Решение от 5 сентября 2023 г. по делу № А81-7054/2023

117/2023-39038(1)


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А81-7054/2023
г. Салехард
05 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04 сентября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Садретиновой Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Счётной палате Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об оспаривании пункта 9 представления от 22.06.2023 № 89-2/06-01/1073,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - Муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» - ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 года № 2 (диплом 103318 1018038), ФИО3 по доверенности от 09.01.2023 года № 3 (диплом ДВС 0189078),

от заинтересованного лица - Счётной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа – ФИО4 по доверенности № 10/23 от 23.05.2023 года (диплом ВСВ 1596432), ФИО5 по доверенности № 16/23 от 25.08.2023 года),

от третьего лица ФИО6 – не явился,

Для доступа к материалам дела А81-7054/2023в режиме ограниченного доступа на

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Счётной палате Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об оспаривании пункта 9 представления от 22.06.2023 № 89-2/06-01/1073.

Определением от 22.08.2023 года арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6.

17.08.2023 года отзыв на заявленные требования поступил со стороны Счётной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа.

28.08.2023 года правовая позиция по спору поступила в суд со стороны ФИО6.

На 28 августа 2023 года на 10 часов 00 минут по настоящему делу назначено предварительное судебное заседание по делу (судебное заседание назначено на 28 августа 2023 года на 10 часов 10 минут).

В определении о принятии заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении предварительного судебного заседания и назначении дела к судебному разбирательству, арбитражный суд указал на возможность завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению дела в судебном заседании в случае, если лица, участвующие в деле, не явились в предварительное судебное заседание, но были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения и от них не поступило возражений против рассмотрения дела в их отсутствие.

В предварительное судебное заседание по делу не явился ФИО6, о слушании дела извещен надлежащим образом. Суд в силу ст. 123, 156 АПК РФ считает возможным провести заседание в отсутствие третьего лица.

Каких-либо возражений относительно рассмотрения дела по существу в настоящем судебном заседании от сторон не поступило.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд счел дело подготовленным к рассмотрению по существу в судебном заседании первой инстанции, руководствуясь ст. 137 АПК РФ, с учетом отсутствия возражений со стороны лиц, участвующих в деле, против рассмотрения дела по существу в настоящем судебном

заседании, завершил предварительное судебное заседание по делу и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал доводы отзыва на заявленные требования.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.08.2023 года до 04.09.2023 года до 15 часов 30 минут. Судебное заседание после перерыва продолжено 04.09.2023 года в 15 часов 30 минут.

Заслушав стороны, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ материалы дела, суд считает необходимым принять во внимание следующее.

Как следует из материалов дела, в период с 03.04.2023 года по 15.05.2023 года на основании п. 4.2 Плана работы Счетной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа на 2023 год, распоряжения Счетной палаты автономного округа от «20» марта 2023 года № 6-КМ «О проведении контрольного мероприятия», в отношении муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» проведена проверка по вопросам соблюдения порядка соответствия состава муниципального имущества полномочиям по решению вопросов местного значения, иным полномочиям в случаях, установленных федеральным законодательством и законодательством автономного округа, вовлечения муниципального имущества (объектов недвижимости, транспортных средств) в хозяйственный оборот, по вопросам исполнения полномочий по контролю за использованием сохранностью муниципального имущества, использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Лабытнанги, а также принятых мер по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков, вопросу правомерности предоставления земельных участков в аренду, продажи земельных участков за период деятельности 2021-2022 гг.

Результаты проверки отражены в акте проверки от 15.05.2023 года.

22.06.2023 года Счетной палатой ЯНАО в адрес муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» выдано представление № 89-2/06-01/1073, в соответствии с которым предписано устранить, в том числе следующее нарушение, указанное в п. 9:

-привести в соответствие фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 89:09:020102:65 в соответствие с видом разрешенного использования, установленным договором аренды (подпункт 2.6).

С чем не согласился заявитель, обратился в суд с заявлением о признании представления заинтересованного лица от 22.06.2023 года № 89-2/06-01/1073 недействительным в части п. 9.

Отказывая в удовлетворении предъявленного требования, суд исходит из следующих норм права и установленных обстоятельств.

