Апелляционное определение № 33-181/2026 33-5700/2025 от 19 января 2026 г.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0016-01-2025-007397-97 33-181/2026

(33-5700/2025)

2-4433/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 20.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.,

судей Тюфановой И.В., Темниковой А.А.,

при секретаре Суворовой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» о защите прав потребителей

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 16.09.2025.

Заслушав доклад судьи Тюфановой И.В., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» разницы в стоимости переданных ей по договору участия в долевом строительстве апартаментов в размере 459970,7 руб., процентов за пользование кредитом за период с 20.07.2024 по 20.06.2025 – 42114,03 руб., компенсации морального вреда – 5000 руб., расходов на проведение исследования – 6000 руб.

В обоснование иска указано на заключение 05.06.2024 ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» договора участия в долевом строительстве, по условиям которого истцу должно было быть передано помещение площадью 53,78 кв.м, его стоимость в размере 11892896,22 руб. оплачена истцом в полном объеме, однако после передачи квартиры истец привлекла кадастрового инженера, осуществившего его замеры, в результате чего установлено, что общая площадь приобретенной квартиры составила 51,7 кв.м, то есть менее указанной в договоре на 2,08 кв.м.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 16.09.2025 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит отменить решение суда и вынести новое об удовлетворении иска. Ссылается на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела; считает, что передача ответчиком истцу квартиры меньшей площади, нежели указанной в договоре, предоставляла истцу право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, а условия договора об обратном противоречили требованиям закона и не подлежали применению как нарушающие права потребителя.

В суд апелляционной инстанции не явились: истец ФИО1, представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино», о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом (истец – ЭЗП с ПИ <данные изъяты>, полученным 27.12.2025, ответчик – ЭЗП с ПИ <данные изъяты>, полученным 24.12.2025), о причинах неявки не сообщили, доказательства, свидетельствующие об уважительности причин неявки, не представили; истец направил своего представителя, полагавшего возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В этой связи в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 4, 5, 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ «О защите прав потребителей», исходил из того, что при заключении договора участия в долевом строительстве квартиры стороны достигли соглашение по всем существенным условиям, в том числе относительно предельного размера возможного отклонения площади квартиры, не требующего перерасчета покупной цены; поскольку отклонение в площади находилось в пределах установленного договором размера, основания для перерасчета судом не установлено.

Основания для отмены вынесенного решения по доводам жалобы истца судебная коллегия не усматривает.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.06.2024 ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» (застройщиком) и ФИО1 (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве <адрес> в отношении помещения по адресу: <адрес> площадью 53,78 кв.м. Стоимость жилого помещения определена в размере 11892896,22 руб. (стоимость 1 кв.м составила 221139,76 руб. - приложение №1 к договору). Квартира приобретена ФИО1 с привлечением кредитных средств в сумме 9501896 руб. по договору с АО «Альфа-Банк» сроком на 362 месяца под 11,5% годовых, ежемесячный платеж - 94096,46 руб.

Пунктом 3.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что цена договора изменяется в случаях, определенных пунктами 3.4 и 3.5 договора; в иных случаях цена может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

Так, в силу пункта 3.5 договора предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию фактическая площадь объекта долевого строительства, определенная до начала выполнения отделочных работ, окажется меньше проектной площади, указанной в столбце 7 Приложения №1 к договору (53,78 кв.м), в пределах не более чем 5% включительно, цена объекта изменению не подлежит, и стороны доплат или возврата цены не производят.

После передачи объекта долевого строительства по заказу истицы ООО «Кристон-кадастр» подготовлено заключение от 27.05.2025, согласно которому фактическая площадь помещения по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> составила 51,7 кв.м; стоимость услуг кадастрового инженера - 6000 руб. (чек от 27.05.2025).

27.05.2025 истец направила ответчику претензию о возврате стоимости помещения в размере 459970,7 руб. исходя из разницы в площади (2,08 кв.м х 221139,76), а также выплате убытков в виде процентов за пользование кредитом – 996658,57 руб.

Претензия, врученная 12.05.2025, оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (части 1 статьи 431 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Одновременно по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

О возможности включения в условия договора погрешности изменения площади объекта долевого строительства разъяснено и в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 №127-КГ24-25-К4, что не может рассматриваться как нарушение права потребителя и само по себе повлечь признание такого условия договора недействительным.

Как уже указано выше, договором предусмотрена погрешность площади готового объекта в размере 5% от проектной площади - 2,689 кв.м (53,78 х 0,05). С учетом передачи истцу помещения площадью 51,7 кв.м, то есть на 2,08 кв.м менее проектной (53,78 кв.м – 51,7 кв.м), основания для вывода об отступлении от условий договора, позволяющем требовать уменьшения цены, не имелось.

При таком положении решение суда об отказе в удовлетворении как основного, так и производных требований является правильным, соответствующим требованиям закона.

По сути все аргументы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных обстоятельств и представленных доказательств, а также иное толкование требований законодательства.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основании исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений лиц, участвовавших в деле, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права и без нарушения правил оценки доказательств.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могут повлечь отмену решения суда, в том числе и безусловную, судебной коллегией не установлено.

При указанных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, не содержащая указаний на предусмотренные статьей 330 ГПК РФ основания для отмены решения - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 16.09.2025 по делу по иску ФИО1 (СНИЛС <данные изъяты>) к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Дудкино» (ИНН <данные изъяты>) о защите прав потребителей оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированный текст изготовлен 21.01.2026.

Председательствующий

Судьи