Решение № 2-1041/2018 2-1041/2018 ~ М-849/2018 М-849/2018 от 28 мая 2018 г. по делу № 2-1041/2018

Дело № 2-1041/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2018 года город Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе председательствующего Свиридовой И.Г., при секретаре Поздеевой Н.М., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика адвоката Романовой И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 об обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 в котором просит обратить взыскание на предмет залога.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 25 августа 2014г. между ним и ФИО3 заключен договор купли продажи объекта недвижимости: земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительством площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. По условиям договора отчуждаемые им объекты недвижимости до полной их оплаты находятся в залоге у продавца. Покупателем ФИО3 обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества исполнены не в полном объеме, в связи с чем решением Златоустовского городского суда с ФИО3 в его пользу взысканы денежные средства в размере 1 874 644 руб. в качестве оплаты за имущество по договору купли-продажи от 25.08.2014г. Поскольку обязательство покупателя по оплате недвижимого имущества ответчиком не исполнены, просит обратить взыскание на предмет залога, установив начальную продажную цену 1 586 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась. Просила рассмотреть дело с участием её представителя (л.д.62,65)

Представитель ответчика адвокат Романова И.Е. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Полагает, что оснований для обращения взыскания на имущество ответчика не имеется, поскольку истцом не представлены доказательства невозможности получения денежных средств иным способом.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд считает, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям п.1 ст.454 и п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое, а покупатель обязуется принять этот имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (ст. 334 ГК РФ).

Отношения сторон в случае, когда предметом залога является недвижимое имущество, регулируются положениями Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст.2 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже.

Главой IX Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

На основании п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

При этом ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотрены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 25 августа 2014г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительством площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.49-50)

По условиям договора ФИО1 продал указанные объекты недвижимости ФИО3 за цену в 3 000 000 рублей, из которых 1 000 000 руб. – стоимость объекта незавершенного строительством и 2 000 000 руб. – стоимость земельного участка. (пункт 2 договора)

Поскольку согласно пункту 3 договора купли-продажи от 25 августа 2014г., покупатель должен был оплатить имущество поэтапно в срок до 30 ноября 2014г., то пунктом 4 договора купли-продажи от 25 августа 2014г. стороны установили, что с момента государственной регистрации права собственности ФИО3 на объекты недвижимости и до момента полной оплаты цены сделки, объекты недвижимости находятся в залоге у продавца ФИО1 Договор в установленном порядке 28.08.2014г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области, также произведена регистрация обременения.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, на оба объекта недвижимости по договору купли продажи от 25 августа 2014г. до настоящего времени сохраняется обременение в виде ипотеки в силу закона (л.д.67-68).

Решением Златоустовского городского суда Челябинской области от 29 июня 2017г., вступившим в законную силу 31.10.2017г., с ФИО3, являющейся собственником объектов недвижимости земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. и объекта незавершенного строительством, расположенных по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в сумме 1 500 000 рублей в качестве платы по договору купли-продажи от 25 августа 2014г., 294 819,44 руб. – в качестве процентов за пользование чужими денежными средствам (л.д.44-48)

8 декабря 2017г. судебным приставом-исполнителем ОСП по г.Златоусту и Кусинскому району возбуждено исполнительное производство по взысканию с ФИО3 в пользу ФИО1 денежных средств в сумме 1 874 644 руб. (л.д.40-41)

По состоянию на 17.05.2018г. выплат от должника ФИО3 в пользу взыскателя ФИО1 не производилось (л.д.64)

Согласно отчету оценщика №, рыночная стоимость недвижимого имущества: земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительством площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на апрель 2018г. составляет 1 586 000 рублей, из которых стоимость земельного участка – 529 000 рублей, стоимость объекта незавершенного строительства – 1 057 000 руб. (л.д.6-19)

Из исследованных судом письменных материалов следует, что продавец по договору купли-продажи от 25.08.2014г. ФИО1 свои обязательства перед покупателем ФИО3 исполнил надлежащим образом, имущество передано покупателю, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Однако, покупателем по договору ФИО3 свои обязательство по оплате приобретенного имущества исполнены не в полном объеме. Сумма неисполненного обязательства по оплате приобретенного имущества составляет 1 500 000 рублей. Указанное обстоятельство установлено решением Златоустовского городского суда Челябинской области от 29.06.2017г., поэтому в силу требований ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса РФ, это обстоятельство является обязательным для суда и не подлежат оспариванию.

