Решение от 21 июля 2020 г. по делу № А49-9650/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: http://www.penza.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза Дело № А49-9650/2019

Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 июля 2020 года

«21» июля 2020 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н. Е. Гук,

при ведении протокола помощником судьи М. А. Аброськиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр Авто Дока» (Герцена <...>, Пенза г., 440061; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к жилищно – эксплуатационному муниципальному унитарному предприятию № 7 <...>, Пенза г., 440008; ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Управление муниципального имущества <...>, Пенза г., 440000; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительной сделкой,

и по встречному иску жилищно – эксплуатационного муниципального унитарного предприятия № 7 города Пензы к обществу с ограниченной ответственностью «Автоцентр Авто Дока» об освобождении части нежилого здания,

при участии:

от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску): представитель ФИО1 (доверенность от 21. 10. 2019 года),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Автоцентр Авто Дока» обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ЖЭ МУП № 7 г. Пензы о признании уведомления №237 от 07. 08. 2019 года о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года недействительной сделкой. Требования заявлены на основании ст. ст. 10, 166, 167, 168 Гражданского кодекса РФ.

Определением арбитражного суда Пензенской области от 22. 08. 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества города Пензы.

ЖЭ МУП №7 г. Пензы обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ООО «Автоцентр Авто Дока» об освобождении части нежилого здания общей площадью 528,4 кв.м. (основное здание (хозблок)), кадастровый номер 58:29:1007005:928, расположенного по адресу: <...>, в виде первого этажа здания общей площадью 256,6 кв.м., переданного в аренду по договору аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года и не возвращенного после прекращения арендных отношений. Требования заявлены на основании ст. ст. 610, 622 Гражданского кодекса РФ.

Определением арбитражного суда Пензенской области от 24. 01. 2020 года встречное заявление ЖЭ МУП № 7 г. Пензы к ООО «Автоцентр Авто Дока» об освобождении части нежилого здания принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании, состоявшемся 07. 07. 2020 года, представитель ООО «Автоцентр Авто Дока» первоначальные требования поддержал, пояснив, что между ООО «Автотехцентр Авто Дока» и МУП «Городская аварийно-ремонтная служба жилищного хозяйства» заключен договор аренды недвижимого имущества закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «ГАРСЖХ» от 27. 12. 2016 года, предметом которого является аренда части нежилого здания общей площадью 528,4 кв.м, (основное строение (хозблок)), кадастровый номер 58:29:1007005:928, расположенного по адресу: <...>, литер А, - в виде помещений первого этажа общей площадью 265,6 кв.м. Помещение является объектом муниципальной собственности, договор был заключен по результатам открытого аукциона. Правопреемником МУП «Городская аварийно-ремонтная служба жилищного хозяйства» является ответчик, с которым заключено дополнительное соглашение к договору. 07. 08. 2019 года ЖЭМУП № 7 г. Пензы направило в адрес истца уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Единственным поводом для заявления одностороннего отказа от исполнения договора со стороны ответчика явился факт обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22. 07. 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Заявление на выкуп арендованного имущества было подано 31. 05. 2019 года. Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что стороны вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону не менее, чем за месяц до даты планируемого прекращения действия договора. Таким образом, одностороннее расторжение договором аренды не предусмотрено, а уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке от 07. 08. 2019 года арендодатель требует именно расторжения договора, о чем свидетельствует приложенное к уведомлению соглашение о расторжении договора, а не отказ от договора. Кроме того, арендодателем были совершены действия, направленные на продолжение действия договора. Так, арендодателем были выставлены счет №181 и акт №313 от 30. 11. 2019 года на оплату аренды за текущий период по договору аренды недвижимого имущества от 27.12.2016 года. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении арендодателя. Просит первоначальный иск удовлетворить во встречном иске отказать.

