Решение № 2-373/2018 2-373/2018 ~ М-85/2018 М-85/2018 от 17 июня 2018 г. по делу № 2-373/2018

Дело №2-373/18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2018 г. г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе судьи Ивановой Ю.И., при секретаре Петровой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств,

по встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района, администрации Пригородного сельского поселения Переславского муниципального района Ярославской области об оспаривании бездействия, договора в части,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района по доверенности – ФИО3, обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, с учетом уточнений просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по арендной плате по договору от <дата скрыта> за период с 01 февраля 2016 года по 20 марта 2016 года в размере 69 096 рублей 80 копеек, пени в размере 9 270 рублей 80 копеек, а так же взыскать с ответчика ФИО1 задолженность по арендной плате по тому же договору за период с 21 марта 2016 года по 20 июня 2016 года в размере 126 000 рублей 00 копеек, пени в размере 4 715 рублей 20 копеек.

В обоснование требований указал, что договор аренды от <дата скрыта> был заключен между КУМИ Переславского муниципального района и ответчиком ФИО2 по результатам аукциона, в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенного по адресу: <адрес скрыт> По условиям договора арендная плата составила 504 000 рублей в год; был установлен порядок уплаты арендных платежей – ежемесячно до 10 числа месяца следующим за отчетным, равными суммами; установлена пени за нарушение сроков платежей по договору. В связи с изменениями земельного законодательства права и обязанности арендодателя в период с 01 марта 2015 года по 31 декабря 2016 года принадлежали администрации Пригородного сельского поселения Переславского муниципального района. <дата скрыта> ответчик ФИО2 обратилась в администрацию поселения с заявлением о предоставлении указанного земельного участка ей в собственность бесплатно в связи с государственной регистрацией права собственности на жилой дом, построенный на участке. В предоставлении участка в собственность бесплатно ФИО2 было отказано. <дата скрыта> между ответчиками ФИО2 и ФИО1 был заключен договор дарения жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером <номер скрыт>. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась <дата скрыта>. С указанной даты к ФИО1 перешли права и обязанности арендатора по договору от <дата скрыта>, в том числе и обязанность погасить задолженность по договору, образовавшуюся ранее. <дата скрыта> ФИО1 обратился в администрацию Пригородного сельского поселения с заявлением о предоставлении ему в собственность бесплатно земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>. Аналогичное заявление от ФИО1 поступило в администрацию поселения <дата скрыта>. Решение о предоставлении земельного участка в собственность ФИО1 бесплатно принято постановлением администрации поселения от <дата скрыта><номер скрыт>. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок произведена <дата скрыта>. До указанной даты ФИО1 нес обязанность по уплате арендных платежей по договору от <дата скрыта>. Соглашение о расторжении договора аренды подписано КУМИ Переславского муниципального района и ФИО1 <дата скрыта>. Пунктом 3 данного соглашения предусмотрена обязанность ФИО1 в срок до 09 июля 2016 года погасить задолженность по арендной плате в размере 179 200 рублей, образовавшуюся, в том числе, и по состоянию на 21 марта 2016 года, а так же уплатить пени в размере 12 096 рублей. До настоящего времени данная задолженность не погашена. По мнению представителя истца, задолженность, образовавшаяся по договору до 21 марта 2016 года, подлежит выплате ответчиками солидарно. После указанной даты – единолично ответчиком ФИО1

В судебном заседании представитель истца указанные требования поддержал, пояснил обстоятельства, изложенные в иске.

Ответчик ФИО1 предъявил встречное исковое заявление к КУМИ Переславского муниципального района, администрации Пригородного сельского поселения, просил признать незаконным бездействие администрации Пригородного сельского поселения, выразившееся в непринятии в установленные законом сроки решения по заявлению о предоставлении ему в собственность бесплатно земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> и о расторжении договора аренды от <дата скрыта>. Дополнительно заявлено требование о признании недействительным п. 3 Соглашения о расторжении договора <номер скрыт> аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от <дата скрыта>, заключенного <дата скрыта>.

В обоснование встречных исковых требований указано, что с заявлением о расторжении договора аренды от <дата скрыта> и о предоставлении в собственность бесплатно земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> ФИО1 обратился в администрацию Пригородного сельского поселения <дата скрыта>, став собственником жилого дома, находящегося на участке. Срок для принятия решения по данному заявлению – 30 дней, истек 22 апреля 2016 года. В указанную дату каких-либо решений по заявлению ФИО1 администрацией поселения принято не было. Лишь постановлением администрации поселения от 31 мая 2016 года было принято решение о предоставлении земельного участка в собственность ФИО1, а соглашение о расторжении договора аренды от <дата скрыта> и передаточный акт к нему (соглашению) было подписано сторонами лишь 08 июня 2016 года. Бездействие администрации поселения повлекло за собой увеличении периода арендных платежей по договору, а п. 3 Соглашения, устанавливающий обязанность ФИО1 погасить долг по договору аренды является недействительным, поскольку в момент подписания Соглашения ФИО1 был убежден работниками администрации поселения, что без погашения задолженности земельный участок не будет передан ему в собственность.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 по ордеру – ФИО4, указанные встречные требования поддержал. К изложенному во встречном иске дополнил, что 04 мая 2016 года ФИО1 повторно обращался в администрацию Пригородного сельского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность и о расторжении договора аренды. Пункт 3 Соглашения является недействительным по основаниям п. 1 ст. 168 ГК РФ и ст. 178 ГК РФ. После 08 июня 2016 года арендные платежи начисляться не могли, поскольку по акту приема-передачи от указанной даты земельный участок кадастровым номером <номер скрыт> был передан администрации поселения. У ФИО1 отсутствует обязанность по уплате арендных платежей, поскольку фактически он земельным участком не пользуется, несмотря на приобретение в собственность жилого дома, находящегося на участке.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО1 по доверенности – ФИО5, в судебном заседании поддержала доводы, изложенные ФИО4

Представитель администрации Пригородного сельского поселения Переславского муниципального района в судебном заседании не участвовал. В судебном заседании, состоявшемся 18 апреля 2018 года, представитель по доверенности – ФИО6 поддержал исковые требования КУМИ и возражал против исковых требований ФИО1 Пояснил, что по заявлению от 23 марта 2016 года в адрес ФИО1 был направлен ответ от 18 апреля 2016 года. Постановление от 31 мая 2016 года вынесено по результатам рассмотрения заявления ФИО1 от 04 мая 2016 года. ФИО1 пропущен трехмесячный срок для оспаривания бездействий администрации поселения.

Представитель КУМИ Переславского муниципального района в судебном заседании так же возражал против встречных исковых требований ФИО1, полагал их не основанными на законе, поддержал заявление о пропуске срока исковой давности по требованию об оспаривании бездействия администрации поселения.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата скрыта> N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из материалов дела судом установлено, что <дата скрыта> между КУМИ Переславского муниципального района и ФИО2 заключен договор аренды <номер скрыт> в отношении земельного участка площадью 1 815 кв.м., с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенного по адресу: <адрес скрыт>. Разрешенное использование (назначение) земельного участка – для индивидуальной жилой застройки (л.д. 9). Так же сторонами <дата скрыта> подписан акт приема-передачи указанного земельного участка (л.д. 14).

Срок аренды установлен с <дата скрыта> по <дата скрыта> (п.6.2), арендная плата – 504 400 рублей в год (п.3.1), за неуплату аренды предусмотрена пени (п.5.1). Произведена государственная регистрация договора аренды.

Из пояснений представителя ФИО2 судом установлено, что, заключив договор аренды земельного участка, ответчик начала строительство жилого дома на нем. Завершив строительство, зарегистрировала право собственности на него в ЕГРН.

Согласно п. 2 ст. 39.2 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

В соответствии со ст. 39.5 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину в собственность бесплатно производится на основании решения уполномоченного органа в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

В силу Закона ЯО от 27.04.2007 N 22-з "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" граждане имеют однократное право на бесплатное предоставление земельного участка в собственность.

Из материалов дела следует, что <дата скрыта> ФИО2 обратилась в администрацию Пригородного сельского поселения с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> и о предоставлении ей в собственность бесплатного данного земельного участка (л.д. 58, 92).

Письмом администрации Пригородного сельского поселения от <дата скрыта><номер скрыт> ФИО2 отказано в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, поскольку ранее она таким право уже воспользовалась (л.д. 94).

Стороны поясняют и материалами дела подтверждается, что на основании договора от <дата скрыта> ФИО2 подарила ФИО1 жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер скрыт>. Право собственности ФИО1 на данный жилой дом зарегистрировано в ЕГРН <дата скрыта> (л.д. 59).

Учитывая фактические обстоятельства дела, в силу изложенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного суда РФ, к ФИО1, как к приобретателю расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, с <дата скрыта> перешли права и обязанности по договору аренды от <дата скрыта>, в том числе и обязанность по уплате предусмотренной договором неустойки за нарушение обязательств по уплате арендной платы.

Из материалов дела судом установлено, что <дата скрыта> ФИО2 обратился в администрацию Пригородного сельского поселения с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> и о предоставлении ему в собственность бесплатного данного земельного участка (л.д. 60).

Спорный земельный участок предоставлен в собственность ФИО1 бесплатно на основании постановления администрации Пригородного сельского поселения от 31 мая 2016 года №378 (л.д. 55). Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> зарегистрировано в ЕГРН <дата скрыта> (л.д. 77).

Из разъяснений, содержащихся в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что обязанность по оплате аренды у ФИО2 сохранялась в период с 29 декабря 2014 года по 20 марта 2016 года включительно, у ФИО1 – в период с 21 марта 2016 года по 20 июня 2016 года включительно.

Истец КУМИ Переславского муниципального района просит взыскать задолженность по арендным платежам, образовавшуюся за период с 01 февраля 2016 года по 20 июня 2016 года, при этом за период с 01 февраля 2016 года по 20 марта 2016 года – солидарно с ФИО2 и ФИО1

Согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Ни законом, ни договором солидарная обязанность ФИО2 и ФИО1 по оплате аренды за спорный земельный участок не установлена. В указанной части требования КУМИ не основаны на законе и потому не подлежат удовлетворению.

Представленный КУМИ расчет арендной платы и пени судом проверен на соответствие условиям договора аренды от 29 декабря 2014 года. Противоречий не выявлено. Контррасчет ответчики суду не представили. Расчет задолженности, представленный КУМИ, суд признает верным. Поскольку срок для взыскания задолженности не истек, с ФИО2 в пользу КУМИ Переславского муниципального района надлежит взыскать задолженность по арендной плате в размере 69 096 рублей 80 копеек, пени в размере 9 270 рублей 80 копеек, а с ФИО1 - задолженность по арендной плате в размере 126 000 рублей 00 копеек, пени в размере 4 715 рублей 20 копеек.

Приходя к указанным выводам, суд не принимает во внимание доводы ФИО1 о том, что если бы администрация Пригородного сельского поселения своевременно, в 30-тидневный срок, рассмотрела его заявление от <дата скрыта> о расторжении договора аренды и о предоставлении земельного участка в собственность, то у него (у ФИО7) был бы иной срок аренды, меньше.

Юридически значимым обстоятельством для определения периоды оплаты аренды в данном случае является дата регистрации права собственности на земельный участок, а не дата принятия решения о его предоставлении в собственность. Довод ФИО1 о более ранней регистрации права собственности является предположением и потому не может быть положен в основу решения суда.

Суд оставляет без удовлетворения требование ФИО1 о признании незаконным бездействия администрации Пригородного сельского поселения, выразившееся в непринятии в установленные законом сроки решения по заявлению о предоставлении ему в собственность бесплатно земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> и о расторжении договора аренды от <дата скрыта>.

В силу п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ заявления о предоставлении земельного участка рассматривается уполномоченным органом в срок не более чем тридцать дней со дня поступления.

Из материалов дела следует, что по заявлению от <дата скрыта> в адрес ФИО1 был направлен ответ администрации Пригородного сельского поселения от 18 апреля 2016 года об отказе по заявленным требованиям. Таким образом, решение по заявлению принято в установленные сроки. Сущность этого решения в настоящее время ФИО1 не обжалуется. Довод представителя ФИО1 о том, что данный ответ в адрес заявителя направлен не был, не имеет правового значения при рассмотрении заявленного спора исходя из содержания п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ.

Заявление представителей КУМИ и администрации Пригородного сельского поселения о пропуске 3-хмесячного срока по требованию об оспаривании бездействия суд оставляет без внимания, поскольку спор рассматривается по правилам гражданского, а не административного судопроизводства.

Дополнительно ФИО1 заявлено требование об оспаривании п. 3 Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от <дата скрыта>, заключенного <дата скрыта> между администрацией Пригородного сельского поселения и ФИО1

Из содержания данного пункта Соглашения следует, что ФИО1 взял на себя обязательство в срок до 09 июля 2016 года перечислить в адрес администрации Пригородного сельского поселения задолженность по аренде в размере 179 200 рублей, пени в размере 12 096 рублей.

Данная задолженность образовалась по договору аренды по состоянию на 08 июня 2016 года, в том числе за период, когда стороной по договору аренды являлась ФИО2 и именно она несла обязанность по оплате аренды.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Оспариваемым пунктом Соглашения нарушены права и законные интересы ФИО2, поскольку соглашения между ней и ФИО1 о переводе долга не имелось. В указанной части требования ФИО1 законны и обоснованны, п. 3 указанного Соглашения подлежит признанию недействительным.

Таким образом, исковые требования КУМИ Переславского муниципального района, а так же встречные исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования КУМИ Переславского муниципального района, ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района задолженность по арендной плате в размере 69 096 рублей 80 копеек, пени в размере 9 270 рублей 80 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района задолженность по арендной плате в размере 126 000 рублей 00 копеек, пени в размере 4 715 рублей 20 копеек.

Признать недействительным п. 3 Соглашения о расторжении договора <номер скрыт> аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от <дата скрыта>, заключенного <дата скрыта> между администрацией Пригородного сельского поселения Переславского муниципального района Ярославской области и ФИО1.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья: Иванова Ю.И.

Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2018 г.