Решение № 2-2874/2025 2-2874/2025~М-2279/2025 М-2279/2025 от 19 августа 2025 г. по делу № 2-2874/2025

Дело № 2-2874/2025

УИД 50RS0044-01-2025-003888-32


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 августа 2025 года г. Серпухов московская область

Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Карагодиной О.А.,

при секретаре судебного заседания Шатохиной Ю.А.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика ФИО2 задаток в двойном размере в сумме 100000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 рублей.

Свои требования истец мотивирует тем, что 12.12.2024 между ней и ответчиком ФИО2 было заключено соглашение о задатке, согласно которого она (истец) обязалась в качестве задатка передать сумму в размере 50000 рублей в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры с кадастровым <номер>, расположенной в многоквартирном доме по <адрес>. По условиям соглашения договор купли-продажи будет заключен на сумму 3600000 рублей в срок до 01.02.2025.

Истец выполнил обязательства и передал 50000 рублей ответчику. Указанное подтверждается распиской от 12.12.2024. Жилое помещение, в счет покупки которого был передан задаток, находится в долевой собственности ответчика и ее несовершеннолетних детей. После заключения соглашения о задатке продавец в целях проведения покупателем проверки предоставил частично документы, из которых выяснилось наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги по продаваемой квартире в размере 432597 руб., о чем ранее продавец информацию скрыл. Мер к погашению долга продавец не предпринимал. Информацию о погашении долга продавец не предоставил.

Кроме того, в срок, установленный в соглашении о задатке от 12.12.2024 для заключения основного договора, разрешение Окружного управления социального развития №17 на продажу долей квартиры собственниками которых по 1/3 доли каждый являются несовершеннолетние дети, продавцом представлено не было. Уведомление о вызове на сделку в разумный срок от продавца не поступило. Заключение основного договора купли-продажи в срок согласованный сторонами, в отсутствие распоряжения органов опеки по разрешению сделки не возможно.

Истец полагает, что неисполнение соглашения по заключению основного договора в срок до 01.02.2025 произошло по вине продавца. Переговоры сторон не привели к урегулированию спора. Истец 07.02.2025 направил ответчику претензию с требованием вернуть сумму задатка. Однако ответчик данное требование проигнорировал.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала частично в сумме 50000 рублей, пояснив, что была намерена продать квартиру, риелтор нашел покупателей, с которыми была назначена встреча. Они договорились о внесении задатка в размере 50 000 руб. в срок до 01.02.2025. За это время ей было необходимо собрать справки из ООО «МособлЕИРЦ» и органов опеки, а также заказать выписку из домовой книги. 07.02.2025 была готова справка из Органов опеки. Она (ответчик) направила в адрес истца посредством почты России извещение о продлении срока договора, поскольку справка из органов опеки в срок до 01.02.2025 не была готова. О задолженности по оплате коммунальных платежей покупателям было известно, и они договорись, что до подписания договора она (ответчик) оплатит долг. Через некоторое время супруг истца, просил все сделать без риелтора, она не согласилась и больше с ней на связь никто не выходил. Дополнила, что готова была погасить долг по оплате коммунальных платежей до получения всей суммы от продажи квартиры. То есть, до оплаты долга, она не имела бы доступ к ячейке с денежными средствами. На данный момент задолженность за коммунальные услуги не погашена.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Б. пояснил, что они с супругой подобрали квартиру, связались с риелтором, который сообщил о том, что в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети и необходимо решить вопрос с органами опеки. Внесли задаток. 20 января ему позвонил риелтор, который сказал, что у них что-то не получается. Сначала была представлена справка о том, что квартира в муниципальной собственности, потом риелтор направил документы о том, что квартира приватизирована. Он предлагал открыть аккредитивы, которые открываются не сразу все, но в банке ему сообщили о том, что счета ответчика заблокированы. Риелтор в январе говорил о выходе на сделку, но он (свидетель) предложил сначала решить вопрос о погашении задолженности по коммунальным платежам. Письмо от ответчика они получили, но поздно, поскольку проживают не в г. Москве.

Выслушав истца ответчика, свидетеля, исследовав письменные доказательства и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Гражданское законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 12.12.2024 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) было подписано соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО1 выдала в качестве задатка, а ФИО2 получила в качестве задатка денежную сумму в размере 50000 рублей в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по <адрес>, кадастровый <номер>. Договор купли-продажи указанной квартиры по соглашению сторон будет заключен по цене 3600000 рублей, который будет заключен в срок до 01.02.2025 (л.д. 9).

Согласно расписке от 12.12.2024 ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 50000 рублей в качестве задатка за продаваемую квартиру по <адрес> (л.д. 9-оборот).

Согласно выписке из домовой книги в квартире по <адрес>, зарегистрированы: В., А., Г., ФИО2

Из копии ЕПД за январь 2025 года усматривается, что по <адрес>, имеется задолженность в сумме 380123,33 руб.

Согласно ответу на запрос суда ООО «МосОблЕИРЦ» от 06.08.2025 следует, что по состоянию на 01.02.2025 общая сумма задолженности по лицевому счету <номер>, открытого на имя ФИО2 составляла 349116,14, в том числе пени в размере 117579,10 руб. В настоящее время общая сумма задолженности за оказанные жилищно-коммунальные услуги составляет 446120,07 руб.

