Решение № 2-210/2024 2-210/2024(2-4162/2023;)~М-1746/2023 2-4162/2023 М-1746/2023 от 20 февраля 2024 г. по делу № 2-210/2024

УИД: 32RS0027-01-2023-002147-75

Дело № 2-210/2024 (2-4162/2023;)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2024 года г. Брянск

Советский районный суд г. Брянска в составе

председательствующего судьи Артюховой Э.В.,

при секретаре Зуборевой И.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, представителя третьего лица ТСН «Набережная 1» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи исполненным, акт приема-передачи подписанным, недвижимое имущество переданным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с названным иском к ответчику, ссылаясь на то, что в 2021 году истец принял решение продать объект недвижимости нежилое помещение общей площадью 513 кв.м, этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес>, кадастровый №.... В связи с тем, что более 2 лет объект недвижимости за сумму в 9 000 000 руб. продать было затруднительно, а ежемесячные расходы на коммунальные платежи и ежегодные налоги на имущество были значительные, при этом, в течение длительного срока стоимость помещения снижалась, в 2023 году истец решил продать помещение за цену 2 200 000 руб.

<дата> ответчиком ФИО2 впервые был произведен осмотр помещения. В последующем ответчик неоднократно приезжал на объект, просил, чтобы собственник организовал допуск в помещение для уточнения технических особенностей объекта недвижимости. Риелтор, которому собственником были переданы ключи от помещения, приезжал, открывал помещение, а в последующем передал ответчику ключи от помещения.

Общение и осмотр помещения происходили в присутствии председателя товарищества ТСН «Набережная 1» ФИО3, которому ответчик также задавал вопросы относительно технических характеристик помещения, уточнял все интересующие тонкости касательно коммуникаций, приглашал архитекторов, так как с момента ввода жилого дома в эксплуатацию истцом ремонт не производился.

Через месяц, после неоднократно произведенных ответчиком просмотров, а именно <дата> между истцом в лице представителя ФИО1, действующей от имени ФИО4 на основании доверенности и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

В соответствии с п. 2.2. договора, после оплаты стоимости помещения в размере 2 200 000 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, стороны подписали договор и предоставили документы через ГАУ «МФЦ в г. Брянске» на государственную регистрацию перехода права собственности на покупателя.

<дата> переход права собственности на вышеуказанное помещение был зарегистрирован на имя ответчика, о чем представителем продавца <дата> были получены документы и подготовлен акт приема-передачи нежилого помещения.

Ответчик отказался подписывать акт приема-передачи помещения от <дата>, мотивируя это тем, что продавцом передаются не все ключи от помещения, которые, по мнению покупателя должны быть переданы.

Продавец подготовил все ключи от дверей, находящихся в помещении продавца и готов был исполнить обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения в полном объеме, предусмотренные п. 3.8. Договора, путем подписания акта приема-передачи, однако покупатель свои обязательства не выполнил, уклонился от подписания акта приема-передачи.

24.03.2023г. по адресу регистрации ответчика были направлены претензия с приложением оригиналов актов приема-передачи от 26.03.2023г. в двух экземплярах с требованием в течении 5 календарных дней, с момента получения настоящей претензии - уведомления подписать прилагаемый 2 экз. в оригинале акта приема-передачи нежилого помещения и 1 экз. акта направить продавцу по <адрес>, либо согласовать время приезда представителя продавца за счет покупателя по электронной почте.

27.03.2023 года ответчиком претензия получена, но по состоянию на день подачи иска акты не подписаны, сообщение о необходимости представителю истца явится для подписания акта не направлено, писем, сообщений, уведомлений от ответчика не поступало.

На основании изложенного, истец, уточнив исковые требования, просил суд:

1.Признать договор от <дата>, заключенный между ФИО4 и ФИО2 купли-продажи нежилого помещения назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес> с кадастровым №..., исполненным.

