Решение от 25 декабря 2024 г. по делу № А46-16497/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-16497/2024
26 декабря 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2024года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» (ИНН <***>,  ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8552, площадью застройки 5902,5 кв.м., степенью готовности 8 % расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3071, адрес: <...>, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратуры Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 04.06.2024, сроком действия на 1 год, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 30.11.2023, сроком действия на 5 лет, паспорт, диплом;

от Прокуратуры Омской области – ФИО4, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» (далее – ООО «Современные строительные технологии», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8552, площадью застройки 5902,5 кв.м., степенью готовности 8 % расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3071, адрес: <...>, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

В судебном заседании истец полностью поддержал заявленные требования.

Ответчик не признал исковые требования, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Представитель Прокуратуры Омской области поддержал доводы, изложенные в отзыве, полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3071, площадью 12 304 кв. м (далее – участок) был предоставлен ООО «Современные строительные технологии» по договору аренды № ДГУ-С-34-48 от 17.10.2007 (далее - договор) для строительства.

Распоряжением директора департамента от 25.02.2020 № 266 прекращены начисления по указанному договору аренды, договор расторгнут на основании статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В пределах участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8552 (далее – объект), площадью застройки степенью готовности 8%, принадлежащий ООО «Современные строительные технологии» на праве собственности.

Следовательно, по окончании действия договора аренды, указанный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника и последующей продаже с публичных торгов.

На основании изложенного, департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с указанным исковым заявлением к ООО «Современные строительные технологии» об изъятии объекта незавершенного строительства.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Частью 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В соответствии с частью 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) ГК РФ дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Ответчик, возражая относительно удовлетворения заявленных требований, пояснил что ранее истец письмом от 07.10.2019 исх. №13520, уведомил ответчика о праве последнего после прекращения договора аренды 31.12.2019, обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства без проведения торгов.

Полагал, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8552 предоставлен по договору аренды до 01.03.2015, без проведения торгов, и ответчик еще не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка  в аренду для  завершения  строительства  в порядке установленном пунктом 21 статьи 3 Закона №137-Ф3, что также так же следует из письма истца от 07.10.2019 Исх.№ 13520, в связи с чем, положения статьи 239.1 ГК РФ в данном случае не подлежат применению.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что срок действия договора аренды земельного участка № ДГУ-С-34-48 от 17.10.2007, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8552 (степень готовности 8%), истек 25.02.2020.

Строительство объекта не завершено, что подтверждается сведениями из ЕГРН, актом осмотра земельного участка от 30.08.2018 № 197, находящегося в муниципальной собственности, фотоматериалами объекта строительства.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8552, представляет из себя котлован с фундаментом. Участок огорожен, однако, доступ на объект является свободным.

ООО «Современные строительные технологии» зарегистрировано 15.10.2015 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8552 со степенью готовности 8%.

Прокуратурой Омской области 07.08.2024 вынесено представление об устранении нарушений земельного законодательства № 7-01-2024, согласно которому, департаменту указано принять меры для изъятия объекта незавершенного строительства и земельного участка у ООО «Современные строительные технологии». Также указано, что нахождение котлована с фундаментом, доступ к которому надлежащим образом не ограничен, в непосредственной близости с детским учреждением и учреждением культуры - объектами с массовым пребыванием граждан, в том числе несовершеннолетних, создает угрозу безопасности граждан.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Утверждение представителя ООО «Современные строительные технологии» о том, что ответчик не воспользовался правом на однократное заключение договора аренды для завершения строительства, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

ООО «Современные строительные технологии», заключив с департаментом дополнительное соглашение к договору аренды № ДГУ-С-34-48 от 17.10.2007, зарегистрированное 12.07.2016, о продлении договора аренды до 31.12.2019, воспользовалось своим правом на однократное приобретение земельного участка сроком на три года для завершения строительства.

Указанное дополнительное соглашение заключено без проведения торгов, иного основания для предоставления земельного участка в аренду без торгов ООО «Современные строительные технологии» кроме как для завершения  строительства действующее  земельное  законодательство не предусматривало.

О том, что данное дополнительное соглашение зарегистрировали 12.07.2016, свидетельствует уведомление Управления Росреестра по Омской области о проведении государственной регистрации от 12.07.2016.

Таким образом, в соответствии с дополнительным соглашением о продлении срока действия договора до 31.12.2019 право аренды возникло у ООО «Современные строительные технологии» 12.07.2016, т.е. после 01.03.2015.

В отзыве ответчик ссылается на письмо департамента имущественных отношений Администрации города Омска, в котором указано, что в соответствии со статьями 610 и 621 ГК РФ договор аренды № ДГУ-С-34-48 от 17.10.2007 считается возобновленным на неопределенный срок.

Действительно, возобновление на неопределенный срок договоров аренды, заключенных до 01.03.2015, т.е. вступления в силу положений статьи 39.6 ЗК РФ о том, что договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключаются на торгах за исключением строго определенных случаев, было возможным.

Вместе с тем, заключив дополнительное соглашение от 12.07.2016 к договору аренды № ДГУ-С-34-48 от 17.10.2007 о продлении договора аренды до 31.12.2019, обе стороны выразили свою волю на прекращение договора аренды на неопределенный срок.

Действующая с 01.03.2015 редакция Земельного кодекса РФ не предусматривает возможности заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на неопределенный срок, как и возобновление таких договоров на неопределенный срок.

Более того, пункт 15 ст. 38.9 ЗК РФ предусматривает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок такого земельного участка без проведения торгов.

Ошибочная правовая оценка фактических обстоятельств в письме департамента от 07.10.2019, представленном в суд, ответчиком, и рекомендации для ООО «Современные строительные технологии» обратиться с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства без торгов, не означают что общество может воспользоваться правом на однократное предоставление участка без торгов повторно.

Кроме того, в течение 5 лет общество не воспользовалось этим существующим правом.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, срок действия указанного договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о завершении строительства спорного объекта.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случая, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершённого строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 4 последней начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путём продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершённого строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлечённой в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами № 1299.

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного закона.

Таким образом, истец не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки.

Оценив установленные при рассмотрении дела фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в совокупности, принимая во внимание подлежащие применению нормы права, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Таким образом, с ООО «Современные строительные технологии» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8552, площадью застройки 5902,5 кв.м., степенью готовности 8 % расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3071, адрес: <...>, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» (ИНН <***>,  ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         Е.В. Кулаева