Ввиду того, что основной договор купли-продажи жилого помещения не был заключен в установленный в договоре о задатке срок, истец обратился к ответчику с претензией о возврате задатка в размере 100 000 рублей, направив 07.02.2025 претензию о возврате денежных средств, которая была оставлена без удовлетворения (л.д. 10).

Как указала в исковом заявлении истец, сделка купли-продажи квартиры по <адрес> не состоялась по вине ответчика, поскольку к 01.02.2025 не были подготовлены необходимые документы для перехода права собственности, а именно не было получено согласия отдела опеки и попечительства на продажу доли квартиры несовершеннолетнего, не оплачена задолженность по коммунальным платежам за квартиру, в связи с чем, она потребовала у ФИО2 возвратить сумму, переданную по соглашению о задатке в двойном размере.

Ответчик ФИО2 в свою очередь пояснила, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленный предварительным договором срок по независящим от нее причинам, поскольку только 07.02.2025 была готова справка из Органов опеки. Она (ответчик) направила в адрес истца посредством почты России извещение о продлении срока договора, поскольку справка из органов опеки в срок до 01.02.2025 не была готова. Готова была погасить долг по оплате коммунальных платежей до получения всей суммы от продажи квартиры.

Как следует из материалов дела распоряжение Окружного управления социального развития <номер> Министерства социального развития Московской области о разрешении на продажу долей квартиры, расположенной по <адрес>, площадью 77,2 кв.м., с кадастровым <номер> собственниками которых (по 1/3 доле каждый) являются несовершеннолетние А., Г. было принято 07.02.2025 (л.д. 21-22).

Ответчиком ФИО2 30.01.2025 в адрес истца ФИО1 была направлена телеграмма с приглашением на сделку по продаже квартиры по <адрес>, в офис 801 по адресу: <...> д. 17А1, в 11.00 часов 01.02.2025.

03.02.2025 ФИО2 в адрес истца ФИО1 было направлено заявление посредством почты России с просьбой сообщить контактный номер телефона или адрес для согласования даты, времени и места совершения сделки, которую также необходимо согласовать с нотариусом.

26.02.2025 ФИО2 в адрес истца ФИО1 посредством почты России было направлено извещение с приглашением на встречу по сделке.

При установлении данных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ответчик не смогла заключить договор купли-продажи в установленный в договоре задатка срок до 01.02.2025 ввиду того, что не было получено разрешение на продажу долей жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним от отдела по опеке и попечительству.

Возможность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, необходимость которого в рассматриваемом случае обусловлена положениями Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", ст. 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации - это событие, которое не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон договора задатка.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что причиной не заключения договора купли-продажи квартиры между сторонами, явилось отсутствие согласия на сделку Окружного управления социального развития №17 Министерства социального развития Московской области, то есть лица, чье согласие на заключение договора купли-продажи, в целях соблюдения интересов несовершеннолетних собственников, является обязательным в силу прямого указания на то закона.

При этом препятствие в заключении договора купли-продажи по причине отказа в выдаче разрешения Окружного управления социального развития №17 Министерства социального развития Московской области на осуществление сделки купли-продажи нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, заплатившей задаток, поскольку невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Кроме того, как следует из материалов дела, и не оспорено сторонами, что, после получения Окружного управления социального развития №17 Министерства социального развития Московской области о разрешении продажи долей жилого помещения, принадлежащих несовершеннолетним, ФИО2 неоднократно принимала попытки об извещении истца ФИО3 об указанных обстоятельствах, и направлении приглашения на сделку.

Доводы истца о том, что ответчиком также не была оплачена задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги, что явилось также препятствием к заключению договора купли-продажи, суд считает необоснованными, поскольку продавец до момента подписания основного договора обязалась оплатить имеющуюся задолженность и предоставить подтверждение покупателю.

При таких обстоятельствах довод истца о вине продавца, не подготовившего документы, необходимые для перехода права собственности, подтверждения в ходе судебного заседания не нашел, доказательств, объективно свидетельствующих о необоснованном уклонении ответчика от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, представлено не было.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Из указанной нормы права следует, что виновность действий повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение от ответственности за незаключение основного договора возможно, если должником будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Таким образом, суд исходит из того, что, представленные стороной ответчика доказательства, подтверждают отсутствие ее вины в незаключении договора купли-продажи квартиры, действия ФИО2 были добросовестными и свидетельствовали о намерении продать квартиру истцу, чего она не смогла сделать по причинам, от нее не зависящим. Вина истца в уклонении от заключения основного договора также не установлена.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном случае обязательство не могло быть исполнено ни со стороны истца, ни со стороны ответчика. Вместе с тем, у истца не возникло права на взыскание двойной суммы задатка, а у ответчика права на его удержание, в связи с чем, с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию задаток в размере 50 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей, которые необходимо взыскать с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, <дата> рождения (паспорт гражданина РФ <номер>) в пользу ФИО1, <дата> рождения (паспорт гражданина РФ <номер>) сумму задатка в размере 50000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании суммы задатка в двойном размере - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Карагодина О.А.

Мотивированное решение суда изготовлено 20.08.2025.