Решение от 17 января 2019 г. по делу № А11-3106/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Октябрьский проспект, 14, г. Владимир, 600025

тел. (4922) 47-23-65, факс (4922) 42-32-13

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Владимир

«17» января 2019 года Дело № А11-3106/2018

Резолютивная часть решения объявлена 10.01.2019.

Полный текст решения изготовлен 17.01.2019.


Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Киселевой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дельта» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 600037, <...>, эт. манс, оф. 5)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 306332729800035; ИНН <***>; Владимирская область, Судогодский район, МО Вяткинское (сельское поселение)

о государственной регистрации договора аренды

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Атриум» (600037, <...>, эт. манс., оф. 10), Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, <...>),

при участии:

от истца: ФИО3 (по доверенности 10.09.2015 без номера, сроком действия три года);

от ответчика: ФИО4 (по доверенности от 11.08.2016, сроком действия три года);

от третьих лиц:

от ООО «Атриум»: ФИО3 (по доверенности 01.12.2017 без номера, сроком действия один год);

от Управления: не явился, надлежащим образом извещен,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дельта» (далее – ООО УК «Дельта») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) и Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее – Управление), в котором просило вынести решение о регистрации договора № 18/12-09 аренды имущества от 03.08.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Атриум», действовавшим от имени собственников долей в праве общей долевой собственности, и ООО УК «Дельта» в отношении нежилого здания газовой котельной и трансформаторной подстанции, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 173 кв.м.

Предприниматель в отзыве от 08.08.2018 просил в иске о регистрации договора № 18/12-09 от 03.08.2017 отказать.

Управление в отзыве от 28.04.2018 указало, что является ненадлежащим ответчиком по спору.

Определением арбитражного суда от 15.03.2018 в силу статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Атриум».

Общество с ограниченной ответственностью «Атриум» отзыв по существу иска не представило.

Определением арбитражного суда от 17.12.2018 Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Управление в отзыве от 14.12.2018 пояснило, что в государственной регистрации договора аренды истцу было отказано в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор аренды не соответствовал положениям статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации и подписан не всеми собственниками объекта недвижимости, передаваемого в аренду (либо их представителями).

В отзыве от 09.01.2019 Управление оставило разрешение спора на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, арбитражный суд установил следующее.

03.08.2017 между ООО «Атриум», действовавшим от имени собственников долей в праве общей долевой собственности на имущество, (арендодатели) и ООО Управляющая компания «Дельта» (арендатор) заключен договор № 18/12-09 аренды имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) принадлежащую арендодателям на праве общей долевой собственности газовую котельную, трансформаторную подстанцию, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 173 кв.м., инв. № 17:401:002:000134510, Лит А, расположенную по адресу: <...> и указанные в передаточном акте к договору, для эксплуатации по целевому назначению.

Пунктом 1.2 договора определено, что передача имущества в аренду оформляется передаточным актом.

Договор вступает в силу с момента подписания сторонами передаточного акта и действует до 31.12.2027 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.3. договора государственная регистрация договора осуществляется силами и за счет арендатора.

Переданное в аренду здание принадлежит на праве общей долевой собственности физическим и юридическим лицам, поименованным в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.07.2017 № 33-0-1-70/4002/2017-17019.

ООО «Атриум» подписало договор аренды от имени всех собственников долей в праве общей долевой собственности на указанное здание. Полномочия на подписание договора аренды от имени всех собственников здания предоставлены ООО «Атриум» решением общего собрания собственников здания газовой котельной и трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: <...>, от 02.08.2017, оформленным протоколом № 1.

Как указал истец, 04.10.2017 представитель ООО УК «Дельта» обратился в Управление Росреестра по Владимирской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

На основании Уведомления Управления Росреестра по Владимирской области от 11.10.2017 № 33/001/027/2017-31467 государственная регистрация договора аренды была приостановлена. Управление сообщило, что в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия ФИО2, являющегося одним из собственников здания газовой котельной и трансформаторной подстанции. Поэтому заявление на регистрацию договора аренды должно быть представлено, в том числе, и ФИО2

Для устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды ООО УК «Дельта» направило в адрес ФИО2 письмо исх. № 220/01 от 08.11.2017, в котором просило ФИО2 обратиться в Управление Росреестра по Владимирской области с заявлением о регистрации договора аренды, либо направить в адрес Управления Росреестра заявление об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации без личного участия правообладателя.

Согласно Отчету официального сайта Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 60000004357799, заказное письмо, отправленное ООО УК «Дельта» в адрес ФИО2, возвращено за истечением срока хранения.

21.12.2017 ООО УК «Дельта» направило в адрес ФИО2 телеграмму, в которой просило обратиться 25.12.2017 в Управление Росреестра по Владимирской области с заявлением о регистрации договора аренды.

Указанная телеграмма вручена 22.12.2017 ФИО5, представителю ФИО2 по доверенности.

Оба предложения ООО УК «Дельта», направленные в адрес ФИО2, остались без ответа и удовлетворения.

11.01.2018 уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ООО УК «Дельта» было отказано в государственной регистрации договора аренды. Управление сообщило, что здание газовой котельной и трансформаторной подстанции не является общим имуществом многоквартирного дома (иного здания), поэтому статья 46 ЖК РФ, на которую имеется ссылка в протоколе общего собрания собственников указанного здания № 1 от 02.08.2017, при заключении представленного на регистрацию договора аренды не подлежит применению. Также Управлением было указано, что по состоянию на дату отказа в регистрации договора аренды, заявление о регистрации договора аренды от ФИО2 не поступало.

В связи с невозможностью осуществить регистрацию договора № 18/12-09 аренды имущества от 03.08.2017 истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные доказательства, суд признает требование истца обоснованным.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (часть 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249. 289 и 290 Гражданского кодекса РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных решением общего собрания, отнесено статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений.

Общее собрание собственников помещений нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, лит.А, общей площадью 173 кв.м, приняло решение о передаче вышеуказанного здания в аренду и определило лицо, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договора аренды - ООО «Атриум». Решения общего собрания собственников помещений оформлено протоколом № 1 от 02.08.2017.

Данное решение в установленном законом порядке кем-либо из участников долевой собственности не оспорено.

Поскольку решения общего собрания собственников, оформленные протоколом № 1 от 02.08.2017, в установленном законом порядке недействительными не признаны, то они являются действующими и обязательными для всех собственников долей в праве общей долевой собственности на здание, в том числе и для ФИО2

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

ФИО2 свое несогласие с заключением договора аренды здания, находящегося в общей долевой собственности, не выразил.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца на основании его заявления.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167 – 171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

зарегистрировать договор № 18/12-09 аренды имущества от 03.08.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Артиум», действовавшим от имени собственников долей в праве общей долевой собственности, и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дельта», в отношении нежилого здания газовой котельной и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 173 кв.м.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Киселева