Решение от 18 июня 2018 г. по делу № А66-7058/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-7058/2018
г. Тверь
19 июня 2018 года



  Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Балакина Ю.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества                 с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятия «Гарантия качества» к администрации города Твери, Публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» в лице Тверского филиала ПАО «Ростелеком»                            о признании обременения отсутствующим,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Департамент управления имуществом и земельными отношениями администрации города Твери,

при участии: от истца – ФИО2, от Администрации – ФИО3, от Ростелекома –  ФИО4, от Департамента – ФИО3,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятия «Гарантия качества» (далее – истец, Общество) обратилось                       в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Администрации города Твери и Публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка под производственную базу, площадью 13461, 4 кв.м. кадастровый номером 69:40:0200073:14 по адресу: Россия, Тверская область, п. Элеватор, установленное в пользу Открытого акционерного общества «Центральная телекоммуникационная компания» на основании постановления Администрации города Твери № 432 от 14.02.2001 года, договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 14.02.2001 г., зарегистрированного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Твери за № 96., номер государственной регистрации 69-01/40-109/2001-0050 от 23.08.2001 года.

Протокольным определением по ходатайству сторон суд исключил                        из числа ответчиков Департамент управления имуществом и земельными отношениями администрации города Твери и привлек его в качестве третьего лица.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Представители ответчиков и Департамента управления имуществом и земельными отношениями администрации города Твери притязаний на спорный земельный участок не заявили.

В соответствии со статьей 156 АПК дело рассматривается в отсутствие представителя Росреестра.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

14 февраля 2001 года между Администрацией города Твери и Открытым акционерным обществом «Электросвязь» Тверской области был заключён договор № 96 аренды земель промышленного, общественного и иного назначения. Земельный участок предоставлен под производственную базу. Срок действия договора аренды № 96 от 14.02.2001 года до 31.12.2010 года.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области письмом исх. № 1183 от 06.02.2012 года сообщило о возобновлении договора аренды № 96 от 14.02.2001 года на тех же условиях на неопределенный срок.

Открытое акционерное общество «Электросвязь» Тверской области было реорганизовано в ОАО «ЦентрТелеком». ОАО «ЦентрТелеком» реорганизовано в ОАО «Ростелеком». Наименование ОАО «Ростелеком» изменено на ПАО «Ростелеком».

Между ПАО «Ростелеком» и ООО НПП «Гарантия качества» заключён договор купли-продажи № 0314/25/660-16 от 14.12.2016 года недвижимого имущества.

Пунктом 2.3. договора купли-продажи № 0314/25/660-16 от 14.12.2016 года предусмотрено, что ПАО «Ростелеком» переуступает ООО НПП «Гарантия качества» права и обязанности по договору аренды № 96 от 14.02.2001 года одновременно с продажей объектов недвижимости.

14.06.2017 года между ПАО «Ростелеком» и ООО НПП «Гарантия качества» было заключено соглашение от 14.06.2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель промышленного, общественного и иного назначения № 96 от 14.02.2001 г., зарегистрированному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Твери за № 96.

Письмом Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери исх. № 30/5469-и от 05.09.2017 года сообщено, что договор аренды № 96 от 14.02.2001 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

Таким образом, договор аренды № 96 от 14.02.2001 г. был возобновлен на неопределённый срок.

В соответствии с частью 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичные нормы содержатся часть 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее:

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, права и обязанности по договору аренды № 96 от 14.02.2001 года перешли к Обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Гарантия качества» от ПАО «Ростелеком».

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ                   от 16.02.2001 № 59 договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года. Соответственно и соглашение о переходе прав по договору таком договору аренды не подлежит государственной регистрации.

Однако до настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о наличии ограничения прав и обременения земельного участка в виде аренды в пользу Открытого акционерного общества «Центральная телекоммуникационная компания» (предшественник ПАО «Ростелеком») на основании постановления Администрации города Твери № 432 от 14.02.2001 года, договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 14.02.2001, зарегистрированному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Твери за № 96, номер государственной регистрации 69-01/40-109/2001-0050 от 23.08.2001 года

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, истец не может подтвердить для третьих лиц наличие права аренды на земельный участок в силу того, что в настоящий момент                    в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу Открытого акционерного общества «Центральная телекоммуникационная компания» (предшественник ПАО «Ростелеком»).

Существующая запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу Открытого акционерного общества «Центральная телекоммуникационная компания» (предшественник ПАО «Ростелеком») нарушает права и законные интересы истца.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных                        с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Поскольку обременение в виде аренды упомянутого выше земельного участка в пользу ОАО «Электросвязь (ныне - ПАО «Ростелеком») прекратилось, но до настоящего времени значится в ЕГРП как существующее для сторон договора аренды и всех третьих лиц, сохранение записи об обременении имущества нарушает права истца как арендатора имущества,                 в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца                    по его заявлению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области 

Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка под производственную базу, площадью 13461, 4 кв.м. кадастровый номером 69:40:0200073:14 по адресу: Россия, Тверская область, п. Элеватор, установленное в пользу Открытого акционерного общества «Центральная телекоммуникационная компания» (ИНН <***>) на основании постановления Администрации города Твери № 432 от 14.02.2001 года, договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 14.02.2001 года, зарегистрированного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Твери за № 96, номер государственной регистрации                   69-01/40-109/2001-0050 от 23.08.2001 года.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в течение месяца со дня его принятия.



Судья                                                                          Ю.П. Балакин