Решение № 2-717/2018 2-717/2018 ~ М-22/2018 М-22/2018 от 29 мая 2018 г. по делу № 2-717/2018

Отметка об исполнении по делу № 2-717/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2018 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Беляевой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Волгодонска о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском Администрации города Волгодонска о признании права собственности на объект недвижимого имущества, указав, что ему на основании договора аренды, заключенного с КУИ г. Волгодонска 10.12.2014 года, предоставлен земельный участок с кадастровым номером № с разрешенным использованием –под магазин промышленных товаров по адресу: <адрес>.

За истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства <данные изъяты>, степень готовности 10%, инвентарный №, общей площадью застройки 170, 1 кв. метров по адресу: <адрес> и на объект незавершенного строительства <данные изъяты> степень готовности 10%, инвентарный №, общей площадью застройки 259,9 кв. метров по адресу: <адрес>.

14.05.2015 г. главным архитектором города Волгодонска истцу выдано разрешение № на реконструкцию магазина промышленных товаров: строительный объем до реконструкции – 6255,8 куб.м., строительный объем после реконструкции – 4981,1 куб.м., площадь застройки до реконструкции – 430 м, после – 451,3 кв.м., общая площадь здания – 713,2 кв.м., торговая площадь – 600,4 кв.м., количество этажей – 2, площадь земельного участка 922 кв.м.

Истцом осуществлены меры для проведения инженерных коммуникаций: получен энергетический паспорт на магазин промысленных товаров, проведено водоснабжение, теплоснабжение.

Справкой № 94 от 18.08.2017 г., выданной обществом с ограниченной ответственностью «Проектная строительная компания» подтверждено, что строительство объекта выполнено в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО АБ «АРХИ-МАХ». Этой же датой был выдан акт о соответствии реконструированного объекта строительства требованиям технических регламентов.

18.08.2017 г. – подписан акт приемки законченного строительством объекта; объект готов к вводу в эксплуатацию.

С октября 2017 года истец неоднократно обращался в Комитет по градостроительству и архитектуре с заявлением о предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «реконструкция магазина промышленных товаров».

По итогам обращения истцу выдавались ответы, что при визуальном обследовании установлено не соответствие объекта проектной документации, ввиду чего в выдаче разрешения отказано.

Истец полагает, что существующая неопределенность в вопросе о вводе объекта в эксплуатацию нарушает его правомочия, как собственника объекта недвижимого имущества.

На основании ст.ст. 1, 8, 51 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, ст.ст. 12, 209, 218 ГК РФ истец просит признать за ним право собственности на здание магазина промышленных товаров, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 922 кв.м., разрешенное использование: строительство магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: <адрес>

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО2

Представитель истца ФИО2, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 27.02.2018 года ( т. 2 л.д. 143), в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель Администрации г. Волгодонска ФИО3, действующая на основании доверенности от 25.12.2017 года ( т. 2 л.д. 141), в судебном заседании возражала против удовлетворения иска ФИО1 по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которому ФИО1 было выдано разрешение № сроком действия до 14.05.2016 года ( с последующим его продлением до 14.05.2017 года) на реконструкцию магазина промышленных товаров: строительный объем до реконсрукции-6255,8 куб метров, строительный объем после реконструкции-4981, 1 куб метров, площадь застройки до реконструкции-430 кв. метров, после-451, 3 кв. метров, общая площадь здания-713,2 кв. м., торговая площадь-600,4 кв.м., количество этажей-2 с чердаком и техническим подвалом, площадь земельного участка 922 кв. метров.

На обращение ФИО1 о вводе объекта в эксплуатацию Администрацией было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку при визуальном осмотре объекта специалистом Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска установлено, что параметры реконструированного объекта капитального строительства не соответствуют проектной документации, поскольку объект имеет признаки трехэтажного здания, при этом изменения в разрешение на реконструкцию объекта в установленном законом порядке, не вносились.

Так как спорное здание возведено с отступлением от проектной и разрешительной документации ( в частности, изменена этажность здания), то оно является самовольной постройкой, в связи с чем ответчик просит оставить иск ФИО1 без удовлетворения ( т. 2 л.д. 112-113).

Свидетель ФИО4 в предварительном судебном заседании 01.03.2018 года пояснила, что она замещает должность ведущего специалиста сектора надзора за градостроительной деятельностью Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска. Она участвовала в осмотре объекта по адресу: <адрес> 16.10.2017 года. При осмотре было выявлено несоответствие проектной документации, которая была представлена для получения разрешения на строительство. По проекту должно быть техническое подполье, а при осмотре доступа к нему не имелось, так как двери, окна были заложены. Не представилось возможным визуально определить имеет ли объект третий этаж или это чердак. ( т. 2 л.д. 153 обор. сторона-154).

Свидетель ФИО5 в предварительном судебном заседании пояснил, что он замещает должность главного архитектора- председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска с 01.08.2017 года. В конце августа 2017 года с его участием был осмотрен спорный объект, в результате чего свидетель пришел к выводу о том, что здание имеет три надземных этажа, вместо двух проектных. В цокольный этаж доступа не имелось. Цокольная часть сильно завышена, техподполье в момент осмотра отсутствовало. С цокольным этажом здание визуально оценивается как четырехэтажное. При таких обстоятельствах заявителю был выдан отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, так как параметры объекта визуально не соответствуют проектной документации ( т. 2 л.д. 154 обор. сторона-156).

Выслушав стороны, свидетелей, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственности другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользование и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Данные правомочия также закреплены в ст. ст. 40 и 41 ЗК РФ, согласно которых собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Общим правилом осуществления строительства, согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является то, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (реконструкцию), за исключением случаев, предусмотренных законом. Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Одним из обязательных условий получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является наличие разрешения на строительство (реконструкцию).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и возможность признания на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в части 3 указанной статьи, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо причине было лишено возможности получить, как разрешение на строительство на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости, так и разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Президиум Верховного Суда РФ в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. 19.03.2014) указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

При этом к существенным нарушениям строительных норм и правил подлежат отнесению такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

объект незавершенного строительства, <данные изъяты>, общая площадь застройки 170, 1 кв. метр, степень готовности 10%, инвентарный № по адресу: <адрес> на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.08.2007 года, зарегистрированного 28.09.2007 г.; разрешения на строительство № от 07.09.2007, выданного отделом архитектуры Администрации г. Волгодонска Ростовской области; выписки из технической документации № от 30.11.2007 г., выданной ГУПТИ Ростовской области (рабочий проект магазина промышленных товаров от 01.01.2007 г.), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2007 года ( т. 1 л.д. 14), материалами регистрационного дела в отношении указанного объекта;

объект незавершенного строительства, <данные изъяты>, общая площадь застройки 259,9 кв. метров, степень готовности 10%, инвентарный № по адресу: <адрес> на основании договора дарения недвижимого имущества от 08.10.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.10.2013 г. ( т. 1 л.д. 33), материалами регистрационного дела.

Для возведения указанных объектов в установленном законом порядке были получены разрешения отдела архитектуры Администрации <адрес> на строительство, а именно: в отношении объекта по адресу: <адрес> разрешение на строительство № № от 07.09.2007 г. магазина промышленных товаров, 2-х этажный, общая площадь 481,1 кв. метр, в том числе торговая 98,9 кв. метров, строительный объем-2439,7 кв. метров ( т. 2 л.д. 3);

В отношении объекта по адресу: <адрес> отделом архитектуры Администрации г. Волгодонска выдано разрешение № от 07.09.2007 года на строительство магазина промышленных товаров-2-этажный, общая площадь 741,3 кв. метров, в том числе торговая-144,9 кв. метров, строительный объем-3816,1 куб. метр ( т. 2 л.д. 61).

10.12.2014 года между КУИ г. Волгодонска и ФИО1 заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 922 кв. метров, из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для использования: строительство магазина промышленных товаров со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( т. 1 л.д. 47-48).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации <адрес> ФИО1 выдано разрешение№ «RU 61303000» «106» на реконструкцию объекта капитального строительства: магазина промышленных товаров по адресу: <адрес> со следующими параметрами: строительный объем до реконструкции-6255,8 куб. метров, строительный объем после реконструкции-4981,1 куб метр, площадь застройки до реконструкции-430 кв. метров, площадь застройки после реконструкции-451,3 кв. метров, общая площадь здания 713, 2 кв. метров, торговая площадь-600,4 кв. метров, количество этажей-2, площадь земельного участка 922,0 кв. метра.

Истцом реконструкция спорного объекта была завершена, в связи с чем он обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в целях последующей регистрации права собственности в отношении реконструированного объекта.

Ответом от 16.10.2017 года главным архитектором г. Волгодонска-председателем комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска ФИО5 ФИО1 отказано в предоставлении разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию со ссылкой на то, что в ходе визуального обследования объекта установлено, что построенный объект не соответствует проектной документации, представленной для получения разрешения на строительство от 14.05.2015 года ( т. 1 л.д. 49).

Как следует из пояснений в судебном заседании свидетелей ФИО4, ФИО5 не соответствие объекта проектной документации выражается в визуально определенной при осмотре этажности здания, которая по мнению свидетелей, превышает 2 этажа, отсутствии техподполья.

В целях установления соответствия возведенного истцом объекта строительным, градостроительным и иным нормам и правилам по делу было назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительной экспертизы, проведенной негосударственным судебным экспертом ФИО6 по результатам обследования установлено, что объект экспертизы-магазин промышленных товаров является зданием двухэтажным с чердаком. Внутренняя высота помещений первого и второго этажа 3,30 м ( измерения соответствуют проекту). Перекрытие первого этажа находится на отметке + 3,600 м, перекрытие второго этажа-на отметке+7,200 м ( измерения соответствуют проекту). Согласно проектной документации здание запроектировано с чердаком, что соответствует фактическому исполнению данной конструкции здания. Чердак запроектирован и выполнен с оконными проемами в стеновых конструкциях, выходящими на лицевой фасад здания. Имеется два входа на чердак с установленными в дверной проем противопожарными (металлическими) дверными блоками.

Проектом предусмотрен технический подвальный этаж заглублением 2, 1 м. Проект реализован без подземной части, осмотром не установлено наличие или отсутствие технического подвального этажа, поскольку отсутствует доступ в подземную часть здания, невозможна эксплуатация подвального этажа даже в случае его наличия, так как отсутствуют проемы (оконные, дверные), предусмотренные первоначальным проектом.

Технико-экономические показатели возведенного здания магазина промышленных товаров соответствуют данным разрешения № выданного Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации Волгодонска 14.05.2015 года.

С учетом изложенного эксперт пришел к выводу, что объект экспертизы, расположенный по адресу: <адрес> не в полном объеме соответствует проектной документации, в отношении которого выдано разрешение № от 14.05.2015, имеются отступления от проекта. Несоответствие фактически выполненной реконструкции здания проектной документации не несет отрицательного влияния на эксплуатацию здания по его функциональному использованию, состояние строительных конструкций здания соответствует нормативным требованиям.

Возведенное нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, действующим в Российской Федерации, и не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан ( т. 2 л.д. )

Оценивая представленное по делу экспертное заключение, выполненное негосударственным судебным экспертом ФИО6, суд приходит к выводу о принятии в качестве доказательства заключение указанной судебной строительно-технической экспертизы, поскольку данная экспертиза проведена экспертом, имеющим необходимую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, оценка произведена на основании предоставленных материалов дела, непосредственного осмотра объекта исследования. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы не установлено. Выводы эксперта обоснованы, противоречий не содержат.

Принимая во внимание заключение эксперта, учитывая, что спорный объект возник в результате реконструкции принадлежащих истцу объектов недвижимости-незавершенных строительством магазинов промышленных товаров, расположен на земельном участке, предоставленном истцу под строительство магазина промешенных товаров, в границах такого земельного участка при наличии разрешения на реконструкцию, с отступлениями от проекта, в отношении которого выдано разрешение, которые не несут отрицательного влияния на эксплуатацию здания по его функциональному использованию, при этом объект не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан, а также принимая во внимание отсутствие сведений о нарушении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц и обращение ФИО1 в администрацию г. Волгодонска по вопросу ввода спорного строения в эксплуатацию, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для признания за истцом права собственности на реконструированный им объект недвижимого имущества.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Администрации города Волгодонска о признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> право собственности на здание магазина промышленных товаров, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 922 кв.м., разрешенное использование: строительство магазина промышленных товаров, находящегося по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 04 июня 2018 года.