2. Признать акт приема-передачи нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес> с кадастровым №..., подписанным <дата>

3. Признать нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес> с кадастровым №..., переданным ФИО2 <дата>

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ТСН "Набережная 1", ФИО5.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержала уточненные исковые требования, просила суд их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО2 не признал исковые требования, просил суд отказать в их удовлетворении. Пояснил, что при передаче ключей представителем истца ему не были переданы ключи от входной металлической двери, от металлической двери, разделяющей помещение на 2 части, от двух металлических дверей эвакуационного выхода. Несмотря на то обстоятельство, что в помещение можно войти, однако его нельзя использовать по назначению, не получив ключи от эвакуационного выхода. Кроме того, как полагает ответчик, истцом не исполнено обязательство по вывозу строительного мусора.

Представитель третьего лица ТСН «Набережная 1» по доверенности ФИО3 полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что за ФИО2 по указанному нежилому помещению числиться задолженность по оплате коммунальных платежей, в связи с чем товарищество обращалось в суд о вынесении судебного приказа. Кроме того суду пояснил, что спорное помещение технически сложное, внутри него находится электрощитовая нежилых помещений дома, доступ в помещение обеспечивается с нескольких входов. Передача ответчику ключей от помещений общего пользования нарушит права собственников многоквартирного дома. При этом, представитель указал, что ответчик имея ключи привозил архитекторов, они обозревали помещение готовили технический отчет что бы перевести помещение из нежилого в жилое.

Истец ФИО4, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом уведомленными, что позволяет суду в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело без их участия.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что <дата> между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес> с кадастровым №....

Согласно п.2.1 договора стоимость помещения составила 2 200 000 руб. данная сумма в силу п.2.2. договора оплачена покупателем до подписания договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Как следует из п.2.3 договора и материалам дела, расчет по сделке произведен с использованием денежных средств, предоставленных покупателю ФИО5 в соответствии с договором займа №... от <дата>

В силу п.2.4 договора помещение будет находиться в залоге у залогодателя в обеспечение исполнения обязательств покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю. При регистрации права собственности покупателя на помещение одновременно подлежит регистрации право залога помещения в пользу ФИО5 сроком до <дата>

Обязательства покупателя по оплате объекта недвижимости были исполнены путем перечисления денежных средств, что сторонами не оспаривалось.

<дата> переход права собственности в ЕГРН на вышеуказанное помещение был зарегистрирован на имя ФИО2

<дата> продавцом подготовлен акт приема-передачи нежилого помещения, который покупателем не подписан, в связи с наличием в помещении строительного мусора, который, по мнению ответчика, должен быть вывезен силами истца. Кроме того, ответчик полагает, что истец обязан передать ключи от входной металлической двери, от металлической двери, разделяющей помещение на 2 части, от двух металлических дверей эвакуационного выхода.

Как следует из объяснений сторон, ответчику надлежало передать три ключа от трех дверей, а именно: один ключ от общей наружной двери, доступ к которой имеют собственники, находящиеся на 1 и 2 этажах; один ключ от навесного замка от входной двери в помещение продавца, который был передан ответчику до сделки и один ключ от внутреннего помещения, которое соединяет помещение ответчика с помещениями, принадлежащими общему имуществу многоквартирного дома.

Из изложенного следует и не оспаривается стороной ответчика, а так же подтверждено свидетелями, допрошенными в судебном заседании П. и Б., что ответчик получил ключи от входной двери спорного помещения и имел доступ к спорному помещению с <дата>, в связи с чем проводил неоднократные осмотры, приглашал архитекторов.

В соответствии с техническим паспортом нежилого помещения, усматривается, что помещение имеет один эвакуационный выход и один аварийный выход. При этом обособленный эвакуационный выход находиться в помещении, которое относиться к общему имуществу ТСН «Набережная 1» и находится в помещении МКД. В смежном помещении, относящемся к общему имуществу ТСН «Набережная 1», находится водомерный узел дома.

В ходе рассмотрения дела, <дата> ответчик получил три ключа от различнх помещений спорного объекта недвижимости.

Однако, ответчик полагает, что истец обязан так же передать ключи от дверей эвакуационного выхода, расположенного в подвальном помещении и вывезти мусор.

Из пояснений свидетеля Б. (риэлтора принимавшего участия в оформлении сделки), следует, что до дня сделки вопрос о вывозе мусора из спорного помещения не обсуждался между сторонами, поскольку условия договора предусматривали передачу помещения в том состоянии, в котором оно находилось. Свидетель указала, что только после того как вышли на сделку ответчик потребовал вывезти мусор, в связи с чем ему было перечислено десять тысяч рублей.

