Решение от 30 апреля 2019 г. по делу № А06-449/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-449/2019
г. Астрахань
30 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения вынесена 23 апреля 2019 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Морозовой Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 30" (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>; ИНН: <***>) о признании договора аренды недвижимого имущества №ТС30/11.05.17 от 11.05.2017г. в отношении нежилого помещения общей площадью 810 кв. м, расположенного по адресу: <...> расторгнутым с 25.11.2018г., о взыскании стоимости произведенных улучшений имущества в размере 572 797 руб. 98 коп.

при участии:

от истца: (до и после перерыва) ФИО3 – представитель по доверенности № 30/1 от 03.09.2018 года,

от ответчика: (до и после перерыва) ФИО2 – индивидуальный предприниматель (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ).

Общество с ограниченной ответственностью "Торгсервис 30" обратилось в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества №ТС30/11.05.17 от 11.05.2017г., о взыскании затрат, произведенных на улучшение имущества ответчика в размере 768 765 руб. 98 коп.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит признать договор аренды недвижимого имущества №ТС30/11.05.17 от 11.05.2017г. в отношении нежилого помещения общей площадью 810 кв. м, расположенного по адресу: <...> расторгнутым с 25.11.2018г., и взыскать стоимость произведенных улучшений имущества в размере 572 797 руб. 98 коп.

Суд удовлетворил заявленное ходатайство истца, изменения предмета исковых требований приняты.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 18 апреля 2019г. по 23 апреля 2019г.

Представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений.

Ответчик в судебном заседании иск не признал, по доводам изложенным в отзыве на иск.

Выслушав истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании договора аренды №ТС30/11.05.17 недвижимого имущества от 11.05.2017г. истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 810 м², расположенное по адресу: <...>, в состоянии позволяющим осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

В силу пункта 4.5 договора, одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. В этом случае арендатор возвра щает помещение по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороны.

Соответствующее уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества №ТС30/11.05.17 от 11.05.2017г. и отказе от дальнейшего сотрудничества с 22.11.2018г., арендатор направил арендодателю 09.10.2018г. Ответчиком получено уведомление 11.10.2018г. Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Сторонами 25.10.2018г. подписан акт приема-передачи (возврата) арендуемого здания. Индивидуальным предпринимателем приняты ключи от помещения.

Согласно части 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 ст.450.1 ГК).

Согласно части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Поэтому договор аренды №ТС30/11.05.17 недвижимого имущества от 11.05.2017г., в силу пункта 4.5 договора, статьи 450.1, статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается расторгнутым с 25.11.2018г.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании стоимости произведенных улучшений имущества в размере 572 797 руб. 98 коп.

Оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 07.09.2018г., №2 от 11.09.2018г. к договору № ТС30/11.05.17 от 11.05.2017г. Арендодатель обязуется произвести зачет в счет арендной платы за октябрь расходы Арендатора на осуществление ремонтных работ в арендуемом помещении.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001г. N 65 арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств, причем это возможно, если даже в договоре об этом ничего не сказано.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В соответствии с дополнительными соглашениями между сторонами, Арендатор осуществляет ремонт в помещении за счет собственных средств, которые зачитываются в счет арендной платы за последующие месяцы аренды.

В счет аренды на осуществление ремонтных работ было перечислено:

- Дополнительное соглашение № 1 от 07.09.2018г. 144 500 (сто сорок четыре тысячи четыреста пятьдесят) рублей (письмо от арендодателя 06.09.2018 г. получатель ООО «ОНК» поставка материалов);

- Дополнительное соглашение № 2 от 11.09.2018г. 117 697(сто семнадцать тысяч шестьсот девяносто семь) рублей 32 копейки (письмо от арендодателя 11.09.2018 г. получатель ООО «ТД» Электротехмонтаж» поставка материалов);

- Дополнительное соглашение № 2/1 от 07.09.2018г. 227 218 (двести двадцать семь тысяч двести восемнадцать) рублей 66 копеек (письмо от арендодателя 12.09.2018г. получатель ООО СК «Миком» поставка материалов);

- Дополнительное соглашение № 4 от 14.09.2018г. 138 400 (сто тридцать восемь тысяч четыреста) рублей (письмо от арендодателя 14.09.2018г. получатель ООО «Абсолют строй» поставка материалов, выполнение работ);

- Дополнительное соглашение № 5 от 19.09.2018г. 141 000 (сто сорок одна тысяча) рублей (письмо от арендодателя 19.09.2018г. получатель ООО «СИ-ЕН» выполнение работ);

Согласно дополнительным соглашениям Арендатор обязуется осуществить ремонтные (восстановительные) работы в арендуемом помещении за счет собственных средств, таким образом на основании письменных уведомлений денежные средства перечислялись, согласно счетам, выставленным на ИП ФИО2 (покупателем, т.е заказчиком является ФИО2 подрядные организации и материалы являлись выбором ответчика).

Истцом предъявлена к взысканию сумма 572 797 руб. 98 коп., стоимость произведенных улучшений имущества ответчика.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований указанных в заявлении об уточнении исковых требований (от 12.04.2019г. вх.№145) именно в виде взыскания стоимости произведенных улучшений имущества.

При этом, истцом не доказан факт улучшения имущества ответчика, за какие ремонтные работы заявлена сумма 572 797 руб. 98 коп., акты выполненных работ не представлены.

Кроме того, зачет арендной платы до момента возврата помещения по акту приема-передачи от 25.10.2018г. в размере 572 797 руб. 98 коп., не подлежит удовлетворению, поскольку в уведомлении от 08.10.2018г. о расторжении договора аренды нежилого помещения, прописан срок отказа от дальнейшего сотрудничества с 22.11.2018г., так как истец раньше срока передал ответчику арендуемое здание и ключи, то вина ответчика отсутствует.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, суд считает, что исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца 572 797 руб. 98 коп., не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать договор аренды недвижимого имущества №ТС30/11.05.17 от 11.05.2017г. в отношении нежилого помещения общей площадью 810 кв. м, расположенного по адресу: <...> расторгнутым с 25.11.2018г.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>; ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 30" (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)6000руб.- судебные расходы по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Судья

Т.Ю. Морозова