Правовое регулирование организации и деятельности контрольно-счетных органов основывается на Конституции Российской Федерации и осуществляется БК РФ, Федеральным законом от 07.02.2011 N 6-ФЗ "Об общих принципах организации и деятельности контрольно-счетных органов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований" (далее - Закон N 6-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 2 Закона N 6-ФЗ правовое регулирование организации и деятельности контрольно-счетных органов субъектов Российской Федерации основывается на Конституции Российской Федерации и осуществляется Федеральным законом от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".

Деятельность контрольно-счетных органов основывается на принципах законности, объективности, эффективности, независимости и гласности (статья 4 Закона N 6-ФЗ).

Основные полномочия контрольно-счетных органов определены в статье 9 Закона N 6-ФЗ. Перечень данных полномочий не является исчерпывающим (пункт 12 статьи 9 Закона N 6-ФЗ).

Так, в частности, в соответствии с приведенной нормой контрольно-счетный орган субъекта Российской Федерации осуществляет, среди прочего, следующие основные полномочия: осуществляет оценку эффективности формирования государственной собственности субъекта Российской Федерации, управления и распоряжения такой собственностью и контроль за соблюдением установленного порядка формирования такой собственности, управления и распоряжения такой собственностью (п.5 части 1); иные полномочия в сфере внешнего государственного финансового контроля, установленные федеральными законами, конституцией (уставом) и законами субъекта Российской Федерации (пункт 14 части 1).

Объектом контроля являются органы местного самоуправления и муниципальные органы, муниципальные учреждения и унитарные предприятия соответствующего муниципального образования, а также иные организации, если они используют имущество, находящееся в муниципальной собственности соответствующего муниципального образования (часть 4 статьи 9 Федерального закона N 6-ФЗ).

Контрольно-счетные органы по результатам проведения контрольных мероприятий вправе вносить в органы государственной власти и государственные органы субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления и муниципальные органы, проверяемые органы и организации и их должностным лицам представления для их рассмотрения и принятия мер по устранению выявленных нарушений и недостатков, предотвращению нанесения материального ущерба субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию или возмещению причиненного вреда, по привлечению к ответственности должностных лиц, виновных в допущенных нарушениях, а также мер по пресечению, устранению и предупреждению нарушений (часть 1 статьи 16 Федерального закона N 6-ФЗ).

Представление контрольно-счетного органа подписывается председателем контрольно-счетного органа либо его заместителем. Законом субъекта Российской Федерации или муниципальным нормативным правовым актом право подписывать представление контрольно-счетного органа может быть предоставлено также аудиторам (часть 2 статьи 16 Закона N 6-ФЗ). Органы государственной власти и государственные органы субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления и муниципальные органы, а также организации в течение одного месяца со дня получения представления обязаны уведомить в письменной форме контрольно-счетный орган о принятых по результатам рассмотрения представления решениях и мерах (часть 3 статьи 16 Закона N 6-ФЗ).

Суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, с учетом также норм Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 декабря 2015 года N 138-ЗАО "О Счетной палате Ямало-Ненецкого автономного округа", пришел к выводу о том, что Счетная палата ЯНАО является органом, уполномоченным на осуществление внешнего государственного финансового контроля в сфере бюджетных правоотношений.

Оспариваемое представление внесено в адрес заявителя в пределах предоставленных заинтересованному лицу полномочий, обладает признаками ненормативного правового акта, поскольку содержит властные указания по устранению выявленных проверкой нарушений, порождает для заявителя правовые последствия, обязывает его к совершению определенных действий, в том числе связанных с его

экономической деятельностью, а также затрагивает сферу его имущественных прав и законных интересов.

Из материалов дела следует, в пункте 9 оспариваемого представления заявителю предписано привести в соответствие фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 89:09:020102:65 в соответствие с видом разрешенного использования, установленным договором аренды (подпункт 2.6).

Так, судом установлено, между Муниципальным учреждением «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» и ФИО6 заключен договор аренды от 03.02.2021 № ЯНО- Л-02-9577, в соответствии с которым последнему предоставляется в аренду земельный участок (89:09:020102:65), государственная собственность на который не разграничена, в связи с нахождением на данном земельном участке: «Реконструкция объекта незавершенного строительства в Административное здание по ул. Гагарина в г. Лабытнанги (кадастровый номер 89:09:020102:458), находящегося в собственности ФИО6

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 03.02.2021 № ЯНО-Л-02-9577 видом разрешенного использования земельного участка (89:09:020102:65) является «деловое управление (4.1)».

