Решение № 2-108/2019 2-108/2019~М-39/2019 М-39/2019 от 18 февраля 2019 г. по делу № 2-108/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2019 года г. Кимовск Тульская область

Кимовский городской суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Подоляк Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Паниной Ю.А.,

с участием

представителя истца ФИО2 по ордеру ФИО3,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО4 по ордеру ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-108/2019 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО6, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, в котором просит признать предварительный договор купли - продажи дома и земельного участка от 26.02.2018 недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчиков в ее пользу 250000 рублей.

В обоснование заявленных требований указала, что ей стало известно о том, что в д. <данные изъяты> Кимовского района ее знакомая ФИО4 продает дом. 26.02.2018 был подписан предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, в соответствии с п. 1.2 которого стороны принимали на себя обязательство в срок до 30.12.2018 по заключению основного договора купли-продажи жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м и земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Действуя в соответствии с данным договором истец передала ФИО4 денежные средства в размере 250000 рублей и получила от нее расписку о их получении. ФИО4 передала ключи от названного выше дома и истец вселилась в него, считая, что в ближайшее время дом будет оформлен на нее. При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества истцу сообщили, что дом не требует крупных вложений, так как в нем произведен ремонт. При этом, если она хочет изменить что-то по своему вкусу, то может сделать косметический ремонт до заключения основного договора купли – продажи. Однако, при вселении в дом, истец обнаружила, что от нее скрыли существенные детали договора: вышел из строя электрический кабель, в связи с чем она на его замену понесла затраты в размере 7000 рублей. Считает, что дом не был пригоден для проживания, так как прогнил пол, электропроводка и водопровод нуждались в полной замене, вода, поступавшая в дом, не была пригодна для употребления, люк, в котором были расположены краны для перекрывания воды, располагался внутри дома под ламинатом, фундамент осыпался. Таким образом, дом имел существенные недостатки, которые невозможно было установить без тщательного, детального осмотра. Полагает, что ей была передана недвижимость ненадлежащего качества. Ответчиками ей были сообщены заведомо ложные обстоятельства относительно приобретаемого объекта. Указала, что ФИО4 она знала давно, доверяла ей и по ее просьбе возвратила ей расписку о получении денежных средств в размере 250000 рублей для исправления, но ФИО4 расписку позже не вернула. Таким образом, истец пришла к выводу, что ее обманули, так как ФИО4 получила 250000 рублей, вместе с тем, обманным путем ее отобрала. Кроме того, истец осуществила ремонт в доме на сумму 200000 рублей. При этом летом 2018 года ответчики поменяли замок в доме, то есть, в одностороннем порядке отказались от соглашения. Истец потребовала от ФИО4 возврата денежных средств в размере 250000 рублей. Однако ответчик ФИО4 ответила, что данная сумма будет возвращена в случае, если истец осуществит продажу дома третьему лицу за указанную в предварительном договоре купли - продажи от 26.02.2018 сумму – 2140000 рублей. Денежная сумма в размере 250000 рублей была снята истцом с расчетного счета. Истец действия ФИО4 по невозврату полученных 250000 рублей посчитала мошенническими и обратилась с соответствующим заявлением в полицию, где ФИО4 призналась в получении 250000 рублей от нее. Кроме того, в течение 2018 года, через представителя, истцом были направлены запросы в филиал ФГБУ «ФКБ Росреестра» по Тульской области в целях получения выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилой дом с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Из полученных выписок следует, что сведения о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости отсутствуют, что исключало в дальнейшем регистрацию перехода права собственности по основному договору купли – продажи. Данные обстоятельства также не были сообщены истцу в момент подписания предварительного договора купли-продажи и до 30.12.2018, то есть срока, установленного для заключения основного договора, ответчиками не устранены. Также истец полагает, что в соответствии с п.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предварительный договор купли - продажи дома и земельного участка подлежал нотариальному удостоверению. При этом, в данном договоре отсутствуют сведения о том, что дом и земельный участок принадлежат ответчикам на праве общей долевой собственности. Истец о данных обстоятельствах узнала только при обращении в полицию. Указывает, что понесенные ею затраты: уплаченные денежные средства в размере 250000 рублей, а также расходы на ремонт - 200000 рублей, до настоящего времени ответчиками ей не возвращены.

Указанные обстоятельства послужили причиной обращения в суд.

Истец ФИО2, в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте его проведения надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщила, об отложении не просила, доверила представлять свои интересы представителю по ордеру ФИО3

Представитель истца ФИО2 по ордеру ФИО3 в заседании поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительных объяснений суду не представил.

