Апелляционное определение № 33-18404/2025 от 16 декабря 2025 г.

УИД 61RS0051-01-2024-000346-05

Судья Червяков И.Н. дело № 33-18404/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Власовой А.С.,

судей Голованя Р.М., Владимирова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Сорокобаткиной В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки, по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем земельного участка, по апелляционным жалобам ФИО2, ФИО3 на решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голованя Р.М., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применения последствий недействительности сделки, в котором указал, что ранее в рамках гражданского дела по иску к ФИО2 о признании договора заключенным, признании недействительным выдела земельного участка, рассматриваемом в Ремонтненском районном суде, были приняты обеспечительные меры, а именно суд наложил запрет ФИО2 и Управлению Росреестра по Ростовской области на совершение действий по отчуждению и совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Из полученной выписки ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.05.2024 в отношении земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и Уведомления об отказе в государственной регистрации прав истцу стало известно о наличии договора купли-продажи от 22.11.2023 и регистрации перехода права собственности на спорный участок 05.12.2023 к ФИО3

Ссылаясь на то, что ФИО2, действуя недобросовестно, зная о наложенном судом запрете, произвела отчуждение спорного и незаконно выделенного ею земельного участка, образованного в счет ранее проданных истцу ее матерью и фактически переданных истцу земельных долей, истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи от 22.11.2023 земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 898000 кв. м, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН земли сельскохозяйственногоназначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, заключенный ФИО2 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны указанной сделки в первоначальное положение.

ФИО3 в рамках данного дела подал встречный иск, ссылаясь на то, что он приобрел спорный участок по договору купли-продажи от 22.11.2023, заключенному с ФИО2 До заключения указанного договора ФИО2 была предоставлена выписка из ЕГРН от 20.11.2023, согласно которой ФИО2 являлась единоличным собственником спорного участка; её право собственности зарегистрировано в ЕГРН 07.06.2023 на основании двух свидетельств о праве на наследство по закону и проекта межевания земельных участков от 15.05.2023. Какие-либо ограничения или обременения в отношении спорного участка в ЕГРН зарегистрированы не были, отметки о заявленных в судебном порядке требованиях, а также о возражениях в отношении зарегистрированного права в ЕГРН отсутствовали.

Учитывая, что у ФИО3 не возникло сомнений в обоснованности регистрации в ЕГРН права собственности на спорный участок за ФИО2, участок был осмотрен, какие-либо признаки ведения на нем хозяйственной деятельности не установлены, ФИО3 было принято решение о покупке участка за 3 500 000 руб.; указанная сумма была уплачена ФИО2 непосредственно перед заключением договора.

Также согласно п.4.1. договора продавцом ФИО2 даны гарантии, что участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен.

Договор имел силу передаточного акта, о чем указано в п. 4.6 договора.

05.12.2023 на основании данного договора в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО3 на земельный участок. При этом в ЕГРН до настоящего времени отсутствуют какие-либо записи об обременениях, о заявленных в судебном порядке требованиях, а также о возражениях в отношении зарегистрированного права, что подтверждается соответствующей выпиской от 09.07.2024.

ФИО3 просил суд признать его добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 898000 кв.м, уточненная площадь, погрешность 8292, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи от 22.11.2023, заключенному с ФИО2

Определением суда от 11.09.2025 производство по гражданскому делу № 2-2/2025 в части исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки прекращено, в связи с отказом истца ФИО1 от исковых требований. Данное определение вступило в законную силу.

Решением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26.09.2025 встречные исковые требования ФИО3 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда по мотивам его незаконности и необоснованности, принятии по делу нового решения о признании ФИО3 добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Апеллянт ссылается на обстоятельства дела и указывает, что в ходе рассмотрения дела ФИО3 были представлены доказательства добросовестности приобретения спорного земельного участка. На момент заключения договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка, ФИО2 не обладала информацией о том, что она не правомочна отчуждать спорный участок.

Утверждает, что после приобретении земельного участка ФИО3 открыто приступил к его обработке в сельскохозяйственных целях, претензий по поводу своей деятельности от третьих лице не получал.

По мнению апеллянта, суд необоснованно при вынесении решения исходил только из того, что вступившим в законную силу апелляционным определением договор купли-продажи от 22.11.2023, заключенный между ФИО3 и ФИО2, признан недействительным. Апеллянт полагает, что судом были нарушены правила оценки доказательств по делу.

В апелляционной жалобе ФИО3 повторяет позицию, приведенную им во встречном иске, указывает на незаконность и необоснованность решения суда, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении встречного иска.

Апеллянт указывает, что на момент заключения договора купли-продажи от 22.11.2023 в открытом доступе отсутствовала информация о том, что в отношении спорного участка имеются претензии со стороны ФИО1, а также о наличии спора между ФИО2 и ФИО1

Указывает, что он является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, и, что в ходе рассмотрения дела им были представлены доказательства своей позиции по делу. Участок был приобретен за 3500000 руб., денежные средства были перечислены на банковский счет ФИО2 в день заключения сделки. Утверждает, что на момент заключения сделки информация в ЕГРН о наличии обременений, ограничений, наличии отметки о судебных спорах или возражениях в отношении спорного участка не имелось.

Наличие на сайте суда информации о разбирательстве в отношении спорного участка, с точки зрения апеллянта, не препятствует признанию его добросовестным приобретателем. На момент регистрации перехода права собственности в ЕГРН к ФИО3 была проверена действительность всех документов, в связи с чем и была произведена регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок с ФИО2 к ФИО3

По мнению автора жалобы, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении встречного иска.

ФИО1 в возражениях на апелляционные жалобы ФИО3 и ФИО2 указал на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалоб.

В судебное заседание явились: представитель ФИО3 – ФИО4, просил отменить решения суда по доводам апелляционной жалобы, представитель ФИО2 – ФИО5 также указала на наличие оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы ее доверительницы, представитель ФИО1 – ФИО6 указала на отсутствие оснований для отмены решения суда.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации в отсутствие не явившихся сторон, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и возражений на апелляционные жалобы, выслушав представителя ФИО2 – ФИО5, представителя ФИО1 – ФИО6, представителя ФИО3 – ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно материалам дела 22.11.2023 между ФИО2 (продавец) в лице представителя У. и ФИО3 (покупатель) в лице представителя Ф. заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 898000 кв.м. Цена земельного участка составила 3 500 000 руб. Право собственности на земельный участок за ФИО2 зарегистрировано на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.01.2023, земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно п.п. 2.2, 3.1, 4.1 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора; земельный участок свободен от прав третьих лиц; продавец гарантирует, что до заключения договора, земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен (т.1 л.д. 95-96)

На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ФИО3

В ходе рассмотрения дела в суд было представлено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.07.2025 по гражданскому делу №2-341/2023, согласно которому решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26.10.2023 отменено и принято по гражданскому делу №2-341/2023 новое решение. Исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи от 22.11.2023 земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 898000 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ФИО2 и ФИО3, применил последствия недействительности сделки, возвратив стороны указанной сделки в первоначальное состояние, а именно:

- признал недействительной процедуру выдела земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 898000 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, признать его границы неустановленными, площадь –декларированной;

- восстановил в ЕГРН сведения о площади и границах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в состоянии, предшествовавшем выделу из него земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

- прекратил право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обязал погасить в ЕГРН запись о праве собственности на указанный земельный участок и восстановить ее право общей долевой собственности.

Также суд признал заключенным договор купли-продажи земельных долей в земельном участке от 22.10.2018, заключенный между Л (продавец) и ФИО1 (покупатель); признал подлежащим государственной регистрации переход права собственности от ФИО2 (правопреемника Л) к ФИО1 на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли сельскохозяйственного назначение - для сельскохозяйственного производства, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; прекратил право общей долевой собственности ФИО2 на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 об обязании освободить и возвратить земель участок суд отказал.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о признании недействительным ничтожного договора суд отказал.

Также в определении отражено, что апелляционное определение является основанием для регистрации перехода права собственности на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к ФИО1 (т.2 л.д.21-27)

В ходе рассмотрения гражданского дела НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определением судьи от 14.06.2023 были приняты обеспечительные меры, а именно запрет на регистрационные действия в отношении спорного земельного участка (т.1 л.д.47)

В рамках данного дела судом установлено, что на дату заключения договора купли-продажи от 22.11.2023 ФИО1 отрыто пользовался спорным земельный участок, а именно осуществлял посев многолетней травы, огородил участок электропастухом, осуществлял постоянный выпас скота. Указанные обстоятельства подтверждены свидетельскими показаниями и актом осмотра земельного участка от 13.08.2024.

Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи от 22.11.2023 в отношении спорного земельного участка имел место спор о праве. Решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26.10.2023 не вступило в законную силу и было обжаловано ФИО1

Разрешая встречные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 1, 10, 549, 550, 551, 556 ГК Российской Федерации, ст. 61 ГПК Российской Федерации, учитывал разъяснения из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из того, что апелляционным определением Ростовского областного суда от 10.07.2025 договор купли-продажи от 22.11.2023 признан недействительным и применены последствия недействительности сделки, стороны указанной сделки возвращены в первоначальное состояние. Также суд посчитал доказанным, что на момент заключения сделки (договора купли-продажи от 22.11.2023) ФИО3 не предпринял всех необходимых мер для выяснения имеющихся обременений правами третьих лиц в отношении приобретаемого земельного участка, в том числе не убедился в отсутствии судебного спора относительного земельного участка и не выяснил, что ФИО1 отрыто пользовался спорным земельный участок.

Судебная коллегия считает, что решение суда постановлено в соответствии с нормами материального права, при рассмотрении дела суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, в связи с чем, оставляет судебное постановление без изменения.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК Российской Федерации) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ст. 460 ГК Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

При этом в соответствии с п. 35 и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301 и ст. 302 ГК Российской Федерации.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Установив на основе имеющихся в деле доказательств, в том числе вступившего в законную силу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.07.2025, что договор купли-продажи от 22.11.2023, заключенный между ФИО3 и ФИО2 в отношении спорного земельного участка, был предметом судебного спора по другому делу и был признан недействительным с применением последствий недействительности сделки по отношении к сторонам сделки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ФИО3 по основаниям того, что последний является добросовестным приобретателем, поскольку переход права собственности основан на недействительной сделке.

Разрешив спор по существу, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, данные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК Российской Федерации, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм материального и процессуального права судом при разрешении спора не допущено.

Доводы жалобы ФИО3 и ФИО2 указывающие на то, что ФИО3 является добросовестным приобретателем, не влекут отмены законного и обоснованного решения суда, поскольку направлены на иную оценку доказательств, не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы. Данные доводы опровергаются апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.07.2025, которым установлены обстоятельства, свидетельствующие о недействительности договора купли-продажи от 22.11.2023, заключенного между ФИО3 и ФИО2 в отношении спорного земельного участка.

В рассматриваемом случае ответчик не мог быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, что сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, не отвечала признакам действительной сделки, а также из-за того, что ФИО3 не предпринял всех необходимых мер для выяснения имеющихся обременений правами третьих лиц в отношении приобретаемого земельного участка.

Рассматривая дело в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы, которые не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены, либо изменения решения суда первой инстанции, подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 26 сентября 2025 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.12.2025