Решение от 19 июня 2024 г. по делу № А13-4103/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-4103/2024
город Вологда
20 июня 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2024 года. Полный текст решения изготовлен 20 июня 2024 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гаврилюк С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Вологодской области (ОГРН <***>), Администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>) о признании права собственности на здание (назначение: нежилое, наименование: кафе), площадью 366,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:26:0405036:209 по адресу: Вологодская область, Сокольский район, с/с Биряковский с характерными точками контура объекта согласно техническому плану от 06.12.2023 года, составленному кадастровым инженером ФИО2,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Департамента имущественных отношений Вологодской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Вологодской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области

при участии от истца ФИО3 по доверенности от 27.12.2023,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Вологодской области (ОГРН <***>),

Администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, далее - Администрация) о признании права собственности на здание (назначение: нежилое, наименование: кафе), площадью 366,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:26:0405036:209 по адресу: Вологодская область, Сокольский район, с/с Биряковский с характерными точками контура объекта согласно техническому плану от 06.12.2023 года, составленному кадастровым инженером ФИО2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Департамент имущественных отношений Вологодской области, публично-правовой компания «Роскадастр» в лице филиала по Вологодской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 213, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Администрация в отзыве указала, что является ненадлежащим ответчиком, дело подсудно суду общей юрисдикции.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Вологодской области, Департамент имущественных отношений Вологодской области просили рассмотреть дело без участия представителей, оставили решение вопроса на усмотрение суда.

Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Вологодской области просила исключить из числа третьих лиц.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области в отзыве указал, что в реестре муниципального имуществ имущество отсутствует, 02.04.2024 он обратился в Сокольский районный суд с заявлением об изъятии путем публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Ответчики, третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили.

Дело в соответствии со статьями 136, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в судебном заседании по имеющейся явке. В судебном заседании объявлялся перерыв до 18.06.2024.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, арбитражный суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в октябре 2014 года между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района был заключен договор № 4935/4 аренды земельного

участка с кадастровым № 35:26:0405036:209 с разрешенным использованием – для строительства объектов придорожного сервиса. Срок действия три года.

В июле 2016 года истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности: 58%), расположенный по адресу: Вологодская область, Сокольский район, с. Биряково (запись регистрации Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.07.2016 года за № 35-35/02635/126/001/2016-2744/1).

В декабре 2017 года между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района был заключен новый Договор № 5600/4 аренды земельного участка с разрешенным использованием – для строительства объектов придорожного сервиса. Срок действия до 11.12.2020 года.

В ноябре 2020 года между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района было заключено соглашение о внесении изменений в Договор № 5600/4 аренды земельного участка о продлении срока действия до 10.12.2023 года.

Разрешение на строительство кафе № RU35517304-105 выдано истцу Управлением архитектуры и градостроительства администрации Сокольского муниципального района сроком до 02.08.2024 года.

Как указывает истец, сроки строительства затянулись, зимой 2023 года истец завершил строительство кафе. Кадастровым инженером ФИО2 06.12.2023 года было обследовано здание кафе, проведена съемка. Технический план Истцу был выдан в конце декабря 2023 года.

В марте 2024 года в Администрацию истцом направлено заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче разрешения на ввод отказано, в связи с тем, что срок действия договора аренды земельного участка истек 10.12.2023 года (ответ № 1271 от 05.03.2024 года).

На основании изложенных обстоятельств истец обратился в суд с заявлением о признании права собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 2 названной нормы, арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Согласно статье 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, указанных в Кодексе и иных федеральных законах, другими организациями и гражданами.

Для отнесения гражданского спора к компетенции арбитражного суда возникший спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, основополагающими критериями отнесения гражданских споров к компетенции арбитражных судов являются характер спорных правоотношений и субъектный состав спора.

Доводы Администрации о подсудности данного дела суду общей юрисдикции суд не может признать обоснованными, поскольку по субъектному составу сторон и характеру спорного правоотношения дело подлежит рассмотрению арбитражным судом.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана

самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Получение истцом разрешительной документации в настоящее время не представляется возможным.

Соответствие объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан подтверждено представленным в материалы дела заключением ООО «СтройПроект».

В соответствии с актом обследования и технического заключения по факту возможности ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности здания кафе, составленного ООО «СтройПроект», здание кафе, расположенное по адресу: Сокольский район, с/с Биряковский на земельном участке с кадастровым № 35:26:0405036:209 не нарушают прав и интересов других лиц, соответствует требованиям градостроительных нормативов, экологических, санитарно-технических, гигиенических,

противопожарных норм и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Назначение земельного участка допускает размещение объекта. Размещение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируется главой V. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в настоящее время закон утратил силу, правоотношения регулируются пунктом 10 статьи 40 Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо

прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как указано в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023), из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае Комитет обратился в суд с требованием об изъятии незавершенной строительством самовольной постройки.

В то же время, объект создан в период действия договора аренды, что подтверждается техническим планом от 06.12.2023, разрешение на строительство является действующим, поэтому сам факт истечения срока действия договора аренды не может являться основанием для отказа в иске.

Также суд принимает во внимание позицию, изложенную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 N 305-ЭС23-20117 по делу N А4196091/2022 о том, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса.

Градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта. Однако введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду.

У уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имеется предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

В данном случае земельный участок предоставлен истцу в аренду с правом строительства и использования объекта недвижимого имущества, возведение спорного объекта без необходимых разрешений не противоречит утвержденным правилам землепользования и застройки, не нарушает правовой режим земельного участка, данный объект создан без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, учитывая необходимость установления правовой судьбы объекта как объекта гражданских прав, суд считает возможным удовлетворить заявленное требование о признании права собственности на объект.

Поскольку вины ответчика в возникновении настоящего спора не имеется, то государственная пошлина взысканию не подлежит. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на здание (назначение: нежилое, наименование: кафе), площадью 366,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:26:0405036:209 по адресу: Вологодская область, Сокольский район, с/с Биряковский с характерными точками контура объекта согласно техническому плану от 06.12.2023 года, составленному кадастровым инженером ФИО2.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета госпошлину в размере 31 260 руб., уплаченную по чеку от 05.04.2024.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Судья С.В. Попова