Апелляционное определение № 33-1020/2026 от 25 марта 2026 г.

Председательствующий в 1 инстанции: ФИО1 № 2-2159/2025

№ 33-1020/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 марта 2026 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи Крыловой Ю.П.,

судей Храпина Ю.В., Могутовой Н.Г.,

при секретаре Речкиной С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Донецке гражданское дело ФИО3 к ФИО4 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

по встречному иску ФИО4 к ФИО3 о признании действий доверенного лица незаконными, признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Орджоникидзевского районного суда города Мариуполя Донецкой Народной Республики от 1 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Крыловой Ю.П., изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась с иском к ФИО4 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, возложении обязанностей о передаче недвижимого имущества, прекращении права собственности, взыскании расходов по оплате государственной пошлины и услуг нотариуса.

В обоснование заявленных требований указано, что 25 января 2023 года между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о купле-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве личной собственности ответчику. Договорная стоимость квартира составила 1 500 000 руб. Во исполнение договоренности истцом передана ответчику указанная сумма в полном объеме, в подтверждение чего последней составлена расписка от 25 января 2023 года. Во исполнение договора ответчиком переданы правоустанавливающие и технические документы на квартиру, ключи, а также нотариально удостоверенная доверенность ФИО4, согласно которой последняя уполномочила ФИО5

правом распоряжения спорной квартирой. Кроме того, составлен и подписан сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку для оформления основного договора купли-продажи необходимо было провести перерегистрацию права собственности в Росреестре.

Во исполнение договора ответчик и члены ее семьи снялись с регистрационного учета в указанной квартире. Правоустанавливающие документы поданы на перерегистрацию права собственности в Росреестре и получена выписка из ЕГРН. 24 марта 2025 года составлен договор купли-продажи квартиры, который подан на регистрацию через МФЦ в Росреестр.

После получения от регистратора информации о смене фамилии ответчика с ФИО6 на ФИО7 и получении ею нового паспорта гражданина Российской Федерации, сторонами было составлено и подано на регистрацию дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры.

При этом ответчик стала уклоняться от предоставления необходимых документов, а в дальнейшем 11 апреля 2025 года отозвала ранее выданную доверенность на право распоряжения квартирой и наложила обременения на ее отчуждение. В связи с этим территориальным отделом Управления по Мариупольскому городскому округу от 14 июля 2025 года вынесено уведомление об отказе в регистрации прав истца на спорную квартиру.

С момента заключения договора купли-продажи и до настоящего времени, ни договор, ни переход права собственности в установленном законом порядке не были зарегистрированы.

Просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от ФИО4 к ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от 24 марта 2025 года; возложить обязанность на ФИО4 передать ФИО3 спорную квартиру; прекратить право собственности ФИО4 на указанную квартиру, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 000 руб., стоимость услуг нотариуса в размере 14 400 руб.

ФИО4 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО3 о признании незаконными действий доверенного лица, признании недействительными предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что между Дегтяревой (фамилия до брака - ФИО6) А.В. и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ достигнута устная договоренность о продаже принадлежащей ФИО4 трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с обязательным заключением сделки у нотариуса.

Нотариус ФИО8, проверив документы и узнав, что объект сделки отсутствует в натуре, разъяснила право обратиться за заключением сделки после восстановления жилого дома и сдачи его в эксплуатацию.

В связи с тем, что на тот момент ФИО3 являлась гражданкой Украины и не имела возможности поставить недвижимое имущество на учет в филиал ППК «Роскадастр», а также не открывала счет категории «С» в банковских учреждениях Российской Федерации, ФИО3 предложила ей схему продажи квартиры по доверенности, а в качестве доверенного лица предложила свою родную сестру ФИО5

ФИО3 предложила оформить доверенность на продажу квартиры на имя ФИО5 в г. Таганроге Ростовской области, так как нотариусы в г. Мариуполе не соглашались выдавать подобную доверенность.

