Решение от 27 августа 2017 г. по делу № А46-16330/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-16330/2016
28 августа 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 24.08.2017.

Полный текст решения изготовлен 28.08.2017.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ширяй И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Резонанс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.07.2017 № Исх-ДИО/12122,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.02.2017 № 013,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Резонанс» (далее – Общество, ООО «ТФ «Резонанс», ответчик) пени за несвоевременное перечисление арендной платы по договору аренды земельного участка № Д-С-14-4973 за период с 11.01.2013 по 20.09.2016 в сумме 7 551 руб. 76 коп.

Определением арбитражного суда от 21.11.2016 заявление Департамента в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства.

Ответчиком был представлен отзыв на заявленные требования, в котором Общество просило отказать в удовлетворении заявленных Департаментом требований в полном объёме.

Судебным актом от 13.01.2017 суд определил рассмотреть дело по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Омской области от 07.04.2017 по делу назначена судебная экспертиза, производство настоящего дела было приостановлено до получения судом результатов экспертизы.

18.05.2017 (вход. № 51006) от общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» в материалы дела поступили результаты экспертизы, в связи с чем, протокольным определением суда от 08.06.2017 производство по делу возобновлено.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Арматурно-фланцевый завод» (арендатор) заключён договор № Д-С-14-4973 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений общей площадью 14 000 кв.м с кадастровым номером 55:36:05 02 03:25, расположенный по адресу: проезд Овощной, д.7 (Советский округ), местоположение установлено относительно одноэтажного здания – корпуса № 3, имеющего почтовый адрес: Советский административный округ <...>, для производственных целей под здание (здание корпуса № 3).

Соглашением к договору, зарегистрированным в установленном порядке 19.12.2012 за номером 55-55-01/318/2012-761, все права и обязанности арендатора по договору начиная с 27.08.2012 перешли к ООО «ТФ «Резонанс».

Пунктом 2.3 договора в редакции указанного выше соглашения предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).

Расчёт осуществлялся в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утверждённым Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п, по формуле Ап = Кс x Сап/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 03:25 по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы – 6 115 751,36 руб.; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешённого использования земельного участка: 0,03 - с 17.09.2012 (пункт 8 Приложения № 1 к Положению); 12 – количество месяцев в году.

В связи с тем, что ответчик несвоевременно вносил арендную плату за период с 11.01.2013 по 20.09.2016, и ему были начислены пени в сумме 7 551 руб. 76 коп., Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим отказу в удовлетворении, исходя из следующего.

В силу положений Закона Омской области от 06.12.2012 № 1496-ОЗ «О внесении изменений в Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» и Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, в связи с перераспределением полномочий Главного управления по земельным ресурсам Омской области (арендодателя по договору аренды № Д-С-14-4973) к органу местного самоуправления - Департаменту, суд считает последнего надлежащим истцом по делу.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования Обществом земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договора аренды земельного участка, подтверждён материалами дела, и ответчиком по существу не оспорен.

В соответствии с пунктом 2.2 договора (в редакции соглашения, зарегистрированного в установленном порядке 19.12.2012 за номером 55-55-01/318/2012-761) арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска;

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчёте арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска.

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, или ввода объекта в эксплуатацию, арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение.

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчёте арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путём направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нём срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

Как ранее отмечалось, размер арендной платы за предоставленный участок определялся в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утверждённым Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п, по формуле Ап = Кс x Сап/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 03:25 по состоянию на 1 января года, за который производится расчёт арендной платы; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешённого использования земельного участка: 0,03 (пункт 8 Приложения № 1 к Положению); 12 - количество месяцев в году.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Омской области. Так, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 03:25 составила 8 568 700 руб. (код строки 44293 Приложения № 1). Начало действия приказа - 10.01.2015.

Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» признано утратившим силу постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске». Начиная с 11.05.2015 ежемесячный размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 7 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды. С учётом приведённой нормы ежемесячная арендная плата изменяется с 11.05.2016.

Таким образом, указанные изменения произошли не чаще предусмотренного договором одного раза в год, т.к. основания изменения, предусмотренные пунктом 2.2 договора, разные.

Из материалов дела следует, что размер арендной платы определён Департаментом исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной на основании Отчёта от 15.07.2016 № 2016.ОК4-6/14, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий», в 5 045 000 руб.

Как было указано судом ранее, в рамках настоящего дела проведена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости участка по состоянию на 11.05.2016. По результатам экспертного исследования установлено, что её размер составляет 3 976 000 руб.

Приобщённые в материалы дела результаты судебной экспертизы в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются одним из доказательств, которое в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследуется и оценивается судом наравне с другими доказательствами и не может иметь заранее установленной силы. Оснований не доверять выводам эксперта, обладающего специальными познаниями и давшего подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Квалификация экспертов подтверждена соответствующими документами, приложенными к экспертному заключению. Каких-либо нарушений требований проведения экспертизы, установленных положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», судом не установлено.

Представленный на утверждение суда расчёт размера арендной платы предусматривает использование рыночной стоимости участка определённой в ходе проведения экспертизы. Остальные коэффициенты формулы расчёта, а также сама формула сторонами не отрицается.

Также, суд исходит из того что по смыслу пункта 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утверждённого Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчёт об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 утверждён Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Согласно пункту 10 последнего для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (пункт 11).

Из приведённых выше нормативных предписаний ФСО № 7 следует, что рыночная стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность.

В заключении эксперта, представленном обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учётом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учётом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с действующим законодательством, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 03:25 по состоянию на 11.05.2016 составляет 3 976 000 руб.

С учётом указанной стоимости на момент рассмотрения настоящего спора у ООО «ТФ «Резонанс» образовалась переплата по арендным платежам по договору № Д-С-14-4973 аренды земельного участка.

По смыслу пункта 20 Положения о Департаменте, утверждённого Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, истец, как орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Омска, и участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет контроль за полнотой внесения арендной платы.

Как следствие, обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка в целях применения Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утверждённого постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, также возлагается на Департамент.

Указанное следует и из пункта 58 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, а также государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Омска, на которых расположены здания, сооружения», утверждённого Постановлением Администрации города Омска от 23.09.2016 № 1178-п.

Ответчик не обязан нести дополнительные расходы в целях определения рыночной стоимости земельного участка для самостоятельного исчисления размера арендной платы.

Как отмечалось ранее, постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п подлежит применению с 11.05.2015.

Однако, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 03:25 определена Департаментом только 15.07.2016 (Отчёт № 2016.ОК4-6/14).

Более того, как подтверждается проведённой по делу судебной экспертизой, означенный отчёт не отвечает признаку достоверности, что указывает на неисполнение Департаментом обязанности по определению рыночной стоимости участка.

Суду не представлены доказательства того, что сведения о достоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 03:25 были опубликованы в средствах массовой информации или каким-либо иным способом размещены в открытых источниках, позволяющих свободно оперировать данными в целях определения размера арендной платы.

По этой причине суд полагает, что Общество не могло самостоятельно исчислить арендную плату за предоставленный участок без несения дополнительных расходов на определение его рыночной стоимости.

Поскольку, как было отмечено выше, такая обязанность на ответчика не возложена, суд полагает требования Департамента о начислении пени за несвоевременное внесение арендной платы необоснованными.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на истца.

Ранее отмечалось, что определением суда от 07.04.2017 по делу назначалась судебная экспертиза.

Частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счёта суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 168, 171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Резонанс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 39 000 руб. расходов, понесённых в связи с проведением экспертизы.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области за проведение экспертизы по делу № А46-16330/2016 денежные средства в размере 39 000 руб., перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Резонанс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) платёжным поручением от 01.03.2017 № 14546.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Яркова