Решение № 2-120/2021 2-120/2021(2-2992/2020;)~М-2683/2020 2-2992/2020 М-2683/2020 от 28 июля 2021 г. по делу № 2-120/2021

Дело №... копия

(УИД 59RS0№...-92)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<АДРЕС> 29 июля 2021 года

Орджоникидзевский районный суд <АДРЕС> в составе: председательствующего судьи Шардаковой Н.Г.,

при секретаре Лядовой Л.Б.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от (дата), представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от (дата),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности, истребования из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, просит признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <АДРЕС>л. Трактовая, 10 от (дата), признать за истцом право собственности на указанное недвижимое имущество, истребовав его из чужого незаконного владения ответчика. Требования мотивирует тем, что при заключении договора купли-продажи указанных дома и земельного участка сторонами не было достигнуто такое существенное условие договора как сведения о лицах, имеющих право пользования данным жилым домом.

Истец ФИО3, будучи извещенным, в судебное заседание не явился.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности от (дата), в судебном заседании пояснил, что все существенные условия между сторонами обговорены не были. ФИО3 не подписывал дополнительное соглашение об отсутствии лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым домом. Указал, что в настоящее время в доме есть зарегистрированные лица.

Ответчик ФИО4, будучи извещенным, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности от (дата), иск не признал, пояснил, что в силу закона никто в жилом доме прав пользования не сохранил, этом старый разрушенный дом не пригодный для проживания.

Третье лицо Управление Росреестра по <АДРЕС> о времени и месте рассмотрения дела извещены, представителя в судебное заседание не направили.

Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о времени и месте судебного заседания судом извещались по последнему известному месту жительства и регистрации, судебные извещения возвращены в адрес суда в связи с истечением срока хранения.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Пунктом 2 ст. 292 ГК РФ установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 1 и 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Пунктом 1 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от (дата) N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина ФИО11"

В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

Кроме того, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в силу пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено, что (дата) между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 приобрел у ФИО3 жилой дом с кадастровым номером 59-59-25/045/2010-048 по адресу: <АДРЕС>л. Трактовая, 10 и расположенный под ним земельный участок с кадастровым номером 59:01:3812823:1 (л.д. 12).

Стоимость указанных жилого дома и земельного участка определена сторонами в размере 1 950 000 рублей, из которых: 100 000 рублей цена дома, 1 850 000 рублей – цена земельного участка.

(дата) договор купли-продажи от (дата) с приложением был передан в Управление Росреестра по <АДРЕС> для регистрации перехода права собственности.

Также в Управление Росреестра по <АДРЕС> поступило дополнительное соглашение, заключенное между ФИО3 и поповым С.Ю., согласно условиям которого на момент заключения договора купли-продажи в жилом доме никто не зарегистрирован, каких-либо лиц, обладающих правом пользования жилым домом или расположенным под ним земельным участком не имеется (том 1, л.д. 14).

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подпись от имени ФИО3 в дополнительном соглашении выполнена не им, а другим лицом с подражанием его подписи (том 2, л.д. 216-221).

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что все существенные условия договора, прямо предусмотренные законом, были согласованы сторонами на стадии его заключения.

Доводы стороны истца о том, что он предполагал, что после отчуждения им жилого дома и земельного участка зарегистрированные в доме лица будут сохранять право пользования, суд находит несостоятельными ввиду следующего.

При отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Положениями ст. 558 ГК РФ прямо предусмотрено такое обязательное условие договора купли-продажи недвижимого имущества как перечень лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением.

По этому поводу изложена позиция Конституционного Суда РФ в определении от (дата) N 1656-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО12 на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой п. 1 ст. 558 ГК РФ с учетом специфики имущественных отношений в жилищной сфере предусматривает необходимость включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением. Подобное правовое регулирование, направленное на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением.

Таким образом, для разрешения заявленных требований юридически значимым по делу обстоятельством является наличие в жилом помещении на момент заключения договора купли-продажи лиц, которые именно в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением независимо от его отчуждения прежним собственником.

Доказательств того, что третьи либо иные лица имеют право пользования спорным домом в силу закона, не представлено.

Напротив, как следует из материалов дела, третьи лица, о которых заявлено истцом как о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением, а именно ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, действительно имели регистрацию в жилом доме по адресу: <АДРЕС>л. Трактовая, 10 на момент заключения оспариваемого договора.

Однако данное обстоятельство не свидетельствует о наличии у них права на сохранение права пользования жилым домом в силу закона, в том числе при смене собственника.

ФИО7 зарегистрирована по данному адресу временно с (дата) по (дата) как иностранный гражданин, ФИО8 – с (дата) по (дата) как иностранный гражданин, ФИО9 - с (дата) по (дата) как иностранный гражданин, ФИО10 с (дата) по (дата) как иностранный гражданин.

При этом ФИО10, как супруга, выдала нотариально удостоверенное согласие ФИО3 на продажу жилого дома и земельного участка (том 2, л.д. 135).

Более того, при наличии намерения сохранить за кем-либо право пользования жилым домом, ФИО3 мог обговорить данное условие, включив его в условия оспариваемого договора купли-продажи.

Доказательств того, что данное условие озвучивалось им как существенное, стороной истца не представлено. По утверждению стороны ответчика такое условие не обговаривалось.

По утверждению стороны ответчика, ФИО4 подписанное от имени ФИО13 дополнительное соглашение привез в <АДРЕС> зять ФИО3

Поскольку доказательств наличия лиц, сохраняющих в силу закона права пользования жилым помещением по адресу: <АДРЕС>л. Трактовая, 10 на момент заключения оспариваемого договора судом не установлено, основания для признания существенным условия об иных лицах, имеющих временную регистрацию, применительно к п. 1 ст. 558 ГК РФ отсутствуют. В связи с чем отсутствуют основания для признания незаключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <АДРЕС>л. Трактовая, 10 от (дата), признания за истцом право собственности на указанное недвижимое имущество, истребования его из чужого незаконного владения ответчика. Поэтому в удовлетворении исковых требований ФИО3, следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <АДРЕС>вой суд через Орджоникидзевский районный суд <АДРЕС> в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме ((дата)).

Судья (подпись) Н.<АДРЕС>

Копия верна:

Судья Н.<АДРЕС>