Ответчик ФИО6, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась, о причине неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не просила, возражений по существу заявленных требований не представила.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, полагала, что они удовлетворению не подлежат. Пояснила, что в связи с заболеванием супруга ею и дочерью ФИО6 было принято решение о продаже дома, который принадлежит им на праве общей долевой собственности и дальнейшем переезде, в связи с чем, на воротах дома было размещено объявление о его продаже. В начале февраля 2018 года ее соседка ФИО1 спросила, может ли ФИО2 осмотреть дом, так как она заинтересована в его покупке. ФИО4 дала свое согласие, так как ФИО2 знала давно как коллегу ФИО1 В тот же день ФИО2 и ФИО1 осмотрели дом внутри и с улицы, осмотрели придомовую территорию и хозяйственные постройки. Она пояснила ФИО2, что дом требует постоянного ухода и присмотра, кроме того, фундамент дома нуждается в ремонте. При этом, сообщила покупателю, что планирует продать дом за 2500000 рублей и цену снижать не намерена. ФИО2 дом понравился. На следующий день ФИО2 вновь приходила осматривать дом. А затем и через несколько дней она в сопровождении неизвестной женщины пришла осмотреть дом и приусадебный участок. В этот день они договорились о задатке в размере 250000 рублей и о том, что основную сумму ФИО2 выплатит позже, но до 30.12.2018. Вместе с тем, ФИО2 попросила съехать их из дома до апреля 2018 года, так как наступал весенний сезон, на что она согласилась. Через несколько дней ФИО2 принесла ей задаток в размере 250000 рублей в обеспечение условий договора. Она написала расписку о получении данных денежных средств. Через некоторое время ФИО6 настояла на заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. После того как текст договора был подготовлен, она позвонила ФИО2 и пригласила ее для подписания договора. Истец попросила оставить у ФИО1 предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, который затем с подписью ФИО2 и распиской на получение 250000 рублей ФИО1 передала ей. Расписку она не сохранила в связи с переездами и полагала, что после подписания 26.02.2018 предварительного договора купли-продажи в ней нет необходимости. В апреле 2018 года они с мужем освободили дом. Ключи от дома и подсобных помещений она передала ФИО1 для последующей их передачи ФИО2 В начале 2019 года она получила претензию от ФИО2, в которой та уведомила об одностороннем расторжении предварительного договора купли - продажи и требовала возврата 250000 рублей. Данную претензию она оставила без ответа. При этом, в июле 2018 года, ее опрашивали сотрудники полиции, которым она так же пояснила обстоятельства произошедшего. Позже, в августе – сентябре 2018 года, она узнала, что ФИО2 из их дома выехала, не предупредив об отъезде, ключи от дома не вернула. Так как дом требует постоянного присмотра, они с мужем были вынуждены вернуться на прежнее место жительства. Полагает, что в сложившейся ситуации она является пострадавшей стороной. Так как основной договор купли – продажи жилого дома и земельного участка не был заключен в срок до 30.12.2018, установленный предварительным договором купли – продажи, по вине покупателя, считает, что оснований для возвращения задатка в размере 250000 рублей у нее не имеется. Кроме того, не имеется оснований для выплаты ФИО2 суммы, потраченной на ремонт дома - 200000 рублей, так как данные действия истцом были произведены до заключения основного договора купли-продажи жилого дома без уведомления и получения разрешения собственников.

Представитель ответчика ФИО4 по ордеру ФИО5, в судебном заседании пояснила, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме. Указала, что срок заключения основного договора был датирован 30.12.2018, в соответствии со ст. 429 ГК Российской Федерации, действие предварительного договора прекращается в ту дату, которая обозначена сторонами, как крайний срок заключения основного договора купли-продажи. То есть в настоящее время, предварительный договор, заключенный 26.02.2018, прекращен. Более того, исходя из предмета искового заявления, следует, что истец просит признать договор недействительным, в силу введения ее в заблуждение относительно тождества сделки или её предмета. Однако доказательств такого заблуждения истцом не представлено. Так же указала, что предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не подлежит нотариальному удостоверению и регистрации, так как является договором о намерении. Указала, что в соответствии с требованиями ст. 381 ГК Российской Федерации в связи с тем, что истец отказалась от заключения основного договора купли-продажи и обоснованности своего отказа не представила, то задаток в размере 250000 рублей не подлежит возвращению.

