Решение № 2-6103/2025 2-683/2026 2-683/2026(2-6103/2025;)~М-5279/2025 М-5279/2025 от 12 апреля 2026 г. по делу № 2-6103/2025

Дело №

УИД 50RS0№-52

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИФИО1

г. Солнечногорск Московская область 23 марта 2026 года

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Белоусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО "Альфа-Банк" к ФИО2 о признании ФИО2 собственником объекта незавершенного строительства, о признании ФИО2 залогодателем, АО "Альфа-Банк" - залогодержателем объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО "Альфа-Банк" обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и АО "Альфа-Банк" был заключен Кредитный договор № для приобретения земельного участка по договору строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между заемщиком и ООО "ПРОЕКТ-ЭКСПЕРТ".

В соответствии с кредитным договором, банк предоставил заемщику кредит в размере 6 000 000 руб. 00 коп. на срок 362 месяца с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом – 8,90 % годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости – земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: <адрес> общая площадь 700 кв.м., кадастровый номер земельного участка №. Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности Заемщика на Предмет ипотеки. Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору. Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что Залог возникает в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании Договора строительного подряда № № от ДД.ММ.ГГГГ Заемщик длительное время не исполняет свои обязательства по договору №

Договором предусмотрена обязанность заемщика досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты на кредит и неустойки. Банк предъявил заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек. После направления требования о досрочном возврате кредита по кредитному договору и на момент предъявления иска ответчиком требование не исполнено.

Сумма задолженности должника по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 170 223,33 руб., в том числе: просроченный основной долг 5 960 431,94 руб., начисленные проценты 201 847,84 руб., комиссия за обслуживание счета 0 руб. 00 коп., штрафы и неустойки 7 943,55 руб., несанкционированный перерасход 0 руб. 00 коп.

Договором предусмотрено, что в случае неисполнения заемщиком требования о досрочно исполнении обязательств по кредитному договору в течение 15 (пятнадцати) календарных дней, считая с даты предъявления письменного требования, банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года стоимость земельного участка составляет 410 000 руб. 00 коп. 80% * 410 000 руб. 00 коп. = 328 000 руб. 00 коп. По соглашению сторон настоящего договора залоговая стоимость жилого дома на дату подписания договора составляла 8 637 000 руб. 00 коп. 80% * 8 634 000 руб. 00 коп. = 6 909 600 руб. 00 коп.

Истец просит признать ФИО2 собственником объекта незавершенного строительства, признать ФИО2 залогодателем, АО "Альфа-Банк" залогодержателем объекта незавершенного строительства, взыскать с ФИО2 сумму задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 960 431,94 руб., обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 328 000 руб. 00 коп., установить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 6 909 600 руб. 00 коп., взыскать с ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 87 191 руб. 56 коп.

Истец - представитель АО "Альфа-Банк" в судебное заседание не явился, о явке извещен надлежащим образом, согласно заявления просит рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, просит их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о явке извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила.

Третье лицо - представитель ООО " ПРОЕКТ-ЭКСПЕРТ " в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не известил.

Третье лицо - представитель КУИ Администрации г. о. Солнечногорск Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не известил.

В силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания, не является препятствием к разрешению поставленного перед судом вопроса, в связи с чем, суд полагает рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

В силу ч.1 ст.233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в полном объеме, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 ст. 809 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между АО "Альфа-Банк" и ФИО2 был заключен кредитный договор № на сумму 6 000 000 руб. 00 коп., сроком действия 362 месяца, под 8,90% годовых. Цель использования кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности Заемщика на Предмет ипотеки. Вид объекта недвижимости: земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: <адрес>, общая площадь 700 кв.м, кадастровый номер земельного участка №

Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО "Альфа-Банк".

В связи с тем, что ответчик не исполнял своих обязательств по кредитному договору у него возникла задолженность, сумма которой составляет Сумма задолженности должника по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 170 223,33 руб., в том числе: просроченный основной долг 5 960 431,94 руб., начисленные проценты 201 847,84 руб., комиссия за обслуживание счета 0 руб. 00 коп., штрафы и неустойки 7 943,55 руб., несанкционированный перерасход 0 руб. 00 коп.

ФИО2 на протяжении длительного времени не исполняла свои обязательства по договору №. В связи с изложенным на основании договора, правил кредитования, банк предъявил ФИО2 требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек, однако денежные средства ответчиком не возвращены.

Как следует из разъяснений, изложенных в вопросе 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в случае спора, вытекающего из заемных правоотношений, на кредиторе лежит обязанность доказать факт передачи должнику предмета займа и то, что между сторонами возникли отношения, регулируемые главой 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, а на заемщике - факт надлежащего исполнения обязательств по возврату займа либо безденежность займа.

Таким образом, на основании установленных обстоятельств суд находит требования АО "Альфа-Банк" о взыскании с ответчика ФИО2 задолженности по кредитному договору № G050S24032701 обоснованными и подлежащими удовлетворению, оснований для снижения неустоек, заявленных истцом, на основании ст. 333 ГК РФ суд, с учетом отсутствия возражений и соответствующего ходатайства, не находит.

Относительно требований истца о признании ответчика собственником объекта незавершенного строительства, суд считает, что данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено из материалов дела, объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и на него произведена государственная регистрация прав в порядке федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу ч. 1 ст. 15 указанного закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п. 1).

Поскольку из содержания искового заявления не усматривается факт нарушения прав АО "Альфа-Банк" отсутствием государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, а такой способ защиты нарушенного права присущ лицу, чье право нарушено либо оспаривается, постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него производится в заявительном порядке в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, для признания права собственности на объект незавершенного строительства, объект должен иметь определенную законом форму, а именно, степень завершенности строительства, возможность им пользоваться по назначению.

Для установления указанных обстоятельств истцом не были предприняты необходимые меры, в ходе судебного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы истец не заявлял, доказательств иного не представил. Факт возведения жилого дома в ходе судебного разбирательства не установлен. При этом суд учитывает, что Банк как субъект профессиональной предпринимательской деятельности в сфере кредитования, не был лишен возможности контроля за действиями ответчика, в том числе предоставления соответствующих доказательств в рамках рассматриваемого дела.

В силу п. 1 ст. 64 указанного Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 76 указанного Закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В силу вышеуказанных норм и п. 18 кредитного договора право залога распространяется на объект недвижимости в границах земельного участка, в связи с чем, дополнительного решения суда о признании ответчика залогодателем, а истца - залогодержателем, не требуется.

Таким образом, требования о признании ФИО2 собственником объекта незавершенного строительства, о признании ФИО2 залогодателем, а АО "Альфа-Банк" - залогодержателем объекта некапитального строительства удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования об обращении взыскания на предмет залога, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В настоящем случае суд не усматривает обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств.

В силу п. 1 ст. 64 указанного Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 76 указанного Закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В силу вышеуказанных норм и условий кредитного договора право залога распространяется на объект недвижимости в границах земельного участка, в связи с чем дополнительного решения суда о признании ответчика залогодателем, а истца - залогодержателем, не требуется.

Согласно п. 2 ст. 54 указанного Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Как указано выше, поскольку объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него не произведена в ЕГРН, отсутствует возможность выполнить требования п. п. 2 п. 2 ст. 54 указанного Закона, в связи чем, не подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания и установлении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

Согласно заключению об оценке от ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости земельного участка, стоимость земельного участка составляет 410 000 руб. 00 коп., соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества составит 410 000 руб. 00 коп. *80% = 328 000 руб. 00 коп.

Поскольку ответчиком стоимость заложенного имущества не оспорена, доказательств иного размера не представлено, суд признает оценку допустимым доказательством по делу.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком нарушены условия кредитного договора, задолженность до настоящего времени не выплачена, следует обратить взыскание только на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий ФИО2, определив способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 328 000 руб. 00 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как указано в ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Факт уплаты АО "Альфа-Банк" госпошлины в размере 87 191 руб. 56 коп. за подачу указанного искового заявления подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с учетом положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 87 191 руб. 56 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО "Альфа-Банк" к ФИО2 о признании ФИО2 собственником объекта незавершенного строительства, о признании ФИО2 залогодателем, АО "Альфа-Банк" - залогодержателем объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт <...> выдан ДД.ММ.ГГГГ) в пользу АО "Альфа-Банк" (ИНН <***>) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 6 170 223,33 руб. (в том числе: просроченный основной долг 5 960 431,94 руб., начисленные проценты 201 847,84 руб., комиссия за обслуживание счета 0 руб. 00 коп., штрафы и неустойки 7 943,55 руб., несанкционированный перерасход 0 руб. 00 коп.), расходы по оплате государственной пошлины в размере 87 191 руб. 56 коп.

Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 328 000 руб. 00 коп., способ реализации - путем продажи имущества с публичных торгов.

В удовлетворении требований о признании ФИО2 собственником объекта незавершенного строительства, о признании ФИО2 залогодателем, АО "Альфа-Банк" - залогодержателем объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенного строительства – отказать.

В течение 7 дней со дня вручения ответчику копии заочного решения он вправе подать в Солнечногорский городской суд Московской области заявление об отмене этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене заочного решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.В. Белоусова