Решение от 25 ноября 2021 г. по делу № А46-15410/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул.Учебная,51,г.Омск,644024,тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05,http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15410/2018
25 ноября 2021 года
город Омск




Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2021 года.


Арбитражный суд Омской области в составе председательствующего судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рыбаконенко В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 5503252910, ОГРН 1145543039400) о взыскании 420 864 руб. 53 коп. и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 5503252910, ОГРН 1145543039400, 644043, г. Омск, ул. Красный Путь, д. 11) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822), обществу с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка» о признании недостоверной рыночной стоимости ежемесячной арендной платы,

при участии в заседании суда:

от Министерства – до перерыва - Лукъянова Н.М., по доверенности от 20.07.2021 (служебное удостоверение), после перерыва - Махалов А.Г., по доверенности от 11.01.2021 (служебное удостоверение),

от ООО «Интеллект» - Кайзер Ю.В., по доверенности от 07.09.2021 (паспорт, диплом),

У С Т А Н О В И Л :

Министерство имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (далее – ООО «Интеллект», ответчик) пени за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды № АН 1925 от 29.06.2016, объектом которого выступают нежилые помещения по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 11, за период с 12.03.2018 по 12.07.2018.

Определением от 13.09.2018 указанное исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ответчик обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Министерству о признании недостоверной рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 409 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 11, определенной отчетом об оценке стоимости от 19.01.2016 № 2526/1, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды № АН1925 от 29.06.2016 и об установлении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы с 29.06.2016 в соответствии с отчетом № 3059-10/18 от 02.10.2018 в размере 269 577 руб.

Определением от 16.10.2018 принято встречное исковое заявление, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 22.10.2019 привлечено к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску - общество с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка».

Решением Арбитражного суда Омской области от 07.09.2020 в удовлетворении первоначального иска о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» 24 196 руб. 73 коп. пени с 12.03.2018 по 12.07.2018 отказано. Встречные исковые требования общества удовлетворены.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 решение Арбитражного суда Омской области от 07.09.2020 по делу № А46-15410/2018 оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2021 решение от 07.09.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 24.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-15410/2018 - отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В своем Постановлении суд кассационной инстанции указал следующее.

При рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит А46-15410/2018 факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

В рамках рассматриваемого дела для проверки достоверности отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка», судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ было назначено две судебные экспертизы.

Согласно первоначальной судебной экспертизе от 02.07.2019 величина рыночной стоимости арендной платы на дату 15.01.2016 составляет округленно 316 000 руб. в месяц, на дату 29.06.2016 – 327 000 руб. в месяц. Согласно повторной судебной экспертизе по состоянию на 15.01.2016 итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС – 268 350 руб., на 29.07.2016 – 276 933 руб. В результате суду были представлены три отчета об определении рыночной стоимости арендной платы.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, № 298 и № 299. Однако несоответствие представленного ответчиком в материалы дела отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка» положениям названных нормативных правовых актов судами при рассмотрении настоящего дела не устанавливалось.

Как следует из материалов дела, рыночная стоимость пользования спорным имуществом определена судами без оценки достоверности отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, которая была использована для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016. Мотивировка по данному вопросу в обжалуемых судебных актах отсутствует. Таким образом, судами не рассмотрен вопрос о соответствии отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, вопрос о его достоверности перед судебной экспертизой судом не поставлен, несмотря на то, что, как уже отмечалось, указанный факт входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Таким образом, заключение оценщика от 19.01.2016 № 2526/1 судами не опорочено, не установлено, был ли соблюден надлежащий процесс оценки, который гарантирует получение достоверного результата в отношении объекта оценки. Данный отчет не был оценен судами в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами, выводы судов о рыночной стоимости имущества основывались лишь на повторной судебной экспертизе. Отчет от 19.01.2016 № 2526/1 является таким же доказательством, как и заключение судебной экспертизы при оценке рыночной стоимости объекта, пока он не признан не соответствующим требованиям действующих норм и стандартов. Кроме того, выбор судом результатов повторной судебной экспертизы также не мотивирован. Суд не учел, что при наличии нескольких достоверных оценок необходимо было обосновать выбор той или иной рыночной стоимости объекта оценки.


В связи с назначением судьи Лебедевой Н.А. судьей Восьмого арбитражного апелляционного суда определением Арбитражного суда Омской области произведена замена состава суда по делу № А46-15410/2018. Применив автоматизированную информационную систему с целью определения состава суда, дело № А46-15410/2018 передано судье Ярковому С.В.

Определением суда от 28.04.2021 дело по иску Министерства имущественных отношений Омской области и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» принято на новое рассмотрение, назначено судебное заседание.

В судебном заседании представитель первоначального истца требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска. Представитель первоначального ответчика требования не признал, поддержал встречный иск.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В обоснование первоначального иска Министерство сослалось на следующие обстоятельства. Между Министерством имущественных отношений Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Интеллект» (арендатор) в отношении имущества: нежилое помещение № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м, расположенное в здании библиотеки: двенадцатиэтажного здания с цокольным этажом и подвалом по адресу: г. Омск, ул. Красный путь, д. 11 (далее - объект аренды), был заключен договор аренды № АН 1925 от 29 июня 2016 года (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект аренды, находящийся в казне Омской области, для организации общественного питания.

Пунктом 1.2 договора аренды стороны установили срок его действия с 29 июня 2016 года по 28 июня 2021 года.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 2.3.3 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата в соответствии с отчетом об оценке от 19 января 2016 года № 2526/1 устанавливается в размере 396667, 80 рублей в месяц без учета НДС, 468068, 00 рублей в месяц с учетом НДС.

Пунктом 3.2 договора аренды арендатор ежемесячно вносит арендную плату, указанную в пункте 3.1. договора до первого числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пеня в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с ненадлежащим выполнением условий договора аренды 19 июля 2018 года генеральному директору ООО «Интеллект» была направлена претензия № ИСХ-18/МИО/05-02/8138 об уплате задолженности по договору аренды, которая была получена представителем ответчика 20 июля 2018 года.

Решением Арбитражного суда Омской области от 7 августа 2017 года № А46-8810/2017 с ответчика были взысканы задолженность по арендной плате в размере 70 000 рублей за период с 01 апреля 2017 по 30 апреля 2017 года, а также задолженность по пени в размере 135 443,74 рублей за период с 10 августа 2016 года по 12 апреля 2017 года.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17 июля 2018 года № А46-8132/2018 с ответчика были взысканы задолженность по пени в размере 178 578,00 рублей за период с 13 апреля 2017 года по 11 марта 2018 года.

Задолженность за июнь 2018 ответчиком оплачена в полном объеме в сумме 396667,80 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 2323 от 30 июля 2018 на сумму 96667,80 рублей, № 2316 от 6 июля 2018 на сумму 100000,00 рублей, № 2265 от 18 июля 2018 на сумму 200000,00 рублей.

Таким образом, сумма задолженности ответчика перед Минимуществом по арендной плате по договору № АН 1925 от 29 июня 2016 года за период с 01.07.2018 по 31.07.2018 составила 396667,80 рублей, задолженность по пени за период с 12 марта 2018 года по 12 июля 2018 года составила 24196,73 руб.

Согласно статье 330 ГК РФ должник обязан уплатить пеню кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании изложенного, Министерство просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» задолженность по арендной плате по договору № АН 1925 от 29 июня 2016 года за период с 01.07.2018 по 31.07.2018 - 396667,80 руб., задолженность по пени за период с 12 марта 2018 года по 12 июля 2018 года - 24196,73 руб.


В свою очередь, ООО «Интеллект» обратилось со встречным иском, в обоснование которого указало следующее.

Между Министерством имущественных отношений Омской области и ООО «Интеллект» заключен договор аренды № АН 1925 от 29.06.2016, объектом которого выступают нежилые помещения по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 11.

Пунктом 1.2. договора аренды установлен срок его действия с 29.06.2016 по 28.06.2021.

Арендная плата в месяц была определена в соответствии с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 и составляет по условиям договора 396667,80 рублей в месяц без НДС и 468068 рублей в месяц с НДС.

В то же время ООО «Интеллект» считает недостоверной величину рыночной стоимости имущества и рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 11.

В соответствии с отчетом оценщика № 3059-10/18 от 02.10.2018 величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы по состоянию на 15.01.2016 составляет 269 577,00 рублей без НДС. Следовательно, установленный договором аренды № АН1925 от 29.06.2016 размер арендной платы в месяц в сумме 396667,80 рублей без НДС, нельзя признать достоверным и нарушающим права арендатора, на которого в связи с этим возлагается обязанность производить оплату арендной платы в завышенном размере.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 Закона Омской области № 652-3 от 06.07.2005 «Об управлении собственностью Омской области» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, находящимся в собственности Омской области, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении указанного имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

В соответствии со ст. 37 указанного закона при вовлечении в сделку объектов собственности Омской области проведение оценки их рыночной стоимости является обязательным в случаях, установленных федеральным законодательством, настоящим Законом. Определение оценщика осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Основываясь на этом, ООО «Интеллект» просит признать недостоверной определенную отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величину рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 11, и об установлении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы указанной имущества в соответствии с отчетом оценщика № 3059-10/18 от 02.10.2018 в сумме 269 577,00 рублей в месяц с 29.06.2016.


Как отмечалось, истец по первоначальному иску заявленные требования уточнил, просил взыскать с ООО «Интелект» 24 196 руб. 73 коп. - пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018, указав при этом, что 24 сентября 2018 года ответчиком была оплачена задолженность по арендной плате по договору № АН 1925 от 29 июня 2016 года за период с 01.07.2018 по 31.07.2018 в сумме 396667,80 рублей, что подтверждается копией платежного поручения № 2615 от 24 сентября 2018 года на сумму 396667,80 руб.

Судом приняты во внимание и оценены результаты проведенных по делу экспертиз.

Так, в соответствии с заключением первоначальной судебной экспертизы от 02.07.2019, в результате проведенного исследования экспертом были определены величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по ул. Красный Путь, д. 11, на даты 15.01.2016 и 29.06.2016. Величина рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по ул. Красный Путь, д.11 на дату 15.01.2016, составляет округленно 316 000 (Триста шестнадцать тысяч) рублей в месяц. Величина рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по ул. Красный Путь, д.11 на дату 29.06.2016, составляет округленно 327 000 (Триста двадцать семь тысяч) рублей в месяц.

По ходатайству Министерства была назначена повторная судебная экспертиза. При проведении повторной судебной экспертизы, эксперт пришел (заключение № 10/20) к следующим выводам.

На вопрос, поставленный перед экспертом: «Какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 («цокольный этаж»), общей площадью 1280,6 кв.м., расположенного в здании библиотеки по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 11, по состоянию на 15 января 2016 года?» Экспертом дан ответ:

Удельная месячная рыночная арендная плата (15.01.2016). Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане №№ 23-38, 40 (подвал), № 89- 125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый № 55:36:000000:160072 - 247 (Двести сорок семь) руб./кв.м. В том числе НДС - 38 руб. Удельная месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 210 руб./кв.м. Итоговая месячная рыночная арендная плата (15.01.2016). Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане №№ 23-38, 40 (подвал), № 89- 125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м., кадастровый № 55:36:000000:160072 - 316 653 (Триста шестнадцать тысяч шестьсот пятьдесят три) руб. В том числе НДС - 48 303 руб. Итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 268 350 руб.

На вопрос, поставленный перед экспертом: «Какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 («цокольный этаж)», общей площадью 1280,6 кв.м., расположенного в здании библиотеки по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 11, по состоянию на 29 июля 2016 года?» Экспертом дан ответ:

Удельная месячная рыночная арендная плата (29.07.2016). Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане №№ 23-38, 40 (подвал), № 89- 125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый № 55:36:000000:160072 - 255 (Двести пятьдесят пять) руб./кв.м. В том числе НДС - 39 руб. Удельная месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 216 руб./кв.м. Итоговая месячная рыночная арендная плата (29.07.2016). Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане №№ 23-38, 40 (подвал), № 89- 125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый № 55:36:000000:160072 - 326 781 (Триста двадцать шесть тысяч семьсот восемьдесят один) руб. В том числе НДС - 49 848 руб. Итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 276 933 руб.


В целях выполнения указаний суда кассационной инстанции по ходатайству ООО «Интеллект» Арбитражным судом Омской области при новом рассмотрении дела была назначена судебная экспертиза для определения соответствия/несоответствия отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка» нормативным правовым актам в сфере оценочной деятельности.

В соответствии с заключением эксперта № 1373/40/21 от 04.10.2021 отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, подготовленный ООО «Экспресс-оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности (в том числе требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по правовому регулированию оценочной деятельности), стандартам и правилам оценочной деятельности не соответствует.


Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей явившихся сторон, суд полагает исковые требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований суд отказывает, исходя из следующего.

Возможность изменения договора предусмотрена главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора.

Исходя из системного толкования положений указанной главы Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 названного Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.


В обоснование исковых требований ООО «Интеллект» ссылается на неправильное определение на основании отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23- 38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, 11, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды № АН 1925 от 29.06.2016.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Как следует из материалов дела, спорный договор заключен без разногласий.

Обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, предусмотрена статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 12 названного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» требование об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки обществом могло быть предъявлено до момента заключения договора.

Как следует из материалов дела, договор от 29.06.2016 был заключен обществом в порядке реализации преимущественного права в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) в связи с наличием ранее заключенного договора от 01.07.2006.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. В соответствии с пунктом 5 статьи 43 Закона Омской области от 06.07.2005 № 652-ОЗ «Об управлении собственностью Омской области» размер арендной платы за сдачу имущества, находящегося в собственности Омской области, в аренду устанавливается на основании оценки в соответствии с федеральным и областным законодательством, при определении рыночной стоимости имущества.

Таким образом, в целях надлежащей реализации этих положений на уполномоченный орган была возложена обязанность обеспечить заключение договора о проведении рыночной оценки стоимости арендной платы в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

Абзацем шесть пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма № 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

В рамках рассматриваемого дела для проверки достоверности отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка», судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ было назначено две судебные экспертизы.

Согласно первоначальной судебной экспертизе от 02.07.2019 величина рыночной стоимости арендной платы на дату 15.01.2016 составляет округленно 316 000 руб. в месяц, на дату 29.06.2016 – 327 000 руб. в месяц. Согласно повторной судебной экспертизе по состоянию на 15.01.2016 итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС – 268 350 руб., на 29.07.2016 – 276 933 руб. В результате суду были представлены три отчета об определении рыночной стоимости арендной платы.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в пункте 26 в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, № 298 и № 299.

При этом согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверной должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

Так, в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях выполнения указаний суда кассационной инстанции по ходатайству ООО «Интеллект» Арбитражным судом Омской области при новом рассмотрении дела была назначена судебная экспертиза для определения соответствия/несоответствия отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка» нормативно установленным в сфере оценочной деятельности критериям достоверности.

В соответствии с заключением эксперта № 1373/40/21 от 04.10.2021 отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, подготовленный ООО «Экспресс-оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности (в том числе требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по правовому регулированию оценочной деятельности), стандартам и правилам оценочной деятельности не соответствует.

Вместе с тем, отмеченные в отчете об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, недостатки носят формальный характер: опечатки, технические ошибки, недостатки оформления, обоснование выбора подхода, и не могут быть учтены судом как существенные недостатки, указывающие на недостоверность по существу результирующих выводов отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1.

Таким образом, отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 в рамках рассмотрения данного спора не опорочен в качестве доказательства, а изложенные в нем выводы не опровергнуты для целей установления значимых обстоятельств по делу.

Также судом при новом рассмотрении учтен тот факт, что в период до рассмотрения судом искового заявления ООО «Интеллект» не был оспорен отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс-оценка.

Учитывая данные обстоятельства, заявив в судебном порядке по прошествии значительного времени о наличии иной позиции, основанной на непризнании размера убытков истца, первоначальный ответчик действует в нарушение принципа, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств, указанное свидетельствует о недобросовестном процессуальном поведении ответчика и влечет потерю ответчиком права на соответствующие возражения (принцип эстоппель). Схожие правовые позиции сформулированы Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 09.10.2014 № 303-ЭС14-31, от 13.04.2016 № 306-ЭС15-14024.

Данное понятие указывает на то, что поведение стороны для оценки ее добросовестности нужно рассматривать во времени, в некоей хронологической протяженности, учитывая последовательность либо непоследовательность действий, возражений и заявлений этой стороны.

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В данном случае ООО «Интеллект» ссылается на неправомерные действия Министерства, тогда как к оспариваемому итогу привело противоречивое поведение самого ответчика по первоначальному иску.

Кроме того, судом приняты во внимание решения Арбитражного суда Омской области от 07.08.2017 по делу № А46-8810/2017 и от 17.07.2018 по делу № А46-8132/2018, которыми удовлетворены требования Министерства о взыскании с ООО «Интеллект» задолженности по договору аренды.

При этом доводы ООО «Интеллект» о том, что принятые в порядке упрощенного производства решения суда не создают преюдицию для разрешения настоящего спора и могут быть проигнорированы судом при разрешения настоящего спора, отклонены судом на основании следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 АПК РФ в порядке упрощенного производства подлежат рассмотрению дела, в том числе по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц восемьсот тысяч рублей, для индивидуальных предпринимателей четыреста тысяч рублей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 Постановления № 10, вопрос о том, относится ли дело к перечню, указанному в частях 1 и 2 статьи 227 АПК РФ, должен быть разрешен судом одновременно с решением вопроса о принятии искового заявления, заявления к производству.

Если по формальным признакам дело относится к категориям дел, названным в частях 1 и 2 статьи 227 АПК РФ, то оно должно быть рассмотрено в порядке упрощенного производства, о чем указывается в определении о принятии искового заявления (заявления) к производству (часть 2 статьи 228 АПК РФ). Согласие сторон на рассмотрение данного дела в таком порядке не требуется.

В части 5 статьи 227 АПК РФ названы обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела в порядке упрощенного производства.

Таким образом, действующее арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает обязанности суда по переходу к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, а устанавливает лишь право суда, реализуемое в случае наличия к тому процессуальных оснований. Поскольку такие обстоятельства по делам № А46-8810/2017 и А46-8132/2018 отсутствовали, арбитражный суд первой инстанции при отсутствии возражений сторон рассмотрел дела в порядке упрощенного производства, решения по данным делам вступили в законную силу, ООО «Интеллект» не были обжалованы.

Таким образом, возражения ООО «Интеллект» против первоначального иска и встречный иск в той мере, в какой они подразумевают опровержение обстоятельств, положенных в основание вступивших в законную силу судебных актов по делам № А46-8810/2017 и А46-8132/2018, направлены на преодоление их законной силы в обход установленного порядка.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения встречного иска, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, с учетом уточнений.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Из смысла положений статьи 110 АПК РФ следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

В связи с вышеизложенным, в пользу Министерства подлежит взысканию 11 000 руб. в качестве расходов на оплату экспертизы. В доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) полностью удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 5503252910, ОГРН 1145543039400) в пользу Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) пени по договору аренды в размере 24 196 руб. 73 коп. за период с 12.03.2018 по 12.07.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 5503252910, ОГРН 1145543039400) в пользу Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) расходы на оплату экспертизы в размере 11 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 5503252910, ОГРН 1145543039400) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 5503252910, ОГРН 1145543039400) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья С.В. Ярковой