Решение № 2-1397/2019 2-1397/2019~М-253/2019 М-253/2019 от 4 февраля 2019 г. по делу № 2-1397/2019

№ 2-1397/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 февраля 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ф.Р. Шафигуллина

при секретаре судебного заседания М.З. Мукатдесовой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» (далее также - ответчик) о признании предварительного договора жилого помещения договором долевого участия в строительстве, в обоснование требований, указав, что 20 апреля 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и обществом с ограниченной ответственностью «РадеЛид» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-490, согласно условиям которого, ответчик взял на себя обязательство передать в собственность участника долевого строительства в срок до 31 декабря 2016 года жилое помещение в 574-квартирном восемнадцатисекционном жилом доме № 3 со встроено-пристроенной подземной автостоянкой по улице <адрес изъят> Согласно пункту 5 договора стоимость указанной квартиры составляет 4 581 500 рублей. Общество с ограниченной ответственностью «РадеЛид» принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнило в полном объеме. 3 сентября 2015 года общество с ограниченной ответственностью «РадеЛид» переуступило право требования по вышеуказанному договору обществу с ограниченной ответственностью «Империя Окон Поволжье», что подтверждается соответствующим договором № У7385 об уступке права требования. Свои обязательства по оплате принятого права требования общество с ограниченной ответственностью «Империя Окон Поволжье» исполнило в полном объеме. Общество с ограниченной ответственностью «Империя Окон Поволжье» 26 декабря 2018 года переуступило право требования по вышеуказанному договору ФИО1, что подтверждается соответствующим договором № У7943 об уступке права требования. Свои обязательства по оплате принятого права требования ФИО1 исполнила в полном объеме. Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3490 является истец. Однако до настоящего времени общество с ограниченной ответственностью «Фон» свои обязательства не исполнило. На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ3-490 от 20 апреля 2015 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1, договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении иска отказать, так как предварительный договор купли-продажи жилого помещения не обладает признаками договора участия в долевом строительстве.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 20 апреля 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и обществом с ограниченной ответственностью «РадеЛид» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-490.

Общество с ограниченной ответственностью «РадеЛид» принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнило в полном объеме, что подтверждается соглашением о зачете взаимной задолженности на сумму 4 581 500 рублей.

3 сентября 2015 года общество с ограниченной ответственностью «РадеЛид» переуступило право требования по вышеуказанному договору обществу с ограниченной ответственностью «Империя Окон Поволжье», что подтверждается соответствующим договором № У7385 об уступке права требования.

Общество с ограниченной ответственностью «Империя Окон Поволжье» принятые обязательства по оплате права требования исполнено в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 99 от 3 сентября 2015 года.

26 декабря 2018 года общество с ограниченной ответственностью «Империя Окон Поволжье» переуступило право требования по вышеуказанному договору ФИО1, что подтверждается соответствующим договором № У7943 об уступке права требования.

Свои обязательства по оплате принятого права требования ФИО1 в размере 4 581 500 рублей исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 32 от 26 декабря 2018 года.

Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-490 является ФИО1

Согласно условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее 31 декабря 2016 года.

Предметом договора № АГ3-490 выступает жилое помещение в <адрес изъят>

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 5 договора в размере 4 581 500 рублей.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-490 от 20 апреля 2015 года и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 2.3.1 договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по улице <адрес изъят>

Следовательно, предварительный договор № АГ3-490 от 20 апреля 2015 года, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи помещения № АГ3490 от 20 апреля 2015 года договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-490 от 20.04.2015 г. в отношении <адрес изъят> от 20 апреля 2015 года, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин