Решение № 3А-13/2025 3А-13/2025~М-4/2025 М-4/2025 от 29 июля 2025 г. по делу № 3А-13/2025

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД31OS0000-01-2025-000483-81 Производство № 3а-13/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2025 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Черных Е.В.

с участием представителя административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО1

в отсутствие административного истца ФИО2., ее представителя ИНИ., представителей административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 (далее также административный истец), являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 334 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> обратилась в Белгородский областной суд с требованиями о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 26 декабря 2024 г. №ОРС-31/2024/000344, которым отказано в установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания по состоянию на 22 октября 2024 г. в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что поскольку кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, 29 ноября 2024 г. административный истец обратилась в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 26 декабря 2024 г. бюджетное учреждение приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данным решением незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости, являются необоснованными. Согласно отчету №88-24 от 22 октября 2024 г., выполненного независимым оценщиком ГДА, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 22 октября 2024 г. составляет 5 572 000 руб.

В судебное заседание административный истец ФИО2 и её представитель ИНИ, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно (ФИО2 посредством заказного письма с уведомлением, РПО <данные изъяты>, а также посредством электронной почты 16 июля 2025 года; представитель ИНИ посредством Государственной электронной почтовой системы 16 июля 2025 года) в судебное заседание не явились. В направленном в адрес суда письменном заявлении от 27 июля 2025 г. уточнили административное исковое заявление, просили признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» №ОРС-31/2024/000344 от 26 декабря 2024 г., установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, определенном заключением эксперта.

Представитель административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО1 просила в удовлетворении требований о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», не возражала против установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области и заинтересованное лицо администрация Старооскольского городского округа Белгородской области своих представителей в суд не направили. О рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также посредством электронной почты. В материалах дела имеются ходатайство о рассмотрении дела без участия представителей. В ходатайстве заинтересованное лицо также просит в удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» №ОРС-31/2024/000344 от 26 декабря 2024 года отказать, не возражает против установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, определенном заключением эксперта.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 КАС РФ).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 июля 2020 года №269-ФЗ).

В силу положений части 1 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

По результатам рассмотрения заявления, бюджетное учреждение, в силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ вправе принять решения как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 15 статьи 22.1).

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 334 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) утверждена актом определения кадастровой стоимости №АОКС-31/2024/000323 от 25 июня 2024 г. и применяется для целей налогообложения и других целей, предусмотренных действующим законодательством, с 1 января 2024 г., является действующей. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 11 876 525, 64 руб.

Не согласившись с размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, 29 ноября 2024 года административный истец в порядке, определенном статьёй 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, обратилась в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке от 22 октября 2024 года №88/24, подготовленный оценщиком ГДА согласно которому, рыночная стоимость здания определена в размере 5 572 000 руб.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, в связи с чем, заявление правомерно принято к рассмотрению бюджетным учреждением.

Решением №ОРС-31/2024/000344 от 26 декабря 2024 г., бюджетное учреждение отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, допущенными при составлении отчета об оценке.

3 февраля 2025 г., в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился с административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ, к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» создано в соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26 декабря 2016 г. №648-р, его уставными целями и видами деятельности являются: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункт 2.2 Устава).

Анализируя изложенные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков принятия такого решения, определенных частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ, подписаны уполномоченным лицом бюджетного учреждения, в полном соответствии с формой и требованиями, установленными приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. №П/0287.

В соответствии с требованиями части 9 статьи 213 КАС РФ административным ответчиком представлена совокупность письменных доказательств в подтверждение соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия бюджетного учреждения на принятие оспариваемого решения; форму и вид решения; процедуру принятия и подписания (Устав ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области, утвержденный распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области №31-р от 20 января 2022 г.; изменения в Устав; распоряжение департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15 июля 2020 г. №372-р «О директоре областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области»; распоряжение министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10 июля 2023 г. №584-р «О директоре областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области»; приказ ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15 июля 2022 г. №11-А-ОД «О праве подписи»).

Административным истцом вопросы компетенции, соблюдения порядка и сроков принятия решения не оспаривались.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, бюджетное учреждение в решении от 26 декабря 2024 г. указало на допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения, в частности, нарушение пункта 22 «в» ФСО №7, подпунктов 1,2 пункта 2 ФСО VI. Так, на стр. 21-27 отчета об оценке приведено 26 предложений рынка из сегмента рынка определенного оценщиком: «Оцениваемый объект относится к объектам торгово-офисного использования, назначение – нежилое; расположение внутри г. Старый Оскол в зоне ИЖС; размер объекта средний». Все предложения рынка, представленные в Таблице 2, соответствуют среднему размеру объектов (101-500 кв.м.) и могут быть отнесены к объектам торгово-офисного использования. Местоположение выбранных в качестве аналогов предложений не относится к «зонам ИЖС» (мкр. Приборостроителей и ул. Ленина). Обоснование отказа от части объектов-аналогов (от 22 до 26) приведено по одной формулировке «Не используется в качестве аналога, так как не удовлетворяет по основным ценообразующим факторам». Таким образом, не ясно, чем «не удовлетворяет по основным ценообразующим факторам» объекты, не выбранные для расчета и почему, выбранные для расчета предложения рынка «удовлетворяют по основным ценообразующим факторам», ведь в них внесено по 7 корректировок, не считая скидки на торг. При этом самое сопоставимое по местоположению (ул. <данные изъяты> (в тексте объявления указано <данные изъяты>)), площади и назначению, предложение рынка с УПРС существенно выше выбранных объектов аналогов (последнее в Таблице 2) не принимается в качестве аналога. Выявлено также нарушение положения статьи 11 Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности в РФ. На стр. 36 в таблице 3 «Характеристика оцениваемых объектов недвижимости» указано «текущее использование – «Магазин непродовольственных товаров», что не соответствует действительности, так как фотографии объекта оценки, представленные на стр. 72-73 отчета об оценке указывают о неиспользовании в текущем состоянии здания под магазин. В данном случае, «магазин непродовольственных товаров» это наименование или назначение, но не текущее использование. Текущее (фактическое) использование объекта оценки существенным образом влияет на его рыночную стоимость. Нарушение пунктов 2, 8 ФСО VI, пункта 10 ФСО III выразилось в том, что на стр. 31, 54 корректировка на местоположение приведена по бальной системе, причем информация об источнике используемой системы в отчете не приведена, так же, как и обоснование присвоенных баллов по объекту оценки и объектам аналогам. Таким образом, корректировки -31%, -31%, -18%, введенные в объекты-аналоги и существенно снизившие УПРС, не обоснованы. Допущено оценщиком также нарушение пункта 22 «б», «д» ФСО №7 (стр. отчета 52-62). Одним из ценообразующих факторов, согласно источнику, приведенному оценщиком на стр.29 из «Справочника оценщика недвижимости-2023 «Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО3, является возможность парковки (для объектов в городах). Объект оценки имеет обустроенные парковочные места непосредственно вокруг здания, что демонстрируется фотографиями на стр.71 отчета. Объекты-аналоги являются встроенными помещениями, расположенными на первых этажах жилых многоэтажных зданий, не обладающими закрепленными парковочными местами. Данный ценообразующий фактор, повышающий стоимость объекта оценки относительно объектов-аналогов, оценщик не учел. При этом в Таблице 2 (стр.21-27) имелись предложения рынка с парковкой, и УПРС таких объектов выше используемых объектов-аналогов. Допущенное оценщиком нарушение положений статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (стр. отчета 56), выразилось в том, что размер корректировки на техническое состояние здания в обосновании корректировок указан неверно – «корректировка составит -21% = (1/0,81-1)». В табл. 8 введена верная корректировка (+23%). В нарушение положений статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 22 «б», «д» ФСО №7, на стр. 59 отчета оценщик указывает по размеру введенной корректировки «на тип объекта недвижимости» следующее: «Принято минимальное значение из интервала, так как для объектов Стрит-ритейла данный факт не существенно влияет на стоимость», что неверно, так как объект оценки является отдельно стоящим зданием и корректировка для встроенных помещений, согласно источнику, приведенному на стр. 33 отчета, должна составлять 1/0,90 = 1,11 (+11%). На стр. 61 отчета в таблице 8 оценщиком необоснованно введена понижающая корректировка на отсутствие водоснабжения у объекта оценки. Обоснований отсутствия водоснабжения и канализации в здании магазина в отчете не приведено, так как технический паспорт здания не приведен. Согласно тексту объявления о сдаче в аренду объекта оценки к зданию подведено, кроме электричества, также «централизованное водоснабжение и дополнительно скважина, септик». Таким образом, корректировка может быть введена только на отсутствие отопления, что тоже требует обоснования, так как отопление здания может быть от электричества.

В предмет доказывания по данному делу входят такие юридически значимые обстоятельства, как законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения), соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По ходатайству заинтересованного лица, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом назначалась экспертиза, направленная на проверку отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, о нарушении которых указано в оспариваемом решении бюджетного учреждения и определение рыночной стоимости нежилого здания, проведение которой поручалось эксперту КВМ

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении № 02/06/25 от 6 июня 2025 г., при составлении отчета об оценке от 22 октября 2024 г. №88-24 допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 26 декабря 2024 г. №ОРС-31/2024/000344, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости нежилого здания, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Иные нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости нежилого здания отсутствуют.