Условие договора купли-продажи от 25 августа 2014г. о залоге отчуждаемого недвижимого имущества соответствует требованиям ст. 329 ГК РФ, ст.2 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обременение недвижимого имущества, являющегося предметом по договору купли-продажи от 25.08.2014г. в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано 28.08.2014г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области за № и №.

В судебном заседании установлен факт неисполнения ответчиком ФИО3 обязательства по договору купли-продажи от 25.08.2014г. по оплате недвижимого имущества в сумме 1 500 000 руб.

Это обстоятельство в соответствии со ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является основанием для возникновения у залогодержателя права требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно представленному истцом отчету № об оценке, рыночная стоимость заложенных ответчиком объектов недвижимости составляет 1 586 000 руб. по состоянию на 04.04.2018 г.

Условиями договора купли-продажи от 25.08.2014г. стороны не установили стоимость залога.

Сумма неисполненного покупателем ФИО3 обязательства составляет 1 500 000 рублей. Следовательно, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от рыночной стоимости заложенного имущества.

Срок неисполнения обязательства превышает 3 месяца, поскольку покупатель обязан был произвести расчет до 30 ноября 2014г.

Таким образом, в сложившихся правоотношениях не имеется оснований, предусмотренных ст.54.1Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для отказа в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для обращения взыскания в связи с тем, что истцом не представлено доказательств невозможности получить исполнение другим способом, являются несостоятельными, поскольку Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержит указаний на такое основание для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Требование залогодержателя ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.п.1, п.п.3, п.п.4 п.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в решении суда об обращении взыскания на имущество должно быть указано на способ и порядок реализации заложенного имущества, а также указаны суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества и начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации.

Как следует из п.1 ст.350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством.

В силу п.1 ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Истцом заявлено об установлении начальной продажной цены залога в виде его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика и равной 1 586 000 рублей.

Между тем, в соответствии с п.п.4 п.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Поскольку стороны в договоре купли-продажи не согласовали стоимость залога, в ходе рассмотрения дела в суде ответчиком также не согласовывалась цена залога, а истец предоставил отчет оценщика о рыночной стоимости предмета залога, то в силу требований п.п.4 п.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд должен установить начальную продажную цену ее в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, т.е. 1 268 800 рублей (1 586 000 руб. * 80%).

С учетом названных норм права, суд, удовлетворяя требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, полагает необходимым установить способ продажи – публичные торги, установить начальную продажную цену – 1 268 000 руб.

В связи с тем, что договором о залоге предусмотрено, что залог предоставлен только в обеспечение обязательств покупателя по оплате цены договора, и не предусмотрено условие о том, что залогом может быть обеспечены иные требования продавца, связанные с неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества (в частности взысканные судом проценты за пользование чужими денежными средствами) – выплате ФИО1 за счет заложенного имущества подлежит только сумма неисполненного обязательства в размере 1 500 000 руб.

Следовательно, при удовлетворении требования истца, необходимо установить, что из средств, вырученных от реализации с публичных торгов заложенного имущества, выплате ФИО1 подлежит 1 500 000 рублей в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, заключенного 25 августа 2014г между ФИО1 и ФИО3

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче искового заявления оплачена госпошлина в размере 300 руб. Поскольку требования истца судом удовлетворены, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога:

- земельный участок, принадлежащий на праве собственности ФИО3, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №

- сооружение (объект незавершенный строительством), принадлежащий на праве собственности ФИО3, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №

Установить способ реализации имущества – продажа с публичных торгов. Установить начальную продажную цену 1 268 800 рублей.

Установить, что из средств, вырученных от реализации с публичных торгов вышеуказанного заложенного имущества, подлежит выплате ФИО1 1 500 000 рублей в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, заключенного 25 августа 2014г между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий И.Г. Свиридова

Решение не вступило в законную силу.