Апелляционное определение № 33-9538/2025 от 3 декабря 2025 г.

Судья Воробьева И.Ю. № 33-9538/2025 (2-109/2025)

Докладчик Килина О.А. (УИД 42RS0003-01-2024-000408-25)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кемерово 4 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего А.В. Карасовской

судей Килиной О.А., Сорокина А.В.

при секретаре Буряк М.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Килиной О.А. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО5 ФИО14

на решение Березовского городского суда Кемеровской области от 27 августа 2025 г. по иску ФИО4 ФИО15 к ФИО5 ФИО16, ФИО6 ФИО17 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в суд с иском ФИО5, ФИО6 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ФИО3 за <данные изъяты> жилой дом <адрес> и неотделимые улучшения дома <данные изъяты>. До подписания договоров дом и неотделимые улучшения были осмотрены и какие – либо недостатки выявлены не были. В зимний период у дома проявились существенные недостатки, из-за которых дом находится в неисправном техническом состоянии, невозможна его нормальная эксплуатация, дом не пригоден для проживания, о чем ФИО3 при заключении договора купли-продажи не сообщил. Выявленные недостатки дома являются неустранимыми, так как проведение капитального ремонта является экономически нецелесообразным. Указывает, что до заключения договора купли-продажи для получения банковского кредита истец производила оценку жилого дома у ФИО18 которая указала заведомо ложные сведения о стоимости дома.

С учётом уточнения исковых требований просила взыскать с надлежащего ответчика ФИО3 или ФИО2 в её пользу в счёт уменьшения покупной цены жилого дома <данные изъяты>, судебные расходы в размере <данные изъяты>, в том числе, расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты> по оплате экспертизы, <данные изъяты> по оплате услуг представителя.

Решением Березовского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 <данные изъяты> в уменьшение покупной цены по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома <адрес>, а также судебные расходы в размере <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО3 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и взыскании судебных расходов отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и взыскании судебных расходов отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты>

В апелляционной жалобе ФИО7 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Выражает несогласие с изначальной стоимостью жилого дома, указывая, что он как продавец получил за <данные изъяты> как указала истец.

Кроме того, оспаривает заключение судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения данного гражданского дела, поскольку считает его недостоверным и недопустимым доказательством по делу, не отвечающим требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности»: у эксперта отсутствует профессиональное образование <данные изъяты> Обращает внимание, что судом первой инстанции не рассмотрено заявление ответчика о подложности данного судебного заключения, исключении его из числа доказательств по делу.

Истцом не представлены доказательства, что недостатки жилого дома были скрыты продавцом; перед сделкой истец неоднократно осматривала дом, об имеющихся в доме недостатках продавец указывал истцу, что подтверждается показаниями <данные изъяты> то есть основные характеристики дома были доведены до сведения покупателя.

Более того, уменьшая покупную стоимость дома на <данные изъяты>, суд руководствовался рыночной стоимостью дома с учетом выявленных недостатков в размере <данные изъяты>, определенной судебной экспертизой по делу, при этом не учёл, что за такую стоимость фактически бы сделка между сторонами по делу не состоялась.

Считает, что, снижая покупную стоимость жилого дома, при наличии доказательств недостатков жилого дома и осведомленности об этом покупателя, суд нарушил его имущественные права.

На апелляционную жалобу ФИО1 были принесены возражения, в которых она просила решение Березовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО3 – ФИО8, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, доводы апелляционной жалобы поддержала, просил оспариваемое решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ФИО1 – ФИО9, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, просил решение Березовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и не сообщили о причинах неявки в судебное заседание, информация о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, а также о правилах личного участия в судебном заседании и осуществления прав, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, размещена в открытом источнике информации - на официальном сайте Кемеровского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 327, п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений по делу с учётом доводов апелляционной жалобы не установлено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с условиями которого ФИО1 приобрела в собственность жилой двухэтажный дом, <данные изъяты> расположенного <адрес> с № на земельном участке №

Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в <данные изъяты>

<данные изъяты> названного договора следует, что денежные средства в размере <данные изъяты> будут выплачены покупателем за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк».

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений, согласно которому продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял и оплатил произведенные неотделимые улучшения жилого дома, расположенного <адрес> № на земельном участке с №.

Стоимость неотделимых улучшений <данные изъяты>, которые оплачены за счет собственных средств до подписания договора <данные изъяты>).

