Решение от 15 февраля 2024 г. по делу № А83-1694/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, г.Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-1694/2023
15 февраля 2024 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2024 г.

В полном объеме решение изготовлено 15 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Колосовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Викадо» (ОГРН <***>)

к Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН <***>),

Обществу с ограниченной ответственностью «Голубой залив» (ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,

ФИО2,

МОСП по исполнению особых исполнительных производств Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым,

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Викадо» ФИО3,

о признании сделки недействительной,

с участием представителей сторон:

от истца – не явились;

от ответчика 1 – не явились;

от ответчика 2 – ФИО4 по доверенности от 19.09.2022, диплом, паспорт;

от третьих лиц – не явились.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Викадо» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Феодосии Республики Крым, Обществу с ограниченной ответственностью «Голубой залив», в котором просит суд:

- признать договор аренды земельного участка №1286 от 31.05.2019 года, заключенный между Администрацией города Феодосии Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Голубой залив» недействительным;

- применить последствия недействительности договора аренды земельного участка №1286 от 31.05.2019, заключенного между Администрацией города Феодосии Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Голубой залив», в виде возврата земельного участка, находящегося согласно Государственного акта на право постоянного пользования землей серии I-КМ №002545 от 14.01.2008 года в постоянном пользовании у ООО «Викадо»;

- в случае удовлетворения исковых требований указать в резолютивной части решения, что данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении (аннулировании) аренды №1286 от 31.05.2019.

Определением суда от 24.01.2023 исковое заявление оставлено без движения.

13.02.2023 от истца поступили документы во исполнение определения суда.

Определением от 14.02.2023 заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 27.03.2023 судом, в порядке ст. 137 АПК РФ, назначено судебное разбирательство.

Определением от 18.04.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, МОСП по исполнению особых исполнительных производств Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, определением от 01.06.2023 - временного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Викадо» ФИО3.

В судебное заседание, состоявшееся 08.02.2024, явился полномочный представитель ответчика 2, иные лица явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дне, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, своевременно.

Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы в связи с отсутствием оплаты ее предварительной стоимости.

В судебном заседании судом, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 08 февраля 2024 года.

После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ не явившихся лиц суд признает надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым и, как следствие, движении дела в суде первой инстанции, доказательством чего являются почтовые уведомления, возвратившиеся в адрес суда, а также реализация лицами, участвующими в деле, своих процессуальных прав.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, судом совершены все возможные и предусмотренные законодателем процессуальные действия, направленные на извещение лиц, в нем участвующих, о наличии в производстве арбитражного суда Республики Крым спора и, соответственно, датах, месте и времени проведения судебных заседаний по нему, что позволяет считать их надлежащим образом уведомленным.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Так, ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц на адрес суда не поступало, на основании чего суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

В судебном заседании в порядке ч. 2 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлена резолютивная часть решения.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, выслушав позицию представителя заявителя, возражения заинтересованного лица, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Феодосии Республики Крым (Арендодатель) и ООО «Голубой залив» (Арендатор) 31.05.2019 заключен Договор № 1286 аренды земельного участка (далее — Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 86 931 кв.м., категория земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:060301:2871, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 120, цель предоставления: для обслуживания пансионата, в соответствии с видом разрешенного использования — туристическое обслуживание.

Полагая, что указанный договор является незаконным, нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование иска ООО «Викадо» указывает, что оспариваемый договор аренды №1286 от 31.05.2019 был заключен в нарушение положений Закона N 38-ЗРК, Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, и как следствие – грубо нарушает права истца, с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО «Викадо» и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

Суд отмечает, что порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 35 ЗК РФ, статьями 271, 552 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к иному лицу - оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных нормативов.

Однако имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.

Статьями 25-26 ЗК РФ предусмотрена обязанность оформить правоустанавливающие документы на землю, занятую объектом недвижимости.

В силу подпунктов 2, 6 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом, в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, вправе обратиться самостоятельно любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Исходя из положений пунктов 6, 7, 8 статьи 39.20 ЗК РФ, законом установлена обязанность правообладателей зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что на основании Государственного акта на право постоянного пользования землей серии <...> от 14.01.1998 ООО «ВИКАДО» передан в пользование земельный участок по адресу: г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 124А, на котором, расположен объект незавершенный строительством с к.н. 90:24:030102:4058, принадлежащий ООО ВИКАДО» на праве собственности, в связи с чем, истец полагает, что Администрацией города Феодосии данный земельный участок неправомерно передан в аренду «Голубой залив», чем нарушены права истца.

Между тем, согласно п. 4-5 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК (ред. от 17.07.2023) «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (принят Государственным Советом Республики Крым 30.07.2014) юридические лица, а также иностранные граждане или лица без гражданства, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона и которым земельные участки не могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязаны переоформить права на такие земельные участки на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. В случае если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц и предоставлен таким лицам на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона, указанные лица обязаны переоформить право постоянного пользования на право аренды.

Переоформление прав, указанных в частях 2, 3 и 4 настоящей статьи, должно быть завершено до 1 сентября 2019 года. Условия и порядок переоформления прав на данные земельные участки устанавливаются нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым.

Как следует из материалов дела, ООО «Голубой залив» является пользователем земельного участка по адресу: <...> на основании Государственного акта на право постоянного пользования землей II-КМ №005093, в соответствии с вышеуказанными положениями Закона Республики Крым, 31.05.2019 Администрацией города Феодосии Республики Крым и ООО «Голубой залив» заключен Договор № 1286 аренды земельного участка.

При этом, как усматривается из спорного договора, земельный участок по адресу: г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 124А, в отношении которого ООО «ВИКАДО» выдан Государственный акт на право постоянного пользования землей серии <...> от 14.01.1998, предметом указанного договора не является.

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости в отношении земель - участка по адресу: <...>, к.н. 90:060301:2871, переданного в аренду ООО «Голубой залив», в границах земельного участка находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 90:24:030101:3751; 90:24:030102;- 90:24:030102:6056;90:24:030102:3525;90:24:030102:3552;90:24:030102:3518, 90:24:030102:3516.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со вторым абзацем пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, возможность опорочить право ответчика на земельный участок, на котором находится строение истца, возможно только в случае, если у ответчика имеется титул собственника на весь земельный участок и этот участок неделим.

Как указано судом выше, на основании Договора аренды №1286, ООО «Голубой залив» является пользователем земельного участка общей площадью 86 931 кв.м., категория земель — земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:060301:2871, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Ленина, 120.

В процессе рассмотрения дела судом установлено, что фактически объект истца имеет иной адрес, однако, все участники процесса не оспаривали факт расположения объекта истца в границах спорного земельного участка, являющегося предметом договора аренды.

Как следует из материалов дела, и не оспаривалось сторонами, истец границы своего участка со смежными землепользователями не согласовывал, межевые знаки на местность не выносил, их сохранность не обеспечил.

Как следует из искового заявления ООО «Викадо», нарушение его прав и охраняемых законом интересов выразилось в том, что с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО «Викадо» и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам.

Вместе с тем, истец не лишен права на получение земельного участка, необходимого для эксплуатации указанного объекта.

При этом, право собственности ООО «ВИКАДО» на объект незавершенного строительства с к.н. 90:24:030102:4058 в ходе рассмотрения дела не оспаривалось ни ответчиком, ни третьим лицом.

Более того, в процессе рассмотрения дела ответчики поясняли, что не оспаривают права общества на земельный участок под его объектом недвижимости и необходимый для эксплуатации, однако, общество с соответствующими заявлениями о формировании участка не обращалось, равно как и с заявлением о вступлении в договор аренды соарендатором.

Довод истца о невозможности оформления прав на спорный земельный участок общей площадью 400 м2 пгт. Коктебель, ул. Ленина 124А из-за ареста объекта незавершённого строительством здания кафе признается судом несостоятельным. Запрет на отдельный объект недвижимости не препятствует истцу оформить другой объект недвижимости - сам земельный участок общей площадью 400 м2 пгт. Коктебель, ул. Ленина 124А и права пользования им в Кадастре РФ.

Доводы истца о невозможности спорного участка быть предметом аукциона также отклоняется судом, поскольку договор аренды заключен в порядке переоформления существующего права постоянного пользования участком по государственному акту.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации условием для признания сделок недействительными является:

- нарушение прав или охраняемых законом интересов лица,

- обязательное наступление неблагоприятных последствий для лица, оспаривающего сделку.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенным (неправомерным) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Одновременно в части 3 статьи 10 ГК РФ законодатель закрепил презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, это означает, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

При этом доказывать недобросовестность или неразумность действий должен тот, кто с таким поведением связывает правовые последствия.

Суд отмечает, что намерение истца защитить его право на пользование принадлежащими ему объектами недвижимости, невозможно реализовать в рамках спора о признании сделки договора аренды земельного участка недействительной, для этого законодательством предусмотрен иной порядок. Более того, указанное поведение истца граничит с намерением злоупотребить своими правами, что недопустимо в соответствии со статьей 10 ГК РФ.

Также суд полагает необходимым отметить, что истец, обращаясь с иском о признании сделки порочной, фактически указывает в качестве последствий недействительности договора аренды земельного участка №1286 от 31.05.2019, заключенного между Администрацией города Феодосии Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Голубой залив» возврат земельного участка, находящегося согласно Государственного акта на право постоянного пользования землей серии I-КМ №002545 от 14.01.2008 года в постоянном пользовании у ООО «Викадо», что в любом случае невозможно исполнить, поскольку данный участок истцом не сформирован и не является идентифицированным объектом правоотношений.

Более того, суд учитывает, что, как следует из общедоступной информации, размещенной в Картотеке арбитражных дел, в производстве арбитражного суда имеется большое количество дел с участием ООО «Викадо» (в том числе – в которых общество выступает ответчиком), что так же может свидетельствовать о недостаточном правовом обеспечении деятельности истца и злоупотреблении правом по необоснованной защите его прав.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии в настоящем случае условий для признания оспариваемого договора аренды земельного участка №1286, заключенного 31.05.2019 недействительным, что является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в виде возврата земельного участка и погашения записи госрегистрации в ЕГРН: в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения оспариваемой сделкой прав и охраняемых законом интересов истца, а также доказательств наступления неблагоприятных последствий для него в связи с заключением такого договора.

А потому, в удовлетворении исковых требований ООО «ВИКАДО» суд отказывает.

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований, ходатайства ответчика и третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности не имеет правового значения.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд -

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Викадо» (ОГРН <***>) – отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.Г. Колосова