ФИО3 предложила оформить доверенность на продажу квартиры на имя ФИО5 в г. Таганроге Ростовской области, так как нотариусы в г. Мариуполе не соглашались выдавать подобную доверенность.

25 января 2023 года нотариусом была удостоверена доверенность, согласно которой гражданка Украины ФИО9 уполномочила ФИО5 управлять и распоряжаться квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

11 апреля 2025 года данная доверенность по инициативе ФИО10 была отменена.

В связи с тем, что ФИО4 собиралась выехать на постоянное место жительства к родственникам в Республику Татарстан, ей необходимы были деньги для приобретения недвижимости по предполагаемому новому месту жительства.

Не ориентируясь в ценах на недвижимость на тот момент, и находясь в депрессивном состоянии после боевых действий по освобождению города Мариуполя, учитывая повреждения жилого дома, где расположена ее квартира и сгоревший во время боевых действий автомобиль, уступив уговорам ФИО3, она в устной форме договорилась с ней о возможности продажи принадлежащей ей квартиры. Сумму в размере 1 500 000 руб. она получила в качестве задатка до оформления договора купли-продажи, о чем была составлена расписка, а остальная сумма в размере 2 000 000 руб. должна быть уплачена после регистрации перехода права собственности.

В письменном виде какие-либо договоры не заключались. Ею были переданы ФИО3 правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт.

Таким образом, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, между ФИО4 и ФИО3 была заключена кабальная сделка.

О том, что между ФИО3 и ФИО5, действующей от имени ФИО4 на основании доверенности, 25 января 2023 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры за сумму 1 500 000 руб., она узнала, когда только ознакомилась с материалами иска и приложенными к нему документами.

Просила суд признать незаконными действия ФИО5, действующей от имени ФИО10, по заключению с ФИО3 предварительного договора от 25 января 2023 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО5, действующей от имени ФИО10 на основании доверенности; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 24 марта 2025 года, заключенный между ФИО3 и ФИО5, действующей от имени ФИО10 на основании доверенности; возложить на ФИО3 обязанность предоставить истцу реквизиты расчетного счета в учреждении банка для возврата денежных средств, полученных в качестве задатка, в размере 1 500 000 руб., возложить на ФИО5 и ФИО3 обязанность передать ФИО4 правоустанавливающие документы и технический паспорт на спорную квартиру.

Решением Орджоникидзевского районного суда города Мариуполя Донецкой Народной Республики от 1 декабря 2025 года исковые требования ФИО3 удовлетворены частично.

Произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, Донецкая Народная Республика, <адрес>, с кадастровым номером №, от ФИО4 к ФИО3 на основании договора купли-продажи от 24 марта 2025 года; на ФИО4 возложена обязанность передать ФИО3 спорную квартиру; прекращено право собственности ФИО4 на спорную квартиру; с ФИО4 в пользу ФИО3 взысканы судебные расходы по оплате госпошлины в размере 40 000 руб. В удовлетворении остальных исковых требований ФИО3 отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит отменить решение суда первой инстанции, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

В обоснование жалобы указано на нарушение процессуальных норм при принятии судом первой инстанции уточненного иска, поскольку истцом были одновременно изменены предмет и основания иска; на наличие обстоятельств, исключающих участие Устименко П.П. в качестве представителя по делу, и неотражение в решении суда оснований, по которым Устименко П.П. допущен к участию в деле в качестве представителя; на отсутствие в решении суда оснований, по которым суд не принял во внимание отчет об оценке квартиры, представленный стороной ФИО4; на отсутствие в решении суда оценки представленным стороной ФИО4 ответу ППК «Единый заказчик», видеозаписи, просмотренной в судебном заседании: на неправильную оценку суда имеющейся в материалах дела доверенности ФИО4, которая была отменена: на нарушение процессуальных сроков изготовления мотивированного судебного решения и ознакомление с протоколом судебного заседание; не неполное отражение хода судебного разбирательства в протоколе судебного заседания; на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. В жалобе также указано, что суд не установил, требовалось ли нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры; суд сослался на договор от 19 марта 2025 года, которого нет в материалах дела; суд не дал надлежащей оценки фактическому разрушению спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО3, ее представитель Устименко П.П. возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4, ответчик по встречному иску ФИО5, представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, третье лицо ФИО11 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Принимая во внимание изложенное выше, исходя из положений статьи 165.1 ГК РФ и разъяснений по ее применению, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», руководствуясь частью 1 статьи 327 и частью 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 января 2023 года между ФИО12 и ФИО3 была достигнута устная договоренность о купле-продаже квартиры, общей площадью 57,4 кв.м, жилой площадью 37,0 кв.м, расположенной по адресу: Донецкая Народная Республика, <адрес>, за 21 500 долларов США (1500 000 руб.).