В соответствии с имеющейся распиской от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> на основании договора купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ за продаваемый жилой дом <адрес>

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> за проданный дом <адрес>

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 от ФИО3 получила денежные средства в качестве возврата за лишние ранее оплаченные в счет цены жилого дома <адрес>, денежные средства в размере <данные изъяты>

Названные расписки в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не оспаривались сторонами по делу.

Для заключения сделки купли – продажи вышеуказанного жилого дома и получения кредитных денежных средств для его приобретения <данные изъяты> был составлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости жилого дома <адрес> на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей. Данный отчет был необходим для заключения кредитного договора, обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой) и был представлен в ПАО «Сбербанк».

Суд первой инстанции указал, что составленный отчет № от ДД.ММ.ГГГГ не мог повлиять на решение истцы о покупке спорного жилого дома и установление его цены, поскольку условия договора купли – продажи должны быть согласованы между сторонами договора, кроме того, указанный отчет ФИО1 не вручался.

В связи с возникшими между сторонами по делу разногласиями относительно наличии скрытых недостатков спорного жилого дома, которые не были очевидны при его покупке, а также соответствия цены дома его качественному состоянию и размера уменьшения его цены, по ходатайству истца ФИО1 определением Березовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Агентство Независимой Экспертизы и Оценки», согласно заключению №.14.2024 которого экспертом выявлены недостатки в жилом доме <адрес> согласно предоставленным фотоматериалам, выполненным на дату ДД.ММ.ГГГГ недостатки, выявленные в процессе экспертных осмотров на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, не проявились в том виде, чтобы их можно было определить визуально, так же, лица не обладающие специальными познаниями в области строительно-технической экспертизы, не обладающие профессиональными навыками и не имеющие специального оборудования, не смогли бы определить недостатки визуально, поэтому обнаруженные недостатки жилого дома, расположенного <адрес> выявленные в процессе экспертных осмотров на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, на дату осмотра жилого дома - ДД.ММ.ГГГГ, на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ и на дату купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ являлись скрытыми; Проведение капитального ремонта с целью восстановления работоспособности строительных конструкций исследуемого жилого дома, расположенного <адрес> экономически нецелесообразно, то есть недостатки являются неустранимыми; В результате выполненного расчета, рыночная стоимость жилого дома <адрес><адрес>, с учетом определенного ранее технического состояния, на дату ДД.ММ.ГГГГ, будет составлять округленно: <данные изъяты> соответствии с предоставленным для экспертного исследования отчета <данные изъяты> «Об оценке рыночной стоимости жилого дома», итоговая величина рыночной стоимости жилого дома <адрес> на дату оцени ДД.ММ.ГГГГ составляет (округленно): <данные изъяты>, цена исследуемого жилого дома <адрес>, в <данные изъяты>, не соответствует его качественному состоянию, так как <данные изъяты> своих расчетах определил техническое состояние жилого дома, как «хорошее»; При общей характеристике технического состояния исследуемого жилого дома цена жилого дома <адрес> может быть уменьшена (расчет: <данные изъяты>

Разрешая спор и признавая обоснованными исковые требования об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома, суд первой инстанции исходил из соответствия цены договора его рыночной стоимости объектов недвижимости на момент продажи, в связи с чем, взыскал с ФИО3 в пользу ФИО1 в счёт уменьшения покупной цены жилого <данные изъяты> рассчитав названную сумму из следующего <данные изъяты> (по договору купли – продажи) – <данные изъяты> (рыночная стоимость жилого дома с учетом определенного ранее технического состояния на дату ДД.ММ.ГГГГ), не усмотрев оснований для удовлетворения исковых требований к остальным ответчикам по делу и удовлетворения иска в большем размере.

При этом, суд первой инстанции указал, что при определении уменьшения цены жилого дома с учетом его технического состояния необходимо исходить из его стоимости, указанной в договоре купли – продажи в <данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство не влечет признание заключения судебной экспертизы недостоверным доказательством.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передаче продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац второй пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соответственно, истцу необходимо доказать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции установлено, что при заключении договора купли-продажи (по состоянию на сентябрь 2023 г.) покупатель не мог знать о наличии скрытых повреждений приобретаемого объекта недвижимости, в свою очередь, претензий относительно неполноты или недостоверности представленных сведений своевременно не заявлял, посчитав имеющуюся информацию достаточной для заключения договора купли-продажи.

Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение экспертном заключении, полученном в рамках рассмотрения дела судом, которому дана надлежащая правовая оценка.

По мнению судебной коллегии, заключение судебной экспертизы ООО «Агентство Независимой Экспертизы и Оценки», правомерно принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему делу, поскольку содержит последовательные, полные, непротиворечивые выводы, которые согласуются с иными имеющимися в деле доказательствами, выполнено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, в установленном порядке предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При этом, стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты>, приобретенного у ФИО3, судом первой инстанции была обосновано взята за основу расчета взыскиваемой суммы, а также учтена рыночная стоимость <данные изъяты> с учетом выявленных недостатков жилого дома по судебному заключению.

Довод апелляционной жалобы о том, что истцом не было представлено доказательств о недостатках жилого дома и сокрытии их продавцом, судебной коллегий отклоняются как необоснованные, поскольку опровергаются судебным заключением, где четко указано, что выявленные недостатки спорного объекта являются скрытыми, а потому при их выявлении необходимые специальные познания.

То обстоятельство, что истец неоднократно осматривал дом перед его приобретением, об имеющихся в доме недостатках (основных характеристиках) продавец указывал истцу до заключения сделки, что подтверждается показаниями <данные изъяты>, по мнению судебной коллегии не указывают о необоснованности исковых требований ФИО1

Оспаривая заключение судебной экспертизы ООО «Агентство Независимой Экспертизы и Оценки», проведенной в рамках рассмотрения данного гражданского дела, апеллянт считает его недостоверным и недопустимым доказательством по делу, не отвечающим требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности», так как у эксперта отсутствует профессиональное образование <данные изъяты>. С данными доводами апелляционной жалобы судебная коллегия не соглашается.

Согласно части 1 статьи 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в ч. 1 ст. 41, распространяется действие ст. 2, 3, 4, 6 - 8, 16, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Судебная экспертиза может проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. К ним, в частности, относятся эксперты негосударственных судебно-экспертных учреждений, а также лица, не работающие в судебно-экспертных учреждениях.

Перечень государственных экспертных специальностей установлен в Приложении № Приказа Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, где отсутствует специальность <данные изъяты> но указаны специальности: «п. 16.1. Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними», «п. 16.2. Исследования строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий». В материалы дела представлены диплом на имя ФИО10 о профессиональной переподготовке ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. Ползунова» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с приложением (Том 2 л.д. 70-72), сертификат судебного эксперта о соответствии требованиям Системы сертификации, предъявляемым к судебному эксперту по направлениям, в том числе, <данные изъяты>

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что негосударственный эксперт ООО «Агентство Независимой Экспертизы и Оценки» ФИО10 имел необходимое образование и специальность для проведения судебной строительно – технической экспертизы.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, каких – либо доводов ответчик ФИО3 относительно оспаривания подлинности заключения судебного эксперта не приводил, что указывало бы на подложность доказательств по делу, а выражал лишь несогласие с заключением эксперта ООО «Агентство Независимой Экспертизы и Оценки» по процессуальным мотивам, которое обоснованно отвергнуто судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о невозможном заключении сделки купли – продажи стоимостью определенной судебным экспертом в размере <данные изъяты> не влекут за собой отмену решения суда первой инстанции, поскольку в названном споре рассматривается вопрос о снижении покупной цены приобретенного объекта с учетом выявленных экспертным путем недостатков.

Неполучение денежных средств ФИО3 от покупателя ФИО1 указанной в договоре стоимости объекта недвижимости в размере <данные изъяты> судом отклоняется, поскольку в материалы дела представлены расписки, собственноручно подписанные сторонами сделки и не оспоренные в установленном законом порядке, соответственно, наличие банковской выписки о зачислении суммы <данные изъяты> с достоверностью не указывает о том, что сумма сделки была иной.

Нарушения имущественных прав ФИО3 судом апелляционной инстанции не установлено.

Судом первой инстанции дана оценка всем представленным доказательствам по делу, несогласие ответчика с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих к применению к спорным правоотношениям, не свидетельствуют о нарушениях судом норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Эти требования при вынесении решения судом первой инстанции соблюдены.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березовского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Карасовская

Судьи О.А. Килина

А.В. Сорокин

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 05.12.2025.