Решение № 2-323/2021 2-3561/2020 от 29 марта 2021 г. по делу № 2-323/2021

Дело №2-323/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 марта 2021 года г.Зеленодольск

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи С.В. Левченко,

при секретаре А.Н. Шариповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 Б,Г. к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы задатка,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО5 о взыскании солидарно с ответчиков двойной суммы задатка в размере 100000 рублей, уплаченного на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; о взыскании с ответчиков расходов по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

В обоснование требований истец ФИО4 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками ФИО1, ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которого в срок до ДД.ММ.ГГГГ между ними должен быть заключен основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, назначение жилое, общей площадью 53,5 кв. м., по адресу: РТ, <адрес>. В этот же день он полностью выполнил свои обязательства по договору, внес задаток в размере 50000 рублей, нарушений договора в его стороны не имеется. В срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик не оформили необходимые для совершения сделки документы на квартиру в установленный срок, и соответственно не обеспечили его исполнение, сославшись на пандемию нового короновируса COVID-19, что не является форс-мажорным обстоятельством, так как регистрация недвижимости и сделок с ним не была приостановлена. При этом, еще до истечения срока договора ответчиками вышеуказанная квартира вновь была выставлена на продажу ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ была продана другому лицу. Таким образом, ответчики принятых на себя по договору обязательств не выполнили и уклонились от заключения основного договора купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ он предложил ответчикам вернуть задаток в размере 50000 рублей без применения к последним штрафных санкций по договору, однако, ответчики отказались возвращать задаток. Следовательно, ими неправомерно были присвоены принадлежащие ему денежные средства в размере 50000 рублей. Согласно п. 3.11 договора, в случае не заключения основного договора купли-продажи по вине продавца, последний обязан уплатить ему двойную сумму задатка. По условиям договора ответчики должны выплатить ему двойную сумму задатка в размере 100000 рублей. В связи с вышеизложенным он вынужден обратиться в суд с данным иском.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО4 изменил исковые требования, и просил изменить данные ответчиков на: ФИО1, ФИО2 (л.д. 53).

Определением Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика была привлечена ФИО3 (л.д. 108).

Истец ФИО4 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил их удовлетворить, мотивируя доводами, изложенными в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, мотивируя тем, что квартира по адресу: <адрес> принадлежала ей и двум ее дочерям, ответчикам по делу. Основной договор купли-продажи сразу заключен не был, поскольку квартира находилась в залоге у Коммерческого банка «...» и необходимо было снять обременение, поэтому был заключен предварительный договор. ДД.ММ.ГГГГ задолженность перед банком была погашена и были сняты обременения с квартиры. До ДД.ММ.ГГГГ. они должны были заключить с истцом основной договор купли-продажи, но не смогли это сделать из-за того, что с ДД.ММ.ГГГГ отделения Управления Росреестра по РТ были закрыты, в связи с пандемией.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, своих возражений не представили (л.д. 112).

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно п. 1,4,6 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 554, 555 ГК РФ, предмет договора продажи недвижимости и его цена являются существенными условиями договора, при отсутствии ил несогласованности которых договор считается незаключенным. Отсутствие в предварительном договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить, в том числе, цену продаваемой недвижимости, свидетельствует от несогласованности указанных условий договора.

Согласно п. 1, 3 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В судебном заседании установлено следующее.

На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом нотариального округа <адрес> РТ ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, зарегистрированного в БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на праве общей долевой собственности, принадлежала ФИО1, ФИО7, ФИО3, ответчикам по делу, по 1/3 доле каждому квартира с кадастровым номером №, площадью 53,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65,66,67).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах ответчиков ФИО3, ФИО2 и ФИО4, истцом по делу, был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 53,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по соглашению сторон цена объекта составила 4000000 рублей (л.д. 16-17).

Согласно п. 1.3 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, покупатель осуществляет оплату в следующем порядке: сумма в размере 50000 рублей оплачивается наличными денежными средствами при подписании настоящего договора в виде задатка; сумма в размере 2550000 рублей оплачивается наличными денежными средствами в день подписания сторонами основного договора купли-продажи объекта; сумма 1400000 рублей оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных покупателю ПАО «...» после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в течение 1 рабочего дня (л.д. 16-17, 16 оборот).