25 января 2023 года ФИО12 составила расписку о получении от ФИО13 денежных средств в размере 1500 000 руб. за продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В расписке также указано, что договорная стоимость квартиры в размере 1500 000 руб. не изменяется при нотариальном оформлении сделки купли-продажи.

Кроме того, в расписке указано, что продавцом передаются оригиналы правоустанавливающих и технических документов, а также нотариальная доверенность на распоряжение квартирой.

25 января 2023 года нотариусом Таганрогского нотариального округа ФИО14 удостоверена доверенность, согласно которой ФИО12 уполномочила ФИО5 на право управления и распоряжения квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Для этого ФИО5 в числе прочего, предоставлено право заключать все разрешенные законом сделки, в том числе: продавать, обменивать, сдавать в аренду (наем), определять во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, в том числе с условиями оплаты отчуждаемого имущества, подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося ей аванса или задатка, получить следуемые ей деньги, а также совершать все иные действия, связанные с управлением и распоряжением указанным имуществом; в случае необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом заполнять, подписывать и подавать в органы государственной регистрации декларации об объектах недвижимого имущества, с правом поставить указанную недвижимость на кадастровый учет, с правом подачи заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации и др.

Вышеуказанная доверенность выдана сроком на пять лет без права передоверия полномочий другим лицам.

ФИО5 является родной сестрой ФИО3

ФИО12 на момент оформления доверенности от 25 января 2023 года на ФИО5 имела гражданство Украины, а также регистрацию по месту жительства по адресу: <адрес>.

В этот же день, 25 января 2023 года, между ФИО5, действующей на основании доверенности от имени ФИО12 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец ФИО12 обязуется в будущем продать принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: Донецкая Народная Республика, <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить за квартиру оговоренную настоящим в настоящем договоре денежную сумму.

Продажная цена квартиры согласована в размере 1 500 000 руб. Условие о цене не подлежит изменению при заключении сторонами основного договора купли- продажи квартиры (пункт 2.2 предварительного договора).

Согласно пункту 1.3. договора продавец гарантирует до 31 декабря 2024 года переоформить документы, подтверждающие его право собственности на продаваемый объект недвижимости в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации и предоставить покупателю соответствующую выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта - квартиры, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, для целей заключения основного договора купли-продажи квартиры с покупателем и регистрации в органах Росреестра перехода прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1.5. договора основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в срок до 01 сентября 2025 года.

Оплата покупателем стоимости квартиры осуществляется в момент подписания настоящего договора путем передачи продавцу наличных денежных средств под расписку. Датой исполнения покупателем своих обязательств является дата написания продавцом соответствующей расписки (пункт 2.3. договора).

Согласно пункту 2.5. договора передача объекта недвижимости осуществляется на основании передаточного акта в день подписания предварительного договора и получения продавцом денежных средств по договору. С учетом изложенного стороны признают настоящий предварительный договор имеющим силу передаточного акта объекта недвижимости, в том числе по заключенному в будущем основному договору купли- продажи жилого помещения.

Стороны обязуются совершить все необходимые действия для перехода права собственности на жилое помещение, в том числе своевременно подписать и представить в орган регистрации прав все необходимые документы в срок до 01 сентября 2025 года.

