Решение от 11 марта 2020 г. по делу № А32-23849/2015

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-23849/2015
г. Краснодар
11 марта 2020г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2020г.

Полный текст судебного акта изготовлен 11 марта 2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. (в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар в публичных интересах муниципального образования Тихорецкий район,

к Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район, г. Тихорецк

к ООО «Торговый дом Базар», г. Тихорецк

третьи лица:

Администрация муниципального образования Тихорецкий район, г. Тихорецк

Администрация Тихорецкого городского поселения, г. Тихорецк

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1 – удостоверение;

от ответчика (Управление муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район): ФИО2 – доверенность № 12 от 29.08.2019г.;

от ответчика (ООО «Торговый дом Базар») – ФИО3 – доверенность от 22.01.2019г.;

от третьего лица (Администрация муниципального образования Тихорецкий район): ФИО2 – доверенность № 6379 от 29.07.2019г.;

от третьего лица (Администрация Тихорецкого городского поселения) – не явилось, уведомлено,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края, г. Краснодар (далее – истец) обратился к Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район, г. Тихорецк, к ООО «Торговый дом Базар», г. Тихорецк (далее – ответчики) со следующими требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) заключенный Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО «Торговый дом Базар» договор от 25.09.2013 № 114 купли-продажи земельного участка площадью 2490 кв. м с кадастровым номером 23:50:0000000:216, предназначенного для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в части продажи участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания № 50 по ул. Меньшикова;

– признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216;

– указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Краснодарском крае сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности общества на часть земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, а именно земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания № 50 по ул. Меньшикова в координатах поворотных точек (в скобках XY): № 1 (568703.78-2233715.31), № 2 (568705.66-2233713.39), № 3 (568703.93- 2233711.58), № 4 (568686.41-2233729.43), № 5 (568688.18-2233731.21), № 6 (568692.99- 2233726.31), а также для внесения изменений ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю в государственный кадастр недвижимости сведений об исключении из земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 части (площадью 63 кв. м) земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 в обозначенных координатах поворотных точек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного суда апелляционного суда от 07.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 решение от 13.01.2016 и апелляционное постановление от 07.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении определением суда от 19.10.2016 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которым просит суд:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее – управление) и ООО «Торговый дом Базар» (далее – общество) договор от 25.09.2013 № 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО «Торговый дом Базар» на земельный участок 23:50:0000000:216.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного суда апелляционного суда от 01.03.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.07.2019. решение суда от 26.11.2018. и апелляционное постановление от 01.03.2018. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином составе суда.

Суд кассационной инстанции указал на то, что суд первой инстанции при новом рассмотрении дела в нарушение статьи 289 АПК РФ не выполнил указания постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 относительно необходимости оценки доводов прокурора о нарушениях закона, допущенных при объединении земельных участков, предоставлении обществу в собственность всей территории объединенного земельного участка, а также оценки доводов прокурора о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 необоснованно передан в собственность обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку расположенный на участке навес капитального типа в силу требований действующего законодательства не может являться объектом недвижимости.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что при повторном рассмотрении дела истец 08.09.2016 через канцелярию суда представил в материалы дела ходатайство об уточнении исковых требований. Определением от 19.10.2016 ходатайство прокурора об уточнении исковых требований удовлетворено (т. 3, л. д. 23 – 25). Данное обстоятельство отражено в протоколе судебного заседания (т. 3, л. д. 20 – 22). Вместе с тем, как следует из мотивировочной и резолютивной частей решения и апелляционного постановления, судом в нарушение норм процессуального права рассмотрены требования прокурора в первоначально заявленных требованиях (в материалах дела отсутствует указанное ходатайство, в суд кассационной инстанции представлен экземпляр истца с отметкой суда первой инстанции о поступлении).

При новом рассмотрении спора распоряжением и.о. председателя судебной коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Краснодарского края ФИО4 от 24.07.2019 на основании ст. 18 АПК РФ дело №А32-23849/2015 для дальнейшего рассмотрения передано судье О.В. Кирий.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2019 к рассмотрению принято заявление ответчиков о применении срока исковой давности.

В ходе судебного заседания представитель ответчика (ООО) представил дополнение к отзыву, прокурор представил возражения на отзыв, представитель ответчика (управление) и третьего лица (администрация) поддержал ранее занимаемую позицию по делу.

Администрация Тихорецкого городского поселения, уведомленная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.

В судебном заседании 26.02.2020г. судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 04.03.2020г. до 12-20 час. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей участников процесса.

При новом рассмотрении дела суд исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Постановлением главы муниципального образования город Тихорецк от 31.03.2008 № 873 из находящегося в аренде у МУП г. Тихорецка «Центральный рынок» земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:0099 общей площадью 2 490 кв.м, расположенного по ул. Меньшикова в г. Тихорецке, выделен земельный участок площадью 62,5 кв.м, расположенный в 16,0 метрах на юго-восток от угла нежилого здания № 50 по ул. Меньшикова в г. Тихорецке, которому определен вид разрешенного использования «для установки временного объекта «Торговый павильон». Оставшуюся площадь земельного участка решено считать равной 2 428,0 кв.м, вид разрешенного использования установлен «для эксплуатации рынка розничной торговли».

В результате образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:01020134:124.

На основании постановления главы муниципального образования Тихорецкий район от 08.09.2008 N 1680 «О предоставлении ООО «Улыбка» земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123» управление и ООО «Улыбка» заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358, предметом которого является передача ООО «Улыбка» земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. метра, расположенного по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, в 16 м на юго-восток от угла нежилого здания N 50 по улице Меньшикова, для установки временного объекта «Торговый павильон».

23.10.2009г. ООО «Улыбка» и ФИО5 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358.

Соглашением от 02.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 N 5000002358 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО «Торговый дом Базар»; соглашение в установленном порядке зарегистрировано 30.05.2012.

09.02.2012г. между Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО «Торговый дом Базар» по результатам проведенного аукциона заключен договор № 5000003328 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 общей площадью 2428,0 кв.м. из категории земель населенных пунктов, предназначенного для эксплуатации ранка розничной торговли, расположенного в <...>.

На основании заявления ООО «Торговый дом Базар» от 13.12.2012г. постановлением Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 19.12.2012г. № 1609 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 изменен на вид – для размещения торгового комплекса.

На основании заявления ООО «Торговый дом Базар» от 11.07.2013 N 8593 постановлением администрации от 19.04.2013 N 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 площадью 2490 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для размещения торгового комплекса.

12.09.2013 ООО «Торговый дом Базар» обратилось в администрацию с заявлением N 11561 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

В соответствии с постановлением администрации от 25.09.2013 N 1632 управление и общество 25.09.2013 заключили договор N 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке. Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013 (запись 23-23-14/2003/2013-87).

Прокурор, полагая, что договор является недействительной (ничтожной) сделкой, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Заявленные требования мотивированы тем, что объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 с различными видами их разрешенного использования в один самостоятельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 и передача этого участка в собственность обществу на основании договора купли-продажи от 25.09.2013 направлены на обход процедуры, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Как следует из пояснений ответчиков, при решении вопроса об объединении участков уполномоченный орган (администрация МО) исходил из того, что это объединение экономически выгодно. Целью объединения было рациональное использование участков в экономическом обороте. В случае продажи отдельно участка 23:50:0102134:124 площадью 2428,0 кв.м под строительство, передача в аренду земельного участка 23:50:0102134:123 площадью 63 кв.м была бы невозможна из-за отсутствия подходов, подъездов к нему, так как расположенные на меньшем (вклиненном) земельном участке торговые прилавки занимали его полностью.

Суд, при рассмотрении настоящего спора исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор обладает правом обращения в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, заключенных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту публичных интересов и интересов соответствующего публично-правового образования.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц, Российской Федерации в целом.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Прокурор обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности общества на земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, ответчик до вынесения судом решения заявил о пропуске истцом давностного срока по указанному требованию.

Между тем, судом не установлены основания для применения срока исковой давности, в виду следующего.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положениями статьи 197 ГК РФ предусмотрены специальные сроки исковой давности для отдельных видов требований.

В частности, по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15), при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

Как следует из материалов дела, спорная сделка совершена 25.09.2013.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013, что подтверждается записью 23-23-14/2003/2013-87).

Применительно к указанным выше разъяснениям течение срока исковой давности по иску прокурора началось с 14.10.2013.

Таким образом, поскольку исковое заявление подано в арбитражный суд 06.07.2015, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по заявленному требованию не истек.

Оснований для применения срока исковой давности по пункту 2 статьи 181 ГК РФ равному одному году ответчиками не приведено. Судом также не усматривается таких оснований в виду отнесения сделки к ничтожной в силу закона, а не оспоримой стороной.

Учитывая отказ суда в применении срока исковой давности, исковые требования подлежат рассмотрению по существу.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

Земельным кодексом (пункт 1 статьи 11.2, пункт 1 статьи 11.3) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Как, следует из материалов дела до объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 в один самостоятельный земельный участок, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123 предназначался для установки временного объекта «Торговый павильон», а земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 имел вид разрешенного использования – для эксплуатации рынка розничной торговли. В дальнейшем на основании заявления общества постановлением Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 19.12.2012г. № 1609 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 изменен на вид – для размещения торгового комплекса.

При объединении вышеуказанных земельных участков в один самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 для земельного участка определен вид разрешенного участка - для размещения торгового комплекса.

Согласно ч. 4 ст. 30 ГК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГК РФ объединение земельных, участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ (далее –ГрК РФ) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Как следует из материалов дела, на территории Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района решением Совета муниципального образования город Тихорецк от 27 сентября 2007 года N 598 (п. 28) (с изменениями от 30 июля 2009 года, 20 января, 5 июля 2012 года) утверждены Правила землепользования и застройки, которыми установлены градостроительные регламенты, основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования земельных участков, определены типы территориальных зон.

Согласно п. 28 Правил землепользования и застройки на территории Тихорецкого городского поселения, утвержденных Советом МО город Тихорецк от 27.09.2007 № 598 (с изменениями от 30.07.2009, 20.01.2012, 05.07.2012), земельные участки 23:50:0102134:123, 23:50:0102134:124, входили в состав одной территориальной зоны «Административно-деловые зоны и торгово-бытовые».

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом, исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Кроме того, в соответствии с и. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вид разрешенного использования земельного участка относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости.

Образование земельных участков с разными видами разрешенного использования, находящихся в одной территориальной зоне не запрещена действующим законодательством РФ.

Согласно п. 70 Порядка ведения ГКН - Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 - сведения о видах разрешенного использования земельных участков вносятся в ГКН на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 58 Требований к межевому плану, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 г. N 412, «в случае, если вид разрешенного использования у исходных участков различный, вид разрешенного использования образуемого участка в реквизите указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка».

Судом установлено, что указанные требования при объединении земельных участков соблюдены.

На основании выше установленного образование земельных участков с разными видами разрешенного использования, находящихся в одной территориальной зоне не запрещена действующим законодательством Российской Федерации.

Между тем, земельным законодательством (ст.ст. 30, 34 ЗК РФ в редакции на дату заключения договора купли-продажи) установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Прокурор в обоснование заявленных требований указал, что вышеназванные участки предоставлялись в аренду для целей, не связанных со строительством.

Земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123, поставленный на кадастровый учет в 25.06.2008, предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством и без проведения торгов.

Для размещения нестационарных торговых объектов ЗК РФ предусмотрен специальный порядок. Размещение некапитальных торговых объектов производится в соответствии со схемой размещения, утвержденной администрацией, и возобновление арендных отношений для целей эксплуатации некапитальных торговых объектов зависит от решения администрации по размещению таких объектов.

Учитывая предусмотренный ЗК РФ специальный порядок предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для установки временного объекта «Торговый павильон».

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123 в дальнейшем объединен и передан в собственность общества.

Земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 передан 09.02.2012 администрацией в аренду общества по результатам торгов.

Однако, данный земельный участок на момент его передачи в аренду имел вид разрешенного использования «для эксплуатации рынка розничной торговли».

В период с 05.05.2012 по 22.06.2012 общество возвело на земельном участке кадастровым номером 23:50:0102134:124, не предназначенном для строительства, нежилое здание площадью 16,5 кв.м, а с 25.09.2012 начало осуществлять строительство объекта «навес для организации розничной торговли».

05.05.2012 администрация предоставила разрешения № RU 23533113-74, № RU 23533113-20 от 22.06.2012 на строительство и ввод в эксплуатацию нежилого здания площадью 16,5 кв. м с кадастровый номер 23:50:0102115:130.

25.09.2012 администрацией предоставлено обществу разрешение № RU 23533113-220 на строительство навеса капитального типа.

Общество обратилось в администрацию с заявлением об уточнении вида разрешенного использования земельного участка в связи с возникшими неточностями в виде разрешенного использования участка, где по факту размещен торговый комплекс.

Постановлением Администрации от 19.12.2012 № 1609 изменен основной вид разрешенного использования земельного участка с КН № 124 с «для эксплуатации рынка розничной торговли» на «для размещения торгового комплекса», то есть данный участок предоставлен обществу для строительства объектов недвижимости.

08.04.2013 администрацией выдано обществу разрешение № RU23533113-16 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «навес для организации розничной торговли» на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102134:124.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид использования участка, который мог быть предоставлен только по результатам публичных процедур, недопустимо.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Суды при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123 предоставлен обществу в аренду для установки временного объекта «торговый павильон».

Последующее объединение данного участка с другим участком (с иным видом разрешенного использования) и изменение вида разрешенного использования объединенного земельного участка на «для размещения торгового комплекса» (строительства) в отсутствии соблюдения установленной процедуры, является незаконным, поскольку Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок фактически предоставлен для строительства с соблюдением установленных публичных процедур, в материалах дела при новом рассмотрении не представлены.

В рассматриваемом случае земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 не предоставлялись обществу для целей, связанных со строительством, поэтому изменение вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124, а также объединение названных земельных участков, повлекшем изменение вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 произведено ответчиками с целью обхода требований земельного законодательства, предусматривающего различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Таким образом, довод прокурора о том, что вид разрешенного использования, предусматривающий возможность строительства на участке, изменен в обход предусмотренной законом публичной процедуры предоставления земельных участков для строительства, является доказанным и обоснованным.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Кодекса).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, самостоятельно определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза (статья 82 Кодекса).

Определением суда от 13.02.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Научно-производственное предприятие «ЮрИнСтрой», г. Краснодар, экспертам ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

- 1. Обладает ли признаками недвижимого объекта (является ли недвижимым объектом) навес капитального типа - кадастровый номер 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: <...>?

- 2.Какой размер площади земельного участка необходим для эксплуатации двух объектов, принадлежащих ООО «Торговый дом «Базар» на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 площадью 16,5 кв.м и навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: <...>?

- 3.На каком из земельных участков с предыдущими кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 (до их объединения в один с кадастровым номером 23:50:0000000:216) расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие ООО «Торговый дом «Базар» на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 площадью 16,5 кв.м и навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м?

Согласно заключению от 10.09.2018 № 24/16.1, подготовленному ООО Научнопроизводственное предприятие «ЮрИнСтрой», навес площадью 954,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 обладает признаками недвижимого объекта (с технической точки зрения относится к объектам недвижимости).

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09 по делу N А53-3598/2008-С2-11, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса (привели ли на стадии строительства выполненные обществом работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно).

Так, из материалов дела видно, что навес представляет собой сооружение: металлическую конструкцию на забетонированных столбах с крышей из пластика. При проектировании навеса применены технические условия на электроснабжение двухэтажного павильона капитального типа с навесами, разработанные 17.10.2005 для МУП «Центральный рынок». Водоснабжение объекта представлено в виде двух питьевых фонтанов на его территории.

Между тем, статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

В части 10 статьи 1 ГрК РФ, определяющей основные понятия, используемые в данном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Согласно пункту 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция изложена в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22).

В силу прямого указания статей 1, 51 ГрК РФ, навесы не являются объектами капитального строительства.

Из представленных в дело вместе с исковым заявлением фотоматериалов спорного навеса видно, что навес представляет собой служебную постройку, а не объект капитального строительства.

При этом, забетонированные столбы служат лишь опорой для навеса и не придают навесу свойство капитального строения.

Из функционального назначения спорного навеса усматривается, что фактически он является сооружением вспомогательного назначения для эксплуатации торговых мест на земельном участке (рынок).

Учитывая выше установленное, суд не признает спорный навес с кадастровым номером 23:50:0102115:139 капитальным строением.

Аналогичные навесы, устанавливаемые хозяйствующими субъектами, оценены судами как движимое имущество (постановление ФАС СКО от 12.08.2013 по делу А53-29170/2012).

Более того, из представленных в дело вместе с исковым заявлением фотоматериалов спорного навеса с кадастровым номером 23:50:0102115:139, а также из заключения эксперта следует, что указанный навес полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124, а в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 находится лишь часть навеса, измеренная по характерным поворотным точкам крыши навеса, то есть опоры навеса расположены вне границ данного участка (над земельным участком 23:50:0102134:123 нависает часть крыши от навеса).

Из заключения от 08.05.2015 кадастрового инженера ФИО10, объяснений главного бухгалтера ООО «Торговый дом Базар» ФИО11, кадастрового паспорт на нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 общей площадью 16,5 кв.м, свидетельствуют о том, что данный объект недвижимости расположен лишь на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102134:124.

При таких обстоятельствах ООО «Торговый дом Базар» не имело правовых оснований для выкупа объединенного земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

При наличии права собственности на нежилое здание общей площадью 16,5 кв.м. правовые основания для выкупа земельного участка общей площадью 2 490 кв.м. судом не усматриваются.

Иных доказательств суду не представлено.

Таким образом, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Прокуратура Краснодарского края просит применить последствия недействительности договора купли продажи в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности общества с ограниченной ответственностью на спорный земельный участок.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Особенности уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды установлены в ст. 333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 333.21 НК РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб.

Статьей 333.37 НК РФ предусмотрены льготы при обращении в арбитражные суды, в том числе от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков (п. 1.1 НК РФ).

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчиков в равных долях. Однако, так как ответчик (Администрации) освобожден от уплаты государственной пошлины, на основании ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине следует распределить следующим образом, в доход федерального бюджета подлежат взысканию 3 000 руб. с ответчика общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом Базар».

Руководствуясь статьями 65, 110, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО «Торговый дом Базар» договор № 114 от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв.м. из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО «Торговый дом Базар» на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв.м. из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с ООО «Торговый дом Базар», (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 рублей.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий