Решение от 15 марта 2019 г. по делу № А04-9434/2018

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-9434/2018
г. Благовещенск
15 марта 2019 года
изготовление решения в полном объеме

Резолютивная часть решения объявлена 11.03.2019.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.С.Заноза,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к
индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304280733400020, ИНН <***>)

о расторжении договора и возврате имущества,

Третье лицо: Отдел по надзорной деятельности Главного управления МЧС России по городу Свободному и Свободненскому району

При участии в заседании: от истца: ФИО3 – дов. от 09.01.2019 сроком по 31.12.2019, паспорт

от ответчика: ФИО4 – дов. от 10.12.2018 сроком на пять лет, паспорт

третье лицо: не явился, увед. з/п 42074

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (далее истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды от 02.11.2015 № 26 нежилого помещения № 20003 общей площадью 316,8 кв.м., расположенного на третьем этаже в здании по адресу: <...> и возврате имущества.

Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 02.11.2015 № 26, в части внесения арендных платежей, а также нарушением ответчиком условий целевого использования арендуемого помещения, нарушения правил пожарной безопасности.

Определением суда от 14.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отдел по надзорной деятельности Главного управления МЧС России по городу Свободному и Свободненскому району.

Истец в заседании 11.03.2019 настаивал на удовлетворении исковых требований, подтвердил, что ответчиком используется только третий этаж трехэтажного здания, первый этаж находится в собственности иного лица, второй этаж – в муниципальной собственности.

Представитель ответчика в заседании 11.03.2019 и в отзыве просит в иске отказать, поскольку арендодателем предоставлялось письменное разрешение об изменении целевого назначения арендуемого помещения; ответчиком на арендуемом третьем этаже здания устранены все нарушения пожарной безопасности (в отношении первого и второго этажей данного здания имеются другие арендаторы и пользователи). В настоящее время арендуемое помещение ответчиком не используется, но ответчик продолжает вносить арендную плату.

Стороны в заседании 11.03.2019 подтвердили, что на момент проведения судебного заседания задолженности по арендной плате и пени по договору не имеется; на данный момент использование ответчиком помещений под хостел прекращено.

Третье лицо просило заседание провести в отсутствие его представителя; в отзыве указало, что 05.02.2019 представителями истца, ответчика и третьего лица было проведено обследование арендуемых ответчиком помещений. В ходе обследования не представилось возможным определить наличие или отсутствие нарушений требований пожарной безопасности в связи с тем, что Отдел проводит проверки объектов, на которых осуществляется определенный вид деятельности. На момент обследования предпринимательская деятельность в арендуемых ответчиком помещениях не осуществлялась. В ходе проверки было установлено, что нарушения требований пожарной безопасности, указанные в решении Свободненского городского суда от 24.09.2018 по делу № 2-1517/2018, не устранены в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства:

Между управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) на основании протокола № 1 от 20.10.2015 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе, был заключен договор аренды нежилого помещения от 02.11.2015 № 26, в соответствии с условиями п. 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору Арендатору имущество: нежилое помещение № 20003 общей площадью 316,8 кв.м., расположенное на третьем этаже в здании по адресу: <...>, для использования его под офисно - торговое.

Факт передачи недвижимого имущества ответчику подтверждается подписанным сторонами актом приема – передачи от 02.11.2015.

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует с 02.11.2015 по 01.11.2020 (п. 4.1 договора), договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.07.2016, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области на договоре, номер регистрации 28-28/007-25/312/003/2016-834/1.

Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного ссылаясь на ненадлежащее исполнение индивидуальным предпринимателем ФИО2 обязательств по договору аренды от 02.11.2015 № 26, в части внесения арендных платежей, нарушения ответчиком условий целевого использования арендуемого помещения, а также нарушения правил пожарной безопасности, обратилось в суд с иском о расторжении заключенного сторонами договора и возврате имущества.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения от 02.11.2015 № 26 по приведенным истцом доводам на основании следующего:

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условиям п. 3.1 договора Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению № 1 к настоящему договору, не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем.

В случае неоднократного (2-х раз подряд) невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению (п. 4.4.6 договора).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" уплата арендатором задолженности не лишает арендодателя права предъявить в разумный срок иск о расторжении договора.

В то же время, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Как следует из материалов дела и пояснений истца, изложенных в иске, в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Поскольку из представленных в материалы дела доказательств, а также пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства (внесены в протоколы судебных заседаний от 11.02.2019, 11.03.2019), следует, что на момент рассмотрения дела задолженности по арендной плате и пени у ответчика перед истцом не имеется, суд приходит к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей не могут являться существенным нарушением договора, а, соответственно, и основанием для его расторжения.

Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с настоящим иском, Управление в качестве основания для расторжения договора от 02.11.2015 № 26 также ссылается на нарушение ответчиком условий целевого использования арендуемого помещения, рассмотрев которое суд приходит к выводу о его необоснованности в силу следующего.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено недопущение осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, пунктом 2.2.1 договора аренды нежилого помещения от 02.11.2015 № 26 закреплена обязанность арендатора использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.

В случае пользования помещения с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения помещения, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению (п. 4.4.1 договора).

Как указывает истец, какие-либо соглашения об изменении условий целевого использования арендуемого по договору от 02.11.2015 № 26 помещения, между сторонами не заключались, в установленном законом порядке не регистрировались, следовательно, использование ответчиком объекта аренды для организации деятельности по оказанию гостиничного бизнеса, в т.ч. хостел, по мнению истца, противоречит указанному в пункте 1.1 договора назначению, что в свою очередь, является основанием для его расторжения в силу п. 4.4.1 договора.

Действительно, как установлено судом, каких-либо соглашений об изменении условий целевого использования арендуемого по договору от 02.11.2015 № 26 помещения, между сторонами в установленном законом порядке заключено не было, доказательств иного суду не представлено.

В то же время из представленного в материалы дела письма Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного от 15.09.2016 № 715-р, следует, что предприниматель ФИО2 обращалась к арендодателю за согласованием изменения целевого использования арендуемого по договору от 02.11.2015 № 26 помещения, а именно организации в арендуемом помещении деятельности по оказанию гостиничного бизнеса, в т.ч. хостел, и согласно содержанию названного письма, арендодатель соответствующие согласие дал.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (согласно разъяснениям, приведенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)) нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

С учетом приведенных разъяснений, последующие ссылка арендодателя в рассматриваемом случае на незаключенность между сторонами соглашения об изменении условий целевого использования арендуемого по договору от 02.11.2015 № 26 помещения, и отсутствие его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, выразив в письме № 715-р от 15.09.2016 свое согласие на организацию в спорном помещении деятельности по оказанию гостиничного бизнеса, в т.ч. хостела, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом изменения целевого назначения арендуемого помещения. То есть арендатор, полагаясь на данное изменение, строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, с целью дальнейшего его использования для оказания гостиничного бизнеса, в т.ч. хостела.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта нарушения ответчиком условий целевого использования арендуемого помещения, следовательно, отсутствии основания для расторжения договора от 02.11.2015 № 26 по данному основанию.

Рассматривая заявленный истцом в качестве основания для расторжения договора аренды от 02.11.2015 № 26 довод о нарушении ответчиком правил пожарной безопасности в арендуемом им помещении, суд установил следующее.

Свободненским городским судом рассматривалось гражданское дело № 2-1517/2018 по иску Свободненского городского прокурора к ИП ФИО2 о возложении обязанности приостановить предпринимательскую и иную деятельность, связанную с массовым пребыванием людей в нежилом помещении, расположенном на третьем этаже здания по адресу: <...> до устранения нарушений требований пожарной безопасности.

Решением Свободненского городского суда от 24.09.2018 иск удовлетворен. Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО2 приостановить предпринимательскую деятельность, связанную с массовым пребыванием в хостеле «Амурский», расположенном в нежилом помещении площадью 316,8 кв.м. на третьем этаже здания по адресу <...> (помещение на поэтажном плане 20003) до устранения нарушений требований пожарной безопасности, выявленных в ходе проверки 03 августа 2018 года.

Апелляционным определением Амурского областного суда от 12.12.2018 № 33АП-4654/2018 решение Свободненского городского суда от 24.09.2018 оставлено без изменения.

По правилам части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

На момент разрешения настоящего дела по существу упомянутое судебные акты вступили в законную силу, следовательно, имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

При рассмотрении гражданского дела № 2-1517/2018 судами установлено, что с 08 ноября 2008 года администрация муниципального образования город Свободный является собственником нежилого помещения площадью 316,8 кв.м., расположенного на третьем этаже трехэтажного здания по адресу <...> (на поэтажном плане помещение 20003).

По договору аренды № 26 от 02.11.2015 помещение передано до 01 ноября 2020 года в пользование ИП ФИО2, при этом сторонами определено, что арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную безопасность и надлежащее состояние электропроводки (п. 2.2.2 договора); арендатор обязуется не проводить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия арендодателя (п. 2.2.4 договора).

14 декабря 2015 года Администрация г. Свободного согласовала ИП ФИО2 реконструкцию муниципального помещения по адресу <...> в виде устройства перегородок, для организации гостиничного бизнеса, в т.ч. хостела.

15 сентября 2016 года ИП ФИО2 получила согласие арендодателя (выраженное от имени начальника Управления но использованию муниципального имущества и землепользованию ФИО5) на организацию деятельности по оказанию гостиничного бизнеса, в т.ч. хостел.

03 августа 2018 года прокуратурой совместно с ОНД по г. Свободному и Свободненскому району ГУ МЧС России проведена проверка торгового центра «Парадиз» и хостела «Амурский», расположенных в здании по адресу: <...>, в ходе которой были выявлены нарушения требований пожарной безопасности.

При рассмотрении гражданского дела № 2-1517/2018, суды, оценив представленные доказательства, пришли к выводу о том, что нарушения требований пожарной безопасности, выявленные в ходе проверки, которые послужили поводом для обращения Свободненского городского прокурора к ИП ФИО2 о приостановлении предпринимательской и иной деятельности, связанной с массовым пребыванием людей в нежилом помещении (хостеле «Амурский»), расположенном на третьем этаже здания по адресу: <...>, являются существенными, угрожают жизни и здоровью не только проживающих и работающих в хостеле людей, но и других находящихся в здании граждан.

Из содержания вышеуказанных судебных актов следует, что согласно расчету индивидуального пожарного риска для хостела «Амурский» по адресу: <...>, выполненному специалистом ООО «Центр пожарной безопасности», индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому значению при выполнении следующих мероприятий: оборудовать здание системой оповещения и управления эвакуацией людей не ниже третьего типа; оборудовать выходы в лестничные клетки противопожарными дверями первого типа.

С учетом приведенных выводов специалиста ООО «Центр пожарной безопасности», суды пришли к выводу о необходимости выполнения названных мероприятий не только в отношении помещения хостела, а всего здания по ул. Ленина д. 50/1 в целом.

При этом, как следует из данных в ходе судебного разбирательства пояснений истца (занесены в протокол судебного заседания от 11.03.2019), первый этаж здания по ул. Ленина д. 50/1 в г. Свободный находится в собственности иного лица, второй этаж – в муниципальной собственности.

Принимая во внимание изложенное, с учетом преюдициальной силы ранее установленных в рамках гражданского дела № 2-1517/2018 обстоятельств, применительно к конкретным обстоятельствам настоящего спора, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении правил пожарной безопасности в помещениях всего здания по ул. Ленина д. 50/1 в г. Свободный исключительно по вине предпринимателя, суд полагает неправомерным требование истца о расторжении договора аренды от 02.11.2015 № 26 по данному основанию.

Кроме того, как указал ответчик в судебном заседании 11.03.2019 и третье лицо в отзыве от 08.02.2019, в настоящее время арендуемое ответчиком помещение не используется под размещение хостела; предпринимательская деятельность в арендуемых ответчиком помещениях не осуществляется.

При указанных обстоятельствах, оснований для расторжения договора аренды и возврата помещения не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении требований госпошлина относится на истца (ст. 110 АПК РФ), которая по делу взысканию не подлежит, т.к. истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяН.С.Заноза