Решение от 17 ноября 2021 г. по делу № А62-3284/2021

 //

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г. Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


город Смоленск

17.11.2021 Дело № А62-3284/2021


Резолютивная часть решения оглашена 12.11.2021

Полный текст решения изготовлен 17.11.2021


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Безруковой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Смоленский вариант" (ОГРН 1066731104660; ИНН 6730063879)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212; ИНН 6730042526)

третье лицо:

Областное государственное бюджетное учреждение "Смоленское областное бюро технической инвентаризации" (ОГРН 1176733024357; ИНН 6732156328)

об установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого помещения (учебного корпус) с кадастровым номером 67:27:0020210:452,

при участии:

от истца: Галстян К.О – генеральный директор;

от ответчика: Гришутина Е.А. – представитель по доверенности;

от третьего лица: не явился, извещен надлежаще;


У С Т А Н О В И Л:


Общество с ограниченной ответственностью "Смоленский вариант" (далее – истец, Общество) обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее –ответчик, Департамент) об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого помещения (учебного корпус) с кадастровым номером 67:27:0020210:452, общей площадью 2123,4 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Николаева, д.30 (далее – нежилое помещение), в целях реализации преимущественного права Общества на выкуп (с учетом уточнения исковых требований).

Определением суда от 09.06.2021 к участию в деле привлечено Областное государственное бюджетное учреждение "Смоленское областное бюро технической инвентаризации" (далее - Смоленское областное БТИ), которым был сделан отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 36/20 от 16.11.2020.

Департамент возражал в удовлетворении заявленных требований.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 29.08.2017 был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области № 05-ОБ (далее – договор аренды) согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение.

С целью определения примерной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, желая в дальнейшем приобрести в собственность арендуемый объект, истец обратился к индивидуальному предпринимателю Хмелевской Наталье Владимировне (ИНН 673006348802. ОГРНИП 312673336200052) за проведением оценки рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке нежилого помещения индивидуального предпринимателя Хмелевской Натальи Владимировны № 02-НК.05.20 от 14.05.2020 рыночная стоимость объекта по состоянию на 13.05.2020 составили 17999305 руб. с НДС.

14.08.2020 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность.

22.03.2021 вместе с письмом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, истцом было получено распоряжение Губернатора Смоленской области А.В. Островского от 04.03.2021 № 352-р/адм «Об условиях приватизации находящегося в государственной собственности Смоленской области недвижимого имущества» и подписанный со стороны Департамента договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стоимость, подлежащего приватизации объекта недвижимости, составляет 40760590 руб.

Указанная рыночная стоимость была определена продавцом на основании отчета по определению рыночной стоимости недвижимого имущества Смоленского областного БТИ № 36/20 от 16.11.2020 (стоимость объекта оценки определена по состоянию на 01.11.2020).

Общество посчитав, что предложенная ответчиком выкупная цена недвижимого имущества является завышенной, 13.03.2021 направило в адрес Департамента письмо с протоколом разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, однако выкупная цена имущества не была согласована сторонами, протокол разногласий был отклонен ответчиком.

В связи с вышеизложенным Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения дела в связи с наличием спора относительно выкупной цены недвижимого имущества истцом заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости указанного выкупаемого объекта недвижимости.

Определением суда от 17.08.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Аверину Максиму Анатольевичу (далее – Аверин М.А.).

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

- определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого помещения (учебного корпус) с кадастровым номером 67:27:0020210:452, общей площадью 2123,4 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Николаева, д.30 по состоянию на 14.08.2020.

В суд поступило экспертное заключение № 3189/э/21-09 от 29.09.2021, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 14.08.2020 составляет 23413000 руб. без НДС и 28095600 руб. с НДС.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 о том, что определение рыночной стоимости объекта следует производить на дату получения уполномоченным органом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, учитывая предмет и основания иска, приведенные сторонами доводы в обоснование своих правовых позиций по делу, суд при определении величины рыночной стоимости выкупаемого имущества не принимает представленный ответчиком отчет об оценке, в т.ч. по дату, по состоянию на которую определена стоимость выкупаемого объекта недвижимости.

По результатам судебной экспертизы (экспертное заключение № 3189/э/21-09 от 29.09.2021) рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе (14.08.2020) определяется в размере 23413000 руб. без НДС и 28095600 руб. с НДС.

Общество возражений на заключение данной экспертизы не представило.

Департамент мотивированных возражений относительно выводов эксперта не заявил.

Оценив экспертное заключение № 3189/э/21-09 от 29.09.2021 по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что оно соответствует требованиям действующего в Российской Федерации законодательства о судебно-экспертной деятельности и законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Доказательств иной рыночной стоимости имущества по состоянию на 14.08.2021 ответчиком в материалы дела не представлено.

В связи, с чем заявленные требования суд считает обоснованными и определяет рыночную стоимость объекта недвижимого имущества в размере 28095600 руб. с учетом НДС.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статья 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относит, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

С учетом представленных документов и материалов дела, основываясь на положениях статьи 110 АПК РФ, принимая во внимание документальное подтверждение понесенных истцом расходов на оплату услуг эксперта в размере 25000 руб., а так же удовлетворения иска в полном объеме, судебные расходов в размере 31000 руб. (6000 руб. – уплаченная истцом государственная пошлина и 25000 руб. – оплата экспертизы) подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями167 – 170, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд


Р Е Ш И Л :


Определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого помещения (учебного корпус) с кадастровым номером 67:27:0020210:452, общей площадью 2123,4 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Николаева, д.30, в целях реализации преимущественного права Общества с ограниченной ответственностью "Смоленский вариант" (ОГРН 1066731104660; ИНН 6730063879) на выкуп в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в размере 28095600 руб.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212; ИНН 6730042526) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Смоленский вариант" (ОГРН 1066731104660; ИНН 6730063879) 31000 руб. в возмещение судебных расходов.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.



Судья Е.Г. Бажанова