Решение № 2А-2342/2025 2А-2342/2025~М-2250/2025 М-2250/2025 от 28 декабря 2025 г. по делу № 2А-2342/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Усть-Илимск Иркутской области 04 декабря 2025 года

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе

председательствующий судья Третьяков М.С.,

при секретаре судебного заседания Шевкуновой В.Ю.,

с участием:

представителя административного ответчика ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-2342/2025 по административному иску ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Усть-Илимска о признании незаконным отказа в переводе нежилого здания в жилой дом, обязании устранить нарушение,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование требований истица указала, что владеет земельным участком с кадастровым номером № на праве аренды по договору аренды земельного участка № от 30.11.2023, заключенного с КУМИ администрации города Усть-Илимска, с последующими изменениями и дополнительными соглашениями, отраженными в выписке из ЕГРН. Вид разрешенного использования данного участка определен как «туристическое обслуживание 5.2.1», что подтверждается соглашением о внесении изменений от 25.11.2024. Срок действия договора установлен до 24.07.2057. На данном участке построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства – нежилое здание (дом отдыха), расположенное по <адрес>, кадастровый номер №. Право собственности на объект зарегистрировано за ФИО2 На основании заключения специалиста экспертного центра «Регион-эксперт» № от 06.10.2025 установлено, что нежилое здание «Д.» полностью соответствует требованиям предъявляемым к жилым помещениям. Заключение эксперта содержит вывод о пригодности объекта недвижимости для использования под жилой фонд без необходимости проведения реконструкции или изменений конструктивных и планировочных решений. 20 октября 2025 года ФИО2 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усть-Илимска с заявлением о переводе объекта недвижимости - нежилого здания «Д.», расположенного по <адрес>, кадастровый номер № - в категорию жилых домов. 24 октября 2025 года ФИО2 был получен официальный отказ КУМИ администрации города Усть-Илимска, оформленный за исх №. В тексте отказа указано, что действующим законодательством РФ процедура перевода нежилого дома в жилой не предусмотрена, возможен широкий перечень отказных оснований – начиная с отсутствия предусмотренной законом административной процедуры перевода, заканчивая неразрешенностью размещения жилых домов на данном земельном участке с видом разрешенного использования «Туристическое обслуживание 5.2.1» в силу локальных градостроительных нормативов. Ранее 15 октября 2025 года ФИО2 обращалась с заявлением за разрешением на реконструкцию и перевод в жилой фонд. 17 октября 2025 года получен отказ в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) по основаниям несоответствия ВРИ участка и нахождению в зоне №. Указывает, что таким образом, ответчик отказав в прямом переводе, сославшись на необходимость реконструкции, далее отказал в разрешении на эту реконструкцию по тем же самым основаниям, что и в первом отказе. Считает, что такие взаимоисключающие решения создают непреодолимое препятствие для реализации истцом его прав. Согласно судебной практике вид разрешенного использования не может рассматриваться как абсолютное и безусловное препятствие, если использование объекта на участке не вступает в противоречие с градостроительным регламентом и фактических нарушений публичных интересов не установлено. Просит признать незаконными:

Отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усть-Илимска, выраженный в письме за исх. № от 24 октября 2025 года, по заявлению о переводе нежилого здания «Дом отдыха» (кадастровый номер №) в жилой дом;

Распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усть-Илимска от 17 октября 2025 года № об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию по основанию несоответствия вида разрешенного использования земельного участка (Туристическое обслуживание 5.2.1) и зонированию (РЗ-2).

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усть-Илимска заново рассмотреть заявление ФИО2 о переводе нежилого здания «Д.» в жилой дом.

Истица ФИО2, представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Согласно дополнительных письменных пояснений указывают, что договором аренды земельного участка – земельный участок был передан в аренду АО «Курорт Русь», а затем права аренды были уступлены ФИО2 При уступке прав по договору аренды административный истец приняла на себя обязательство использовать участок по целевому назначению. Возведение объекта «Д.» на участке с ВРИ «Туристическое обслуживание 5.2.1» было единственной законной возможностью реализовать свое право на создание недвижимого имущества на арендованном земельном участке. ФИО2 никогда не была индивидуальным предпринимателем. Изначальная идея использования здания в формате дома отдыха носила некоммерческий, личный и семейный характер. Решение о переводе здания в статус жилого дома продиктовано изменением личных жизненных обстоятельств и потребностей семьи ФИО2 Изменение целевого использования объекта – законное право собственника, экспертное заключение подтверждает, что объект изначально соответствует нормативам для жилья. Перевод это не изменение вида разрешенного использования земельного участка. Административный истец не требует изменить ВРИ участка, он требует привести статус уже существующего капитального объекта в соответствие с его фактическими качествами и планируемым некоммерческим использованием. Считают действия административного истца последовательными и добросовестными, поскольку она: законно построила объект, единственно возможный, по установленному арендодателем ВРИ; построила качественно, с превышением минимальных требований для временных сооружений, фактически создав дом, пригодный для постоянного проживания; изменившиеся жизненные потребности семьи и выявленная техническая пригодность объекта побудили обратиться за приведением юридического статуса здания в соответствие с его фактическим характеристиками и планируемым некоммерческим использованием; такой перевод не противоречит публичным интересам, целям охраны лесопарковой зоны и сути градостроительного регламента, а напротив, способствует эффективному и рациональному использованию недвижимого имущества.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Усть-Илимска в судебном заседании требования не признала. Согласно письменных возражений указывает, что административный истец обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства. Изучив документы Комитетом установлено, что истец намеревается провести реконструкцию объекта капитального строительства «нежилое здание - Д.» в жилой дом. Распоряжением председателя Комитета от 17.10.2025 № отказано в предоставлении муниципальной услуги по причине несоответствия представленных документов разрешенному виду использования. Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № вид разрешенного использования земельного участка «Туристическое обслуживание 5.2.1» разрешает размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению. Размещение жилых домов данный вид разрешенного использования не предполагает. 20.10.2025 в адрес Комитета от истца поступило заявление о переводе нежилого дома в жилой. Истцу дан ответ, что процедура перевода нежилого дома в жилой действующим законодательством не предусмотрена. Кроме того, изменение личных жизненных обстоятельств и потребностей не является исключительным правом на приобретение обособленных прав административного истца. Вопросы определения правил землепользования и застройки относится к полномочиям органов местного самоуправления, в том числе, и в части градостроительного зонирования. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городским лесами, скверами, парками, городским садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. Исходя из вышеуказанных норм размещение жилых домов в зонах рекреационного назначения не предусмотрено. Кроме того, указывает, что Земельным кодексом РФ определен порядок предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства только посредством проведения торгов. Истец, со своей стороны получив земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного АО «Курорт Русь» изначально в бессрочное пользование, а в соответствии с законодательством переоформив его в аренду, путем переуступки прав, уходит от установленной законом процедуры торгов. Таким образом, действия административного истца нарушают права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку иные граждане лишены возможности приобрести земельный участок в аренду для строительства и размещения индивидуального жилого дома в территориальной зоне, не предназначенной для размещения индивидуального жилищного строительства. Считает, что оспариваемые решения вынесены законно и обоснованно, просит в удовлетворении требований отказать.

Суд, исследовав в совокупности, объяснения сторон, письменные материалы дела, находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 218 КАС РФ граждане, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействие) органа государственной власти, должностного лица, государственного и муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав и свобод, или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Статья 14 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований названного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение установлен статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.

Как было установлено в судебном заседании земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2500 кв.м., передан ФИО2 на праве аренды по договору аренды земельного участка № от 30.11.2023, соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.11.2024, заключенного с КУМИ администрации города Усть-Илимска.

Договор аренды, соглашение о внесении изменений зарегистрированы в установленном действующим законодательством порядке. Сведения о договоре аренды внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п.1.1 договора земельный участок предоставлен для размещения южной лесопарковой зоны и строительства дома отдыха. Вид разрешенного использования данного участка определен как «туристическое обслуживание 5.2.1».

Срок действия договора установлен до 24.07.2057.

На данном земельном участке построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства – нежилое здание (Д.), расположенное по <адрес>, кадастровый номер №.

Право собственности на объект капитального строительства – нежилое здание (дом отдыха) зарегистрировано в установленном порядке за ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.09.2025.

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка № 7168 от 30.11.2023 также установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с договором и целевым назначением.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 17.11.2025 разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером № - "туристическое обслуживание 5.2.1".

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

15 октября 2025 года ФИО2 обратилась с заявлением за разрешением на реконструкцию и перевод в жилой фонд объекта капитального строительства – нежилое здание (Д. ), расположенное по <адрес>, кадастровый номер №.

Распоряжением Председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом от 17 октября 2025 года № 1861 отказано в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) по основаниям несоответствия вида разрешенного использования участка и нахождению в зоне №.

20 октября 2025 года ФИО2 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усть-Илимска с заявлением о переводе объекта недвижимости - нежилого здания «Д.», расположенного по <адрес>, кадастровый номер № - в категорию жилых домов.

Ответом от 24 октября 2025 года за исх № КУМИ администрации города Усть-Илимска отказало ФИО2 в удовлетворении заявления от 20.10.2025.

В соответствии с представленными административным ответчиком сведениями и согласно правилам землепользования и застройки земельный участок № расположен в территориальной зоне рекреационного назначения (РЗ-2) - "зона парков, скверов, бульваров".

Основные и условно-разрешенные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в данной зоне, не содержат такой вид разрешенного использования как "размещение жилых домов".

Таким образом, размещение на земельном участке с кадастровым номером № жилых домов недопустимо и противоречит генеральному плану и Правилам землепользования и застройки города Усть-Илимска Иркутской области.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца.

Между тем, таких обстоятельств в судебном заседании не установлено.

Доводы административного истца о том, что она действовала последовательно и добросовестно, поскольку: законно построила объект, единственно возможный, по установленному арендодателем ВРИ; построила качественно, с превышением минимальных требований для временных сооружений, фактически создав дом, пригодный для постоянного проживания; изменившиеся жизненные потребности семьи и выявленная техническая пригодность объекта побудили обратиться за приведением юридического статуса здания в соответствие с его фактическим характеристиками и планируемым некоммерческим использованием; такой перевод не противоречит публичным интересам, целям охраны лесопарковой зоны и сути градостроительного регламента, а напротив, способствует эффективному и рациональному использованию недвижимого имущества, суд находит несостоятельными, поскольку вид использования объекта недвижимости в данной ситуации в случае его перевода из нежилого в жилое вступает в противоречие с основными и вспомогательными видами разрешенного использования занятого этим объектом земельного участка, что нарушает положения указанных выше норм права.

Кроме того, суд находит обоснованными доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец в данном случае злоупотребляет правом, поскольку зная о целевом назначении земельного участка, и что получение данного земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства было невозможно, пытается фактически изменить статус объект капитального строительства с нежилого на жилой, обойдя таким образом, запрет на размещение в данной зоне жилых домов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения приняты во исполнение нормативных правовых актов, регулирующих спорные отношения и их содержание соответствует указанным нормативным правовым актам.

С учётом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований административного истца не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Усть-Илимска о признании незаконными отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усть-Илимска, выраженного в письме за исх. № от 24 октября 2025 года, распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усть-Илимска от 17 октября 2025 года №, обязании устранить нарушение, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Усть-Илимский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательном виде.

Судья: М.С. Третьяков

Мотивированное решение изготовлено 29.12.2025