Решение № 2-1814/2019 2-1814/2019~М-1728/2019 М-1728/2019 от 25 июля 2019 г. по делу № 2-1814/2019

№ 2-1814/2019

64RS0043-01-2019-002146-15


Решение

Именем Российской Федерации

26 июля 2019 г. г. Саратов

Волжский районный суд г.Саратова в составе

председательствующего судьи Музыканкиной Ю.А.,

при секретаре Бариновой Я.И.,

с участием ответчика ФИО1 и ее представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды земельного участка. В обосновании своих требований указывает, что на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 11.03.2015 № № со ФИО3 заключен договор аренды от 09.04.2015 № № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес> площадью 903 кв. м, предоставленного для целей, не связанных со строительством - ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке сроком на сорок девять лет. Соглашением от 11.06.2015 изменен вид разрешенного использования земельного участка на вид «жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи». Согласно актуальным сведениям ЕГРН арендатором земельного участка является ФИО1. В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, строительство не ведется. Согласно спорному договору аренды, арендатор принял земельный участок 23 апреля 2015 года. До настоящего времени земельный участок с кадастровым номером №, арендуемый ФИО1, не освоен и не используется в целях строительства, такое обстоятельство в силу статей 45, 46 ЗК РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. 25.09.2018 ответчику направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка, с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке, однако, до настоящего времени подобные документы в адрес администрации муниципального образования не поступали. Также 29.10.2018 ответчику направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды земельного участка, поскольку ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером № с существенным нарушением условий договора, не освоив земельный участок в течение трех лет в нарушение требования земельного законодательства. На основании изложенного, учитывая, что до настоящего времени арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, администрация муниципального образования «Город Саратов» вынуждена обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Истец просит суд расторгнуть договор аренды № № от 09.04.2015 земельного участка площадью 903 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес> с видом разрешенного использования «жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи», заключенный на 49 лет.

Представитель истца в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, ранее поддержал доводы искового заявления, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик и ее представитель в судебном заседании возражали относительно заявленных требований, дали пояснения, аналогичные изложенным в возражениях на иск.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились и представителей не направили, об уважительных причинах неявки не сообщили и не просили рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с чем, на основании ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст.11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст.12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу ч.3 ст.123 Конституции РФ, ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст.28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п.1 ст.20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п.1 ст.24 настоящего Кодекса.

Как установлено ст.29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут передаваться, в том числе и земельные участки.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1, 2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 настоящего Кодекса.

Как следует из п.2 ст.45 ЗК РФ основанием для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя может являться неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 11.03.2015 № «О предоставлении ФИО3 земельного участка в Волжском районе для целей, не связанных со строительством» между истцом и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № от 09.04.2015 с кадастровым номером № площадью 903,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Саратов, <адрес> Волжском районе, для ведения огородничества сроком на 49 лет.

Соглашением от 11.06.2015, заключенным между истцом и ФИО3, в договор аренды земельного участка № от 09.04.2015 внесены изменения в части вида разрешенного использования с «для ведения огородничества» на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

На основании договора замены стороны в обязательстве от 07.11.2016, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, права и обязанности арендатора перешли к ответчику – ФИО1

В силу п. 5.2.2 договора аренды земельного участка № от 09.04.2015 арендатор взял на себя обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

25.09.2018 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ФИО1 предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от 09.04.2015 с предложением представить документы, подтверждающие целевое использование земельного участка.

29.10.2018 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды спорного земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09.04.2015 №№, акта приема-передачи земельного участка, указав, что в случае отказа в добровольном расторжении договора или неполучении ответа в 30-дневный срок с момента направления уведомления, администрация муниципального образования «Город Саратов» обратится в суд с соответствующим требованием.

28.06.2018 главным специалистом отдела муниципального земельного контроля был составлен акт осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов», расположенного по адресу: г.Саратов, <адрес> в Волжском районе, согласно которому земельный участок не огорожен, на участке расположены бетонные плиты, свободен от строений.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.В соответствии с п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.4.1.2 договора аренды земельного участка № от 09.04.2015 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не использовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из смысла и содержания указанных норм права, изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

В судебном заседании сторона ответчика возражала относительно заявленных требований, полагала, что у истца не имеется правовых оснований к досрочному расторжению договора аренды, поскольку на участке ведутся подготовительные работы для строительства жилого дома. В частности заложен фундамент для подсобного помещения, оборудована дренажная система, стоит подпорная стена.

Аналогичные пояснения дал свидетель ФИО4

В подтверждение своих доводов сторона ответчика суду представила договор на монтаж дренажной системы от 03.04.2017, заключенный между ФИО1 и ООО «СК-Лайн», согласно договору местом проведения работ по монтажу дренажной системы является земельный участок, расположенный: г. Саратов, <адрес>, площадь 903 кв.м., кадастровый номер №; акт приема-передачи денежных средств от 05.05.2017 во исполнение указанного договора, договор на выполнение строительных работ от 03.04.2017 заключенный между ФИО1 и ООО «СК-Лайн», согласно которому строительная площадка – земельный участок, расположенный: г. Саратов, <адрес>, площадь 903 кв.м., кадастровый номер №, предмет договора – работы по строительству гаража; акт приема-передачи денежных средств от 03.04.2017 во исполнение указанного договора, договор подряда на выполнение строительных работ от 01.04.2017, согласно которому предметом являются работы по строительству двухэтажного жилого дома общей площадью 149 кв.м. на объекте заказчика - земельном участке, расположенном: г. Саратов, <адрес>, площадь 903 кв.м., кадастровый номер №, акт приема-передачи строительной площадки от 02.05.2017, квитанция об оплате по договору.

Статьей 7 (пункт 1) ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Данная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, выраженной в определении от 14.03.2017 №

В связи с этим ссылку истца на положения пункта 5.2.2. договора аренды земельного участка, как на основание к расторжению договора, нельзя признать правомерной.

Анализ договора аренды земельного участка от 09.04.2015 №, приводит суд к выводу о том, что конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Суд принимает во внимание доводы стороны ответчика о том, что имеются объективные обстоятельства, указывающие на то, что с момента заключения договора замены стороны в обязательстве от 07.11.2016, ответчик использует, осваивает арендуемый им земельный участок.

Таким образом, оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворению к заявленному ответчику не подлежат.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий п/п Ю.А. Музыканкина