Решение № 2А-3/2017 2А-3/2017(2А-44/2016;)~М-105/2016 2А-44/2016 3А-3/2017 М-105/2016 от 5 марта 2017 г. по делу № 2А-3/2017

№3а-3/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 6 марта 2017 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при секретаре С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Р.Р.С.» к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - администрации муниципального образования «Город Астрахань», общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Танкер-сервис», ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Р.Р.С.» (далее ООО ПКФ «Р.Р.С.») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв. метров, категория земель - <--->, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилого помещения № площадью <---> кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Распоряжением комитета имущественных отношений г.Астрахани от ---- №-р земельный участок с кадастровым номером <---> образован для эксплуатации административного здания и постановлен на кадастровый учет.

В соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года №584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» кадастровая стоимость земельного участка составляет <--->. По мнению истца, кадастровая стоимость земельного участка является завышенной.

Поскольку ООО ПКФ «Р.Р.С.», являясь собственником нежилого помещения, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, аренду, а выкупная цена и арендная плата земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере <---> рублей.

В судебном заседании представитель ООО ПКФ «Р.Р.С.» ФИО3 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере <---> рублей, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО <--->

Представитель Правительства Астраханской области ФИО4 не возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО <--->

Представитель ООО ПКФ «Танкер-сервис», ФИО1 – ФИО3 не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань», ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившиеся стороны, эксперта Х., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО ПКФ «Р.Р.С.», ООО ПКФ «Танкер-сервис», ФИО1, ФИО2 являются собственниками нежилых помещений в административном здании, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, имеющимися в материалах дела.

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв. метров, категория земель - <--->, расположенного по адресу: <адрес>.

Распоряжением комитета имущественных отношений г.Астрахани от 23 апреля 2010 года №-р земельный участок с кадастровым номером <---> образован для эксплуатации административного здания.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право юридического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец обладает правом на обращение в суд с административными требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку является лицом, обладающим исключительным правом на приобретение в собственность, аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственность объект недвижимости.

Согласно имеющейся в материалах дела кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в государственный кадастр недвижимости 11 июня 2015 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани». Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 11 июня 2015 года составила <--->.

Часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

17 октября 2016 года ООО ПКФ «Р.Р.С.» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, представив в обоснование отчет об оценке <---> ООО <--->, а также положительное экспертное заключение № Общероссийской общественной организации «<--->

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 31 октября 2016 года № отчет об оценке признан несоответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также положениям ФСО №3.

В обоснование заявленных исковых требований ООО ПКФ «Р.Р.С.» также представлен отчет об оценке №С2-040-2016 ООО «<---> и положительное экспертное заключение № Общероссийской общественной организации «<---> согласно которым рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <---> на ---- определена в размере <---> рублей.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству представителя ООО ПКФ «Р.Р.С.» определением суда от 23 января 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО <--->

Из заключения судебной оценочной экспертизы №, проведенной ООО <---> следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <---> по состоянию на ---- составила <---> рублей.

Представитель ООО ПКФ «Р.Р.С.» в судебном заседании просила установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <---> по состоянию на ---- в размере <---> рублей, полагая выводы судебной экспертизы достоверными.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной ООО <---> не представили.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения ООО <---> следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, экспертом проанализирован рынок земельных участков для использования и в коммерческих целях, в том числе для эксплуатации административных зданий, то есть схожих с объектом оценки по виду разрешенного использования, а также по количественным и качественным характеристикам.

При этом, местоположение земельных участков, принятых экспертом в качестве сравнения, аналогично расположению объекта оценки. Все объекты-аналоги, расположены в Трусовском районе г.Астрахани, территориально приближены к объекту оценки.

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой оценки июнь, август, декабрь 2014 годи и январь 2015 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО № и ФСО №.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является минимальным, связан с разницей в датах продаж и оценки, разницей в площадях земельных участков, что свидетельствует о максимальной достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным подходом, а также обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт Х. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО <--->

Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО <---> и отчет об оценке ООО <---> на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы ООО <--->, так как представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет, подготовленный ООО «<---> допускает неоднозначное токование, поскольку в отчете отсутствует вывод оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, отчет содержит противоречивые сведений по земельным участкам – аналогам, оформление и содержание отчета не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем применение его при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости нецелесообразно.

С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО <---> надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв. метров, категория земель - <--->, расположенного по адресу: <адрес> в размере <---> рублей.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из представленных доказательств следует, что ---- ООО ПКФ «Р.Р.С.» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, в связи с чем, датой подачи заявления истцом является дата обращения в комиссию.

Сроки обращения административного истца в суд не нарушены, поскольку исходя из кадастровой справки сведения в государственный кадастр недвижимости внесены ---- на основании постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани», то есть на момент обращения истца в суд пятилетний срок не истек.

Оснований для возложения судебных расходов на стороны по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав ООО ПКФ «Р.Р.С.».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Р.Р.С.» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв. метров, категория земель - <--->, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ---- в размере <---> рублей (<--->) на период с ---- и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать ----.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.