Между тем, 24.03.2023г. в адрес ответчика была направлена претензия с приложением оригиналов актов приема-передачи от 26.03.2023г. в двух экземплярах с требованием в течении 5 календарных дней, с момента получения настоящей претензии - уведомления подписать прилагаемый 2 экз. в оригинале акта приема-передачи нежилого помещения и 1 экз. акта направить продавцу по <адрес>, либо согласовать время приезда представителя продавца за счет покупателя по электронной почте.

27.03.2023 года ответчиком претензия получена.

Исходя из положений ст. ст. 554 ГК РФ и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене.

В силу п.1 ст. 559 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из п.3.3 договора покупатель осмотрел помещение, ознакомился с техническим состоянием отчуждаемой недвижимости, осведомлен, что в помещении с момента сдачи дома в эксплуатацию не производился ремонт (стены не оштукатурены, стяжка черновая), перепланировки, реконструкция, не имеется каких-либо улучшений; в помещении отсутствуют какие – либо коммуникации, необходимые для эксплуатации помещения по назначению, не имеется разводки по помещению водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, газоснабжения, имеются только точки ввода по водоснабжению, водоотведению; и т.д.

Согласно данному пункту договора продавец передает помещение в том состоянии, в котором оно находилось на день подписания договора и осмотра покупателем.

В силу п.3.8 договора продавец обязуется передать покупателю помещение по акту приема-передачи нежилое помещение в том состоянии, в котором оно есть на день подписания договора.

Согласно п.3.10 договора стороны гарантируют и дают друг другу заверения в том, что достигли соглашение по всем существенным условиям договора, заключают договор по своей воле, а не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне не выгодных для себя условий.

По условиям п.4.3 договора покупатель приобретает право собственности на помещение с даты внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности на покупателя, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт помещения, а так же участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

В силу правил ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу о том, что согласно п.3.3 и п.3.8 договора продавец передает помещение в том состоянии, в котором оно находилось на день подписания договора и осмотра покупателем.

На день подписания договора и осмотра покупателем помещения в нем не производился ремонт, находился строительный мусор. Условий касающихся передаче ключей от эвакуационных выходов договор не содержит, доступ в приобретенное помещение ответчик имеет. После регистрации сделки и в ходе рассмотрения дела, доказательств иного состояния спорного помещения суду не предоставлено.

Таким образом, истец передал помещение ответчику в том состоянии, в котором оно находилось на день подписания договора и его осмотра. Отсутствие у ответчика ключей от иных внутренних помещений как принадлежащего ему помещения, так и иных выходов, наличие строительного мусора не свидетельствуют о неисполнении истцом условий договора.

Ответчик как собственник нежилого помещения вправе владеть, пользоваться своим нежилым помещением, устанавливая замки на дверях по собственному усмотрению. Истец не обязан предоставлять доступ в помещения общего пользования собственников многоквартирного дома.

Довод ответчика о том, что 10 000 руб. были переданы не в счет оплаты вывоза мусора, а в счет оплаты технической документации судом не может быть принят во внимание, поскольку это не опровергает согласованные условия сторон о состоянии помещения на день подписания договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что представленными доказательствами подтверждаются необоснованные основания отказа ответчика от принятия объекта.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор от <дата>, заключенный между ФИО4 и ФИО2 купли-продажи нежилого помещения назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес> с кадастровым №..., является исполненным.

Принимая во внимание, что ответчиком претензия с приложением оригинала акта приема-передачи от <дата> получена <дата>, то акт приема-передачи спорного нежилого помещения, считается подписанным и нежилое помещение, переданным ответчику <дата>

Исходя из вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 - удовлетворить.

Признать договор от <дата> заключенный между ФИО4 и ФИО2 купли-продажи нежилого помещения назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес> с кадастровым №..., исполненным.

Признать акт приема-передачи нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес> с кадастровым №..., подписанным <дата>

Признать нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж: подвал, подвальный этаж 1-й уровень, расположенное <адрес> с кадастровым №..., переданным ФИО2 <дата>

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Э.В. Артюхова

Резолютивная часть решения суда оглашена 21.02.2024 г.

Мотивированное решение суда изготовлено 29.02.2024 г.