Решение № 3А-50/2024 3А-50/2024~М-224/2023 М-224/2023 от 3 апреля 2024 г. по делу № 3А-50/2024

УИД 92OS0000-01-2023-000253-87

Дело 3а-50/2024


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 апреля 2024 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: председательствующего судьи Кондрак Н.И., при секретаре Марушевской Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Максима-Трейд» к Правительству Севастополя, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Максима-Трейд» обратилось в Севастопольский городской суд с административным иском, уточнив который просит установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в г. Севастополе, <адрес> в районе станции «Севастополь-товарный» площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 861 715 рублей.

Указывает, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Крымопт-Стройматериалы» и договора уступки прав и обязанностей, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между последним и ООО «Максима-Трейд», административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка.

Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя №-РДИ от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» на основании отчета ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на 01.01.2022» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в сумме 13 208 432,40 рублей.

В соответствии с отчетом ООО «ОК «Эдвайс» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 299 000 рублей.

Полагает, что установленная ответчиком кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, затрагивает имущественные интересы административного истца, влечет за собой необоснованное увеличение издержек предприятия, нарушает его права и законные интересы как арендатора в части уплаты арендной платы в справедливом размере.

Представители в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и заблаговременно, при таких обстоятельствах, в соответствии со статьями 150, 247 КАС РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, в том числе заключение эксперта, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы в силу следующего.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, административный истец на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Крымопт-Стройматериалы» (т. 1 л.д. 9-11) и договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 15-16), заключенного между ООО «Крымопт-Стройматериалы» и ООО «Максима-Трейд» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в г. Севастополе, <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя №-РДИ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 208 432,40 рублей (т. 1 л.д. 25). Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и на момент рассмотрения дела являются актуальными. Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы и может быть оспорен в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО «ОК «Эдвайс», согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляла 5 299 000 рублей (т. 1 л.д. 31-149).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июня 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке в целом соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой. Оценщиком в отчете об оценке не приведен анализ рынка единых объектов недвижимости и не рассмотрена возможность применения модифицированного метода выделения при расчете стоимости сравнительным подходом, что могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость экспертом определена в сумме 8 861 715 рублей (т. 2 л.д. 22-83).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Из содержания заключения эксперта следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, что является верным. Правильность выбора подхода, методов, объектов-аналогов, корректировок и т.д. участниками процесса не оспаривалась.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен верно. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, не имеется, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной, дополнительной экспертизы судом не установлено.

При этом надлежит отметить, что экспертиза проводилась согласно положений Федерального закона №73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года № 15-П, от 11.07.2017 года № 20-П, Определении от 03.07.2014 года № 1555-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Стоимость экспертизы согласно представленного в материалы административного дела платежного поручения оплачена истцом непосредственно экспертному учреждению. При этом, поскольку разница между кадастровой стоимостью и рыночной, установленной заключением эксперта, составляет 32,91%, что укладывается в обычные показатели, понесенные расходы по оплате экспертизы судом относятся на истца.

Поскольку Правительство Севастополя не утверждало установленную кадастровую стоимость земельного участка истца, оно не является надлежащим ответчиком по делу и в иске к нему надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в <адрес>, 28 в районе станции «Севастополь-товарный» площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 861 715 (восемь миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча семьдесят пятнадцать рублей).

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

В иске к Правительству Севастополя отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья Севастопольского

городского суда Н.И. Кондрак

полный текст решения изготовлен 09 апреля 2024 года.