Разрешая вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК Российской Федерации, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно ст.118 ГПК Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу не проживает или не находится.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что вышеуказанные лица имели возможность воспользоваться своими процессуальными правами по данному гражданскому делу, однако они ими не воспользовались, действуя по своему усмотрению.

Кроме того, положения ч. 1 ст.35 ГПК Российской Федерации определяют не только права лиц, участвующих в деле, но и их обязанность - добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Помимо вышеизложенного суд учитывает то обстоятельство, что информация о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», заблаговременно размещается на официальном и общедоступном сайте Кимовского городского суда Тульской области в сети Интернет, и стороны, имели объективную возможность ознакомиться с данной информацией.

Таким образом, в соответствии со ст.167 ГПК РФ Российской Федерации суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав мнение представителя истца по ордеру ФИО3, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО4 по ордеру ФИО5, допросив свидетеля ФИО1, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).

В силу п. 1 ст. 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

По делу установлено, что 26.02.2018 между ФИО4, ФИО6, ФИО2 заключен предварительный договор купли - продажи дома и земельного участка. Из ч. 1 договора усматривается, что в срок до 30.12.2018 должен быть заключен основной договор купли-продажи дома, площадью <данные изъяты> кв.м и земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м расположенных по адресу: <адрес>. Из пункта 2.3 данного договора следует, что право собственности на указанные выше объекты недвижимости зарегистрировано за продавцами в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Пунктами п.п. 2.10, 2.11 договора установлено, что стороны пришли к обоюдной договоренности о том, что цена недвижимого имущества, послужившего предметом договора, составляет 2400000 рублей. Покупатель передал продавцам 250000 рублей в качестве задатка, который входит в стоимость объектов недвижимости, указанных в п. 2.10 договора.

Пунктом 3.1 предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента подписания и действует до подписания сторонами основного договора.

По смыслу п. 5.2 договора в случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли - продажи другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли - продажи.

Из п.п. 6.1, 7.2 следует, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, при условии возмещения сторонами друг другу всех затрат, а так же возмещения продавцом покупателю суммы задатка. Споры, возникающие по договору разрешаются сторонами в соответствии с действующим законодательством.

Из п. 9.1 усматривается, что стороны не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста договора полностью соответствует действительному волеизъявлению сторон (л.д. 16-18, 69-71, 97-99).

Таким образом, судом установлено, что вышеназванный предварительный договор купли – продажи дома и земельного участка от 26.02.2018 содержит условия, установленные ст. 429 ГК Российской Федерации.

Из постановления администрации муниципального образования Кимовский район от 12.07.2016 № «О предоставлении земельного участка в общую долевую собственность за плату для ведения личного подсобного хозяйства ФИО4 и ФИО6» (л.д. 68), копии договора купли - продажи земельного участка от 19.07.2016 (л.д. 19-21, 64-66) усматривается, что администрацией муниципального образования Кимовский район в общую долевую собственность ответчиков, по 1/ 2 доли в праве каждой, представлен земельный участок с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Право общей долевой собственности ответчиков на спорное недвижимое имущество - часть дома и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.88-89, 90-91, 92-95), свидетельств о государственной регистрации права от 14.01.2016 (л.д. 29-30, 55-57).

Кроме того, из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенном по адресу: <адрес> от 17.06.2016 № усматривается, что определены поворотные точки границ земельного участка (л.д. 59-63).

Из досудебной претензии усматривается, что 31.12.2018 ФИО2 обратилась к ФИО4, ФИО6, указала, что по условиям предварительного договора купли – продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, она передала продавцам денежные средства в размере 250000 рублей. Согласно п. 1.2 предварительного договора в срок до 30.12.2018 должен быть заключен основной договор купли - продажи. В связи с тем, что основной договор заключен не был, просит возвратить ей уплаченные ранее 250000 рублей (л.д. 124)

Из заявления ФИО2 начальнику СО МОМВД России «Кимовский» от 10.07.2018 следует, что ФИО4 ввела ее в заблуждение. Убедив уговорами заключить предварительный договор купли - продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, сообщив, что дом не требует крупных вложений и в нем произведен ремонт. Дефекты дома от нее тщательно скрывались, в связи с чем она хочет расторгнуть данный предварительный договор и считает, что ФИО4 и ФИО6 своими действиями совершили преступление, предусмотренное ст. 159 УК РФ (л.д. 40-42).

