Постановление от 3 сентября 2024 г. по делу № А46-21706/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-21706/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Демидовой Е.Ю.,

судей Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием системы видеоконференц- связи помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 27.03.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) по делу № А46-21706/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части установления цены выкупа земельного участка, применении последствий недействительности части сделки, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Самович Е.А.) в судебном заседании приняли участие представители: индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 13.11.2023.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) о признании недействительным договора от 10.07.2023 № 11730 (далее – договор) в части установления в пункте 2.1 цены выкупа земельного участка в размере 2 969 428, 32 руб., применении последствий частично недействительной сделки, взыскав с департамента 2 721 975, 96 руб. оплаты выкупной стоимости земельного участка в части, превышающей положенную законом, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.07.2023 по 15.11.2023 в размере 111 790, 03 руб.

Решением от 27.03.2024 Арбитражного суда Омской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Определением от 14.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба департамента возвращена в связи с пропуском срока обжалования решения суда первой инстанции.

Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование кассационной жалобы департамент, настаивая на необходимости расчета выкупной стоимости спорного земельного участка на основании пункта 8 постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» (далее - Порядок № 275-п), утверждает, что предпринимателем не представлено доказательств, свидетельствующих о переоформлении им права постоянного (бессрочного) пользования, кроме того, спорный участок не является ограниченным в обороте, что также исключает возможность расчета выкупной стоимости из расчета 2,5 % от кадастровой стоимости.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на несостоятельность доводов департамента.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва, полагая кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей департамента в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом отзыва на нее, а также данных в судебном заседании пояснений представителя предпринимателя, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не находит оснований для отмены решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между предпринимателем (покупатель) и департаментом (продавец) заключен договор от 10.07.2023 № 11730 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:190138:1038 площадью 9 773 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – ангар № 2 для ремонта автомобилей, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, улица

Мельничная, д. 134, вид разрешенного использования: авторемонтные и автосервисные предприятия.

Согласно пункту 2.1 договора участок передан в собственность предпринимателя по цене 2 969 428, 32 руб., что составляет 30% от его кадастровой стоимости в размере 9 898 094, 40 руб.

В силу пункта 1.2 договора на земельном участке имеется ангар № 2 для ремонта автомобилей с кадастровым номером 55:36:190138:1078, площадью 470,7 кв.м, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий покупателю на праве собственности.

На основании постановления главы администрации города Омска от 19.06.1995 № 687-п, постановления главы городского самоуправления (Мэра) Администрации города Омска от 12.08.1999 № 291-п право собственности на указанное нежилое строение зарегистрировано за открытым акционерным обществом «Омскнефтепродукт» (свидетельство о государственной регистрации права от 23.09.1999 № 047628).

На основании договора от 01.07.2002 № 23/28 аренды недвижимого имущества с правом выкупа право собственности на нежилое строение площадью 470,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, передано ФИО4.

Между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.11.2006 данного нежилого строения.

По договору купли продажи от 06.10.2017, заключенному между ФИО5 (продавец) и предпринимателем (покупатель) право собственности на нежилое строение перешло к истцу. Также указанным договором предпринимателю переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 № ДГУ/11-2515-К-12 (заключенному между ФИО5 и департаментом) в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:190138:1038.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:190138:1038 образован делением в числе прочих участков земельного участка с кадастровым номером 55:36:190138:0003 общей площадью 32850 кв.м, согласно распоряжению департамента от 23.06.2008 № 5602-Р «Об утверждении проекта границ по образованию земельных участков по улице Мельничная д. 134 в Кировском административном округе г. Омска».

Указанный участок согласно распоряжению департамента от 17.07.2008 № 2893-р находился в постоянном бессрочном пользовании у открытого акционерного общества «Газпромнефть», правопреемника открытого акционерного общества «Сибирьнефть- Омскнефтепродукт», правопреемника открытого акционерного общества «Омскнефтепродукт» (ранее - АООТ «Омскнефтепродукт»), которому Постановлением Главы администрации города Омска № 1181-п от 29.12.1994 этот участок предоставлен в бессрочное пользование. АООТ «Омскнефтепродукт» образовано из госпредприятия на

основании распоряжения Госкомимущества Омской области № 353-РК от 19.05.1994, утвердившего план приватизации Омского государственного предприятия по обеспечению нефтепродуктами «Омскнефтепродукт», в соответствии с которым, в числе прочего, все объекты недвижимости переданы в созданное 24.05.1994 АООТ «Омскнефтепродукт».

Предприниматель, полагая, что имеет право на выкуп земельного участка с кадастровым номером 55:36:190138:1038 по цене, предусмотренной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 137-Ф3 от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), то есть в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем условие договора об установлении выкупной стоимости указанного участка в размере 30% от кадастровой стоимости участка является недействительным, как не соответствующее положениям законодательства, обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования, Арбитражный суд Омской области, руководствуясь положениями статей 8, 167, 168, 180, 395, 420, 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 2, 3 Закона № 137-ФЗ, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», разъяснениями, данными в пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правовой позицией, выраженной в пункте 9 раздела IV Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, исходил из наличия у предпринимателя права на выкуп земельного участка по цене, предусмотренной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137- ФЗ, поскольку в период со дня вступления в силу этого Федерального закона до 01.07.2012 в отношении участка осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в составе земельного участка кадастровым номером 55:36:190138:0003 общей площадью 32 850 кв.м на право аренды участка по договору от 14.12.2011 № ДГУ/11-2515-К-12.

Суд округа считает обозначенные выводы суда сделанными при правильном применении норм материального права и верной оценке установленных по делу обстоятельств.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не

установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и Определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельного участка. До 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац 2); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац 4).

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Таким образом, положения пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503 и от 07.07.2022 № 308-ЭС21-28715.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, установив, что право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного участка переоформлено на право аренды до 01.07.2012, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости, признав условие договора, определяющее выкупную стоимость в порядке пункта 8 Порядка № 275-п, недействительным, и, взыскав с департамента в пользу общества внесенную последним плату стоимости участка в части, превышающей исчисленную в соответствии с положениями законодательства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Ссылка департамента на подпункт «б» пункта 4 Правил № 279 отклоняется как основанная на неверном толковании норм права, а также с учетом того, что установление правовым актом субъекта Российской Федерации определенных условий определения цены при выкупе земельного участка не исключает применение положений Закона № 137- ФЗ и не может противоречит правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Таким образом, суд округа приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены обжалуемых судебных актов по заявленным доводам, а также для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы

соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Суд округа не усмотрел нарушения судом норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается полностью необоснованной, а обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривается, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.03.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-21706/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи А.Ю. Донцова

ФИО1