Постановление от 25 июня 2025 г. по делу № А57-6659/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3351/2025

Дело № А57-6659/2024
г. Казань
26 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хайруллиной Ф.В., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сузько Н.В. (протоколирование ведется с использованием систем веб-конференции, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии посредством систем веб-конференции представителя:

истца  - ФИО1 (доверенность от 21.10.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025

по делу № А57-6659/2024

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН ИП 304645133600157, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования Город Саратов (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик, предприниматель), ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка № 161 от 03.07.2013 с кадастровым номером 64:32:074101:393, площадью 1518 кв. м, расположенного по адресу: <...> участок 57, с видом разрешенного использования: «для размещения производственных административных зданий, строений, сооружений», сроком на 49 лет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечены: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области; Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов».

По ходатайству истца суд исключил ФИО3 из числа ответчиков по делу.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025 решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2024 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Суд расторг договор аренды земельного участка от 03.07.2013 № 161 с кадастровым номером 64:32:074101:393, площадью 1518 кв. м, расположенного по адресу: <...> участок 57, с видом разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, сроком на 49 лет.

С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6000 руб., по апелляционной жалобе в размере 10 000 руб.

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025  отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованного судебного акта исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2013 № 161 (далее – договор от 03.07.2013), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 110 000 кв. м, кадастровый номер 64:32:074101:393, находящийся по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Багаевское муниципальное образование, <...> участок № 57, с видом разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 1.2 договора от 03.07.2013 на участке не имеется объектов недвижимого имущества.

Договор от 03.07.2013 заключен сроком на 49 лет. Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений и прилагаемых к ним расчетов арендной платы, составления других документов (пункт 2.1 договора от 03.07.2013).

На основании пункта 3.2 договора от 03.07.2013 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в пункте 3.1 суммы не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января путем перечисления на расчетный счет УФК МФ РФ по Саратовской области.

Пунктом 4.1.3 договора от 03.07.2013 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

Соглашением от 28.09.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.07.2013 № 161, заключенным между ФИО4 (арендатор) и ФИО2 (новый арендатор), последний принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 64:32:074101:393 (т. 1 л.д. 112-113).

Впоследствии 09.01.2018 между ФИО2 (арендатор) и ФИО3 (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей в ? части по договору аренды земельного участка № 161 от 03.07.2013, в соответствии с которым арендатор передает в 1/2 части, а новый арендатор принимает на себя в 1/2 части права и обязанности по договору аренды земельного участка № 161 от 03.07.2013 (т. 2 л.д. 39-41).

Также 25.10.2022 между указанными сторонами подписано соглашение к договору аренды земельного участка № 161 от 03.07.2013, согласно которому  изменена площадь земельного участка (т. 2 л.д. 42-46).

25.03.2024 между ФИО2 (арендатор-1) и ФИО3 (арендатор-2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей в 1/2 части по договору аренды земельного участка № 161 от 03.07.2013, в соответствии с которым арендатор-2 передает в 1/2 части, а арнедатор-1 принимает на себя в 1/2 части права и обязанности по договору аренды земельного участка № 161 от 03.07.2013 (т. 2 л.д. 52-54).

Администрацией проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 64:32:074101:393, в ходе которого установлено, что обследуемый участок не огорожен, зарос древесно-кустарниковой и травяной растительностью. Участок свободен от построек. Отсутствуют признаки использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, что отражено в акте выездного обследования от 24.11.2023 и протоколе осмотра от 24.11.2023. В ходе осмотра проводилась фотосъемка (т. 1 л.д. 33-36).

Комитетом по управлению имуществом г. Саратова в адрес арендатора направлено предупреждение от 25.12.2023 № 13-05/31454 о необходимости в течение 30 дней после направления предупреждения погасить образовавшуюся задолженность, а также сообщить о проведенных мероприятиях по своевременному освоению земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования с предоставлением подтверждающих документов (в том числе градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство).

Арендатором произведено погашение задолженности по арендной плате, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (т. 1 л.д. 100-105).

Уведомлением от 31.01.2024 № 14-11/1783 Администрация сообщила ФИО2 и ФИО3 об отказе от договора в связи с тем, что арендаторами не представлены документы, подтверждающие проведение мероприятий, направленных на своевременное освоение земельного участка и его надлежащее использование в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также наличием задолженности по арендной плате, также Администрация указывала на то, что в случае отказа от расторжения договора в добровольном порядке она обратится в суд с соответствующими требованиями (т. 1 л.д. 10-19).

Полагая, что ФИО2 не использует земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования более трех лет, а также допускает нарушение условий по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности факта неиспользования ответчиком земельного участка по целевому назначению, а также отсутствия задолженности по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев спор, с выводами суда первой инстанции не согласился, пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды от 03.07.2013, учитывая нецелевое использование ответчиком - предпринимателем переданного в аренду земельного участка, длительность периода просрочки исполнения обязательства по внесению арендных платежей за землепользование, сделав вывод о существенности допущенных нарушений договорных обязательств, исходя из следующего.

Судом апелляционной инстанции установлено, что здания с кадастровыми номерами 64:32:074101589 (столярный цех), 64:32:074101590 (гараж), 64:32:074101:591 (административное здание), 64:32:074101592 (склад готовой продукции), 64:32:074101593 (колбасный цех), 64:32:074101:594 (котельная), 64:32:074101:104 (свинарник) расположены на ином земельном участке - с кадастровым номером 64:32:074101:931; в настоящее время в границах рассматриваемого земельного участка отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ИП ФИО2

Суд апелляционной инстанции принял во внимание представленные в суд апелляционной инстанции ИП ФИО2 в порядке статьи 81 АПК РФ объяснения о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:32:074101:393 изначально был предоставлен для эксплуатации расположенных на нем зданий, принадлежащих ответчику на праве собственности, часть земельного участка расположена в прибрежной зоне реки Волги, в связи с чем данный участок не мог быть предоставлен арендодателю в собственность в полном объеме. В связи с изложенным из него был образован земельный участок с кадастровым номером 64:32:074101:708, который впоследствии был предоставлен ФИО2 в собственность. Также в объяснениях ИП ФИО2 подтверждает, что принадлежащие ему на праве собственности здания расположены за пределами земельного участка с кадастровым номером 64:32:074101:393.

Суд апелляционной инстанции отклонил как неподтвержденные материалами дела доводы ИП ФИО5 о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 64:32:074101:708 и 64:32:074101:393 имеют функциональную связь с указанными объектами недвижимости (общее ограждение, линия электропередачи,проезд).

Суд апелляционной инстанции указал, что в рассматриваемом случае наличие линии электропередачи и мест проезда не является основанием для сохранения арендных отношений, при этом принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости не располагаются на земельном участке с кадастровым номером 64:32:074101:708.

В результате исследования общедоступных сведений публичной кадастровой карты судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:32:074101:393 располагается в прибрежной зоне реки Волги, как и указывает ответчик. Между земельным участком с кадастровым номером 64:32:074101:931, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю, и спорным земельным участком с кадастровым номером 64:32:074101:393 расположен земельный участок с кадастровым номером 64:32:074101:932, площадью 31 675 кв. м (т. 1 л.д. 45-49).

При этом в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:32:074101:393, проведенного сотрудниками Администрации 24.11.2023, установлено, что земельный участок не огорожен, зарос древесно-кустарниковой и травяной растительностью (т. 1 л.д. 35-36).

Суд апелляционной инстанции учел, что в соответствии с пунктом 5.2.7 договора от 03.07.2013 арендатор обязан соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, выполнять работы по благоустройству территории.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу о существенности допущенных ответчиком обязательств, признал требования Администрации  о расторжении договора аренды от 03.07.2013 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Оснований для переоценки данных выводов у суда округа не имеется.

Отклоняя доводы кассационной жалобы со ссылками на отсутствие оснований для применения  такой меры ответственности как прекращение договора, несущественности допущенных предпринимателем как арендатором земельного участка нарушений при исполнении договора, несоблюдение баланса интересов сторон, суд округа исходит из следующего.

Действительно, по общему правилу, трансформация публичного земельного участка, находящегося в аренде (путем его раздела или выдела из него одного или нескольких земельных участков, в том числе в целях изъятия для государственных нужд), дает арендатору право на заключение с ним договоров аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (статья 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).

Вместе с тем данное обстоятельство не лишает заинтересованную сторону права на обращение в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в том числе образованного после раздела исходного участка.

Так, по требованию одной из сторон действующий договор аренды может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ)).

В пункте 4.1.3 договора от 03.07.2013 сторонами оговорено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут на основании решения суда, в том числе в случае использования земельного участка не по целевому назначению, неуплаты арендной платы более двух сроков, установленных договором.

Таким образом, в силу норм статей 421, 422 ГК РФ арендодатель и арендатор определили в договоре аренды случаи нарушения арендатором положений договора аренды, которые они готовы рассматривать в качестве существенных с точки зрения исполнения договорного обязательства и достаточных для принятия арендодателем решения о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды, и арендатор добровольно принял на себя риски последствий своего негативного поведения, связанного с использованием земельного участка не по целевому назначению, неоплатой арендной платы, признав существенность такого нарушения по условиям договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано следующее. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Нарушение договора аренды со стороны арендатора может выражаться не только в невнесении или несвоевременном внесении им арендной платы, но также и в использовании не по целевому назначению арендуемого земельного участка (пункт 1 статьи 615 ГК РФ, статьи 7, 42, пункт 2 статьи 45, пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как установлено судом апелляционной инстанции, спорный земельный участок не огорожен, доступ на участок не ограничен, на участке отсутствуют строения и сооружения, произрастает древесно-кустарниковая растительность, при осмотре не выявлено осуществления какой-либо деятельности, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка и установленной в договоре аренды цели использования участка - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений.

Суд апелляционной инстанции с учетом того, что неоплата арендной платы носила систематический и длительный характер, требование Администрацией заявлено в разумный срок, также установив нецелевое использование арендуемого земельного участка, что противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель, обоснованно признал допущенные нарушения договорных обязательств существенными, в этой связи сделал правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований Администрации о расторжении договора, что согласуется с положениями статей 450, 615 ГК РФ, статьей 46, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.05.2023 № 305-ЭС23-165.

Доводы о том, что спорный земельный участок необходим и используется для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, был мотивированно отклонен судом апелляционной инстанции.

Следует отметить, что в судебной практике сформирован подход, согласно которому само по себе формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка с указанным видом разрешенного использования и предоставление в аренду земельного участка определенной площадью не является достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов, при этом истцом при выкупе земельных участков определена площадь образуемого земельного участка, необходимая для использования зданий в соответствии с их назначением, без учета спорного участка.

Довод заявителя, изложенный в кассационной жалобе, о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных Администрацией требований, не принят судом округа, поскольку в силу пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Исследование судом апелляционной инстанции обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении спора и имеющих существенное значение для его разрешения, и применение норм права к установленным обстоятельствам не является выходом за пределы заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не опровергают выводов суда апелляционной инстанции и направлены на переоценку доказательств и установленных этим судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанций правильно. Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025 по делу № А57-6659/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья                                       А.Ф. Фатхутдинова 

Судьи                                                                              Ф.В. Хайруллина

                                                                                         А.Х. Хисамов