Из пункта 4.1 договора следует, что продавец гарантирует совершить действия, направленные на получение гражданства Российской Федерации, получение паспорта гражданина Российской Федерации, иных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации объекта недвижимости, в том числе получить номер СНИЛС и ИНН, после его обязуется осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, указанный в пункте 1.1. настоящего договора за собой в срок до 31 декабря 2024 года.

Согласно пункту 4.4 договора продавец обязуется обеспечить снятие с регистрации всех лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости, указанном в пункте 1.1. настоящего договора до подписания основного договора,

Из пункта 6.1 договора следует, что в случае отказа продавца от продажи объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1. настоящего договора, или уклонения от заключения основного договора купли-продажи в предусмотренный договором срок, либо непредставления продавцом необходимых для заключения или регистрации договора купли-продажи подлинных документов, иной необходимой и достоверной информации, что станет причиной отказа регистрирующего органа в государственной регистрации указанного 1.1 настоящего договора объекта недвижимости - квартиры, продавец обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка, уплатить покупателю все понесенные в связи с исполнением данного договора убытки, а также возместить покупателю разницу между рыночной ценой аналогичной квартиры в размере не покрытым суммой двойного задатка. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи в указанный срок задаток, переданный продавцу до подписания данного договора, покупателю не возвращается.

07 марта 2023 года сын ФИО4 - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гражданин Российской Федерации, также на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО15, выданной сроком на 2 года, уполномочил ФИО5 представлять его интересы во всех государственных органах, организациях и учреждениях Донецкой Народной Республики, по вопросу подачи заявления на проведение обследования и других необходимых мероприятий, и выявлению повреждений квартиры, расположенной по адресу: Донецкая Народная Республика, <адрес>, с правом получения причитающихся компенсационных выплат.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 снята с регистрации в спорной квартире по адресу: <адрес> зарегистрирована по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 снят с регистрации по адресу спорной квартиры со ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован по адресу: <адрес>.

На кадастровый учет в переходный период спорная квартира была поставлена ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (после получения гражданства Российской Федерации), квартире присвоен кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем указана ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10, в интересах которой действовала на основании доверенности ФИО5, и ФИО3 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО10 продала, а ФИО3 купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 1 500 000 руб.

В пункте 2 договора указано, что денежные средства в размере 1 500 000 руб. полностью уплачены покупателем и получены продавцом лично до подписания настоящего договора, путем передачи продавцу наличных денежных средств под расписку 25 января 2023 года. Стороны свидетельствуют, что они ознакомлены с. правовыми последствиями сокрытия реальной стоимости квартиры, и что подписание настоящего договора будет свидетельствовать об отсутствии каких-либо финансовых требований к покупателю и об отсутствии у сторон каких-либо претензий друг к другу относительно проведения расчетов. Стороны подтверждают факт полного расчета по этому договору.

24 марта 2025 года ФИО16, действующая от имени ФИО4, на основании доверенности, и ФИО3 обратились в Росреестр по ДНР с совместным заявлением о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от 24 марта 2025 года.

Уведомлением территориального отдела Управления по Мариупольскому городскому округу Росреестра по ДНР от 14 апреля 2025 года № № осуществление государственной регистрации прав приостановлено до 14 июля 2025 года, ввиду наличия расхождения информации из ЕГРН с новыми паспортными данными заявителя, указано на необходимость представления заявителю соответствующего документа о смене персональных данных (например, свидетельства о браке).

Из материалов дела также следует, что 10 августа 2024 года между ФИО9 и ФИО17 заключен брак, в результате чего фамилия супруги изменена на ФИО7.

15 августа 2024 года ФИО4 в связи с заключением брака документирована новым паспортом гражданина Российской Федерации серии № №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10, в интересах которой действовала на основании доверенности ФИО5, и ФИО3 в простой письменной форме заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении паспортных данных продавца.

ФИО3 и ФИО5, действующая от имени ФИО4 на основании доверенности, повторно обратились в Управление Росреестра по ДНР с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №№ Территориального отдела Управления по Мариупольскому городскому округу Росреестра по ДНР отказано в государственной регистрации прав на спорную квартиру ввиду отмены ФИО4 доверенности от 25 января 2023 года, а также ввиду наличия в ЕГРН отметки о невозможности регистрации без личного участия правообладателя квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Таким образом, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ФИО12 на имя ФИО5 на право распоряжения спорной квартиры, была отменена по инициативе ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя более 2 лет с даты оформления доверенности.

В судебном заседании суда первой инстанции ФИО18 и ФИО5 пояснили, что письменных уведомлений от ФИО4 об отмене доверенности не получали, об отмене доверенности узнали после получения соответствующего уведомления Росреестра.

Кроме того, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 снова зарегистрирована в спорной квартире.

Согласно акту обследования поврежденного жилья от ДД.ММ.ГГГГ, представленному в материалы дела ФИО4, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, несущие стены, перегородки, перекрытия, оконные, дверные проемы разрушены.

По информации администрации <адрес> решений о сносе домовладения, расположенного по адресу: <адрес> или о признании его подлежащим сносу комиссией не принималось. В рамках реализации специального инфраструктурного проекта многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> определен под восстановление. Участниками строительства являются заказчик ППК «Единый заказчик в сфере строительства», генеральный подрядчик ООО «РКС –Новороссия», подрядчик ППК-1-13624/2024 передача РКС-НР ранее ОГАУ «Дом.73» <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объекте, расположенным по адресу: <адрес> этапы по восстановлению разрушенных в результате боевых действий элементов конструктива, инженерных систем и фасада не завершены и комиссией не приняты.

Согласно информации ППК «Единый заказчик» от ДД.ММ.ГГГГ № ППК-1-29081/2025 на объекте, расположенном по адресу: <адрес> проводятся ремонтно-восстановительные работы, в рамках проведения работ планировка квартиры изменяться не будет, проводится только комплекс мероприятий, направленных на поддержание объекта в рабочем состоянии и исправление повреждений, возникших в процессе его эксплуатации. Начало проведения работ осуществлено во 2 квартале 2023 года, окончание работ планируется в 1 квартале 2026 года.

ФИО12 не имеет в собственности иных объектов недвижимости, кроме спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> что подтверждается сведениями предоставленных МИФНС № по ДНР от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 и ее супруг не имеют в собственности объектов недвижимости, что подтверждается сведениями МИФНС № по ДНР от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «Оценка в твоем городе», представленного стороной истца по первоначальному иску ФИО3, рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1716000 руб.

Из отчета об определении рыночной стоимости объекта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного НП «СМАОС», представленного стороной ответчика по первоначальному иску ФИО4, рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 140 000 руб.

Свидетель ФИО20 в судебном заседании показала, что в 2022 году она являлась риэлтором и занималась продажами квартир в <адрес>. К ней обратилась ФИО4 с просьбой помочь продать квартиру за 21500 долларов США, что соответствовало 1500 000 руб. При первом осмотре квартиры она увидела, что одна комната в квартире была подгоревшей, в целом квартира была в хорошем состоянии. Объявление о продаже квартиры она выставила в телеграмм канале в ноябре 2022 года, после чего к ней стали обращаться покупатели, в числе которых была ФИО3 ФИО4 лично приходила и показывала квартиру ФИО3 Поскольку Росреестр и нотариусы не работали, они договорились, что оформят доверенность в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она, а также ФИО4, ее гражданский супруг, ФИО3 и ее сестра ФИО5 приехали к нотариусу в г.Таганрог, где была оформлена и подписана ФИО4 доверенность, согласно которой она уполномочила ФИО5 управлять и распоряжаться спорной квартирой.

При передаче денежных средств в сумме 1 500 000 руб. были переданы оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру ФИО3 О сумме за продажу квартиры в 3 500 000 руб. речи не было. Согласно договоренности после получения ФИО4 паспорта гражданина России, они должны были обратиться в Росреестр, а также оформить доверенность на основании паспорта Российской Федерации. От ФИО4 она получила за работу гонорар в размере 75 000 руб. Продажная стоимость квартиры в размере 1 500 000 руб. была определена ФИО4, это соответствовало примерной стоимости на аналогичные объекты.