Представитель ЖЭ МУП №7 г. Пензы в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В письменном отзыве на первоначальный иск и во встречном исковом заявлении указал, что между арендодателем ЖЭМУП № 7 и арендатором ООО «Автоцентр Авто Дока» заключен договор аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года, согласно которому в аренду ООО «Автотехцентр Авто Дока» передана часть нежилого здания общей площадью 528,4 кв.м, (основное строение (хозблок)), кадастровый номер 58:29:1007005:928, расположенного по адресу: <...>, в виде первого этажа здания общей площадью 256,6 кв.м. В соответствии с разделом 3 договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону в срок не менее чем за один месяц до даты планируемого прекращения действия договора. Направив в адрес ООО «Автоцентр Авто Дока» уведомление о расторжении договора № 237 от 07. 08. 2019 года (получено обществом 12. 08. 2019 года), ЖЭМУП № 7 выразило тем самым свою волю на отказ от договора, который является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. Таким образом, основания для признания уведомления № 237 от 07. 08. 2019 года об отказе от договора ничтожной сделкой отсутствуют. Просит в первоначальном иске отказать. Встречный иск просит удовлетворить, поскольку договор считается расторгнутым с 01. 10. 2019 года. Письмом №172 от 22. 10. 2019 года ЖЭМУП №7 г. Пензы уведомило ООО «Автотехцентр» о необходимости освободить занимаемое помещение в течение пяти рабочих дней со дня получения уведомления. Уведомление получено 23. 10. 2019 года, однако помещение обществом возвращено не было.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В письменном отзыве на иск указал, что статьей 3 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008 предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Частью 3 ст.9 Закона № 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости как субъекту малого предпринимательства. Вместе с тем, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства имущество закреплено на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, по смыслу Закона № 159-ФЗ право на приобретение такого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Закона. Особенности реализации субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным и муниципальным предприятием, регламентированы частями 2 и 3 ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона № 159-ФЗ. В соответствии с названными нормами Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности. Таким образом, по смыслу приведенных норм принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение. Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

В судебном заседании, состоявшемся 07. 07. 2020 года, объявлялся перерыв до 14. 07. 2020 года.

После перерыва представители сторон и третьего лица в судебное заседание не явились.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд признает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие представителей сторон и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из смысла названных норм следует, что защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспоренные права, свободы и законные интересы заинтересованных лиц.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, по результатам проведения открытого аукциона, состоявшегося 18. 11. 2016 года, между МУП «Городская аварийно-ремонтная служба жилищного хозяйства» (Арендодатель) и ООО «Автотехцентр Авто Дока» (Арендатор) 27. 12. 2016 года заключен договор аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «ГАРСЖХ», по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости - 1 этаж нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литер А, общей площадью 265,2 кв.м (т. 1 л.д. 20-24, т. 2 л. д. 111-113).

В соответствии с п. 3.1 данного договора срок аренды объекта недвижимости составляет 60 месяцев с момента принятия помещения по Акту приема-передачи.

Согласно п. 3.3 данного договора стороны вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону в срок не менее, чем за один месяц до даты планируемого прекращения действия договора. В случае расторжения договора по инициативе Арендатора уплаченная им вперед арендная плата не возвращается.

Объект недвижимости - 1 этаж нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литер А, общей площадью 265,2 кв.м, передан арендатору по акту приема-передачи объекта недвижимости от 10. 02. 2017 года (т. 1 л.д. 25).

Дополнительным соглашением сторон №01 от 01. 09. 2017 года площадь арендованного помещения уменьшена до 249,1 кв.м (т. 1 л.д. 26).

Дополнительным соглашением №02 от 26. 01. 2018 года площадь арендованного помещения увеличена до 265,6 кв.м (т. 1 л.д. 27-28).

Постановлением администрации г. Пензы от 29. 01. 2018 года №139 ЖЭМУП №7 г. Пензы реорганизовано путем присоединения к нему МУП «Городская аварийно-ремонтная служба жилищного хозяйства» (т. 1 л. д. 103).

Передаточным актом от 26. 09. 2018 года ЖЭМУП №7 г. Пензы передано в том числе нежилое здание (хозяйственный блок), площадью 528,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, год постройки – 1982 г., инвентарный номер 010103 (т. 1 л.д. 99, 100).

В связи с чем, между ЖЭМУП №7 г. Пензы и ООО «Автотехцентр Авто Дока» заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года, в соответствии с которым арендодателем по договору аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года является ЖЭМУП №7 г. Пензы (т. 1 л.д. 30).

Право хозяйственного ведения на нежилое здание – основное строение (хозблок), площадью 528,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, зарегистрировано за ЖЭМУП №7 г. Пензы 10. 01. 2019 года (т. 1 л. д. 121).

Уведомлением №46 от 28. 02. 2019 года ЖЭМУП №7 г. Пензы известило ООО «Автотехцентр Авто Дока» о своем намерении продать нежилое здание общей площадью 528,4 кв.м. (основное строение (хозблок)), кадастровый номер 58:29:1007005:928, расположенное по адресу: г. Пенза, 5-ый Виноградный проезд, д. 12, в том числе переданного по договору аренды от 27. 12. 2016 года нежилого помещения – первого этажа здания общей площадью 256,6 кв.м. (т. 1 л.д. 147).

14. 03. 2019 года ЖЭМУП №7 г. Пензы направило в адрес ООО «Автотехцентр Авто Дока» уведомление №76 об отказе от договора аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года на основании п. 3.3 договора (т. 2 л.д. 90).

03. 06. 2019 года ООО «Автотехцентр Авто Дока» направило в адрес ЖЭМУП №7 г. Пензы и в адрес Управления муниципального имущества администрации г. Пензы заявление о выкупе арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22. 07. 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1 л.д. 148-149).

Данное заявление ЖЭМУП №7 г. Пензы оставило без удовлетворения со ссылкой на то, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекта и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания не допускается. Государственный кадастровый учет арендуемой площади – первого этажа площадью 256,6 кв.м. не осуществлялся, государственная регистрация прав не производилась, а потому преимущественное право на выкуп арендуемой части нежилого здания не может быть реализовано (т. 1 л.д. 151-152).

07. 08. 2019 года ЖЭМУП №7 г. Пензы повторно направило в адрес ООО «Автотехцентр Авто Дока» уведомление №237 об отказе от договора аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года на основании п. 3.3 договора (т. 1 л.д. 34).

Уведомлением от 23. 10. 2019 года ЖЭМУП №7 г. Пензы потребовало от ООО «Автотехцентр Авто Дока» в течение пяти рабочих дней с момента получения уведомления возвратить переданную по договору аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года часть нежилого здания общей площадью 528,4 кв.м (основное строение (хозблок)), расположенного по адресу: <...>, в виде первого этажа здания общей площадью 256,6 кв.м. и освободить данную площадь от персонала и имущества арендатора в связи с расторжением договора с 01. 10. 2019 года (т. 1 л.д. 68).

Ссылаясь на то, что единственным поводом для заявления одностороннего отказа от исполнения договора со стороны ЖЭМУП №7 г. Пензы, выраженное в уведомлении №237 от 07. 08. 2019 года о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года, является факт обращения ООО «Автотехцентр Авто Дока» с заявлением о выкупе арендуемого помещения, ООО «Автотехцентр Авто Дока» обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ЖЭ МУП № 7 г. Пензы о признании указанного уведомления недействительной сделкой.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По своей правовой природе отказ от договора аренды, выраженный в уведомлении №237 от 07. 08. 2019 года, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. ст. 153, 155 ГК РФ).

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ч.2 ст. 450.1. ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01. 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22. 11. 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Право на отказ от договора реализовано ЖЭМУП №7 г. Пензы в соответствии с п. 3.3 договора аренды от 27. 12. 2016 года и порядком, предусмотренном ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды нежилых помещений действующее законодательство не устанавливает.

Основания для признания состоявшегося отказа арендодателя от договора не повлекшим правовых последствий отсутствуют.

В уведомлении №237 от 07. 08. 2019 года арендодатель однозначно выразил желание отказаться от арендных отношений с ООО «Автотехцентр Авто Дока».

Направленное арендатору уведомление об отказе от договора аренды соответствует пункту 3.3 договора аренды от 27. 12. 2016 года, а также требованиям ст. 451.1, в связи с чем, договорные отношения между ЖЭМУП №7 г. Пензы и ООО «Автотехцентр Авто Дока» в силу ст. 450.1 считаются прекращенными по истечении месяца со дня уведомления арендатора (12. 08. 2019 года), то есть с 13. 09. 2019 года.

Факт выставления ЖЭМУП №7 г. Пензы счетов на оплату арендных платежей после прекращения арендных отношений (т. 1 л.д. 97), на что ссылается Общество, не свидетельствует об отказе истца от расторжения договора.

Как указано в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, внесение арендной платы является бременем просрочившего должника, поскольку из смысла ст. ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ в их взаимосвязи следует, что использование имущества на праве аренды является платным и в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендатор должен внести арендную плату за все время просрочки.

Довод ООО «Автотехцентр Авто Дока» о злоупотреблении ЖЭМУП №7 г. Пензы предоставленным ему правом на отказ от договора аренды является необоснованным.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Данный правовой подход сформулирован в Определении Верховного Суда РФ от 14. 06. 2016 года №52-КГ16-4.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 22. 07. 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 294 Гражданского кодекса РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Статьей 295 ГК РФ установлено, что собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает руководителя предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества; предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29. 07. 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с тем, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05. 11. 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 8 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 22. 03. 2017 года № 308-ЭС17-1880, приватизация недвижимого имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, возможна только в случае принятия предприятием решения о возмездном отчуждении имущества в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона № 159-ФЗ, причем принятие такого решения является правом, а не обязанностью предприятия.

Особенности реализации субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным и муниципальным предприятием, регламентированы частями 2 и 3 ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с названными нормами Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 этого же Закона, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Таким образом, по смыслу приведенных норм принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение. Положениями Закона №159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

В данном случае арендованное Обществом помещение является частью здания, которое находится на праве хозяйственного ведения у ЖЭМУП №7 г. Пензы, а потому принятие решения о возмездном отчуждении имущества в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона № 159-ФЗ является правом, а не обязанностью ЖЭМУП №7 г. Пензы.

Кроме того, как указано в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05. 11. 2009 года № 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В судебном заседании установлено, что спорная часть здания не поставлена на государственный кадастровый учет, соответственно, указанный объект не индивидуализирован в установленном порядке с определением местоположения и границ спорных помещений.

Поскольку право на отказ от договора реализовано ЖЭМУП №7 г. Пензы в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды от 27. 12. 2016 года и порядком, предусмотренном ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, а так же исходя из того, что злоупотребление правом при отказе от договора со стороны ЖЭМУП №7 г. Пензы допущено не было, основания для признания оспариваемого отказа от договора недействительной сделкой отсутствуют, а следовательно отсутствуют и правовые основания для удовлетворения исковых требований ООО «Автотехцентр авто Дока».

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договор аренды недвижимого имущества от 27. 12. 2016 года (в редакции дополнительного соглашения №2 от 26. 01. 2018 года) считается прекращенным с 13. 09. 2019 года на основании ст. 451.1 ГК РФ и спорная часть нежилого здания до настоящего времени не возвращена арендодателю, тогда как в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды ответчик обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, арбитражный суд признает встречные исковые требования ЖЭМУП № 7 г. Пензы об освобождении части нежилого здания общей площадью 528,4 кв.м. (основное здание (хозблок)), кадастровый номер 58:29:1007005:928, расположенного по адресу: <...>, в виде первого этажа здания общей площадью 256,6 кв.м. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования по первоначальному иску удовлетворению не подлежат, то по правилам ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по данному требованию относятся на ООО «Автотехцентр авто Дока».

Учитывая, что встречные исковые требования заявлены обосновано и подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика по встречному иску (истца по первоначальному иску) в пользу истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) полежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр Авто Дока» к жилищно – эксплуатационному муниципальному унитарному предприятию № 7 города Пензы о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительной сделкой оставить без удовлетворения.

Судебные расходы отнести на истца.

Встречные исковые требования жилищно – эксплуатационного муниципального унитарного предприятия № 7 города Пензы удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Авто Дока» освободить часть нежилого здания общей площадью 528,4 кв.м. (основное здание (хозблок)), кадастровый номер 58:29:1007005:928, расположенного по адресу: <...>, в виде первого этажа здания общей площадью 256,6 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр Авто Дока» в пользу жилищно – эксплуатационного муниципального унитарного предприятия № 7 города Пензы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья Н. Е. Гук