Решение от 29 мая 2024 г. по делу № А58-7412/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ул. Курашова, д. 28, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677000, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7412/2023
30 мая 2024 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2024 года. Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2024 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества "Теплоэнергосервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 21.08.2023 № 17/2525 к Администрации муниципального образования "Поселок Светлый" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договоров аренды земельных участков расторгнутыми,

при участии в деле Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1 по доверенности от 27.12.2022, выданной сроком по 31.12.2025 (в онлайн режиме с использованием системы веб-конференции),

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

Акционерное общество "Теплоэнергосервис" (далее – истец, АО "Теплоэнергосервис") 17.08.2023 обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 21.08.2023 № 17/2525, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ (определение суда от 07.12.2023), к Администрации муниципального образования "Поселок Светлый" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ответчик, Администрация) о признании договоров аренды земельных участков № 38/20 от 27.10.2020, № 06/21 от 31.03.2021 и № 23/11 от 23.11.2021 расторгнутыми.

Определением от 25.08.2023 исковое заявление принято к производству Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Определением суда от 05.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании, назначенном на 02.05.2024, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) объявлен перерыв до 16.05.2024.

Объявление о перерыве с указанием времени и места судебного заседания опубликовано в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по веб-адресу www.kad.arbitr.ru.

27.03.2024 от Администрации через электронный сервис "Мой арбитр" поступило возражение на уточненное исковое заявление (с приложением).

01.04.2024 и 02.04.2024 от филиала ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) поступил ответ от 01.04.2024 № 2-12-2634/24 с приложениями.

26.04.2024 от истца через электронный сервис «Мой арбитр» поступило ходатайство от 26.04.2024 № б/н об уточнении исковых требований (с приложениями).

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ходатайством от 26.04.2024 истец просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка № 38/20 от 27.10.2020; расторгнуть договор аренды земельного участка № 06/21 от 31.03.2021; расторгнуть договор аренды земельного участка № 23/11 от 23.11.2021;

взыскать с Администрации МО "Поселок Светлый" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) в пользу АО "Теплоэнергосервис" расходов по уплате государственной пошлины в размере 18 000 руб. руб.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ. Представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений.

Администрация не согласна с исковыми требованиями по основаниям, изложенным в отзыве и возражениях.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Между АО «Теплоэнергосервис» и Администрацией муниципального образования «Поселок Светлый» Мирнниского района Республики Саха (Якутия) были заключены следующие договоры:

- договор аренды земельного участка № 38/20 от 27.10.2020 со сроком действия с 01.01.2021 по 31.12.2025, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 14:16:050201:27, площадью 3 317 кв.м., расположенный: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, между пос. Светлый и р. Вилюй. Категория земель: земли населенных пунктов; целевое использование – участок представляется: по автодорогу; на участке имеются: автодорога «Сооружение дорога к водоочистным сооружениям» с кадастровым номером 14:16:000000:3476, протяженностью 1200 м., принадлежащий АО "Теплоэнергосервис" (ЕГРН № 14-14- 06/007/2007-268 от 19.10.2007);

- договор аренды земельного участка № 06/21 от 31.03.2021 со сроком действия с 01.01.2021 по 31.12.2024, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 14:16:050214:1, площадью 19254 кв.м., расположенный: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, между пос. Светлый и р. Вилюй. Категория земель: земли населенных пунктов; целевое использование – участок представляется: по автодорогу; на участке имеются: автодороги «Автодорога» с кадастровым номером 14:16:050207:127, протяженностью 16960 м., принадлежащий АО "Теплоэнергосервис" (ЕГРН № 14-14-06/007/2007-242 от 18.10.2007);

- договор аренды земельного участка № 23/11 от 23.11.2021 со сроком действия с 01.01.2022 по 31.12.2022, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 14:16:050214:11, площадью 9861 кв.м., расположенный: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, пос. Светлый, между пос. Светлый и р. Вилюй. Категория земель: земли населенных пунктов; целевое использование – участок представляется: по автодорогу; на участке имеются: автодороги «Автодорога к временному водозабору» с кадастровым номером 14:16:050210:60, площадью 14825 кв. м., принадлежащий АО "Теплоэнергосервис" (ЕГРН № 14-14-06/007/2007-249 от 18.10.2007).

Истец обращался к ответчику с письмами от 17.02.2023 исх. № 02/477, № 02/478 и № 02/479 о расторжении указанных договоров, на которые ответчиком отказано в расторжения договоров (ответ исх. от 27.02.2023 № 8-2/69).

Письмами от 13.04.2023 исх. № 02/1132, № 02/1133 и № 02/1134 истец повторно обратился к ответчику о расторжении договоров, на что письмом от 17.05.2023 исх. № 1/216 в расторжении договоров ответчиком было отказано, при этом, Ответчиком предложено расторгнуть договор в судебном порядке.

Поскольку ответчик отказался расторгнуть договоры аренды по соглашению сторон, данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с иском о расторжении спорных договоров.

Ответчик не согласен с исковыми требованиями по основаниям, изложенным в отзыве и возражениях. В частности Администрация считает, что:

договор аренды земельного участка № 23/11 от 23.11.2021, срок действия которого установлен с 01.01.2022 по 31.12.2022, считается возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ;

снятие автомобильных дорог, по причине того, что они не являются объектами недвижимости, не влечет за собой прекращение договорных отношений, поскольку земельные участки стоят на кадастровом учете и фактически используются истцом, снятие автомобильных дорог с кадастрового учета, поскольку они не являются объектами недвижимого имущества, не влечет за собой прекращение договорных отношений, поскольку предоставленные земельные участки фактически используются под существующими автомобильными дорогами, которые созданы для обслуживание сетей тепловодоснабжения или являются подъездными дорогами к объектам собственности АО «Теплоэнергосервис» и используемыми АО «Теплоэнергосервис» в данных целях;

действующее гражданское и земельное законодательство не предусматривает автоматического прекращения договора аренды земельного участка в случае, если такой объект недвижимости снят с кадастрового учета, так как это не влечет уменьшение степени индивидуализированности объекта при отсутствии разногласий между сторонами договора;

согласно пункту 8.2 оспариваемых договоров в том случае, если одна из Сторон не желает продолжать арендные отношения, регулируемые настоящим Договором, то она должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за 3 (три) месяца до окончания срока действия договора. В этом случае оформляется соглашение о расторжении договора на основании Постановления Главы администрации МО «Поселок Светлый» РС (Я) с обязательным подписанием акта приема-передачи земельного участка. Таким образом, такое расторжение договора подразумевает под собой наличие согласие второй стороны арендных отношений.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В качестве документа, направленного на возникновение, изменение прав и обязанностей, представлены договоры аренды земельных участков № 38/20 от 27.10.2020, № 06/21 от 31.03.2021 и № 23/11 от 23.11.2021.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами.

Тем самым правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением и исполнением обязательств по договорам аренды земельных участков, регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ и ЗК РФ.

Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды земельного участка № 38/20 от 27.10.2020 заключен сроком с 01.01.2021 по 31.12.2025, договор № 06/21 от 31.03.2021 – с 01.01.2021 по 31.12.2024, договор № 23/11 от 23.11.2021 – с 01.01.2022 по 31.12.2022.

Спорные договоры аренды, заключенные на срок более года, зарегистрированы в установленном порядке, сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГУ РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании указанной нормы права, договор аренды земельного участка № 23/11 от 23.11.2021, заключенный на срок с 01.01.2022 по 31.12.2022, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Факт пользования спорными земельными участками с даты начала действия спорных договоров и до прекращения права собственности истцом не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из условий спорных договоров следует, что в случае возникновения имущественных прав (доли в праве) третьих лиц на принадлежащее Арендатору (арендаторам) недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, являющемся предметом настоящего Договора к новому собственнику переходят права и обязанности по настоящему Договору, если иное не предусмотрено сделкой с недвижимостью на Участке (п. 9.1. договоров).

Как следует из искового заявления и представленных документов, объекты: «сооружение дорога к водоочистным сооружениям, протяженностью 1200 метров» с кадастровым номером 14:16:000000:3476, «автодорога» с кадастровым номером 14:16:050207:127 и «автодорога к временному водозабору» с кадастровым номером 14:16:050210:60 сняты с кадастрового учета и на них прекращено право собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2023.

В обоснование исковых требований истец ссылается, что поскольку земельные участки были предоставлены под автомобильные дороги, на которые в свою очередь право собственности было прекращено, у истца пропала необходимость в аренде земельных участков.

Истец также отмечает, что АО "Теплоэнергосервис" не является единственным пользователем вышеназванных автодорог, так как по ним осуществляется доступ и к другим объектам и земельным участкам, прилегающим к дорогам, какая-либо инфраструктура, ограничивающая доступ сторонним пользователям к дорогам отсутствует, что подтверждается публичной кадастровой картой и заключением кадастрового инженера, проводившего обследование объектов. Более того, согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 08.11.2007 «Об автомобильных дорогах» № 257-ФЗ (далее – ФЗ № 257), автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, относятся к автомобильным дорогам общего пользования.

В связи с чем истец обращался к ответчику с письмами от 17.02.2023 о расторжении спорных договоров. Ссылаясь на пункты 8.1 сорных договоров в расторжения договоров ответчиком отказано (ответ исх. от 27.02.2023 № 8-2/69).

Письмами от 13.04.2023 исх. № 02/1132, № 02/1133 и № 02/1134 истец повторно обратился к ответчику о расторжении договоров, на что письмом от 17.05.2023 исх.

№ 1/216 в расторжении договоров ответчиком было отказано, при этом, Ответчиком предложено расторгнуть договор в судебном порядке.

При повторном обращении истца о расторжении договоров, Администрация письмом от 17.05.2023 исх. № 1/216 также отказала в расторжении договоров, при этом, предложено расторгнуть договор в судебном порядке.

Арендатор в своих письмах, направленных Администрации выразил волю на отсутствие намерений продолжать договорные отношения.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620 ГК РФ); когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 ГК РФ).

С учетом указанных норм права и обстоятельств дела, направление истцом ответчику писем (уведомлений) от 17.02.2023 № 02/477, № 02/478 и № 02/479 является реализацией истцом предоставленного законом права на отказ от договоров аренды.

Вместе с тем, в силу пункта 8.2. спорных договоров в том случае, если одна из сторон не желает продолжать арендные отношения, регулируемые спорными договорами, то она должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за 3 (три) месяца до окончания срока действия договора. В этом случае оформляется соглашение о расторжении договора на основании Постановления Главы Администрации МО «Поселок Светлый» PC (Я) с обязательным подписанием акта приема-передачи земельного участка.

Доказательства расторжение спорных договоров в материалы дела не представлены.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, акты приема-передачи земельных участков не подписаны, истец правомерно обратился в суд с требованием о расторжении договоров аренды земельных участков.

Согласно материалам дела дорога к водоочистным сооружениям, протяженностью 1200 м. с кадастровым номером 14:16:000000:3476, «автодорога» с кадастровым номером 14:16:050207:127 и «автодорога к временному водозабору» с кадастровым номером 14:16:050210:60 сняты с кадастрового учета, на них прекращено право собственности. Данные дороги признаны дорогами общего пользования, что подтверждается актами обследования от 17.01.2023. Обследования проведены кадастровым инженером А СРО «Кадастровые инженеры» ФИО2 на основании договора на выполнение кадастровых работ б/н о 10.01.2023.

На основании изложенного истец сделал выводы о том, что сохранение действия договоров аренды нецелесообразно, так как у него возникла юридическая невозможность использовать взятых в аренду земельных участков по назначению, указанных в спорных договорах.

Доказательства того, что земельные участки фактически используются только истцом под существующими автомобильными дорогами, которые созданы для обслуживание сетей тепловодоснабжения или являются подъездными дорогами к объектам собственности АО «Теплоэнергосервис» и используемыми АО «Теплоэнергосервис» в данных целях, в материалы дела ответчиком не представлено.

В подтверждение своих доводов Администрация не приводит мотивированное нормами права обоснования, в связи с чем суд отклоняет доводы ответчика.

Как установлено частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

По совокупности изложенных норм права и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, при искового заявления по спорам, возникающим при расторжении договоров подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Истцом при обращении в суд с иском уплачена государственная пошлина в сумме 18 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 6492 от 21.08.2023.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результата рассмотрения спора, расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа по веб-адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Уточнение исковых требований принять.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договоры аренды земельных участков от 27.10.2020 № 38/20, от

31.03.2021 № 06/21 и от 23.11.2021 № 23/11, заключенные между муниципальным

образованием "Поселок Светлый" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) и

Акционерным обществом "Теплоэнергосервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с Администрации муниципального образования "Поселок Светлый" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Акционерного общества "Теплоэнергосервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 18 000 руб. руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья Ю.Ю. Клишина