Согласно пункту 6.2 договора аренды от 03.02.2021 № ЯНО-Л-02-9577 арендатор обязан использовать земельный участок (89:09:020102:65) в соответствии с условиями заключенного договора, то есть фактическое использование земельного участка должно соответствовать разрешенному виду «Деловое управление (4.1)».

В ходе контрольного мероприятия «проверка соблюдения установленного порядка управления и распоряжения имуществом, в том числе земельными участками, городского округа город Лабытнанги в 2021 – 2022 годах» на объекте: муниципальное учреждение «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» специалистами заинтересованного лица был проведен осмотр земельного участка (89:09:020102:65), в результате которого установлено, что в расположенном на обследуемом земельном участке здании (89:09:020102:458) размещен магазин «Пятерочка».

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования земельного участка «деловое управление (4.1)» предусматривает размещение на нем объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или

муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Как полагает заинтересованное лицо, магазин «Пятерочка» не соответствует объектам, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка «деловое управление (4.1)». Для данных объектов классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, предусмотрены иные виды разрешенной деятельности - «магазины (4.4)».

Соответственно, как полагает заинтересованное лицо, ФИО6 при использовании земельного участка (89:09:020102:65) не выполнялось (нарушалось) условие договора аренды от 03.02.2021 № ЯНО-Л-02-9577, в части целевого использования арендованного земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, заинтересованным лицом в представление Счетной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа от 22.06.2023 № 89-2/06-01/1073 включен пункт 9, предлагающий заявителю привести фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 89:09:020102:65 в соответствие с видом разрешенного использования, установленным договором аренды.

Поддерживая выводы заинтересованного лица, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1).

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и

арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3).

Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Статья 37 Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

На основании статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Из положений статей 2, 7, 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что к полномочиям органов местного самоуправления отнесено установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований.

Таким образом, установление видов разрешенного использования земельных участков в градостроительных регламентах относится к компетенции органов местного самоуправления. Градостроительным кодексом Российской Федерации предусматривается специальная процедура разработки, обсуждения и принятия правил землепользования и застройки, включающих в себя и градостроительные регламенты (статьи 30 - 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства, функциональных зон и характеристики планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований, видов территориальных зон, требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов (часть 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела, между заявителем и ФИО6 заключен договор аренды от 03.02.2021 № ЯНО-Л-02-9577, в соответствии с которым последнему предоставляется в аренду земельный участок (89:09:020102:65), государственная собственность на который не разграничена, в связи с нахождением на данном земельном участке здания (кадастровый номер 89:09:020102:458), находящегося в собственности ФИО6

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 03.02.2021 № ЯНО-Л-02-9577 видом разрешенного использования земельного участка (89:09:020102:65) является «деловое управление (4.1)».

Согласно п. 1.2 договора на земельном участке имеется: «Реконструкция объекта незавершенного строительства в Административное здание по ул. Гагарина в г. Лабытнанги, площадью 1445 кв.м, кадастровый номер 89:09::020102:458».

Согласно пункту 6.2 договора аренды от 03.02.2021 № ЯНО-Л-02-9577 арендатор обязан использовать земельный участок (89:09:020102:65) в соответствии с условиями заключенного договора, то есть фактическое использование земельного участка должно соответствовать разрешенному виду «Деловое управление (4.1)».

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. ФИО6 как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию,

выступающую арендодателем по договорам аренды, изменить вид разрешенного использования арендованных земельных участков по выбору арендатора.

Между тем из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся – Деловое управление.

Лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования не может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, сформулирована правовая позиция, в силу которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

В ходе контрольного мероприятия «Проверка соблюдения установленного порядка управления и распоряжения имуществом, в том числе земельными участками, городского округа город Лабытнанги в 2021 – 2022 годах» на объекте: муниципальное учреждение «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» специалистами заинтересованного лица был проведен осмотр земельного участка (89:09:020102:65), в результате которого установлено, что в расположенном на обследуемом земельном участке здании (89:09:020102:458) размещен магазин «Пятерочка».

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования земельного участка «деловое управление (4.1)» предусматривает размещение на нем объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между

организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Магазин «Пятерочка» не соответствует объектам, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка «деловое управление (4.1)». Для данных объектов классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, предусмотрены иные виды разрешенной деятельности - «магазины (4.4)».

Соответственно ФИО6 при использовании земельного участка (89:09:020102:65) не выполнялось (нарушалось) условие договора аренды от 03.02.2021 № ЯНО-Л-02-9577, в части целевого использования арендованного земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, заинтересованным лицом обоснованно в представлении Счетной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа от 22.06.2023 № 89-2/06-01/1073 включен пункт 9, предлагающий заявителю привести фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 89:09:020102:65 в соответствие с видом разрешенного использования, установленным договором аренды.

Согласно доводам заявителя, указание в договоре аренды земельного участка, заключенного с собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе, как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видах. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом, базирующемся на нормах пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Действительно п. 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Спорный земельный участок в 2021 году предоставлен в аренду без проведения торгов в соответствии п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса – на земельном участке имелся следующий объект, принадлежащий ФИО6, на праве собственности: «Реконструкция объекта незавершенного строительства в Административное здание по ул. Гагарина в г. Лабытнанги, площадью 1445 кв.м, кадастровый номер 89:09::020102:458».

Заключая договор аренды от 03.02.2021 года, ФИО6 выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка: «Деловое управление», который был предоставлен под реконструкцию объекта незавершенного строительства в Административное здание по ул. Гагарина в г. Лабытнанги, площадью 1445 кв.м.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. ФИО6 как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Действительно, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Лабытнанги, утвержденным решением Городской Думы муниципального образования город Лабытнанги от 28.11.2008 № 557 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Лабытнанги» (в редакции от 30.11.2020 № 142) (далее - Правила), земельный участок, на котором находится объект: «Реконструкция объекта незавершенного строительства в

Административное здание по ул.Гагарина в г.Лабытнанги», расположен в общественно-деловой зоне (ОДЗ 203).

Основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в данной зоне предусматривают: предпринимательство; общественное управление; деловое управление; банковская и страховая деятельность; развлечения; гостиничное обслуживание; рынки; магазины; общественное питание; амбулаторно-поликлиническое обслуживание; бытовое обслуживание; социальное обслуживание; обеспечение внутреннего правопорядка; культурное развитие; обеспечение научной деятельности; обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях; амбулаторное ветеринарное обслуживание; малоэтажная многоквартирная жилая застройка; среднеэтажная жилая застройка; дошкольное, начальное и среднее общее образование; спорт; блокированная жилая застройка; общежития; отдых (рекреация); коммунальное обслуживание; хранение автотранспорта; служебные гаражи; земельные участки (территории) общего пользования.

Однако, вышеуказанное обстоятельство само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования («Деловое управление» под размещение Административного здания по ул. Гагарина), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе «магазины», изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2023 № 305-ЭС22-29516, от 6 июня 2023 г. N 304-ЭС22-18932.

В рассматриваемом случае арендованный земельный участок (89:09:020102:65) и в договоре аренды, и в ЕГРН имеет один вид разрешенного использования «деловое управление (4.1)», но фактически используется в целях размещения магазина «Пятерочка» (вид разрешенного использования «магазины (4.4»).

Учитывая вышеизложенное, арендатором было допущено нарушение правового режима использования земельного участка в части его разрешенного использования.

Как обоснованно отмечено заинтересованным лицом, при реализации позиции заявителя указанная ситуация также будет противоречить принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582:

- арендная плата устанавливается с учетом вида разрешенного использования земельного участка (принцип экономической обоснованности);

- размер арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (принцип запрета необоснованных предпочтений).

Возможность арендатора государственных земельных участков самостоятельно выбирать, в дополнение к установленному в ЕГРН и договоре аренды виду разрешенного использования, иной основной или вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка может повлечь за собой необоснованное снижение размера арендной платы, а также предоставление необоснованных преференций отдельным арендаторам, при наличии одинаковых условий пользования земельными участками.

Заявителем не указано, какие его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности нарушает оспариваемое представление в части п. 9, какие обязанности незаконно возлагает на него заинтересованное лицо или какие иные препятствия создает для осуществления деятельности, а также не представлено доказательств таких нарушений.

Формулировки представления не вызывают неоднозначного толкования, их характер исключает какую-либо неясность, при этом заявитель вправе самостоятельно определить способ его исполнения.

Оспариваемое представление вынесено в рамках полномочий, предоставленных заинтересованному лицу, и соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, является исполнимым.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении предъявленного требования отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Ямало- Ненецкого автономного округа, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Н.М. Садретинова

Судья

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Ка значейство РоссииДата 26.10.2022 9:45:00

Кому выдана Садретинова Надежда Минулловна