Решение от 17 марта 2023 г. по делу № А45-25401/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-25401/2022
г. Новосибирск
17 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 марта 2023 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, кабинет №618, дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Искитим ИНН <***>

к Администрации города Искитима Новосибирской области, г. Искитим

третьи лица: 1) ОАО «Российские железные дороги», 2) Территориальное управление Росимущества по НСО, 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании права собственности на здание,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3, по доверенности от 27.11.2021, паспорт, диплом от 30.06.1990

от ответчика: не явился, уведомлен;

от третьего лица: 1) ФИО4, паспорт, диплом от 09.07.2021, доверенность от 11.04.2022 № 3СИБ-31/Д, доверенность от 02.11.2022; 2) не явился извещен; 3) не явился извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации г.Искитима Новосибирской области о признании права собственности на нежилое здание магазина, общей площадью 81,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 12.05.2022 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области и принято к производству арбитражного суда Новосибирской области 15.09.2022.

На основании ст.51 Арбитражного кодекса РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований по делу судом привлечены: ОАО «Российские железные дороги», 2) Территориальное управление Росимущества по НСО, 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объёме по изложенным в нем основаниям.

Ответчик в представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных требований, указав, что у ответчика отсутствует вещные права на земельные участки, на которых расположен спорный объект, который возведен без получения разрешения на строительство на земельном участке, не отведенном для целей строительства, при этом истец надлежащих мер к легализации постройки не принимал.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

17.01.2014 года между ООО «Людмила» (ИНН5446006337) и ФИО5 (в настоящий момент истец ФИО2) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Истец является собственником нежилого здания павильона общей площадью 103,3 кв. м. (в настоящий момент общая площадь 81,9 кв. м.), расположенного по адресу: <...>, на земельном участке площадью 123 кв. м.

31.07.2015 между истцом и третьим лицом ОАО «РЖД» заключен договор субаренды части земельного участка № ЦРИ/04/С А/53 56/15/001075, площадью 123 кв. м, расположенной по адресу: Новосибирская область, станция Искитим 57 км пк 5, являющийся частью земельного участка общей площадью 1359000 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:33:010201:0001.

Истцом представлены подробные пояснения о судьбе объекта с момента возведении объекта до передачи истцу по договору купли-продажи.

24.01.1996 году индивидуальный предприниматель ФИО6 обратилась в администрацию города Искитима с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на привокзальной площади города Искитима для строительства павильона кафе-закусочная «Людмила».

Администрация города Искитима не возражала против строительства павильона, но поскольку испрашиваем земельный участок находился в полосе Западно-Сибирской железной дороги, то направила на согласование в Министерство путей сообщения Западно- Сибирской железной дороги.

16.05.1996 году заместитель начальника Западно- Сибирской железной дороги направил в администрацию города Искитима письмо об исключении из полосы отвода земельного участка на котором расположено строение кафе-закусочная «Людмила» ИП ФИО6

В сентябре 1997 года ФИО6 получила ордер №42 на производство земляных работ по строительству павильона «Людмила (копия прилагается)

В ноябре 1997 году на участке было возведено здание павильон кафе «Людмила» площадью 103,3кв. м., после реконструкции здания, на которую указано истцом применимо к строительным работам, проведенным в 2003 году, здание используется как магазин для обслуживания населения.

18.03.1998 году между индивидуальным предпринимателем ФИО6 и Администрацией города Искитима заключен договор №000376 аренды земельного участка площадью 0,0117 га по адресу ул. Станционная, 1 города Искитима для эксплуатации капитального сооружения.

28.12.2001 года между ИП ФИО6 и ФГУП Западно-Сибирская железная дорога заключен договор на право срочного пользования земельным участком в полосе отвода железной дороги с возмещением затрат по его содержанию площадью 117 кв. м. для эксплуатации капитального строения здания кафе-закусочная «Людмила».

В марте 2003 года ИП ФИО6 обратилась в администрацию города Искитим с заявлением о реконструкции капитального строения здания кафе-закусочная «Людмила» по адресу: <...>.

В соответствии с постановлением администрации города Искитима №186 от 04.04.2003 года ИП ФИО6 с 12.01.2003 по 12.07.2003 года произвела реконструкцию фасада и кровли капитального строения здания кафе-закусочная «Людмила» площадью 0,0233 га, что как полагает истец, подтверждается планом реконструкции, утвержденным отделом архитектуры и строительства администрации города Искитима Новосибирской области.

04.04.2003 года между администрацией города Искитима Новосибирской области и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации капитального строения здания кафе- закусочная «Людмила» расположенного по адресу: <...>, сроком до 12.01.2004 года

02.06.2006 году зарегистрировано ООО «Людмила» юридический адрес: <...>, единственным учредителем является ФИО6 (директор ФИО6).

В связи с регистрацией данного юридического лица ФИО6 обратилась в Территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом по Новосибирской области и в ОАО «РЖД» с заявлением о заключении договора субаренды на земельный участок по адресу: <...> для эксплуатации капитального строения здания кафе-закусочная ООО «Людмила».

Согласно акта и схемы границ части земельного участка с кадастровым номером 54:33:010201:1 границы земельного участка для эксплуатации здания кафе-закусочная ООО «Людмила» были согласованы.

Согласно данным ЕГРЮЛ ООО «Людмила» (ИНН5446006337), директором которого являлась ФИО6, прекратило деятельность 20.11.2020, в связи с ликвидацией Общества, в качестве ИП ФИО6 прекратила деятельность в 2012 году.

Истец указал, что с момента постройки открыто и добросовестно использует здание как магазин для обслуживания населения, однако здание является самовольной постройкой, так как построено без соответствующего разрешения на строительство. Отсутствие разрешения на строительство лишает Истца возможности зарегистрировать право собственности на здание.

Истец полагает, что здание построено с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, законных интересов и прав лиц не нарушает, находится в исправном состоянии, пригодно для эксплуатации, безопасно для жизни и здоровья людей.

Также истцом было инициировано проведение кадастровых работ, связанных с подготовкой технического плана на здание.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца третьего лица АО «РЖД» в судебном заседании, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец за выдачей разрешения на строительство, равно как и за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в установленном законом порядке не обращался.

Указание истца, что истец обращался к ответчику за получением разрешения на строительство и ответчик отказал в выдаче разрешения на строительство и в выдаче акта ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, признания данного объекта капитальным строением, что подтверждается письмами Администрации г.Искитима от 02.07.2021 года; от 22.10.2021 года не свидетельствует о принятии истцом надлежащих мер к легализации постройки, поскольку заявления истца от 04.06.2021 и 12.10.2021 содержит лишь обращение о создании комиссии по вводу здания в эксплуатацию , тогда как верно указано в писменном ответе Администрации, в соответствии с действующим законодательством в сфере градостроительной деятельности создание комиссии по вводу зданий и выдача акта ввода в эксплуатацию не предусмотрены.

Порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен ст.55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе с предоставлением исчерпывающего перечня документов, представляемых с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, как и не предусмотрено обращение по рассмотрению вопроса о признании объекта капитальным строением указанным органом.

Тем самым суд приходит к выводу, что данное обращение истцом подано с нарушением требований, предусмотренном ГрК РФ, установленного для подачи обращения лиц за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, являлось формальным, без приложения предусмотренных документов.

Доказательств принятия мер к получению разрешения на строительство истцом также не представлено.

Каких-либо доказательств, подтверждающих объективную невозможность обращения истца за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительства или во время строительства спорного объекта, а также в установленном порядке с приложением необходимого перечня документов за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, истцом в материалы дела не представлено.

Объект первоначально возведен в 1997 году, следовательно, к нему применимы нормы в порядке ст.222 ГК РФ.

Кроме того, в обоснование заявленных исковых требований, истец ссылается на то, что спорный объект расположен по адресу: <...> в пределах двух кадастровых кварталов с кадастровыми номерами 54:33:010201 и 54:33:050102, на земельном участке с кадастровым № 54:33:010201:1, занимаемого истцом по договору субаренды, заключенному с ОАО «РЖД» 31.07.2015.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ от 19.03.2014) отмечается, что согласно положениям п.п.2 п.1 ст.40 и п.1 ст.41 Земельного Кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Исходя из системного толкования приведённых правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведённую лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при условии, если такое строение было создано без существенных нарушений.

Между тем, из представленного в материалы дела договора субаренды 31.07.2015 № ЦРИ/04/С А/53 56/15/001075, заключенного между истцом ОАО «РЖД» следует, что по данному договор субаренды истцу предоставлена часть земельного участка, площадью 123 кв. м, расположенной по адресу: Новосибирская область, станция Искитим 57 км пк 5, являющийся частью земельного участка общей площадью 1359000 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:33:010201:0001, для использования под временное (некапитальное) сооружение, принадлежащее ФИО2 (для обслуживания пассажиров).

Согласно пункту 3.2 договора в пятидневный срок с даты вступления в силу договора арендатор обязан передать участок субарендатору по акту приема-передачи.

Земельный участок передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 31.07.2015.

Согласно пункту 9.7 договора каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора.

26.10. 2021 на основании уведомления от 03.09.2021 № Исх-10777/3-Сиб договор расторгнут ОАО «РЖД» в одностороннем порядке.

Согласно пункту 5.4.8 договора субарендатор обязан в течение пяти дней с даты прекращения настоящего договора передать участки арендатору по акту приема-передачи, в состоянии не хуже первоначального, указанного в разделе 1 настоящего договора, в том числе за свой счет.

ИП ФИО2 свои обязательства по освобождению участка и его возврату третьему лицу ОАО «РЖД» не исполнила.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2022, оставленного без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2020 ИП ФИО2 обязана освободить земельный участок площадью 123 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, станция Искитим 57 км пк 5 и являющийся частью земельного участка общей площадью 1359000 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:33:010201:0001, и передать данный земельный участок открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» по акту приема-передачи в течении тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Третьим лицом АО «РЖД» в ходе рассмотрения дела обоснованно указано, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих возможность размещения объекта капитального строительства в полосе отвода железной дороги.

Так, у Администрации г. Искитима Новосибирской области отсутствовало право распоряжения земельным участком полосы отвода и, как следствие, право на выдачу разрешения на установку, строительство, реконструкцию каких-либо объектов, расположенных на землях федерального железнодорожного транспорта.

Ни Министерство путей сообщения Российской Федерации, ни ОАО «РЖД» не предоставляло истцу право на строение капитального здания в полосе отвода железной дороги, что также подтверждается договором субаренды 31.07.2015 № ЦРИ/04/С А/53 56/15/001075.

Как следует из материалов дела, между ОАО «РЖД» и ФИО2 был заключен договор субаренды №ЦРИ/04/СА/5356/15/001075 части земельного участка полосы отвода (кадастровый номер: 54:33:010201:0001 (чзу1)), расположенного по адресу: <...>, для использования в целях эксплуатации временного (некапитального) сооружения, принадлежащего истцу (для обслуживания пассажиров).

Согласно п.5.4.16 договора субаренды, субарендатор обязан не возводить временные и капитальные здания, строения и сооружения, не предусмотренные договором, без соответствующего письменного разрешения арендатора.

15.04.2019 г. ФИО2 обратилась в ОАО «РЖД» с заявлением о предоставлении разрешения «на строительство нового здания для обслуживания пассажиров».

Письмом №ИСХ-1336/З-Сиб НРИ от 16.05.2019 г. ОАО «РЖД» направило в адрес ФИО2 отказ в выдаче разрешения на строительство.

При обращении с настоящим иском ИП ФИО2 в обоснование своей позиции приложила к материалам дела договор купли-продажи от 17.01.2014 г., предметом которого является здание павильона (ООО «Людмила») размером 10,65х9,7 метров, высотой 4,5 метров, общей площадью 103,3 кв.м., расположенное по адресу: НСО, <...>.

Однако, обращаясь в ОАО «РЖД» для заключения договора субаренды, истцом был предоставлен иной договор купли-продажи, предметом которого являлось временное строение: металлический павильон размером 9,04х9,7 метров, высотой 4,5 м., общей площадью 103,3 кв.м., расположенное по адресу: НСО, <...> (около магазина города Искитима). Копия данного договора, имеющаяся у ОАО «РЖД», была представлена в материалы дела.

Истцом данная редакция договора не признана, при этом факт подписания данного договора ФИО2 стороной истца не оспаривается, каких-либо возражений не представлено, ходатайства о фальсификации редакции договора купли-продажи от 17.01.2014, представленной третьим лицом ОАО «РЖД» в дело, истцом не заявлено, однако в любом случае истцу не предоставлялся земельный участок в аренду для строительства и эксплуатации объекта капитального строительства.

Вместе с тем, представленный третьим лицом договор купли-продажи объекта от 17.01.2014 согласуется с условиями договора субаренды от 31.07.2015 части земельного участка, заключенным с ОАО «РЖД», согласно которому договор заключен с целью эксплуатации земельного участка под временным (некапитальным) сооружением, и субарендатор не вправе без письменного согласия арендатора изменять указанную цель использования участка, который истец не оспаривает.

Согласно материалам дела, в 1996 году границы полосы отвода ЗападноСибирской железной дороги на территории г. Искитима были согласованы уполномоченными лицами, в том числе главой администрации г. Искитима, и.о. главного архитектора г. Искитима, председателем комитета по земельным ресурсам и землеустройства г. Искитима.

Как указывает истец, торговый павильон был размещен на земельном участке в 1997 году, то есть после согласования границ полосы отвода железной дороги.

В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения и расположения строений конкретного типа.

Вид разрешенного использования назначения участка с кадастровым №54:33:010201:0001, являющийся полосой отвода железной дорог имеет назначение «для обеспечения эксплуатационной деятельности дороги», тем самым не предполагает размещение объектов недвижимости, не связанных с таким назначением, тем самым ОАО «РЖД» заявлено о существенном нарушении прав указанного третьего лица возведением спорной постройки.

Суд отмечет, что истцом представлена противоречивая информация о спорном объекте, из которой не возможно достоверно установить сколько раз и в какой период осуществлены работы, свидетельствующие о реконструкции спорного строения, и привели ли данные работы к образованию нового объекта недвижимого имущества, при этом в случае образования нового объекта строительства в результате реконструкции истцом также не представлено доказательств, подтверждающих обращение в административном порядке за получением разрешения в порядке градостроительного законодательства в целях получения разрешения на реконструкцию объекта.

Так, в техническом отчете ООО «НСО-Строй» указано о реконструкции объекта в конце 2015 года, после которой здание эксплуатируется в качестве магазина (вид строительных работ в 2015 году не описан), о данном обстоятельстве указано и в заключении ФФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» в Искитимском районе, в иске истец указывает о реконструкции произведенной в период 2003 года в виде реконструкции фасада и кровли, площадь 0,0233 га, что следует из плана отдела Архитектуры и строительства Администрации г. Новосибирска и архивной выписки от 03.12.2021, однако в архивной выписке Администрации речь идет о продлении разрешения установить торговую точку, в 2019 году истец обращается к третьему лицу филиал ОАО «РЖД» согласовать возведение нового объекта и просит увеличить площадь субарендуемого участка на 30 кв.м, в ответ на которое указано о возможности реконструкции именно временного строения, расположенного в полосе отвода железной дороги только при выполнении определенных технических условий, которые не выполнены.

Исходя из содержания договора аренды земельного участка на территории города Искитима от 18.03.1998 г. и договора на право срочного пользования земельным участком в полосе отвода железной дороги с возмещением затрат по его содержанию от 28.12.2001 г., представленных истцом следует, что условия данных договоров между собой не согласованы, имеют противоречия относительно размещения на земельном участке капитального или некапитального сооружения (строения), при этом первоначально в 1998 году продлевалось разрешение на установку павильона, тем самым также неясно, является ли объект-павильон объектом капитального строительства, кроме того истцом приложена выписка из протокола №29 от 07.05.1999 года, согласно которой проверялось соответствие помещения требованиям Положения «О стационарных торговых помещениях» («Кафе бар-Людмила»), администрация в отзыве от 16.11.2021 года указала, что в материалах дела Искитимского бюро технической инвентаризации –карточка учета строений и сооружений, выдана 28.04.1999 кафе-бар «Людмила» учтен как временный объект-киоск.

Понятие павильон (торговый) введено "ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения" (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст) торговый павильон - Нестационарный торговый объект, представляющий собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов.

Таким образом, суд полагает, что исходя из оценки представленных документов, имеется противоречивая информация, не позволяющая сделать однозначный вывод в какой период времени истцом могли быть произведены работы, в результате которых вполне возможно, что произведена реконструкция павильона (нестационарного объекта) в объект капитального строительства, и возведен ли новый объект в результате реконструкции.

Суд неоднократно предлагал истцу возможность проведения судебной экспертизы по вопросу установления обстоятельств, в том числе является ли спорный объект объектом капитального строительства, позволяющим сделать вывод о признаках объекта недвижимого имущества, производилась ли реконструкция объекта, какие строительные работы произведены, свидетельствующие о реконструкции, а также на проверку соблюдения при строительстве или реконструкции объекта градостроительных, строительных норм и правил, правил пожарной безопасности, иных необходимых норм и правил, однако истец отказался от проведения судебной экспертизы и заявления соответствующего ходатайства, что также подтверждается определениями арбитражного суда об отложении судебного разбирательства, при этом суд обращает внимание, что судом предоставлено право доказывания данных обстоятельств в порядке ст.65 АПК РФ, истец имел данную возможность в суде первой инстанции, однако процессуальных мер для доказывания данных обстоятельств в рамках судебной экспертизы не произвел, отказался, самостоятельно достаточных доказательств не представил, тем самым в отсутствии уважительных причин, не вправе более ссылаться на такие доказательства.

Администрация г. Искитима Новосибирской области не обладала правом распоряжения земельным участком полосы отвода и, как следствие, право на выдачу разрешения на установку, строительство, реконструкцию каких-либо объектов, расположенных на землях федерального железнодорожного транспорта. Ни Министерство путей сообщения Российской Федерации, ни ОАО «РЖД» не предоставляло заявителю право на строение капитального здания в полосе отвода железной дороги.

То обстоятельство, что письмом №ПЛ-1/15 от 16.05.1996 железная дорога, в лице заместителя начальника Западно-Сибирской железной дороги письмом не возражало на исключение из полосы отвода земельных участков, на которых расположены строения, предприятия, не принадлежащие дороге, в том числе, кафе-закусочная «Людмила», не подтверждает основания передачи части земельного участка администрации г. Искитима Новосибирской области или непосредственно истцу с правом возведения объекта капитального строительства.

Как указало третье лицо ОАО «РЖД», железная дорога имела возможность распоряжаться недвижимым имуществом только с согласия Министерства путей сообщения Российской Федерации. В данном случае отсутствуют распоряжения, приказы, постановления Министерства путей сообщения Российской Федерации об исключении земельных участков из полосы отвода железной дороги и передачи их в собственность администрации г. Искитима или третьим лицам.

Собственником земельного участка с кадастровым № 54:33:010201:1, на котором, в том числе располагается объект является Российская Федерация, право зарегистрировано 06.11.2003, с 30.06.2008 за ОАО «РЖД» зарегистрировано право аренды данного земельного участка, по данным ЕГРН участок поставлен на кадастровый учет 01.12.2004.

Согласно ст.17 ЗК РФ, п.3 ст.4 ФЗ от 27.02.2003 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» земельные участки, представленные для размещения объекта федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с п.1 ст.8 настоящего Федерального закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.

Таким образом, следует, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен истцу для эксплуатации временного (некапитального) сооружения и под строительство объекта недвижимости истцу ИП ФИО2 никогда не предоставлялся.

Согласно материалам дела спорная постройка фактически расположена на нескольких земельных участках, на один из которых государственная собственность не разграничена, в двух территориальных зонах, что подтверждается, в том числе представленным истцом заключением кадастрового инженера ООО «Сибирский кадастровый центр» от 16.12.2022, что противоречит ч.2 ст. 85 ЗК РФ, разрешенному виду использования земельного участка, и нарушает права и охраняемые законом интересы ОАО «РЖД» и Российской Федерации, в интересах которой в рассматриваемом споре действует Территориальное управление Росимущества по Новосибирской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; либо без получения необходимых разрешений; либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом проектом планировки территории и проектом межевания территории(за установленными исключениями), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статей.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истец за разрешением на строительство или на проведение реконструкции временного объекта в объект недвижимого имущества не обращался в установленном законом порядке.

Постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 – 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 ЗК РФ), правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). Несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной.

В соответствии с экспертным заключением по объекту хозяйственной или иной деятельности от 16.01.2023 года №05-632.07.01; акта №011 от 13.01.2023 года, выданы Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» в Искитимском районе, подтверждается, что нежилое здание- магазин, расположенный по адресу: <...> принадлежащий ИП ФИО2 соответствует:

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов»;

СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»;

СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» (копия экспертного заключения прилагается).

В качестве доказательства соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, пожарным нормам и правилам, истцом в материалы дела представлено экспертное заключение строительно – технической экспертизы от 2021 ООО «НСО-Строй», согласно которому анализ строительных конструкций позволяют дать заключение, что требования строительных, пожарных и эксплуатационно-технических норм, действующим на территории РФ не нарушены, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, ответственность за работоспособное состояние строительных конструкций и противопожарный режим несет собственник, техническое состояние конструкций оценивается как работоспособное, которое подписано руководителем работ ФИО7 и ведущим специалистом составления отчета, составления обмерных чертежей ФИО8, однако документы о квалификации экспертов суду не представлено, однако предлагалось представить судом.

В качестве документов, подтверждающих квалификацию экспертов, выдавшего указанное заключение, к экспертному заключению приложена выписка из реестра членов саморегулируемой организации, выполняющей инженерные изыскания, подготовку проектной документации, строительного подряда, строительство, реконструкцию объектов.

При указанных обстоятельствах суд критически относится к представленному заключению и считает, что указанное заключение не может быть принято в качестве допустимого доказательства, подтверждающего соответствие спорного объекта пожарным нормам и правилам, поскольку каких – либо документов, подтверждающих наличие у эксперта квалификации в области пожарной безопасности к заключению не приложено, а также не приложено документов о квалификации указанных лиц в области выдачи экспертного заключения о соответствии объекта строительным нормам и правилам.

Кроме того, истцом в материалы дела не представлено заключение кадастрового инженера либо иных документов, подтверждающих соответствие отступов от границ смежных земельных участков при размещении сорного объекта, и его соответствие правилам землепользования и застройки, в том числе выводов о соблюдении процента застройки и минимальным отступов от спорного объекта, при этом в представленном заключении кадастрового инженера отражено, что разрешенное использование «магазины» 4.4. возможно только на территории кадастрового квартала 54:33:050201, в связи с чем расположение объекта противоречит разрешенному виду земельных участков, на которых расположен объект.

Также истцом не представлено документальных доказательств, подтверждающих, что спорный объект был возведён за счёт истца, представлен договор купли-продажи, однако в случае приобретения объекта недвижимого имущества, которое уже на момент приобретения является самовольной постройкой необходимо читывать, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В судебном заседании на вопрос суда истец пояснил, что предоставлять ему время для подготовки и сбора дополнительных доказательств не нужно, просил рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам, что отражено в аудиопротоколе судебного заседания.

При указанных обстоятельствах, суд констатирует, что истец не подтвердил предоставление ему земельного участка под строительство объекта капитального строительства, факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство (реконструкцию) перед началом или во время строительства (реконструкции) спорных объектов и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также иных документов, необходимых для оформления самовольной постройки, а также соответствие спорного объекта градостроительным, пожарным нормам и правилам, что подтверждает наличие совокупности условий, не позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости и является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по оплате госпошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

А.А. Богер