Решение от 24 мая 2017 г. по делу № А63-2035/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-2035/2016
24 мая 2017 г.
г. Ставрополь


Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 24 мая 2017 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования г. Михайловска, г. Михайловск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 309263522300081, ИНН <***>,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью производственно- коммерческого предприятия «Ставпромкомплект»; открытого акционерного общества «Шпаковскрайгаз»,

о взыскании 325 860 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате за период с 20.02.2014 по 31.12.2015 и 33 589 рублей 68 копеек пени за период с 01.04.2014 по 17.02.2016,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 14.11.2016 № 07-10/1-1946, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 08.11.2016 № 26АА2730547, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Михайловска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о досрочном расторжении договора аренды земель населенных пунктов от 22.05.2013 № 107, прекращении регистрационной записи в ЕГРП от 06.08.2013 № 26-26- 33/026/2013-611; о взыскании 325 860 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате за период с 20.02.2014 по 31.12.2015 и 33 589 рублей 68 копеек пени за период с 01.04.2014 по 17.02.2016.

Определением от 19.04.2016 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2, г. о признании

недействительным договора аренды земель населенных пунктов от 22.05.2013 № 107 и о прекращении регистрационной записи в ЕГРП от 06.08.2013 № 26-26-33/026/2013-611.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Ставпромкомплект» (далее – ООО ПКП «Ставпромкомплект»), открытое акционерное общество «Шпаковскрайгаз» (далее – ОАО «Шпаковскрайгаз»).

Решением суда первой инстанции от 18.08.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.11.2016, исковые требования по первоначальному иску удовлетворить частично, с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации муниципального образования

г. Михайловска взыскано 325 860 рублей 86 копеек неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:11:020122:140, расположенным по адресу: <...>, площадью 1 380 кв.м, за период с 20.02.2014 по 31.12.2015. В остальной части исковые требования администрации муниципального образования г. Михайловска оставлены без удовлетворения. Также с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 9 236 рублей 86 копеек государственной пошлины. Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить, признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 22.05.2013 № 107 земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:140, зарегистрированный 06.08.2013, номер записи о государственной регистрации 26-2633/026/2013-611, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора аренды земельного участка от 22.05.2013 № 107, с администрации муниципального образования г. Михайловска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскано 6 000 рублей государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2017 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.08.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2016 в части удовлетворения первоначального искового заявления администрации муниципального образования города Михайловска и взыскания с ответчика в доход федерального бюджета 9236 рублей 86 копеек государственной пошлины отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме, пояснил, что ответчик узнал о невозможности использования земельного участка в ноябре 2015 года, но в администрацию с предложением о расторжении договора аренды не обращался.

Ответчик просил оставить требования администрации без удовлетворения.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 22.05.2013 № 1425 администрация (арендодатель) и ООО ПКП «Ставпромкомплект» (арендатор) заключили договор аренды от 22.05.2013 № 107 (далее – договор), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020122:140 площадью 1 380 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – «для проектирования и строительства многотопливной автозаправочной станции с услугами придорожного сервиса». Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.08.2013 под номером 26-26-33/026/2013-611.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 22.05.2013.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды установлен с 22.05.2013 по 21.05.2023.

Дополнительным соглашением от 14.11.2013 к договору аренды вид разрешенного использования земельного участка изменен на вид разрешенного использования – «под проектирование и строительство объектов придорожного сервиса».

В силу соглашения от 20.02.2014 ООО ПКП «Ставпромкомплект» передало все права и обязанности по договору аренды от 22.05.2013 № 107 ФИО2 (запись о государственной регистрации от 05.03.2014 № 26-26-33/004/2014-968).

Согласно акту приема-передачи от 20.02.2014 предприниматель принял в пользование спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором согласно прилагаемому к договору расчету.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор оплачивает арендодателю пени из расчета 0,03 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более шести месяцев.

В нарушение условий договора предприниматель не вносил арендные платежи.

26 февраля 2016 года администрация направила в адрес предпринимателя претензию от 08.12.2015 № 05-10/2-2082 с требованием об оплате образовавшейся задолженности, а также соглашение о расторжении договора.

Предпринимателем данное требование оставлено без внимания, в связи с чем администрация обратилась в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса,

могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

При первом рассмотрении судом было установлено, что на предоставленном в аренду предпринимателю земельном участке расположен газопровод высокого давления, что исключает возможность использования спорного участка предпринимателем для целей, предусмотренных в договоре аренды (под проектирование и строительство объектов придорожного сервиса).

Ввиду того, что арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, судом был сделан вывод о ничтожности договора аренды от 22.05.2013 № 107.

В силу статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от 6 А63- 2035/2016 исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015)).

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса обязанности арендодателя передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, повлекшее невозможность использования имущества по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В целях подготовки документов для получения разрешения на строительство предпринимателем направлено заявление в ОАО «Шпаковскрайгаз» о предоставлении информации о возможности переноса газопровода высокого давления.

На данное обращение был дан ответ с указанием на необходимость предоставления топографической съемки.

В дальнейшем после предоставления названных документов ОАО «Шпаковскрайгаз» сообщило предпринимателю, что возможность выноса газопровода за пределы земельного участка отсутствует, строительство объектов капитального строительства на участке недопустимо, поскольку в соответствии с СП 62.13330.2011 Свод правил «Газораспределительные системы» актуализированная редакция СНиП 42-01-2002, утвержденными приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 № 780, минимальное расстояние от газопроводов высокого давления до фундамента зданий, сооружений составляет 7 метров. Кроме того, указано, что охранная зона газопроводов составляет 2 метра в каждую сторону от оси газопровода, в пределах которой строительство также запрещено. Здания и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения (статья 32 Федерального закона от 31.01.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении Российской Федерации»).

Из сказанного следует, что в период с 20.02.2014 по 31.12.2015 фактическое пользование земельным участком в соответствии с видом разрешенного использования предпринимателем не осуществлялось, было невозможным, что исключало обязанность арендатора (ответчика) вносить арендную плату за такой участок.

Доказательств, опровергающих указанные выводы, в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что в удовлетворении требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации муниципального образования г. Михайловска, г. Михайловск, ОГРН <***>, ИНН <***>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Б. Капункин