Как следует из заключения эксперта, действительно, формулировки обоснования отказа (или выбора) того или иного объекта, представленного в отчете об оценке вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке и не дают понять логику и критерии отбора объектов. Что касается объекта, расположенного по ул. <данные изъяты> (в тексте объявления ул. <данные изъяты> – объект не может быть использован в качестве аналога, так как является оцениваемым. По мнению эксперта, данное нарушение имеет место, так как действительно вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и приводит к нарушению пункта 20 ФСО №7 «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта». В отчете об оценке отсутствует источник информации, на основании которого были определены корректировки на местоположение; отсутствуют пояснения определения величины баллов по каждому из критериев для конкретного объекта, что не дает проверить логику оценщика. Отсутствие анализа объекта оценки и аналогов по ценообразующему фактору «наличие парковки» может привести к существенному искажению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Обоснование отсутствия водоснабжения и канализации в здании магазина в отчете об оценке не представлено. Применение корректировки на отсутствие водоснабжения и канализации приводит к существенному искажению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Касательно отопления, эксперт счел необходимым отметить, что в оцениваемом здании может быть предусмотрено электрическое отопление, однако, на дату оценки оно отсутствует, а его обустройство требует значительных затрат.

В результате самостоятельно проведенной оценки рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена экспертом в размере 7 640 700 руб.

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьёй 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона №73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ, подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющим значительный стаж работы в области оценочной деятельности.

Заключением судебной экспертизы подтверждены выводы бюджетного учреждения о допущенных в отчете №88-24 от 22 октября 2024 г. нарушениях законодательства об оценочной деятельности, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости нежилого здания.

При таких обстоятельствах, у ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а следовательно, требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения №ОРС-31/2024/000344 от 26 декабря 2024 г. удовлетворению не подлежат.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Несмотря на производный характер требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу положений статьи 3 КАС РФ одной из основных задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, а также то, что размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в данном случае напрямую связан с размером налога на имущество юридических лиц, подлежащего уплате административным истцом, с целью реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:06:0237002:3180 в размере его рыночной стоимости.

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение содержит подробное описание проведенных исследований, указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

Экспертом подробно описан исследуемый объект: его местоположение, проектное назначение и фактическое использование, количественные и качественные характеристики, а также сведения о земельном участке, на котором расположен оцениваемый объект.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

Эксперт установил, что исследуемый объект представляет собой отдельно стоящее здание торгового назначения (магазин непродовольственных товаров). Используя информацию, содержащуюся в справочнике оценщика – 2024 «Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия» под ред. ФИО3 (стр.57-59), эксперт пришел к выводу, что исследуемый объект относится к торговым площадям и провел анализ торговой недвижимости Белгородской области.

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию о ценах предложений коммерческой недвижимости и об арендных ставках за пользование коммерческой недвижимостью, содержащуюся в материалах дела № 3а-13/2025 и, придя к выводу, что данной информации не достаточно для проведения расчета рыночной стоимости исследуемого объекта, счел возможным и целесообразным представить в заключении дополнительную информацию из открытых источников о ценах предложений коммерческой недвижимости, представляющей собой отдельно стоящие здания и расположенные на территории Белгородской области, близкой по своим характеристикам с исследуемым объектом.

Для сравнения и проведения расчетов эксперт выделил объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам. В заключении содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение рыночной стоимости объекта исследования проведено с использованием сравнительного подхода. Отказ от применения доходного и затратного подходов экспертом исчерпывающе мотивирован.

Применяемые в процессе оценки корректировки проведены обоснованно, по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Исследования проведены экспертом всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Каких-либо данных, с достоверностью опровергающих выводы эксперта и свидетельствующих о том, что избранная им методика привела к неправильному выводу, а также обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Следует отметить, что выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт КВМ имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:06:0237002:3180 в размере 7 640 700 руб., по результатам судебной экспертизы.

Устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статья 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, в данном случае – 22 октября 2024 г.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой обращения ФИО2 в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является 29 ноября 2024 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 334 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости 7 640 700 рублей, по состоянию на 22 октября 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 ноября 2024 года.

В удовлетворении требований ФИО2 о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 26 декабря 2024 года №ОРС-31/2024/000344 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Сотникова

Решение в окончательной форме принято 12 августа 2025 года