Из объяснения ФИО4 от 18.07.2018, данного старшему ООЭБ и ПК МОМВД России «Кимовский», усматриваются аналогичные, изложенным в судебном заседании обстоятельства, послужившие основанием для заключения предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка. Так же указала, что до заключения данного договора и передачи задатка в размере 250000 рублей ФИО2 неоднократно осматривала дом, приусадебную территорию и земельный участок. Никаких замечаний по вопросу состояния имущества не высказывала, цена приобретаемого ею имущества была согласована, и истец с нею согласилась (л.д. 20-23, 45-51).

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.07.2018 следует, что по результатам рассмотрения обращения ФИО2 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО4 и ФИО6 в связи с отсутствием признаков состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ. Данное постановление не обжаловалось и вступило в законную силу (л.д. 26-28, 75-79).

Из показаний ФИО1, допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля следует, что она является соседкой ФИО4, при этом у ФИО2 осуществляла трудовую деятельность в должности бухгалтера на протяжении 15 лет. ФИО2 часто приезжала к ней домой по служебным вопросам. В конце 2017года - начале 2018 годов ФИО4 разместила на воротах своего дома объявление о его продаже. ФИО2 данное предложение заинтересовало. Вместе с ней она дважды ходила в дом к ФИО4 и осматривала его как внутри, так и с уличной стороны. Так же осматривала и дворовые постройки. После еще не раз приезжала на осмотр дома вместе со своими знакомыми. Предложение ей понравилось и она готова была приобрести данный дом. При этом, в связи с наступлением весеннего сезона, торопилась переселиться в новое жилье и попросила освободить ФИО4 дом до заключения основного договора купли-продажи, на что продавцы дали свое согласие. При этом пояснила, что предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, в связи с отъездом, ФИО4 оставила ей для передачи ФИО2 и просила, чтобы покупатель внимательно изучила данный договор. Она передала спорный предварительный договор ФИО2, находясь у нее дома, ФИО7 прочитала его и собственноручно в ее присутствии дописала свои данные и подписала предварительный договор, после чего экземпляр Ч-вых оставила ей для возвращения продавцам. Затем она передала ФИО2 ключи от дома Ч-вых и подсобных помещений. ФИО2 проживала в доме с апреля 2018 года по август 2018 года. Закупила мебель для спальни. Почему впоследствии ФИО2 передумала заключать основной договор купли-продажи дома и земельного участка ей неизвестно.

Рассматривая требование истца о признании предварительного договора купли - продажи дома и земельного участка от 26.02.2018 недействительным и применении последствий недействительности сделки суд приходит к следующему.

Договор купли-продажи недвижимости (ст.ст.549, 550 ГК РФ), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (ст.554 ГК РФ), а также предусмотрена цена в договоре продажи недвижимости.

В силу ст. 131 ГК Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 551 ГК Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, предварительный договор о заключении в будущем основного договора купли-продажи дома и земельного участка должен быть составлен в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, в котором обязательно должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по основному договору, предусмотрена покупная цена и установлен срок, до окончания которого стороны должны заключить основной договор. При этом нотариальное удостоверение или государственная регистрация предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи жилого дома, земельного участка не требуется, поскольку предварительный договор не является основанием для возникновения перехода права собственности на объект недвижимости.

Из п.1 ст.168 ГК Российской Федерации следует, что за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия

В силу п.1 ст.178 ГК Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В соответствии со ст. 10 ГК Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст.10 ГК Российской Федерации, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из объяснений сторон и исследованных в судебном заседании доказательств, в их совокупности усматривается, что ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора купли – продажи дома и земельного участка. Судом установлено и стороной истца не представлено доказательств иного, что ФИО2 неоднократно, до заключения предварительного договора купли-продажи от 26.02.2018 и передачи залога в размере 250000 рублей ФИО4, осматривала приобретаемые ею дом, земельный участок и расположенные на нем надворные постройки. При этом, дефекты дома, отраженные истцом в исковом заявлении, а ранее в заявлении в МОМВД России «Кимовский» от 10.07.2018, а именно: водопровод и электропроводка, нуждающиеся в замене, расположение кранов для перекрывания воды внутри дома, осыпающийся фундамент, являются видимыми и не требовали тщательного и детального осмотра в целях выявления таких недостатков и не могли быть скрыты ФИО4 при демонстрации недвижимого имущества истцу. ФИО2 не была, лишена возможности отказаться от предстоящей сделки. Кроме того, указанные истцом недостатки не свидетельствуют о непригодности дома для проживания и доказательств обратного истцом не пртедставлено. Данный вывод суда подтверждается фактом проживания в период с апреля 2018 года по август 2018 года ФИО2 в спорном доме.

Оценивая довод истца о том, что она в последующем не могла бы зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости в связи с отсутствием зарегистрированных прав продавцов на них, суд принимает во внимание сведения Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.88-89, 90-91, 92-95), где ответчики указаны как правообладатели спорных объектов. Также судом не установлено обстоятельств, препятствующих в истребовании ФИО2 документов о праве общей долевой собственности на часть дома и земельный участок, принадлежащих продавцам ФИО4 и ФИО6, для ознакомления с ними до передачи залога и подписания предварительного договора купли – продажи от самих продавцов и доказательств обратного стороной истца не представлено. Как и не представлено доказательств того, что в момент подписания предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка истец находилась под влиянием заблуждения относительно природы сделки либо тождества или качеств ее предметов.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что ФИО2, при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства, должна была знать об указанных обстоятельствах.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что в предварительном договоре купли-продажи имеется опечатка в одной цифре кадастрового номера земельного участка. В силу того, что предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка от 26.02.2018 заключен в письменной форме, содержит обязательные условия, установленные ст. 429 ГК Российской Федерации: перечень правоустанавливающих документов, сведения о собственниках отчуждаемого имущества, указание на местоположение и площадь земельного участка и дома, цену договора, срок заключения сторонами основного договора, суд приходит к выводу, что стороны достигли соглашения о том, в отношении какого именно недвижимого имущества в последующем будет заключен основной договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора. В связи с чем, наличие описки в одной цифре кадастрового номера земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности ответчикам не могло явиться препятствием к заключению основного договора купли - продажи части дома и земельного участка.

Приведенные в обоснование заявленных требований доводы истца о том, что ответчиками ей были сообщены заведомо ложные обстоятельства относительно приобретаемого ФИО2 имущества не могут быть расценены как заблуждения, дающие основание признать предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка недействительным. Кроме того, поскольку срок, до которого стороны должны были заключить основной договор – 30.12.2018, истек, а меры, направленные на заключение основного договора купли-продажи в указанный срок, сторонами не предприняты, в соответствие с положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, являются прекращенными, следовательно требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчиков в ее пользу денежных средств в размере 250000 рублей, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии со ст. 381 ГК Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО2 передала, а ФИО4 приняла на основании п. 2.11 предварительного договора купли-продажи задаток в размере 250000 рублей. Указанные обстоятельства установлены из пояснения сторон, а также из отказного материала № от 10.07.2018 (л.д. 38-81). При этом судом не установлено препятствий со стороны ответчиков для заключения основного договора купли - продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, находящихся в их общей долевой собственности в срок до 30.12.2018. Вместе с тем, истец уклонился от заключения основного договора купли – продажи данных объектов недвижимости, по основаниям, не предусмотренным предварительным договором купли – продажи от 26.02.2018. Мер, направленных на урегулирование спора путем заключения соглашения о расторжении договора, установленных п. 6.1. предварительного договора купли-продажи от 26.02.2018, не предпринимала, о чем свидетельствует ее заявление в МО МВД России «Кимовский» от 10.07.2018(л.д. 40-42). Таким образом, именно истец ответственна за неисполнение предварительного договора купли –продажи дома и земельного участка от 26.02.2018.

Также в обосновании заявленных требований ФИО2 указано, что она понесла затраты в размере 200000 рублей на проведение ремонтных работ в доме ответчиков. Однако, доказательств данных затрат и наличия разрешения со стороны собственников жилого помещения на проведение таких работ суду не представлено.

Суд, проанализировав представленные истцом доказательства в совокупности с доказательствами, добытыми в ходе рассмотрения дела, и оценив их с позиции ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что сторона истца не представила доказательств, достоверно подтверждающих не наличие вины ответчиков в неисполнении условий предварительного договора купли-продажи, и наличии оснований для отказа истца от заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Положения ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассматриваемые с учетом положений ч.1 ст. 39 данного Кодекса, обязывающие суд принять решение именно по заявленным истцом требованиям и позволяющие суду выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом, не предполагают возможности суда по собственной инициативе изменить предмет и основания иска, направлены на обеспечение принятия судом законного и обоснованного решения, являются процессуальной гарантией права на судебную защиту.

Исходя из изложенного суд принимает решение в рамках заявленных требований и не находит правовых оснований для удовлетворения иска ФИО2

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных исковых требований, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковые требований ФИО2 к ФИО6, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Кимовский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий