Решение от 19 декабря 2023 г. по делу № А14-12864/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-12864/2023 « 19 » декабря 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Барковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Барковой Е.Н. с согласия лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление Квартал», г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

и обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Развитие Арт Деко», г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

третьи лица: ФИО1, г. Воронеж, ФИО2, г. Воронеж,

Администрация городского округа город Воронеж, г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

в порядке статьи 52 АПК РФ – Прокуратура Воронежской области,

о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка,

и по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление Квартал», г. Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Воронеж, ОГРНИП 321366800071764, ИНН <***>,

и индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Воронеж, ОГРНИП 322366800062331, ИНН <***>,

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности при участии в заседании:

от истца – ФИО3, представитель, по доверенности от 28.07.2023,

от ответчика ООО Специализированный застройщик «Развитие Арт Деко» – ФИО4, представитель, по доверенности от 17.01.2023,

от ответчика Министерства имущества области – ФИО5, представитель, по доверенности № 92 от 18.10.2023,

ФИО2 – не явился, надлежаще извещен,

от ФИО1 – ФИО6, представитель, по доверенности от 11.12.2023,

третье лицо Администрация городского округа город Воронеж – не явилось, надлежаще извещено,

от Прокуратуры Воронежской области – ФИО7, ФИО8,

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление Квартал» (далее – истец, ООО СЗ «СМУ Квартал») обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области и обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Развитие Арт Деко» (далее – ответчики, ДИЗО ВО и ООО СЗ «Развитие Арт Деко») о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка № 50/23 от 03.05.2023, заключенного между ДИЗО ВО и ООО СЗ «Развитие Арт Деко», применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственно реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ООО СЗ «Развитие Арт Деко» на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276.

Определением суда от 08.08.2023 принято исковое заявление ООО СЗ «Строительно-монтажное управление Квартал», возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство назначены на 18.10.2023.

От прокуратуры Воронежской области 07.09.2023 по системе «Мой арбитр» поступило ходатайство о вступлении в дело в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением суда от 14.09.2023 принято к рассмотрению ходатайство Прокуратуры Воронежской области о вступлении в дело.

В представленном 13.10.2023 по системе подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» письменном отзыве на иск ответчик ДИЗО ВО возражал против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

- довод истца о том, что оспариваемая сделка совершена в нарушение положений статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающих приватизацию земельных участков, относящихся к территориям общего пользования, является необоснованным;

- согласно информации, представленной в департамент управлением главного архитектора администрации городского округа город Воронеж от 24.09.2021 № 17374149 о сложившейся градостроительной ситуации в отношении спорного земельного участка, документация по планировке в границах испрашиваемой территории не утверждалась и не разрабатывалась;

- таким образом, на испрашиваемой территории отсутствуют выделенные элементы планировочной структуры, в частности улично-дорожная сеть;

- в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-П, земельный участок расположен в территориальной зоне с индексом Ж8 «зона малоэтажной многоквартирной застройки подлежащей сносу (под развитие многоэтажной);

- согласно актуальным сведениям ПЗЗ, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V и генерального плана городского округа город Воронеж на 2021-2041 год, спорный земельный участок расположен в зоне нового строительства многоэтажной жилой застройки, вне зоны подзоны строгого ограничения застройки; вне зоны размещения объектов транспортной инфраструктуры;

- расположение участка в границах красных линий, обозначающих границы территорий общего пользования, исключает его отнесение к территориям общего пользования;

- кроме того, истец стороной оспариваемой сделки не является, правами на спорный земельный участок не обладает, доказательств, свидетельствующих о нарушении прав истца оспариваемой сделкой в материалы дела не представлено.

В представленном в ходе предварительного судебного заседания 18.10.2023 отзыве на иск ответчик ООО СЗ «Развитие Арт Деко» возражал против удовлетворения иска по следующим основаниям:

- истцом не представлено каких-либо доказательств нарушения оспариваемой сделкой его прав и законных интересов;

- доводы истца о возможном чинении препятствий со стороны ООО СЗ «Развитие Арт Деко» препятствий в осуществлении строительства МКД основаны на предположениях и ничем объективно не подтверждены;

- ранее, истец сам обращался в ДИЗО ВО с заявлением № 36 от 02.08.2021 о предоставлении земельного участка площадью 3800 кв.м, расположенного по адресу: г.Воронеж, примыкающего к земельным участкам по ул. Торпедо, 35, 37, в собственность по результатам торгов, с целью использования под пешеходные улицы и дороги, проезды, велосипедные дорожки, то есть не считал такой способ приобретения земельного участка незаконным;

- ввиду отсутствия в границах спорного земельного участка элементов городской рекреационной, инженерной, транспортной инфраструктуры, спорный земельный участок к территории общего пользования не относится, что делает возможным его предоставление в собственность.

В предварительном судебном заседании 18.10.2023 заявление Прокуратуры Воронежской области о вступлении в дело в порядке статьи 52 АПК РФ удовлетворено.

Представитель истца в предварительном судебном заседании 18.10.2023 заявил об изменении предмета иска и просил признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка № 50/23а от 03.05.2023, заключенный между ДИЗО ВО и ООО СЗ «Развитие Арт Деко».

На основании статей 49, 135, 136 АПК РФ судом принято изменение истцом предмета иска.

От ответчика ДИЗО ВО 18.10.2023 в суд посредством системы электронной подачи документов «Мой Арбитр» поступило ходатайство, в котором ответчик сообщил об изменении его наименования на Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, о чем представил выписку из ЕГРЮЛ, а также просил привлечь к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1.

На основании статьи 124 АПК РФ ответчиком по настоящему делу следует считать Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик, МИЗО ВО).

В предварительном судебном заседании 18.10.2023 представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2 и Администрации городского округа город Воронеж, а также ходатайство об объединении в одно производство настоящего дела с делом № А14-17242/2023 для совместного рассмотрения.

Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Воронежской области находится дело № А14-17242/2023 по иску ОООО специализированный застройщик «СМУ Квартал» о признании недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка, заключенный 06.09.2023 между ФИО2 и ФИО1; применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276.

В качестве оснований для признания указанного договора недействительным истец в деле № А14-17242/2023 ссылается также на обстоятельства, являющиеся основаниями для признания недействительной оспариваемой в деле № А14-12864/2023 сделки.

Ходатайство представителя истца об объединении дел принято судом к рассмотрению.

Определением суда от 18.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО1, ФИО2 и Администрация городского округа город Воронеж (далее - Администрация); предварительное судебное заседание было отложено и назначено судебное разбирательство по делу на 13.11.2023.

В представленных суду возражениях на иск ФИО2 полагал исковые требования необоснованными, поскольку спорный земельный участок огражден сплошным забором, принадлежащим ООО СЗ «СМУ Квартал», на земельном участке застройщиком самовольно размещена парковка строительной техники и личного автотранспорта сотрудников, бытовые городки, строительные материалы, что исключает отнесение спорного участка к участкам общего пользования.

Определением суда от 13.11.2023 ходатайство истца об объединении дел было удовлетворено, в одно производство для совместного рассмотрения объединены дела № А14-12864/2023 и № А14-17242/2023, объединенному делу присвоен номер А1412864/2023; предварительное судебное заседание по делу отложено и судебное разбирательство назначено на 07.12.2023.

В предварительное судебное заседание 07.12.2023 ответчики ФИО2 и ФИО1, а также третье лицо Администрация не явились, о месте и времени его проведения надлежаще извещены. На основании статьи 136 АПК РФ предварительное судебное заседание проводилось в отсутствие ответчиков ФИО2 и ФИО1, а также третьего лица Администрации.

Представитель истца в предварительном судебном заседании 07.12.2023 поддержал заявленные исковые требования.

Представители ответчиков МИЗО ВО и ООО СЗ «Развитие Арт Деко» в предварительном судебном заседании 07.12.2023 возражали против удовлетворения иска.

Представители сторон полагали дело подготовленным к судебному разбирательству.

С учетом того, что определением суда от 13.11.2023 дело было назначено к судебному разбирательству, стороны не высказали возражений против рассмотрения дела в судебном заседании, суд вынес определение о завершении предварительного судебного заседания и переходе к судебному разбирательству.

В судебное заседание 07.12.2023 ответчики ФИО2 и ФИО1, а также третье лицо Администрация не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. На основании статьи 156 АПК РФ судебное разбирательство начато в отсутствие ответчиков ФИО2 и ФИО1, а также третьего лица Администрации.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 07.12.2023 до 12.12.2023.

В судебном заседании 12.12.2023 представитель истца поддержал заявленные требования.

Представители ответчиков МИЗО ВО, ООО СЗ «Развитие Арт Деко» и ФИО1 в судебном заседании 12.12.2023 возражали против удовлетворения исковых требований.

В представленном суду письменном отзыве ФИО1 возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку при его приобретении проявил всю степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, предпринял все необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки, провел полное изучение оснований приобретения, заключил сделку на рыночных условиях, произвел полную оплату.

Представитель прокуратуры Воронежской области полагал заявленные истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между ДИЗО ВО (продавец) и ООО СЗ «Развитие Арт Деко» 03.05.2023 был заключен договор купли-продажи земельного участка (заключенный по результатам электронного аукциона), по условиям которого (пункт 1.1) продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0208054:3276, площадью 3800 кв.м, расположенный по адресу: <...> с разрешенным использованием: улично-дорожная сеть, благоустройство территории. Участок предоставляется для целей, не связанных со строительством, без права возведения капитальных объектов.

Согласно пункту 2.1 договора, цена участка, согласно протоколу о результатах электронного аукциона от 17.04.2023 № 145, составляет 11728770 руб. 68 коп.

Право собственности ООО СЗ «Развитие Арт Деко» на указанный земельный участок зарегистрировано 17.05.2023.

Из представленной истцом в материалы дела выписки из ЕГРН по состоянию на 31.07.2023, виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 были изменены на «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Между ООО СЗ «Развитие Арт Деко» (продавец) и ФИО2 (покупатель) 01.08.2023 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого (пункт 1.1) продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить земельный участок, расположенный по адресу: <...> общей площадью 3800 +/- 22 кв.м, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 36:34:0208054:3276.

В пункте 2.1 договора стороны указали, что объект, указанный в пункте 1.1 договора оценивается сторонами в 11728770 руб. 68 коп.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 18.08.2023, собственником земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 является ФИО2, его право собственности зарегистрировано 18.08.2023, вид разрешенного использования участка – «улично-дорожная сеть, благоустройство территории».

Между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 06.09.2023 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого (пункт 1.1) продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить земельный участок, расположенный по адресу: <...> общей площадью 3800 +/- 22 кв.м, вид разрешенного использования: улично-дорожная сеть, благоустройство территории, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 36:34:0208054:3276.

В пункте 2.1 договора стороны указали, что объект, указанный в пункте 1.1 договора оценивается сторонами в 11728770 руб. 68 коп.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 19.09.2023, собственником земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 является ФИО1, его право собственности зарегистрировано 11.09.2023, вид разрешенного использования участка – «улично-дорожная сеть, благоустройство территории».

При этом, ООО СЗ «СМУ Квартал» является собственником смежного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:89, площадью 4237 +/- 22.78 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – многоквартирные многоэтажные жилые дома. В ЕГРН зарегистрированы обременения

указанного земельного участка (ипотека в силу закона) на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома (89 договоров).

ООО СЗ «СМУ Квартал» 19.08.2021 было получено разрешение на строительство № 36-RU36302000-073-2021.

Кроме того, на основании приказа ДИЗО ВО № 2506з от 23.12.2021 ООО СЗ «СМУ Квартал» за плату было предоставлено право на использование земель общей площадью 3800 кв.м, в том числе 1187 кв.м ограничено в пользовании сетями инженерно-технического обеспечения, из категории земель – земли населенных пунктов, расположенных по адресу: г.Воронеж, примыкает к земельным участкам ул. Торпедо, 35, 37, с целью размещения элементов благоустройства территории, в том числе малых архитектурных форм, сроком на 12 месяцев.

