Решение от 27 сентября 2018 г. по делу № А46-3518/2018

399/2018-114274(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 28 сентября 2018 года А46-3518/2018

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка № АЗ-09-33/2017 от 07.08.2014, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 55:09:010148:83, а также встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» об обязании Администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района продлить срок действия договора аренды земельного участка № АЗ-09-33-2014 от 07.08.2014 на неопределенный срок, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 10.07.2018, удостоверение,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 18.09.2017, личность удостове- рена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» (далее по тексту – ООО «Регионстроймонтаж», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № АЗ-09-33/2017 от 07.08.2014, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 55:09:010148:83 по акту приема – передачи, в состоянии не хуже первоначального.

Обоснование искового требования сводится к тому, что арендатор не использовал предоставленный земельный участок по целевому назначению и не возвратил его во владение истца по акту приема передачи по окончании срока действия.

В судебном заседании 03.05.2018 принято встречное исковое требование об обязании Администрации продлить срок действия означенного договора аренды на неопределенный срок.

В судебном заседании представитель Администрации требование поддержал в полном объёме, против удовлетворения встречных требований возражал.

Ответчик против удовлетворения иска Администрации возражал, просил суд удо- влетворить встречное требование.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил сле- дующие обстоятельства.

07.08.2014 года между Администрацией и ООО «Регионстроймонтаж» был заключен договор аренды земельного участка № АЗ-09-33/2014.

Предметом договора стал земельный участок с кадастровым номером 55:09:010148:83, из состава земель населенных пунктов, с видом разрешенного исполь- зования для строительства торгового комплекса, площадью 2 411 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами

участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 34 метрах от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, Кормиловский район, р.п. Кормиловка, ул. Кирова, д 57. Договор заключен сроком на три го- да. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 08.09.2014.

19.02.2018 года сотрудниками Администрации проведено обследование арендо- ванного ответчиком земельного участка с кадастровым номером 55:09:010148:83 площадью 2 411 кв. метров, местоположение которого установлено ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 34 метрах от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <...>, по результатам которого составлен акт от 19.02.2018. Согласно указанного акта осмотра, фактически земельный участок не используется, забиты железобетонные сваи, участок зарос ка- мышом. Какой-либо объект капитального строительства на участке отсутствует, участок не огражден.

Пунктом 4.2 договора закреплены обязанности Арендатора, согласно которым он обязан, использовать Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления «Разрешенным использованием».

26.09.2017 в адрес ООО «Регионстроймонтаж» было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014, в связи с истечением срока аренды договора и в связи с неиспользованием Арендатором земельного участка в течение трех лет.

Одновременно ответчику было предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014 и возвратить спор- ный земельный участок по акту приема-передачи.

Указанное уведомление ООО «Регионстроймонтаж» оставлено без ответа и исполнения.

Ввиду того, что арендуемый земельный участок так и не возвращен по акту приема - передачи, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Общество обратилось со встречным исковым требованием об обязании Администрации продлить срок действия означенного договора на неопределенный срок.

В обоснование иска указало на то, что в период с 31.03.2015 по 14.12.2015 не име- ло возможности производить работы на участке, т.к. в рамках дела № А46-3504/2015 прокурор Омской области инициировал спор относительно ничтожности договора № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014.

Кроме того, истец по встречному требованию, ссылается на пункт 4.1 договора, которым предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных условиях по письменному заявлению, переданному Арендодателю не позднее, чем за 30 кален- дарных дней до истечения срока действия договора.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, вы- слушав представителя истца, арбитражный суд находит заявленные требования Администрации подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспари- вания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных

сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граж- дане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1.1 договора аренды срок аренды установлен до 07.08.2017.

Исходя из обстоятельств дела следует, что ответчик по истечении срока договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны истца (арендодателя), в связи с чем, договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуще- ством после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или из- мененным.

Суд приходит к выводу, что досудебный порядок расторжения договора аренды Администрацией соблюден, путем направления 26.09.2017 претензии (уведомления с исх. № 1207 от 26.09.2017) о расторжении договора аренды № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014, ввиду чего, договор аренды прекратил свое действие.

Ввиду прекращения договорных отношений, требование о возврате земельного участка также подлежит удовлетворению.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъяв- ляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односто- роннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязатель- ственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок воз- врата имущества по окончании срока его действия.

Согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчик не представил суду доказательств возвращения истцу полу- ченного в аренду имущества, суд, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагает на ответчика обязанность по передаче земельного участка.

При этом встречное требование общества не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Из обстоятельств дела следует, что предметом договора аренды является земель- ной участок государственной собственности.

В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государ- ственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предме- том такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации преду- сматривает, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для за- вершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указан- ного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отка- зано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Необходимость установления наличия у спорной вещи признаков, способных от- носить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, следует из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии с положениями пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отно- сятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объ- екты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых по- ложений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспе- чения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые ве- щи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В абзаце пятом пункта 38 названного Постановления указано, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, неза- висимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природ- ных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В ходе исследования материалов дела суд установил, что в границах арендуемого земельного участка обществом установлены железобетонные сваи, при этом признакам сооружения указанная конструкция не отвечает и поэтому не является самостоятельной недвижимой вещью в значении, придаваемому этому понятию разъяснением пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25. Фундамент на испрашиваемых участках отсутствует, Исходя из толкования указан- ных норм, установка (размещение) на земельном участке опорных конструкций, не от- вечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В качестве доказательств освоения земельного участка обществом представлены следующие документы: архитектурные решения 55-09-010148-83 на объект строительства «Магазин по адресу <...> подготовленное в 2014 году, а также, технические условия на подключение объекта к муниципальным водопроводным сетям, а также ответ ООО «Тепловая ком- пания» о возможности подключения объекта к сетям теплоснабжения и МРСК Сибири Омскэнерго о возможности электроснабжения.

Однако по мнению суда, перечисленные документы не подтверждают осуществ- ления комплекса мероприятий по освоению земельного участка.

В данном случае земельный участок предоставлялся под строительство торгового комплекса, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статья 47-48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), полу- чения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта ка- питального строительства.

Между тем, доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке принадлежащих ООО «Регионстроймонтаж» незавершенного строительством объекта недвижимости, о выполнении каких-либо строительных работ не представлено.

Проектная документация на строительство планируемого объекта у ответчика отсутствует и, как следствие, отсутствует разрешение на строительство.

Документов, на основании которых можно сделать иной вывод, заявителем в течение всего срока рассмотрения дела так и не было представлено.

При этом ссылка общества на положения законодательства регулирующие право- отношения сторон в сфере арендных отношений по комплексному освоению земельного участка, признается судом ошибочной.

Ввиду того, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, при- меняя положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, действия арендодателя, выразившиеся в одностороннем отказе от исполнения договора и направлении арендатору уведомления об освобождении земельного участка, является правомерными.

В уведомлении о прекращении договорных отношений выражена воля арендодателя на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах требование о продлении действия договора аренды на неопределенный срок противоречит положениям пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворению не подлежит.

Ввиду удовлетворения исковых требований Администрации бремя несения су- дебных расходов по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на общество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № АЗ-09-33/2014 от 07.08.2014 заключенный между Администрацией Кормиловского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» возвратить администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района по акту приема-передачи арендованный земельный участок с кадастровым номером 55:09:010148:83, площадью 2 411 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 34 метрах от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Регионстроймонтаж» отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляци- онной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбит- ражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой