Решение № 2-3217/2018 2-3217/2018 ~ М-1824/2018 М-1824/2018 от 9 мая 2018 г. по делу № 2-3217/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Демьяненко Т.А.,

при секретаре ФИО6,

с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО8,

представителя третьего лица ООО «Реалнедвижимость» ФИО7,

представителя третьего лица ФИО3 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ООО «Реалнедвижимость» о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, на условиях и за цену, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры от 18.07.2017г.

В обоснование заявленных требований указал, что обратился в агентство недвижимости ООО «Реалнедвижимость» с просьбой подыскать ему для приобретения в собственность квартиру, где генеральный директор агентства ФИО7 предложила ему купить квартиру, расположенную по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, которую продавали за 2 300 000 руб. Поскольку денежные средства у него должны были появиться не ранее осени 2018 года, им был предложен вариант покупки указанной квартиры на 200 000 руб. дороже, но расчет за нее произвести осенью. Его предложение продавца устроило, но ответчики потребовали внести задаток в размере 50 000 руб., которые были переданы 18.07.2017г. при подписании предварительного договора представителю продавца по доверенности, а продавец, в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры до 15.12.2017г. На протяжении нескольких месяцев он ждал заключения основного договора, и, опасаясь, что его могут обмануть, 14.12.2017г. вручил под роспись генеральному директору агентства два экземпляра основного договора купли-продажи, а также уведомление о необходимости прибыть 15.12.2017г. к 16-00 в «КГКУ МФЦ Камчатского края» по <адрес> для сдачи документов для регистрации права, на что возражений не поступило. 15.12.2017г. к концу рабочего дня в МФЦ приехала генеральный директор агентства, при этом пояснив, что срок действия доверенности истек и необходимо получить ее продление у продавца. Спустя еще три месяца генеральный директор сообщила, что продавец квартиры ФИО2 намерен продать указанную квартиру другому покупателю, и залог возвращать не собирается.

С учетом уточнения исковых требований, окончательно ФИО1 просил суд возложить на ФИО2 обязанность заключить с ним основной договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, на условиях и за цену, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры от 18.07.2017г.

Определением суда от 26.03.2017г. приняты меры по обеспечению иска в виде запрета ФИО2 совершать какие-либо действия по регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение.

В судебном заседании 26.04.2018г. от ФИО2 судом принято для рассмотрения встречное исковое заявление к ФИО1, ООО «Реалнедвижимость», в котором ФИО11 просил суд признать указанный выше предварительный договор купли-продажи квартиры от 18.07.2017г. недействительным. В обоснование заявленных требований указал, что 02.06.2017г. межу ним и ООО «Реалнедвижимость» заключен договор №П, согласно которому ФИО11 дал поручение агентству на продажу спорной квартиры путем торгов (электронного аукциона) посредством электронных торговых площадок АСТ СБЕРБАНК и (или) ЭТП Росельторг за 3 200 000 руб., в связи с чем 15.06.2017г. им выдана доверенность сроком до 15.12.2017г. Указал, что полномочия поверенного не предусматривали продажу квартиры иным способом, нежели торги. Поскольку ООО «Реалнедвижимость» длительное время не продавало квартиру, в марте 2018 года он заключил договор с другим риелтором, который нашел покупателя. Риелтор связался с ООО «Реалнедвижимость» и сообщил о совершении сделки. Были сданы документы для регистрации сделки с покупателем ФИО3, а 30.03.2018г. стало известно, что регистрация права собственности приостановлена ввиду наличия определения суда об обеспечении иска. Также указал на то, что он ФИО1 никогда не видел, ООО «Реалнедвижимость» на совершение с ним сделки не уполномочивал, о заключенном предварительном договоре не знал. Кроме того, стоимость <адрес> 500 000 руб. в предварительном договоре значительно ниже определенной им как продавцом стоимости 3 200 000 руб., что повлечет неблагоприятные для него последствия в виде потери финансовой выгоды.

В судебном заседании 26.04.2018г. ответчику ООО «Реалнедвижимость» отказано в принятии встречного искового заявления к ФИО2 о расторжении указанного выше предварительного договора купли-продажи квартиры от 18.07.2017г.

В настоящем судебном заседании определением суда ООО «Реалнедвижимость» исключено из числа ответчиков по делу, одновременно оно привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещен, участия в судебном заседании не принимал, представителя в суд не направил. Согласно поступившему в суд ходатайству просил рассмотрение дела по существу отложить в связи с его болезнью и нахождением на лечении с 23 апреля в Городской поликлинике № у невролога. В возражениях на встречное исковое заявление полагал требования ФИО11 необоснованными и удовлетворению не подлежащими, пояснил, что об отсутствии полномочий у ООО «Реалнедвижимость» на заключение договора купли-продажи квартиры он не знал, более того, он был ознакомлен с доверенностью <адрес>9 от 15.06.2017г., в которой говорилось о том, что ФИО2 уполномочил ООО «Реалнедвижимость», в лице генерального директора, продать принадлежащую ему квартиру по вышеуказанному адресу за цену и на иных условиях по своему усмотрению, путем участия в торгах (аукционе) по приобретению жилых помещений, Обратил внимание на то, что перед словосочетанием «путем участия в торгах…» стоит запятая, то есть это допустимое, а не обязывающее условие, а значит ООО «Реалнедвижимость» обладало необходимыми полномочиями по заключению указанной сделки, при этом, с его точки зрения, не имеет значения, видел ли продавец покупателя до заключения договора. При наличии в судебном заседании спора с ответчиком относительно смысла запятой перед словосочетанием «путем участия в торгах…» просил назначить судебную лингвистическую экспертизу. Также указал, что в предварительном договоре изъявлена воля сторон, условия (предмет, цена, права и обязанности сторон), а тот факт, что ФИО11 позднее пожелал продать квартиру иному лицу на более выгодных для него условиях, свидетельствует о злоупотреблении ФИО11 своими правами. Настаивал на том, что предварительный договор был заключен 18.07.2017г., о чем ФИО11 было известно.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела извещен, участия в судебном заседании не принимал, направил в суд представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против исковых требований ФИО1, полагал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Исковые требования ФИО11 поддержал по указанным во встречном иске основаниям, дал пояснения, аналогичные содержанию встречного иска. Настаивал на том, что ООО «Реалнедвижимость» не было уполномочено его доверителем на заключение сделки с Проскурней, о заключении с ним предварительного договора купли-продажи квартиры ФИО11 не знал, свое согласие не давал.

Представитель третьего лица ООО «Реалнедвижимость» генеральный директор ФИО7 в судебном заседании полагала исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку у агентства были полномочия на заключение сделок от имени ФИО11 ни только на торгах, но и с физическими лицами. Дополнительно пояснила, что когда в агентство обратился ФИО11 по вопросу продажи его квартиры, ему было разъяснено, что продажа квартиры возможна как с торгов, которые проводятся раз в 3-4 месяца, так и физическому лицу, и ФИО11 настоял на двух указанных вариантах продажи квартиры, выдал соответствующую доверенность. Спустя некоторое время к ней в офис обратился ФИО1, изъявив желание приобрести квартиру с определенными характеристиками и в определенном районе, они с ним пришли к соглашению по спорной квартире, поскольку ФИО11 торопил с ее продажей. При заключении предварительного договора купли-продажи она взяла с ФИО1 клиентскую комиссию в размере 15 000 руб. за оказываемые услуги, а также 50 000 руб. задаток для ФИО11, поскольку сразу за квартиру отдать необходимую сумму денег покупатель не мог. ФИО11 получил задаток. После получения уведомления от ФИО1 она ДД.ММ.ГГГГ приехала к концу рабочего дня в МФЦ без ФИО11, поскольку он не смог приехать. Также указала, что она пыталась решить с ФИО11 вопрос по возврату переданной ему суммы задатка в размере 50 000 руб., но последний возвращать деньги отказался. Также пояснила, что поскольку не представлялось возможным знать, на какую цену согласится покупатель-физическое лицо в случае заключения сделки с таковым, с ФИО11 была договоренность о том, что в доверенности будет указано «продать за цену и на иных условиях, по своему усмотрению…», то есть за рыночную цену физическому лицу.

Третье лицо ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещена, участия в судебном заседании не принимала, направила в суд представителя.

Представитель третьего лица ФИО3 ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что спорное жилое помещение приобретено ФИО3 у ФИО2 за 3 000 000 руб. Полагал требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания. Ходатайство истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 об отложении рассмотрения дела оставлено судом без удовлетворения, поскольку истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности его участия в судебном заседании по медицинским показаниям либо направлении представителя для участия в нем.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из содержания положений ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, который заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которым в случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что 18.07.2017г. между ФИО2, в лице генерального директора ООО «Реалнедвижимость» ФИО7, действующей на основании доверенности <адрес>9 от 15.06.2017г. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 6-7).

Согласно п. 1 договора стороны обязались в срок до 15.12.2017г. заключить основной договор купли-продажи 2-комнатной жилой квартиры, расположенной по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>.

Согласно п. 4 договора квартира будет продана продавцом покупателю за 2 500 000 руб., уплачиваемых в следующем порядке: 50 000 руб. передается продавцу в качестве задатка при подписании указанного договора, в случае отказа продавца от сделки продавец возвращает полученную сумму задатка в двойном размере; 2 450 000 руб. будут уплачены продавцу в срок до 30.12.2018г., но только после государственной регистрации перехода права собственности в пользу покупателя.

Как следует из содержания искового заявления, продавец и его представитель на связь с ФИО1 по вопросу заключения основного договора купли-продажи не выходили, в связи с чем, покупатель направил уведомление с предложением заключить договор.

14.12.2017г. генеральным директором ООО «Реалнедвижимость» ФИО7 от ФИО1 получено уведомление о необходимости явиться 15.12.2017г. в «КГКУ МФЦ Камчатского края» по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес> 16-00 для подписания основного договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на его имя в отношении 2-комнатной жилой квартиры, расположенной по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>. Также ФИО7 получено 2 экземпляра основного договора, о чем составлена расписка (л.д. 8).

Вместе с тем, в указанный день ФИО2 в «КГКУ МФЦ Камчатского края» не явился.

Из содержания встречного искового заявления ФИО11 следует, что полномочия его поверенного не предусматривали продажу квартиры иным способом, нежели торги, о заключении предварительного договора купли-продажи с ФИО1 он не знал.

02.06.2017г. между ООО «Реалнедвижимость» (поверенный), в лице генерального директора ФИО7, и ФИО2 (доверитель) заключен договор №П, по условиям которого доверитель поручил, а поверенный обязался совершить от имени и за счет доверителя юридические и иные действия по представлению интересов доверителя перед гражданами, государственными органами и юридическими лицами, направленные на отчуждение (продажу) по цене и на условиях, предусмотренных данным договором, объекта недвижимости: жилой 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, стоимостью 3 200 000 руб.

Согласно п. 2 договора поверенный должен в том числе, разместить на электронной торговой площадке АСТ СБЕРБАНК и (или) ЭТП Росельторг сведения о реализуемом объекте недвижимости в предоставленном объеме.

Согласно п. 4 договора поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам порученного дела это необходимо в интересах продажи квартиры доверителя.

15.06.2017г. ФИО2 уполномочил доверенностью <адрес>9 ООО «Реалнедвижимость», в лице генерального директора ФИО7, продать принадлежащую ему на праве собственности <адрес>, расположенную по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, за цену и на иных условиях по своему усмотрению, путем участия в торгах (аукционе) по приобретению жилых помещений. Доверенность выдана сроком на 6 месяцев (л.д. 11).

Из пояснений в судебном заседании генерального директора ООО «Реалнедвижимость» ФИО7 следует, что при обращении ФИО11 в агентство ему были разъяснены возможные варианты продажи квартиры, а именно с торгов, которые проводятся раз в 3-4 месяца, или физическому лицу. ФИО11 настоял на двух указанных вариантах продажи квартиры, выдал соответствующую доверенность, в которой указано: «продать за цену и на иных условиях, по своему усмотрению…».

Согласно содержанию ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания встречного искового заявления, возражений ФИО11 и пояснений его представителя в судебном заседании следует, что ФИО11 действительно имел намерения продать указанное жилое помещение, обратился в ООО «Реалнедвижимость» для поручения последнему на совершение действий, направленных на отчуждение указанной квартиры. Вместе с тем, 02.06.2017г. между ФИО11 и агентством заключен договор, в котором указано, что стоимость квартиры составляет 3 200 000 руб.

Указанный договор помимо условия об обязанности поверенного разместить на электронной торговой площадке сведения о реализуемом объекте недвижимости (п. 2) также содержит условие о том, что поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам порученного дела это необходимо в интересах продажи квартиры доверителя (п. 4).

Кроме того, 15.06.2017г. ФИО11 выдал на имя поверенного доверенность, согласно которой поверенный должен продать квартиру за цену и на иных условиях по своему усмотрению, путем участия в торгах (аукционе) по приобретению жилых помещений.

Из буквального толкования указанного договора следует, что доверитель рассматривал возможность продажи своей квартиры различными способами, выбор способа был предоставлен поверенному.

С учетом изложенного, суд оставил без удовлетворения ходатайство истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 о назначении судебной лингвистической экспертизы, поскольку толкование смысла и содержания текста указанных договора и доверенности не требует наличия специальных познаний.

Вместе с тем, поверенный, исполняя волю доверителя по отчуждению (продаже) его жилого помещения, заключил предварительный договор купли-продажи с ФИО1 на менее выгодных условиях для доверителя (продавца) ФИО2 за 2 500 000 руб., тогда как в договоре №П от 02.06.2017г. указана стоимость <адрес> 200 000 руб.

Согласно содержанию расписки от 18.07.2017г. ООО «Реалнедвижимость» в лице генерального директора ФИО7 (поверенный) оплатило, а ФИО2 (доверитель) получил наличные денежные средства в сумме 50 000 руб. согласно договору поручения №П от 02.06.2017г. в счет оплаты цены квартиры, расположенной по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес> (л.д. 9).

Анализ указанной расписки позволяет сделать вывод о том, что доверителю переданы денежные средства по договору поручения №П от 02.06.2017г. в счет оплаты цены квартиры, вместе с тем, ни о предварительном договоре купли-продажи от 18.07.2017г., ни о цене квартиры в размере 2 500 000 руб. в расписке не сказано.

Доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что ФИО11 как сторона договора (продавец) знал о снижении цены квартиры до 2 500 000 руб. и о заключенном предварительном договоре купли-продажи от 18.07.2017г. суду не представлено, в то время, как в силу ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

На основании ч. 1, ч. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

29.03.2018г. между ФИО2, в лице ФИО9, действующей на основании доверенности от 26.02.2018г. (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого цена квартиры составила 3 000 000 руб.

В судебном заседании представитель ФИО3 подтвердил стоимость квартиры.

Указанное позволяет суду сделать вывод о том, что ООО «Реалнедвижимость» в лице генерального директора ФИО7 (поверенный) действовало в рамках предоставленных ФИО2 (доверителем) полномочий, вместе с тем, отступив от указаний доверителя, не приняло во внимание существенную разницу между ценой, оговоренной с покупателем ФИО1 в размере 2 500 000 руб. и стоимостью, обозначенной в договоре №П в размере 3 200 000 руб., заключило от имени и в интересах доверителя предварительный договор купли-продажи на невыгодных для него условиях. Более того, доверенность на представление своих интересов ООО «Реалнедвижимость» ФИО11 не продлил, обратился в другое агентство, после чего заключил договор купли-продажи квартиры с физическим лицом за 3 000 000 руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями допрошенного в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями ГПК РФ, свидетеля ФИО10, которая в судебном заседании пояснила, что в начале марта 2018 года к ней обратился ФИО11 по вопросу продажи его квартиры, показал документы, из которых следовало, что ранее он обращался в агентство по вопросу продажи квартиры, а также то, что им получен задаток. Вместе с тем, ФИО11 сказал, что деньги он не получал, получал его пасынок. Квартира долго не продавалась, имелась задолженность по платежам. Она созвонилась с Ириной (ФИО7), которая сказала, что задаток необходимо вернуть в двойном размере и о том, что квартира будет выставлена на торги. О том, что на квартиру имелся покупатель, ФИО7 ей не сообщила, сказала, что занималась продажей квартиры, но у нее закончилась доверенность.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для понуждения ФИО2 к заключению договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО1, поскольку ФИО11 при изъявлении своей воли о продаже квартиры установил ее стоимость в размере 3 200 000 руб., а снижение ее до 2 500 000 руб., повлечет неблагоприятные последствия в виде значительной потери финансовой выгоды.

Суд не находит оснований и для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 18.07.2017г. недействительным, поскольку доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что полномочия поверенного не предусматривали продажу квартиры иным способом, нежели торги, не представлено, из буквального толкования договора №П и доверенности от 15.06.2017г. это не следует.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о возложении на ФИО2 обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, на условиях и за цену, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от 18.07.2017г., оставить без удовлетворения.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 18.07.2017г., расположенной по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, отказать.

Меры по обеспечению иска в виде запрета ФИО2 совершать какие-либо действия по регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение, принятые определением суда от 26.03.2017г., сохранить до вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:

судья Т.А. Демьяненко