Решение № 2-3318/2019 2-594/2020 от 25 мая 2020 г. по делу № 2-3318/2019

№2-594/2020

36RS0004-01-2019-005608-59


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26.05.2020 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Нефедова А.С.,

при секретаре Тарасовой О.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО «БизнесИнвестСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств, указав, что решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2018г. ООО «БизнесИнвестСтрой» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО2. Как стало известно конкурсному управляющему, между Обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» и ФИО1 10.07.2013г. был заключен Договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости (далее «ДДУ»), предметом которого явилось строительство однокомнатной квартиры общей площадью 33,45 кв. м. (с учетом площади балкона, равной 1,116 кв.м., определяемой как произведение площади балкона равной 3,72 кв.м и коэффициента 0,3), строительный номер №, расположенной на седьмом этаже, в секции 3, в подъезде №4, в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. 16.07.2014г. между ФИО1 и ФИО3 (Ответчик) был заключен договор об уступке права требования, согласно которому права и обязанности участника долевого строительства в отношении вышеуказанного объекта принял Ответчик. 27.12.2017 г. жилой дом введен в эксплуатацию, проведен обмер БТИ, изготовлен технический паспорт. В процессе обмера БТИ вышепоименованной Квартире присвоен №. Согласно данным обмера БТИ площадь Квартиры является следующая: жилая - 14,9 кв.м.; подсобная - 22,1 кв.м.; лоджия – 3,8 кв.м.

Общая фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 38,90 кв.м, исходя из следующего расчета: 14,9+22,1 =37,0; 3,8 х 0,5 = 1,9; 37,0+ 1,9 = 38,90. Разница между фактически построенной и оплаченной площадями составляет 5,45 кв.м. (38,90-33,45). При этом, понижающий коэффициент для лоджии в размере 0,5 предусмотрен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016г. №854/пр. Согласно п. 1.4.1. Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости если фактическая площадь Объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит общую проектную площадь, указанную в п. 1.3. Договора, то Участник обязан в течение пяти банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика оплатить Застройщику разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади Объекта, указанной в п.3.1.настоящего Договора, в случае уплаты Участником цены договора в полном объеме. Если цена договора уплачивалась поэтапно, то по цене за единицу площади Объекта, действующей при осуществлении последнего платежа по Договору. В соответствии с п. 3.1. Договора долевого участия, стоимость 1 кв.м. площади Объекта на момент заключения Договора составляет 43000 руб.. Таким образом, с учетом превышения фактической площади над проектной площадью объекта, в соответствии с условиями договора долевого участия, ответчик обязан доплатить денежные средства в размере 234350 руб., исходя из следующего расчета: 5,45 х 43000 = 234350. В связи с возникшей задолженностью, Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с предложением погасить задолженность в добровольном порядке, на которую ответ не поступил. Просит взыскать с ФИО3 в пользу ООО «БизнесИнвестСтрой» денежные средства в размере 234350 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 иск не признала, просила отказать в его удовлетворении.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.07.2013 между ООО "БизнесИнвестСтрой" и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, предметом которого явилось строительство однокомнатной квартиры строительный №, на седьмом этаже, в секции №3,в подъезде №4, общей площадью 33,45 кв. м. (с учетом площади балкона, равной 1,116 кв.м., определяемой как произведение площади балкона равной 3,72 кв.м и коэффициента 0,3), в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.13-22).

В пункте 1.4.1. вышеуказанного Договора стороны определили, что если фактическая площадь объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит общую площадь, указанную в п. 1.3 Договора, то Участник обязан в течение пяти банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика оплатить Застройщику разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади объекта, указанной в п. 3.1 данного договора, в случае уплаты Участником цены договора в полном объеме. Если цена договора уплачивалась поэтапно, то по цене за единицу площади объекта, действующей при осуществлении последнего платежа по договору.

16.07.2014 года ФИО3 и ФИО1 был заключен договор об уступке права требования, по которому права и обязанности участника долевого строительства в отношении вышеуказанного объекта принял ответчик ФИО3.(л.д.23-24).

Из условий Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости следует, что цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате Участником для строительства (создания) объекта определяется как произведение цены за квадратный метр и общей площади объекта (с учетом площади балкона, определяемой с коэффициентом 0,3). Стоимость 1 кв. м площади объекта на момент заключения договора составила 43000 рублей, а цена договора на момент его заключения - 1438350 рублей (п. 3.1. Договора), которую, как бесспорно установлено, ФИО3 оплатил в полном объеме.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выдано 27.12.2017 года.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями договора БТИ проведен обмер и 26.05.217 года составлен технический паспорт Объекта Договора участия в долевом строительстве, спорной квартире присвоен №. Согласно данным обмера БТИ общая площадь квартиры без лоджии составила 37,0 кв. м, а с учетом площади лоджии 3,8 с коэффициентом 0,5 - 38,90 кв. м. В связи с чем разница фактически построенной и оплаченной площадями составила 5,45 кв. м, что в перерасчете на денежные средства составило 234350 рублей.

Вместе с тем стороной ответчика суду представлено дополнительное соглашение от 01.11.2017 года к договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 10.07.2013 года (л.д.73).

В пункте 1 вышеуказанного дополнительного соглашения определено п.1.4.1 Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 10.07.2013 года изложить в скудеющей редакции: 1.4.1. В случае изменения проектной площади Объекта в сторону увеличения или уменьшения, выявленного на основании обмеров, произведенных лицом, управомоченным выполнять работы в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведений о таком недвижимом имуществе (кадастровым инженером), цена Договора изменению не подлежит, разница такого увеличения или уменьшения проектной площади оплате не подлежит».

Пункт 1.4.2 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 10.07.2013 года –исключить. (п.2 дополнительного соглашения).

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Росреестре по Воронежской области 08.12.2017 года (л.д.73).

Согласно предоставленному суду стороной ответчика акту приема передачи объекта долевого строительства от 28.12.2017 года, заключенного между сторонами, а также справке, выданной ООО «БизнесИнвестСтрой» 01.11.2017 года, ООО «БизнесИнвестСтрой» финансовых претензий к ФИО3 по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 10.07.2013 года не имеет (л.д.74, 75)

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требование истца о дополнительной оплате ответчиком передаваемой площади в размере 234350 рублей не соответствует условиям договора, в связи с чем отсутствуют правовые основания для изменения порядка определения цены договора долевого участия, следовательно, требования Общества об обязании ответчика произвести доплату по договор являются незаконными.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче настоящего иска государственная пошлина оплачена не была, в связи с чем в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5543 рубля 50 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» в доход местного бюджета госпошлину в размере – 5543 /пять тысяч пятьсот сорок три/ рубля 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.С. Нефедов

Мотивированное решение составлено 27.05.2020 года