Постановлением Администрации городского округа город Воронеж № 1177 от 16.11.2022 был утвержден проект межевания территории, ограниченной ул. Торпедо, ул. 9 Января в городском округе город Воронеж, которым предлагалось образовать земельный участок площадью 3800 кв.м, предназначенный для размещения пешеходных тротуаров и велодорожек, благоустройства территории. Указанный земельный участок образуется из земель, право государственной собственности на которые не разграничено. Вид разрешенного использования образуемого земельного участка устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», как «улично-дорожная сеть (код 12.0.1), благоустройство территории (код 12.0.2)».

Как следует из представленной истцом копии акта осмотра земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:89 по адресу: <...> участок 180з, составленного кадастровым инженером ФИО9, при осмотре земельного участка установлено следующее:

- от проезжей части улицы Торпедо существует внутриквартальный проезд в сторону границы земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0208054:40, 36:34:0208054:3276 и 36:34:0208054:62. Иных вариантов доступа от земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0208054:89, кроме указанного внутриквартального проезда, не существует, поскольку указанный земельный участок со всех сторон окружен ранее поставленными на кадастровый учет земельными участками учреждений дошкольного образования (детских садов) либо объектов капитального строительства, препятствующим доступу к земельному участку: 1) с северной стороны земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:89 от земель общего пользования отделяет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:62, на котором расположены объекты капитального строительства МДОУ «Детский сад общеразвивающего вида № 64» по адресу: <...>; 2) с южной стороны земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:89 от земельного общего пользования отделяет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:1728, на котором расположены здания и сооружения муниципального дошкольного образовательного учреждения «Детский сад комбинированного вида № 29» по адресу: <...>; 3) с западной стороны по всей границе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:89 доступ к нему перекрыт зданием производственного назначения финансово-промышленной компании «Космос-Нефть- Газ».

В акте осмотра также указано, что от внутриквартального проезда до обследуемого земельного участка 36:34:0208054:89 организована дорога и бетонных плит в границах земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:3276; при этом на дату осмотра кадастровым инженером земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 обнесен ограждением по периметру земельного участка, на самом земельном участке

размещены строительные материалы и временные сооружения (строительные бытовки). Кроме дороги из бетонных плит в границах земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:3276, иного варианта доступа от земель общего пользования (от проезжей части улицы Торпедо) к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0208054:89 не существует.

Истцом в материалы дела также представлены:

- копия обращения ФИО2 к и.о. заместителя главы администрации городского округа город Воронеж с требованием об отмене разрешения на строительство № 36-RU36302000-073-2021, выданного ООО СЗ «СМУ Квартал»;

- копия требования ФИО2 к ООО СЗ «СМУ Квартал» об освобождении принадлежащего ему земельного участка в кадастровым номером 36:34:0208054:3276 и уплате денежных средств за фактическое использование земельного участка, а также процентов;

- копия постановления № 966 от 22.09.2022 «О предоставлении ООО СЗ «СМУ Квартал» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке по ул. 9 Января, 180з (кадастровый номер 36:34:0208054:89);

- копии документов, подтверждающих несение истцом затрат на оборудование временной дороги из железобетонных плит на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 в целях осуществления проезда строительной техники к участку строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома на смежном земельном участке с кадастровым номером 36:34:0208054:89;

Ответчиком МИЗО ВО в материалы дела представлены:

- копия ответа Управления главного архитектора Администрации городского округа город Воронеж № 17374149 от 24.09.2021;

- заключение специалиста, подготовленное ОГБУ ВО «Управление природных ресурсов» 19.10.2023, из которого усматривается, что в результате анализа данных ЕГРН, картографических материалов и натурного осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0208054:89 строится многоквартирный жилой дом; в настоящее время проезд к указанному земельному участку осуществляется через смежные земельные участки с кадастровыми номерами 36:34:0208054:38 и 36:34:0208054:36, на которых расположены многоквартирные жилые дома; при этом, для зданий высотой 28 м и более подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен с двух продольных сторон; проезд (проход) к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0208054:89 в соответствии с нормами действующего законодательства, возможно сформировать в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:3276;

Ответчиком ООО СЗ «Развитие Арт Деко» в материалы дела представлены:

- копия заявления ООО СЗ «СМУ Квартал» исх № 36 от 02.08.2021 о предоставлении земельного участка в собственность по результатам торгов (л.д. 196 т.1);

- фотографии территории спорного земельного участка;

- копия извещения № 1 о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства от 30.08.2021;

- копия разрешения на строительство № 36-RU36302000-073-2021 с изменениями ФИО2 в материалы дела представлены:

- копия ответа Администрации городского округа город Воронеж от 03.11.2023 № 22725134 о результатах рассмотрения обращений;

- справка об остатке на счете ФИО2 по состоянию на 14.09.2023;

- справка об оборотах по счету ФИО2 за период с 29.09.2022 по 14.09.2023;

ФИО1 в материалы дела представлены:

- копия платежного поручения № 062482 от 14.09.2023, свидетельствующая о перечислении ФИО1 в адрес ФИО2 11728770 руб. 68 коп.;

- копии выписок из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 по состоянию на 05.09.2023 и 06.09.2023;

- копии справок Банка ВТБ об остатках денежных средств по счетам ФИО1 по состоянию на 01.12.2023, на 13.09.2023 и на 18.08.2023;

- копия требования ФИО1 к ООО СЗ «СМУ Квартал» об освобождении принадлежащего ему земельного участка и демонтаже ограждения;

- копия выдержки из устава Ассоциации СРО «РОС «Развитие». Прокуратурой Воронежской области в материалы дела представлены:

- сведения ФНС о доходах ФИО2 и ФИО1 за 2019, 2020, 2021 и 2022 годы;

- сведения о членстве ФИО2 и ФИО1 в Ассоциации СРО «РОС «Развитие» (ИНН <***>);

- сведения о связях между ФИО2, ФИО1 и ООО СЗ «Развитие Арт Деко».

Ссылаясь на ничтожность договоров купли-продажи земельного участка как сделок, совершенных с нарушением запрета, содержащегося в пункте 12 статьи 85 и пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающей права истца, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 39.11 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом по собственной инициативе, а также по заявлениям граждан или юридических лиц.

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном пунктами 3, 4 статьи 39.11 ЗК РФ (по инициативе органа или по инициативе заинтересованных лиц), который в том числе включает в себя в не зависимости по чьей инициативе образовывается земельный участок, подготовку и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка и обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке.

Также указанный порядок в силу подпункта 9 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ включает в себя проверку уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи, и принятие им в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления заинтересованного лица решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.

Пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ определены случаи, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона.

В частности подпунктом 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Пункт 12 статьи 85 ЗК РФ также предусматривает, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 ГК РФ).

Согласно подпункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Таким образом, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в собственность определенному лицу.

Иное препятствует реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в собственность земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только собственник, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Таким образом, предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования.

Наряду с этим, нормой подпункта 11 статьи 1 ГрК РФ определяется понятие красных линий - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

По смыслу приведенных правовых норм следует, что территории общего пользования являются самостоятельными элементами планировочной структуры, объективно существующие независимо от установления красных линий, и правовой режим которых как объектов, не подлежащих приватизации, определяется исключительно в силу факта их объективного существования.

Частью 1 статьи 42 ГрК РФ определено, что установление границ территорий общего пользования осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которых включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (часть 3). Согласно части 6 статьи 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 данной статьи.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда РФ от 17.07.2018 № 32-КГ18-8, запрет на передачу в частную собственность земель общего пользования не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территории общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 был поставлен на кадастровый учет 20.12.2022.

Согласно проекту межевания территории, ограниченной ул. Торпедо, ул. 9 Января в городском округе город Воронеж, утвержденному постановлением Администрации городского округа город Воронеж № 1177 от 16.11.2022 спорный земельный участок был образован из земель, право государственной собственности на которые не разграничено, вид разрешенного использования данного участка установлен в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», как улично-дорожная сеть (код 12.0.1), благоустройство территории (код 12.0.2).

Согласно Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» земельные участки (территории) общего пользования имеют код 12.0, к которым относятся:

- «улично-дорожная сеть» (код 12.0.1) - размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры; размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами

2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств;

- «Благоустройство территории» (код 12.0.2) - размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов

В пункте 3.37 СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений отражено, что улично-дорожная сеть представляет собой систему объектов капитального строительства, включая улицы и дороги различных категорий и входящие в их состав объекты дорожно-мостового строительства (путепроводы, мосты, туннели, эстакады и другие подобные сооружения), предназначенные для движения транспортных средств и пешеходов, проектируемые с учетом перспективного роста интенсивности движения и обеспечения возможности прокладки инженерных коммуникаций. Границы УДС закрепляются красными линиями. Территория, занимаемая УДС, относится к землям общего пользования транспортного назначения.

Благоустройство территории согласно СП 82.13330.2016 представляет собой комплекс мероприятий по инженерной подготовке к озеленению, устройству покрытий, освещению, размещению малых архитектурных форм и объектов монументального искусства, направленных на улучшение функционального, санитарного, экологического и эстетического состояния участка. К элементам благоустройства территории относятся: декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, растительные компоненты, различные виды оборудования и оформления, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные сооружения, наружная реклама и информация, применяемые как составные части благоустройства.

В проекте межевания территории, утвержденном постановлением Администрации городского округа город Воронеж № 1177 от 16.11.2022, также отражено, что спорный земельный участок образуется для размещения пешеходных тротуаров и велодорожек, благоустройства территории.

Учитывая изложенное, земли, предназначенные для благоустройства территории, а также улично-дорожной сети, относятся к «территории общего пользования».

Следует отметить, что расположение спорного земельного участка не в границах красных линий и не включение данной территории в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации в рассматриваемом случае, с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ, не имеет правового значения, поскольку данные обстоятельства не являются единственными квалифицирующими признаками при определении территории общего пользования.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что МИЗО ВО (ранее ДИЗО ВО) не имело правовых оснований для выставления спорного земельного участка на торги в форме аукциона по продаже в собственность хозяйствующим субъектам.

Нарушение при заключении договора купли-продажи земельного участка № 50/23з от 03.05.2023 запрета передачи в частную собственность земель общего пользования, является основанием для признания данной сделки недействительной (ничтожной) на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ в совокупности с подпунктом 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ и пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ.

Поскольку ничтожным является договор купли-продажи № 50/23з от 03.05.2023, все последующие сделки с земельным участком с кадастровым номером 36:34:0208054:3276 также являются ничтожными на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 N 305-ЭС15- 6516, 26.01.2021 N 14-КГПР20-21-К1 изложена правовая позиция о том, что если не оспариваются торги как процедура, то заключенную на них сделку можно оспорить по общим основаниям недействительности сделок.

В этой связи доводы ответчика МИЗО ВО о том, что истцом не оспорены торги по продаже спорного участка, не имеют правового значения.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик ФИО1 указывает на то, что он является добросовестным приобретателем.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Условиями для признания приобретателя добросовестным является возмездность приобретения имущества, а также подтвержденность того факта, что приобретатель не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать спорное имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", в целях установления добросовестности ответчика суд должен исследовать и оценивать сопутствующие совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015) о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие о приобретении имущества по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Таким образом, при оценке добросовестности приобретателя следует устанавливать, сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

Бремя доказывания критериев добросовестности распределяется в соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Так, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Оценив установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что обстоятельства совершения третьей сделки в отношении спорного имущества свидетельствуют о недобросовестности ИП ФИО1

Указанный вывод основан на следующих фактических обстоятельствах, установленных судом и не опровергнутых данным ответчиком и иными лицами, участвующими в деле.

Из содержания представленной ИП ФИО1 выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка по состоянию на 05.09.2023 (дата, предшествующая дню заключения договора купли-продажи) следует, что предполагаемый к покупке земельный участок имел вид разрешенного использования «улично-дорожная сеть, благоустройство». Срок владения спорным земельным участком его продавцом ФИО2 на дату получения указанной выписки являлся незначительным (с 18.08.2023 по 05.09.2023).

Цена спорного земельного участка, установленная сторонами (ФИО2 и ФИО1) в договоре от 06.09.2023 полностью соответствует цене, установленной в договоре № 50/23з от 03.05.2023 и договоре от 01.08.2023, заключенном между ООО СЗ «Развитие Арт Деко» и ФИО2

Договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 был заключен уже после обращения истца в суд с настоящим иском.

Исходя из установленных по делу обстоятельств также следует, что ни ООО СЗ «Развитие Арт Деко», ни ФИО2, ни ФИО1 не владели спорным земельным участком.

Кроме того, принимая во внимание представленные Прокуратурой Воронежской области сведения ФНС о доходах ФИО2 и ФИО1 за последние три года, предшествовавшие совершению оспариваемых сделок, вызывает сомнение происхождение денежных средств, использованных ФИО2 и ФИО1 для расчета по сделкам. Соответствующие пояснения и доказательства ответчиками не представлены.

Также ответчиком ФИО1 не даны пояснения о том, каким образом ему стало известно о намерении ФИО2 совершить отчуждение спорного земельного участка, а также о причинах принятия решения о приобретении земельного участка ФИО1

При этом, пояснения представителя ФИО1 о том, что приобретение земельного участка его доверитель рассматривал как вложение в ликвидный актив, суд полагает недостаточными.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что приобретение ИП ФИО1 земельного участка не может быть признано добросовестным.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, что подразумевает возвращение сторон сделки в первоначальное положение, в котором они находились до совершения недействительной сделки.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка с ФИО1 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276, расположенный по адресу: <...>.

Следует отметить, что принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, ООО СЗ «СМУ Квартал», как застройщик, осуществляющий строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома на смежном земельном участке, доступ на который осуществляется через спорный земельный участок, отвечает критериям лица, чьи права затрагиваются оспариваемой сделкой и вправе предъявлять настоящий иск.

При этом, наличие в настоящее время возможности доступа на земельный участок истца, на котором он ведет строительство, через земельные участки иных

многоквартирных домов, не свидетельствует об отсутствии его заинтересованности в судьбе спорного земельного участка и его использовании в соответствии с разрешенными видами использования, установленными проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации городского округа город Воронеж № 1177 от 16.11.2022.

Доводы ответчиков о том, что нарушение прав истца является предполагаемым, опровергается материалами дела, в частности обращениями ФИО2 в Администрацию городского округа город Воронеж по вопросу отмены разрешения на строительство МКД, выданного истцу.

Учитывая изложенное, исходя из заявленных требований, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по делу подлежит отнесению на ответчиков с применением положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) в отношении МИЗО ВО.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предъявленное к ООО СЗ «Развитие Арт Деко» требование подлежит оплате государственной пошлиной в сумме 6000 руб. Платежным поручением № 242 от 31.07.2023 истцом была оплачена государственная пошлина в указанном размере в установленном порядке. Кроме того, в рамках иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 50/23з от 03.05.2023 по ходатайству истца судом были приняты обеспечительные меры. За рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 3000 руб.

Принимая во внимание результат рассмотрения дела, а также то обстоятельство, что необходимость принятия обеспечительных мер была вызвана совершением ООО СЗ «Развитие Арт Деко» действий по отчуждению спорного земельного участка, указанные расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 9000 руб. подлежат отнесению на ответчика ООО СЗ «Развитие Арт Деко».

Требование истца к ИП ФИО2 и ФИО1 подлежит оплате государственной пошлиной в сумме 6000 руб. Платежным поручением № 339 от 10.10.2023 истцом была оплачена государственная пошлина в установленных порядке и размере.

В этой связи, на основании статьи 110 АПК РФ следует взыскать с ответчиков ИП ФИО2 и ИП ФИО1 в пользу истца по 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 112, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка (заключенный по результатам электронного аукциона) от 03.05.2023, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Развитие Арт Деко» (г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>).

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка, заключенный 06.09.2023 между ФИО2

(г. Воронеж, ИНН <***>) и ФИО1 (г. Воронеж, ИНН <***>).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 (г. Воронеж, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208054:3276.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Развитие Арт Деко» (г.Воронеж, ОГРН 1073667031294, ИНН 3666146223) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление Квартал» (г.Воронеж, ОГРН 1073667012704, ИНН 3662119638) 9000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (г.Воронеж, ОГРНИП 321366800071764, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление Квартал» (г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (г.Воронеж, ОГРНИП 322366800062331, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление Квартал» (г.Воронеж, ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Е.Н. Баркова