В судебном заседании суда первой инстанции истец по первоначальному иску ФИО3 пояснила, что у нее супругом нет собственного жилья, живут в родительском доме. Решив приобрести квартиру, они стали искать недвижимость по объявлениям. Найдя объявление о продаже спорной квартиры в телеграмм канале в ноябре 2022 года на сайте «Недвижимость ДНР», размещенное риэлтором ФИО19, она написала и спросила о просмотре квартиры. В январе 2023 года ей показали данную квартиру. Квартира была жилая, в хорошем состоянии и целая, подрядчиками были заменены окна, подключена вода, заменены батареи, в данном многоквартирном доме жили люди. О покупке квартиры договаривались лично с ФИО4, которая говорила, что продает квартиру, поскольку собирается купить квартиру для сына в Татарстане и торопилась уехать туда на постоянное место жительства. Поскольку ФИО4 на тот момент являлась гражданкой Украины, они бы не смогли поставить квартиру на кадастровый учет и переоформить на нее, кроме того, ни нотариусы, ни регистрирующие органы в г. Мариуполе не работали. В этой связи она предложила оформить доверенность от имени ФИО4 на свою сестру ФИО5 в г.Таганроге, что и было сделано 25 января 2023 года.

С ФИО4 они договорились, что после получения последней паспорта гражданина России, они обратятся в Роскадастр и поставят квартиру на кадастровый учет. В день оформления доверенности 25 января 2023 года она передала ФИО4 деньги за покупку квартиры в размере 1500 000 руб. Данную сумму они с супругом копили, а также взяли в долг. После уплаты ФИО4 денежных средств был заключен предварительный договор купли-продажи, а затем и договор купли-продажи, от имени ФИО4 действовала по доверенности ФИО5 Как только ФИО4 получила паспорт гражданина Российской Федерации, они вместе пошли в Росреестр и поставили квартиру на кадастровый учет. Затем договор купли-продажи квартиры с правоустанавливающими документами был сдан в Росреестр для государственной регистрации, однако регистрация была приостановлена, поскольку ФИО4 сменила паспорт. На момент подачи документов в Росреестр доверенность на имя ФИО5 была действительной. В дальнейшем им было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры от 24 марта 2025 года ввиду отмены ФИО4 доверенности от 25 января 2023 года, а также ввиду наличия в ЕГРН отметки о невозможности регистрации без личного участия правообладателя квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Ответчик по первоначальному иску ФИО4 в судебном заседании суда первой инстанции пояснила, что в конце 2022 года у нее было намерение продать квартиру. Для этого она по телефону связалась с риэлтором ФИО19, которая обещала помочь. После боевых действий, квартира была разрушена, как и весь многоквартирный дом. После разрушения подрядчики сделали тепловой контур, поменяли окна. С покупателем ФИО3 они устно договорились о продажной стоимости квартиры в размере 3500 000 руб, поскольку дом планировался к восстановлению. При этом первоначальная сумма подлежала уплате в качестве задатка в размере 1500 000 руб., а оставшаяся- 2 000 000 руб. должна быть уплачена позже. Расписку она написала под диктовку ФИО3 Она собиралась продать квартиру и уехать на постоянное местожительство в Татарстан и купить там квартиру, но за эту сумму там приобрести квартиру было невозможно. В г. Мариуполь она вернулась в октябре 2024 года, когда ее квартира была уже снесена. Она предлагала ФИО21 вернуть деньги. После возвращения в г.Мариуполь ей негде проживать.

Кроме того, ФИО4 в судебном заседании суда первой инстанции поясняла, что как такового намерения продать квартиру у нее не было, она не осознавала своих действий. В 2022 году она оказалась в тяжелой жизненной ситуации из-за боевых действий на территории г.Мариуполя, сидели в подвале, терпели голод, квартира подверглась разрушениям, отсутствовали деньги, а ребенку надо было учиться. Длительное время она не отменяла доверенность, оформленную на ФИО5, поскольку считала ее недействительной, так как ФИО3 так и не смогла переоформить на себя квартиру.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ст. 164 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с судебным решением (п.2 ст. 165 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 года N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. ст. 178 и 179 ГК РФ").

По смыслу п. 3 ст. 179 ГК РФ на лицо, заявившее требование о признании сделки недействительной, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств:

- сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем, в частности, может свидетельствовать отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной;

- вынужденный характер совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников;

- факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2017 года N 19-КГ17-10).

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования ФИО3, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 223, 307, 432, 549, 550, 551, 556, разъяснениями, изложенными в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из наличия правовых оснований для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи от 24 марта 2025 года, возложения на ФИО4 обязанности передать ФИО3 спорную квартиру; прекращении права собственности ФИО4 на спорную квартиру.

При этом суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований ФИО3 о взыскании расходов, понесенных в связи с нотариальным удостоверением доказательств в размере 14 400 рублей.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 сторонами не обжалуется и с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ предметом оценки судом апелляционной инстанции не является.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции обоснованно исходил их того, что ФИО4 выдала нотариально удостоверенную доверенность ФИО5 сроком на 5 лет, с полномочиями управлять и распоряжаться по своему усмотрению спорной квартирой, совершая при этом любые разрешенные законом сделки, отклонив при этом довод ФИО4 о том, что договор был заключен без ее воли. Воля В.Т. на отчуждение имущества выражена в нотариально удостоверенной доверенности, которая до совершения сделки в установленном законом порядке не отменялась.

Суд правильно указал, что доводы ответчика по встречному иску ФИО4 об отсутствии у нее гражданства Российской Федерации на момент выдачи доверенности на имя ФИО5, не свидетельствуют о недействительности доверенности, поскольку данная доверенность выдана нотариусом Российской Федерации в установленном законом порядке.

Суд в решении правильно указал, что существенные условия договора купли-продажи квартиры между сторонами согласованы, договор исполнен, квартира передана по акту приема- передачи, которым одновременно является предварительный договор купли-продажи, ФИО4 после получения денежных средств за продажу квартиры в размере 1 500 000 руб. в течение более двух лет с момента написания расписки и оформления доверенности не интересовалась недвижимым имуществом.

Каких-либо доказательств недобросовестности ФИО3 при заключении договора материалы дела не содержат. Доказательств, подтверждающих наличие договоренности между сторонами о продаже спорной квартиры по цене, отличной от указанной в договоре купли-продажи, в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд указал, что на недоказанность ФИО4 заключение договора купли-продажи на крайне невыгодных для нее условиях сделки, равно как и вынужденность совершения данной сделки вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, наличие причинно-следственной связи между стечением тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных условиях, осведомленность ответчиков по встречному иску ФИО3 и ФИО5 о перечисленных обстоятельствах и использование их в своих интересах. Само по себе финансовое положение ФИО4 на момент сделки не свидетельствует о наличии порока воли.

Также суд указал на отсутствие в деле доказательств недобросовестности ФИО3 при заключении договора, понуждении ФИО4 к заключению договора, в том числе мошенническим путем.

Отклоняя доводы ФИО4 о получении незаконным способом ФИО3 и ФИО5 копий ее паспорта, которые она им не представляла, суд первой инстанции правильно указал, что нотариально удостоверенной доверенностью от 25 января 2025 года ФИО4 уполномочила ФИО5 на получение указанных документов в соответствующих организациях.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что оспариваемый истцом договор купли-продажи содержит все существенные условия сделки, предусмотренные законом, по которым сторонами достигнуто соглашение, заключение договора произведено сторонами добровольно, по собственной инициативе, продавец ФИО4 получила денежные средства по договору, покупатель ФИО3 оплатила покупную цену за счет своих денежных средств. При этом продавец ФИО4 не была ограничена в возможности заключить договор на иных условиях, в том числе и с другими лицами, доказательств, свидетельствующих о кабальности сделки, материалы дела не содержат, фактически договор исполнен.