Согласно п. 1.5 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, основной договор купли-продажи объекта, указанного в п. 1.1. настоящего договора должен был быть заключен сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 16-17, 16 оборот).

Согласно п. 3.3 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, при не заключении договора купли-продажи в срок, установленный п. 1.5 настоящего договора, ни одна из сторон настоящего договора не вправе утверждать, что договор купли-продажи не был заключен не по ее вине, если она не сделала другой стороне предложение заключить договор купли-продажи объекта. Указанное предложение должно быть направлено смс-сообщением, либо Whatsapp сообщением (л.д. 16-17, 17).

Согласно п. 3.8 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, подписание настоящего договора сторонами свидетельствует о передаче покупателем продавцу в соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ 50000 рублей в качестве задатка, направленного на обеспечение покупателем выполнения им своей обязанности заключить основной договор на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором в срок, установленный п. 1.5 настоящего договора, для чего покупатель должен, в частности, обеспечить к сроку, указанному в п. 1.5 настоящего договора, наличие у него денежных средств в сумме, достаточной для приобретения им объекта у продавца (л.д. 16-17, 17).

Согласно п. 3.11 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, если за не заключение основного договора купли-продажи объекта ответственен покупатель, то задаток остается у продавца. Если за не заключение основного договора купли-продажи объекта ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. При этом продавец не возмещает покупателю возможные убытки последнего, вызванные неисполнением продавцом условий настоящего договора, сверх уплаченной им покупателем двойной суммы задатка (л.д. 16-17, 17 оборот).

Как усматривается из пояснений истца ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в день заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, он полностью выполнил свои обязательства по договору, внес задаток в размере 50000 рублей, нарушений условий договора с его стороны не имеется. Однако в установленный договором срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчики не оформили необходимые для совершения сделки документы на квартиру и соответственно не обеспечили его исполнение, сославшись на пандемию нового короновируса COVID-19, что не является форс-мажорным обстоятельством, так как регистрация недвижимости и сделок с ним не была приостановлена. При этом, еще до истечения срока договора ответчиками вышеуказанная квартира вновь была выставлена на продажу ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ была продана другому лицу. Таким образом, ответчики принятые на себя по предварительному договору обязательств не выполнили и уклонились от заключения основного договора купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ он предложил ответчикам вернуть задаток в размере 50000 рублей без применения к ним штрафных санкций по договору, однако, ответчики отказались возвращать задаток. Следовательно, ответчиками неправомерно были присвоены принадлежащие ему денежные средства в размере 50000 рублей. В связи с тем, что по вине ответчиков не был заключен основной договор купли-продажи, поэтому последние обязаны по условиям договора уплатить ему двойную сумму задатка, то есть в размере 100000 рублей.

В подтверждении своих доводов истец ФИО4 предоставил следующие доказательства: расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах ФИО3, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2 получили от ФИО4 денежную сумму в размере 50000 рублей за продаваемую квартиру по адресу: РТ, <адрес> на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18); переписку, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предложила ФИО4 на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение п. 1.5, во избежание нарушения режима самоизоляции, введенного на территории России и РТ, перенести срок заключения основного договора купли-продажи квартиры на первый рабочий день после снятия ограничительных мер (л.д. 19); досудебную претензию о нарушении договорных обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО4 требовал от ФИО1, ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить ему двойную сумму задатка в соответствии с п. 3.11 договора в размере 100000 рублей (л.д. 8-9); заказные письма на имя ФИО1, ФИО2 (л.д. 10,11); сообщение Управления Росреестра по РТ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого на объект недвижимости квартиру, назначение жилое, общей площадью 53,50 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: РТ, <адрес> было зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в пользу АКБ «БТА-Казань», дата снятия с учета ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 115).

Данные обстоятельства также подтвердила допрошенная в качестве свидетеля ФИО8

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с вышеизложенными доводами истца ФИО4 не согласилась, мотивируя тем что квартира по адресу: <адрес>10 принадлежит ей и двум ее дочерям, ответчикам по делу. Для продажи данной квартиры она заключила договор с фирмой, риэлтор которой подобрала им покупателя ФИО4, истца по делу. Договор купли-продажи сразу заключен не был, поскольку, их квартира находилась в залоге у Коммерческого банка «...» и необходимо было снять обременение с квартиры, в связи с этим был заключен предварительный договор. ДД.ММ.ГГГГ. задолженность перед банком была погашена и были сняты обременения с квартиры. До ДД.ММ.ГГГГ. они должны были выйти на заключение сделки купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ. она приглашала истца ФИО4 на заключение договора купли-продажи, но он отказался, считает, что его отказ вызван тем, что у него самого не получилось заключить договор купли-продажи своей квартиры. Она отказывается возвращать истцу задаток, поскольку сделка купли-продажи квартиры была не заключена по вине самого истца.

В подтверждении своих доводов ответчик ФИО1 предоставила следующие доказательства: договор об оказании услуги № № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Агентством недвижимости «...», согласно которого последний обязуется осуществить поиск лица, желающего приобрести объект недвижимости по адресу: РТ, <адрес>, стоимостью 4400000 руб. (л.д. 70-71); акт о предоставлении информации о покупателе от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО4 подтвердил свое намерение приобрести объект недвижимости по адресу: РТ, <адрес>, стоимостью 4000000 руб. (л.д. 72-73); кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «БТА-Казань (ОАО) и ФИО1, согласно которому последней был выдан кредит на сумму 1120000 рублей под 16% годовых на срок 180 месяцев (л.д. 90-97); договор купли-продажи закладных (передачи прав на закладные) № от ДД.ММ.ГГГГ между КБ «...» (АО) и АО «...» (л.д.76-81); справку ПАО «Сбербанк» о состоянии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой АО «...», являющееся залогодержателем на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатной квартиры, общей площадью 54,60 кв.м. по адресу: РТ, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО1 составляет 565489,80 рублей (л.д. 75); договор займа от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО1, согласно которой последней были выданы в заем денежные средства на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 557000 рублей в счет погашения задолженности по ипотеке перед АО ...», с целью дальнейшего снятия обременения с квартиры по адресу: РТ, <адрес> (л.д. 98-100); чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 450000 рублей на полное погашение долга по кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 74).

Данные обстоятельства также подтвердила допрошенная в качестве свидетеля ФИО10

Однако суд не может согласиться с доводами истца ФИО4 в силу следующего.

В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой сторон с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Следовательно, предусмотренные предварительным договором обязательства в результате отсутствия действий по заключению основного договора сторон прекращены, что свидетельствует об отсутствии вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора купли-продажи.

Вместе с тем, правоотношения, связанные с последствиями прекращениями обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются ст.381 ГК РФ, согласно п. 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, условий предварительного договора и представленных сторонами доказательств, которые суд оценил по правил статьи 67 ГПК РФ, суд установил, что в согласованный сторонами срок договор купли-продажи квартиры заключен не был, предложение о заключении данного договора в установленный срок от обоих сторон не поступило, факт наличия договоренности между сторонами о том, что передаваемая по соглашению сумма является задатком, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона, а является по своей сути авансом, истцу денежные средства возвращены не были. В связи с чем, суд пришел к выводу, что с ответчиков подлежат взысканию 50000 рублей, переданные истцом по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для дальнейшего удержания которых, у ответчиков не имеется.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению частично в размере 50000 рублей,

В соответствии со ст.98 п.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом оплачена госпошлина в размере 3200 руб., что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6).

Поскольку исковые требования истца удовлетворены частично, следовательно, с ответчиков также подлежит взысканию госпошлина в размере по 566 рублей 67 коп. с каждого.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 8,309,329, 380,381,401, 429,432, 554,555,1102 ГК РФ, ст.12, 39,56-57,98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 Б,Г. удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 Б,Г. денежную сумму в размере 16666 руб. 67 коп. и денежную сумму в счет возмещения расходов по оплате госпошлины в размере 566 руб. 67 коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 Б,Г. денежную сумму в размере 16666 руб. 67 коп. и денежную сумму в счет возмещения расходов по оплате госпошлины в размере 566 руб. 67 коп.

Взыскать ФИО3 в пользу ФИО4 Б,Г. денежную сумму в размере 16666 руб. 67 коп. и денежную сумму в счет возмещения расходов по оплате госпошлины в размере 566 руб. 66 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца через Зеленодольский городской суд РТ.

С мотивированным решением лица, участвующие в деле, могут ознакомиться ДД.ММ.ГГГГ

Судья: