Постановление от 30 января 2017 г. по делу № А40-246290/2015

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-62866/2016

Дело № А40-246290/2015
город Москва
30 января 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23.01.2017г.

Полный текст постановления изготовлен 30.01.2017г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Лящевского И.С., Барановской Е.Н.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Русская компания имущественной опеки" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 сентября 2016 года по делу № А40-246290/15, принятое судьей Масловым С.В.,

по иску ЗАО «Русская компания имущественной опеки» (ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

о признании незаконным одностороннее расторжение договора аренды от 24.09.2003 №М- 01-024771, применить последствия недействительности сделки, восстановить действие договора

третьи лица: 1. Управа района Хамовники, 2. Правительство Москвы,

3. ООО «Авакон- Хамовники», 4. Префектура ЦАО г.Москвы,

5. ООО «Аварийная-Хамовники»

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 14.03.2016г.; ФИО3 по доверенности от 02.06.2016 г.;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 29.12.2016г.;

от третьих лиц:

1го- не явился, извещен; 2го- ФИО4 по доверенности от 05.02.2016г.;

3го- ФИО5 по доверенности от 25.06.2015г.; 4го- не явился, извещен;

5го- ФИО5 по доверенности от 25.06.2015г.;

ЗАО «Русская компания имущественной опеки» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным одностороннее расторжение договора аренды от 24.09.2003г. № М-01-024771, применить последствия недействительности сделки; восстановить действие договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.09.2016 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик, Правительство Москвы и третьи лица ООО «Авакон- Хамовники», ООО «Аварийная-Хамовники» с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. . Префектура ЦАО г.Москвы, Управа района Хамовники в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Москвы от 26.03.1996 № 249 «О предоставлении в пользование земельного участка по Ростовской набережной во вл.9 ЗАО «РКИО под строительство культурно-гостиничного и делового центра (ЦАО)», протоколов заседания конкурсной комиссии от 18.04.1995 № 33 и от 25.04.1995 № 35, 29.04.1996 между Департаментом и ЗАО «РКИО» заключен договор аренды земельного участка № М-01-005243, кадастровый номер 77:01:0005004:0001, с адресным ориентиром: <...> вл.9.

01.10.2002 принято постановление Правительства Москвы № 809-ПП «О компенсационном предоставлении ЗАО «РКИО» земельного участка по Олсуфьевскому пер., вл.7» за изъятие для государственных нужд части земельного участка площадью 0,22 га по Ростовской наб., вл.9.

На основании указанного постановления и решения Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию от 26.03.2003 № 12 между Департаментом и ЗАО «РКИО» заключен договор аренды от 24.09.2003 № М-01-024771 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005013:57 площадью 2 250 кв.м по адресу: <...> для строительства офисно-делового центра и дальнейшей его эксплуатации (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2003 № 77-01/05-552/2003-1008).

В соответствии с п. 4.3 раздела «ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА» арендатор обязан завершить строительство объекта до 31.12.2004.

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, среди которых предусмотрено условие - неосвоение участка в течение 3 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией и предусмотренных особыми условиями договора.

П.п. 4.5 - 4.6. договора установлено, что Арендатор обязуется разработать градостроительное обоснование размещения офисно-делового центра и исходно-разрешительную документацию на строительство офисно-делового центра.

29.05.2015 за № ДГИ-1-249309/15-1 Департаментом на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, а именно неисполнение обязательств по строительству в срок предусмотренный договором, направлено в адрес ЗАО «РКИО» уведомление о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

08.06.2015 в адрес Департамента поступили возражения ЗАО «РКИО» на указанное уведомление. Рассмотрев поступившие возражения, Департамент 10.07.2015 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды уведомлением № ДГИ-1-258324/15-1.

Таким образом, ЗАО «РКИО» не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды, а именно до 31.12.2004, а также не получило разрешение на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды, что явилось основанием для направления Департаментом в адрес Общества уведомления от 29.05.2015 и 10.07.2015 об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п.22 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Доводы истца о причинах не исполнения обязательств по договору, ссылки на имеющиеся Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2006 по делу № А40-15787/05-17-167, Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2008 по делу № А40-67503/07 были предметом исследования суда первой инстанции.

Исходя из анализа указанных судебных актов судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что обстоятельства, установленные указанными судебными актами нельзя признать надлежащим доказательствами отсутствия вины ЗАО «РКИО» в не освоении земельного участка.

В обосновании заявленных требований ЗАО «РКИО» указывает на то, что на спорном земельном участке расположены объекты самовольного строительства возведенные ООО «Авакон-Хамовники», в связи с чем строительство объекта на земельном участке не представляется возможным. Материалами дела подтверждается, что спорном земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Аварийная-Хамовники», а именно здание площадью 169,2 кв.м (Олсуфьевский пер., д.З, стр.1), запись в ЕГРП от 26.10.2006, также на спорном земельном участке частично расположено здание принадлежащее на праве собственности ООО «Авакон-Хамовники» площадью - 342,3 кв.м (Олсуфьевский пер., д.7, стр.2), запись в ЕГРП от 24.12.2003.

Между тем, при заключении договора аренды ЗАО «РКИО» знало о нахождении на земельном участке имущества третьих лиц. Обязательств по освобождению земельного участка от объектов третьих лиц, в распорядительных актах Правительства Москвы не содержится.

В связи с чем, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что доводы истца являются его коммерческими рисками. Обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) Департамента, исключающих для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению, в материалы дела не представлено.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые ссылается в качестве основания своих требований или возражений. Факт, что по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство не получено, ответчиком не опровергнут.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств следует, что отсутствие обстоятельств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ истцом не доказаны, что предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2016 года по делу № А40-246290/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Т.Я. Сумарокова


Судьи И.С. Лящевский


Е.Н. Барановская