В доверенности ФИО4, которой она уполномочила ФИО5 управлять и распоряжаться по своему усмотрению спорной квартирой, совершая при этом любые разрешенные законом сделки, указано, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185 - 189 ГК РФ разъяснены, и она как участник сделки понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой доверенности и условия сделки соответствуют ее действительным намерениям.

Доводы апелляционной жалобы о том, что доверенность была ФИО4 отменена ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствуют о недействительности сделки, поскольку как на время заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и на время первого совместного обращения ФИО22 и ФИО5, действующей от имении ФИО4, в Управление Росреестра по ДНР для регистрации перехода права собственности по договору – ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанная доверенность действовала. Отмена данной доверенности по инициативе ФИО4 спустя более чем 2 года после ее выдачи не влечет недействительности сделки купли-продажи, совершенной в установленном законом порядке.

Доводы апелляционной жалобы о фактическом сносе спорного объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи обоснованно отклонены судом первой инстанции, который указал, что Указом Главы Донецкой Народной Республики от 02 декабря 2022 года № 40 «О порядке выявления и сноса объектов, поврежденных в результате боевых действий» утвержден порядок сноса объектов, поврежденных в результате боевых действий», согласно которому решение о сносе зданий и сооружений выносится на основании заключения комиссии о необходимости или отсутствии необходимости сноса объекта. При этом, по информации администрации <адрес> от 24 сентября 2025 года № решений о сносе домовладения, расположенного по адресу: <адрес> или о признании его подлежащим сносу комиссией не принималось. В рамках реализации специального инфраструктурного проекта многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> определен под восстановление. Вместе с тем, суд не принял во внимание представленный стороной ответчика по первоначальному иску ФИО4 Кроме того, согласно информации ППК «Единый заказчик» от ДД.ММ.ГГГГ № № на объекте, расположенном по адресу: <адрес> проводятся ремонтно-восстановительные работы, в рамках проведения работ планировка квартиры изменяться не будет, проводится только комплекс мероприятий, направленных на поддержание объекта в рабочем состоянии и исправление повреждений, возникших в процессе его эксплуатации. Начало проведения работ осуществлено во 2 квартале 2023 года, окончание работ планируется в 1 квартале 2026 года.

В этой связи судом первой инстанции обосновано не приняты во внимание представленные в материалы дела стороной ФИО4 акт обследования поврежденного жилья от 14 июля 2025 года, фото и видеоматериалы спорной квартиры с разрушениями, полученными в ходе боевых действий в 2022 году.

Доводы жалобы о том, что суд не установил, требовалось ли нотариальное согласие супруга ФИО4 на отчуждение квартиры не свидетельствуют о неполном или неправильном установлении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, исходя из того, что такое основание для признания недействительности сделки ФИО4 не заявлялось.

Доводы жалобы о том, что суд сослался в решении на договор от 19 марта 2025 года, который отсутствует в материалах дела, в судебном заседании суда апелляционной инстанции не подтвердились, в решении суда указания на такой договор не имеется.

Уточнение исковых требований ФИО3 не свидетельствует о нарушении процессуальных норм при принятии судом первой инстанции уточненного иска, поскольку действия истца по уточнению иска соответствуют положениям статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не направлены на одновременное изменение предмета и основания иска.

Доводы апелляционной жалобы о длительном изготовлении судебного акта, не ознакомлении истца с протоколами судебных заседаний не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку не свидетельствуют о неверном разрешении спора по существу заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о наличии обстоятельств, исключающих участие в суде первой инстанции бывшего судьи Устименко П.П. в качестве представителя по делу, не являются основаниями для отмены решения суда, учитывая, что в соответствии с частью 6 статьи 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не дают оснований для вывода о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, которое привело или могло привести к неправильному разрешению дела.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда города Мариуполя Донецкой Народной Республики от 1 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Апелляционное определение может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня составления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 апреля 2026 года