Решение от 25 декабря 2018 г. по делу № А51-9626/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9626/2018
г. Владивосток
25 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Леонович М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1132537001035) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Билдинг» (ИНН 2543024015, ОГРН 1132543005979)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю о взыскании 1070552руб.88коп.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2., доверенность от 23.07.2018, паспорт;

от ответчика, третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

истец - департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Билдинг» (далее – общество, ООО «Инвест Билдинг») о взыскании задолженности в размере 1070552руб.88коп., в том числе по основным платежам 942160руб.17коп. за период с 01.01.2015 по 31.01.2018, по пени 128392руб.71коп. за период с 16.01.2015 по 07.02.2018.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору аренды.

Ответчик отзыв на иск, документально обоснованных возражений по сумме исковых требований и доказательств оплаты задолженности не представил.

Определением от 26.09.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление), филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю (далее – кадастровая палата).

Третьи лица отзывы на иск не представили.

От управления Росреестра в материалы дела поступили документы, касающиеся пересмотра кадастровой стоимости спорного земельного участка, а именно заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.12.2017 и копия почтового конверта.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

Из материалов дела и пояснений представителя истца следует, что между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 18.11.2014 № 04-Ю-19540 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:20084 (далее – земельный участок), площадью 5146 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, участок расположен примерно в 70м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира - ул. Шошина, д. 6, сроком действия с 18.11.2014 продолжительностью 3 года для использования в целях, не связанных со строительством (для размещения объектов складского назначения).

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 15.01.2015 за№ 25-25/001-01/184/2014-697/2.

Согласно п.1 ст. 8 Закона Приморского края от 29.12.2003 года №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» к полномочиям органов исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений относятся распоряжение земельными участками, находящимися в собственности и (или) ведении Приморского края.

Согласно п. 2.1.1.8 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 года № 374-па (далее - Положение), департамент заключает договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

Как указывает истец, в результате невнесения арендных платежей у ООО «Инвест Билдинг» образовалась задолженность по арендным платежам, о чем сообщено арендатору письмом департамента от 19.02.2018 № 20/04/07-12/4819.

Поскольку указанную задолженность ООО «Инвест Билдинг» в нарушение требований закона и условий договора не оплатило, претензионное письмо оставлено ответчиком без ответа и исполнения, департамент обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, считает заявленные требования, подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 308, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде земельного участка, которые подлежат регулированию главой 34 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела 18.11.2014 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача участка производится по акту приема-передачи, который 18.11.2014 подписан сторонами без претензий и оговорок к состоянию земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды участка установлен на три года с момента подписания договора.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока (пункт 5.1 договора).

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключен на срок определенный договором, т.е. до 18.11.2017 включительно.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Исходя из пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что стороны заключили договор без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3.4.11 по истечении срока действия договора арендодатель обязан освободить земельный участок, передав участок по акту приема- передачи арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Земельный участок по окончании срока аренды в установленном договором и законом порядке возвращен не был, доказательств обратного сторонами в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор аренды был продлен на неопределенный срок в силу положений статьи 621 ГК РФ.

Фактическое пользование, в спорный период переданным в аренду земельным участком, подтверждается материалами дела, в том числе договором, актом приема передачи в аренду и не оспорено ответчиком.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действующей на день заключения договора, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 62049руб.37коп. в месяц.

Пунктом 2.3 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

По спорному договору истцом произведен перерасчет арендной платы в следующие периоды:

- с 01.03.2015 по 21.08.2016 на основании постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее – постановление 75-па), постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» (далее – постановление № 437-па), арендная плата составила 27577,50 руб. в месяц;

- с 22.08.2016 по 31.12.2016 на основании постановления Администрации Приморского края от 11.08.2016 № 376-па «О внесении изменений в постановление № 75-па, постановление № 437-па арендная плата составила 41366,25 руб. в месяц;

- с 01.01.2017 по 31.12.2017 на основании постановления департамента от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края»; постановления Администрации Приморского края от 11.08.2016 № 376-па о внесении изменений в постановление № 75-па арендная плата составила 43704,46 руб. в месяц;

- с 01.01.2018 на основании на основании решения от 26.01.2018 № 2/13 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2016 № П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю арендная плата составляет 24 482,5 руб.

Как указывает истец, в период с 01.01.2015 по 31.01.2018 у ответчика сложилась задолженность по арендным платежам в сумме 942160руб.17коп.

Пунктом 3.4.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей, в размере и на условиях, установленных договором.

Вместе с тем, проверив произведенный истцом расчет задолженности по арендным платежам с 01.01.2015 по 31.01.2018, суд находит его ошибочным по следующим основаниям.

Как установлено судом и не оспаривается департаментом, решением от 26.01.2018 № 2/13 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2016 № П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости – 9793000руб.

Указанное решение принято комиссией по результатам рассмотрения заявления общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.12.2017 (далее – заявление), на основании отчета об оценке от 11.12.2017 № Оц1770/0091/1.

В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Положениями абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых их кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 273 датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.

Согласно отметкам почты России на копии почтового конверта, представленного в материалы дела управлением Росреестра, рассматриваемое заявление от 29.12.2017 направлено обществом в комиссию 29.12.2017, следовательно, для определения арендной платы определенная решением комиссии от 26.01.2018 № 2/13 кадастровая стоимость применяется с 01.01.2017.

Таким образом, расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.01.2018 должен производиться с учетом установленной решением комиссии от 26.01.2018 № 2/13 кадастровой стоимости земельного участка в размере 9793000руб., в связи с чем размер арендной платы в указанный период составляет 24482руб.50коп.

Самостоятельно пересчитав размер арендной платы за весь спорный период, суд установил, что задолженность ответчика составляет 411496руб.65коп.

На основании изложенного и поскольку доказательств оплаты ответчиком основного долга в сумме 411496руб.65коп. за период с 01.01.2015 по 31.01.2018 в пользу департамента в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не предоставлено, исковые требования в части основного долга подлежат частичному удовлетворению в установленном судом размере на основании статьи 614 ГК РФ.

Истцом так же заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 128392руб.71коп. пени с 16.01.2015 по 07.02.2018 начисленной на основании пункта 4.2 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Пунктом 4.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, вплоть до полного исполнения обязательств. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.

Следовательно, в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ с момента подписания договора, данные условия обязательны для сторон.

Поскольку факт просрочки исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для начисления пени.

Суд, исходя из установленной суммы основного долга в размере 411496руб.65коп., считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о взыскании пени в сумме 114438руб.06коп. за период с 16.01.2015 по 07.02.2018, в силу ст. 330 ГК РФ, в остальной части требований о взыскании пени отказать.

О применении статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового Кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест Билдинг» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края основной долг в сумме 411496руб.65коп. и пеню в сумме 114438руб.06коп., всего 525934руб.71коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест Билдинг» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 11616руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.