Решение от 28 декабря 2018 г. по делу № А64-736/2018

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Тамбов

«28» декабря 2018 года Дело №А64-736/2018


Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2018 года.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе: судьи Тишина А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой Е.В.

рассмотрел дело № А64-736/2018

по исковому заявлению

Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройтраст», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора недействительным

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 - представитель, доверенность №01-15-1-2323 от 16.07.2018

от ответчика: ФИО2 – генеральный директор, паспорт

Отводов не заявлено.

установил:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройтраст» о признании Договора аренды земельного участка от 23.11.2016 № 94 недействительным.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 21.03.2018 производство по делу №А64-736/2018 приостановлено до вступления в законную силу решения по делу №А64-3884/2017.

30.05.2018 в Арбитражный суд Тамбовской области от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова поступило заявление о возобновлении производства по делу №А64-736/2018.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.06.2018 производство по делу №А64-736/2018 возобновлено с 02 июля 2018 года.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.07.2018 г. производство по делу №А64-736/2018 приостановлено до вступления в законную силу решения по делу №А64-3884/2017.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2018 производство по делу №А64-736/2018 возобновлено с 31 октября 2018 г.

Из материалов дела следует, что 28.02.2014 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и ООО «Стройтраст» заключен договор № 53 аренды земельного участка площадью 640 кв.м с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г для строительства торгово-офисного здания сроком с 26.02.2014 по 26.02.2017.

07.11.2016 в администрацию города Тамбова поступило заявление от ООО «Стройтраст» о продлении срока аренды на 3 года для завершения строительства, поскольку на арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 3%. Наличие объекта незавершенного строительства было подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2016.

23.11.2016 между комитетом и ООО «Стройтраст» заключен договор № 94 аренды земельного участка площадью 640 кв.м с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г для завершения строительства торгово-офисного здания сроком с 07.11.2016 по 07.11.2019.

25.01.2017 сотрудниками администрации города Тамбова в рамках осуществления муниципального земельного контроля, был составлен Акт осмотра земельного участка площадью 640 кв.м с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г, в соответствии с которым был установлен факт отсутствия на данном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Таким образом, уполномоченным на государственную регистрацию права органом была произведена регистрация права на не существующий объект незавершенного строительства и как следствие, комитетом был заключен договор аренды от 23.11.2016 № 94 для завершения строительства не существующего объекта.

В соответствии с Положением о комитете земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, утвержденным Решением Тамбовской городской Думы от 27.06.2007 № 402, комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова осуществляет защиту интересов муниципального образования по вопросам земельных отношений и землеустройству, а также вправе обращаться в суды с исками от имени муниципального образования в защиту имущественных интересов муниципального образования.

Выявив фактически отсутствие какого-либо объекта недвижимого имущества на арендуемом участке, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском в целях защиты права муниципальной собственности.

Представитель истца представил документы во исполнение определения от 03.12.2018.

Представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 25.12.2018.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Дополнений и ходатайств от сторон не поступило.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены. Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права (статья 12 ГК РФ)

Одним из способов защиты гражданских прав является признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта права в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

В статье 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168ГКРФ).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Заключение спорных договоров аренды земельных участков в нарушение императивных требований ЗК РФ, предъявляемых к процедуре предоставления земельного участка, посягает на публичные интересы, следовательно, такая сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 указанной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом. Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

Судом установлено, что 28.02.2014 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и ООО «Стройтраст» заключен договор № 53 аренды земельного участка площадью 640 кв.м с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г для строительства торгово-офисного здания сроком с 26.02.2014 по 26.02.2017.

11.06.2015г. ООО «Стройтраст» было получено разрешение на строительство №68306000-1545-2015. Срок действия разрешения на строительство до 11.01.2017г.

01.11.2016 ООО «Стройтраст» зарегистрировало право собственности на объект права - незавершенное строительством нежилое здание с кадастровым номером 68:29:0208006:601, площадью застройки 1682 кв.км., степенью готовности 3%, расположенное по адресу: <...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2016, от 11.11.2016 № 68/001/023/2016-35329.

07.11.2016 в администрацию города Тамбова поступило заявление от ООО «Стройтраст» о продлении срока аренды на 3 года для завершения строительства, поскольку на арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 3%. Наличие объекта незавершенного строительства было подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2016.

23.11.2016 между комитетом и ООО «Стройтраст» заключен договор № 94 аренды земельного участка площадью 640 кв.м с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г для завершения строительства торгово-офисного здания сроком с 07.11.2016 по 07.11.2019.

Согласно п. 1.1. указанного договора аренды земельный участок предоставлен на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2016 № 68/001/023/2016-35329.

Таким образом, основанием для заключения договора аренды земельного участка № 94 от 23.11.2016 послужили содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о наличии на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0208006:562 принадлежащего на праве собственности ООО «Стройтраст» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0208006:601, площадью застройки 1682 кв.км., назначение – нежилое здание, степенью готовности 3%.

25.01.2017 сотрудниками администрации города Тамбова в рамках осуществления муниципального земельного контроля, был составлен Акт осмотра земельного участка площадью 640 кв.м с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г, в результате которого установлено следующее: земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208006:562 не огорожен, ввиду чего доступ на него свободен для неограниченного круга лиц, на указанном земельном участке осуществляется парковка транспортных средств, размещены элементы благоустройства и озеленения (фонари, скамейка, декоративные кустарники), факт расположения на данном земельном участке объекта незавершенного строительства не выявлен, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 25.01.2017.

26.05.2017 кадастровым инженером МУП «Тамбов-недвижимость» проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г, и установлено, что на данном земельном участке зданий, объектов незавершенного строительства, строений и сооружений нет, о чем дано заключение № 866.

Ответчик не признал исковые требования, представил отзыв на исковое заявление, в котором пояснил, что пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Суд довод ответчика считает необоснованным по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Поскольку отсутствие у объекта признаков недвижимости, в соответствии с пунктом 52 постановления Пленума N 10/22, является основанием для удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности на него как на недвижимость, обстоятельства о наличии (отсутствии) признаков недвижимости подлежат установлению в каждом конкретном случае с учетом критериев, установленных нормами Гражданского кодекса.

Между тем предусмотренные пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса признаки недвижимости являются правовыми, установление которых является необходимым для суда, рассматривающего такой иск, на основании самостоятельной оценки всех доказательств по делу.

При этом, с учетом особенностей правового режима движимых и недвижимых вещей в гражданском обороте, а также значения государственной регистрации вещных прав, наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи при ее осуществлении может быть оспорено заинтересованным лицом.

По настоящему делу истцом оспаривается, по существу, наличие у спорного объекта - объекта незавершенного строительства - признаков недвижимости.

Постановлением Пленума N 25 в пункте 38 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Ранее истец обращался в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к ООО «Стройтраст» о признании зарегистрированного права отсутствующим (дело №А64-3884/2017).

Решением суда по делу №A64-3884/2017 от 09.02.2018 исковые требования удовлетворены, признано отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Стройтраст» на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое здание, площадью застройки 1682 кв.м., степенью готовности: 3%, кадастровый номер объекта: 68:29:0208006:601, расположенный по адресу: <...>.

Решение суда по делу №A64-3884/2017 от 09.02.2018 вступило в законную силу и в настоящее время исполнено, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17.12.2018 № КУВИ-001/2018-15926741. Таким образом, запись о регистрации права ООО «Стройтраст» на объект незавершенного строительства погашена.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В рамках дела №A64-3884/2017 определением от 29.08.2017 судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

По результатам проведенного исследования №926/50 от 13.06.2017 эксперт пришел к выводу о том, что возведенный объект на строительной площадке Торгово-офисного здания, расположенного по адресу: <...>, является строительной конструкцией (отдельно стоящим фундаментом) и частью Торгово-офисного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с представленной проектной документацией.

При этом при определении в ходе исследования объема фактически выполненных работ экспертом отмечено, что ряд работ, в частности планировка площадей бульдозерами, засыпка траншей и котлованов с перемещением грунта, устройство основания под фундаменты песчаного, устройство основания под фундаменты гравийного, вероятно выполнялись при возведении названной строительной конструкции, что отражено в таблице № 1 акта экспертного исследования № 926/50 от 13.06.2017.

Таким образом, выводы эксперта относительно объемов выполненных работ носят вероятностный характер и не являются безусловным доказательством факта выполнения всех видов и объемов работ, указанных в актах.

С учетом изложенного, суд в рамках дела №A64-3884/2017 пришел к выводу о том, что отраженные в актах экспертных исследований от 01.06.2017 № 551/50, от 13.06.2017 № 926/50 сведения не свидетельствует о том, что указанный объект (строительная конструкция) является объектом незавершенного строительства.

Суд также принял во внимание то обстоятельство, что площадь объекта незавершенного строительства составляет 5 кв.м., т.е. значительно меньше площади застройки и габаритных размеров здания, что свидетельствует о том, что существующая часть оспариваемого объекта не является конструкцией, способной воспринимать нагрузку всего здания.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный объект не обладает признаками фундамента, обеспечивающего восприятие нагрузки всего здания на площади застройки 1682 кв.км.

В силу ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу № 1160/13 была уже сформирована правовая позиция о том, что право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Таким образом, довод ответчика, что спорный объект обладает признаками объекта незавершенного строительства, степень готовности - 3%, не может означать наличие у него признаков объекта незавершенного строительства как недвижимости по смыслу части 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает правомерным требование истца о признании договора аренды земельного участка №94 от 23.11.2016, заключенного между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройтраст» недействительным.

Согласно части 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Соответственно требования истца о применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению в виде прекращения записи о регистрации договора аренды земельного участка №94 от 23.11.2016 в ЕГРП.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине следует отнести на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

2. Признать договор аренды земельного участка №94 от 23.11.2016, заключенный между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройтраст», недействительным.

3. Применить последствия недействительности сделки путем прекращения записи о регистрации договора аренды земельного участка №94 от 23.11.2016 в ЕГРП.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройтраст» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в Девятнадцатый апелляционный арбитражный суд (394006, Воронеж, ул. Платонова, дом 8), а также в порядке кассационного обжалования в Арбитражный суд Центрального округа в течении двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд Тамбовской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда или Арбитражного суда Центрального округа.


Судья Тишин А.А.