Решение от 16 февраля 2026 г. АС Калужской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, <...>; тел.: <***>, 8-800-100-23-53; факс: <***>, 59-94-57;

http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail:: kaluga.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е




Дело №А23-1631/2021
17 февраля 2026 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 09 февраля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2026 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ерохиной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Администрации городского округа города Калуги Калужской области, 248000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Комсервис», 117218, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, государственного казенного учреждения Калужской области «Калугадорзаказчик» (248000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерства экономического развития и промышленности Калужской области (248000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» (248000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Газпром ПХГ» (196105, г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Московская застава, Московский <...>, ст. 1), Государственного предприятия Калужской области «Калугаоблводоканал» (248002, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО «Россети Центр и Приволжье» в лице филиала ПАО «Россети Центр и Приволжье»- «Калугаэнерго» (ул. Красная Гора, д. 9/12, <...>. ИНН <***>), Министерства природных ресурсов и экологии Калужской области (ул. Заводская, д. 57, <...>), АО «Газпром газораспределение Калуга» (ул. Инженерная, д. 10, к. Калуга, 248021, ИНН <***>), публично-правовую компанию «Роскадастр» в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Калужской области (248002, <...>)

о взыскании 6 038 953 руб. 06 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 13.10.2025 сроком действия на три года,

от ответчика – генерального директора ФИО2 на основании выписки из ЕГРЮЛ, представителя ФИО3 по доверенности от 23.01.2024 сроком действия на три года,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее - истец, Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комсервис» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства спортивно-, культурно-торгового комплекса № 245 от 26.10.2006 за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в сумме 3 872 132 руб. 09 коп. и неустойки за период с 02.10.2020 до 06.07.2022 в размере 2 489 780 руб. 93 коп. (с учетом уточнения, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определениями от 02.09.2021, 20.01.2022, 24.11.2022, 12.01.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное казенное учреждение Калужской области «Калугадорзаказчик» и Министерство экономического развития Калужской области, Федеральное казенное учреждение «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства», общество с ограниченной ответственностью «Газпром ПХГ», Государственное предприятие Калужской области «Калугаоблводоканал», ПАО «Россети Центр и Приволжье» в лице филиала ПАО «Россети Центр и Приволжье» - «Калугаэнерго», Министерство природных ресурсов и экологии Калужской области, АО «Газпром газораспределение Калуга».

Решением Арбитражного суда Калужской области от 27.03.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 04.12.2024 отменено решение Арбитражного суда Калужской области от 27.03.2024, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

В судебном заседании 17.06.2025 представители ответчика указали на то, что ООО «Комсервис» не могло знать о наличии с 1983 года опасного промышленного объекта и существующих ограничениях, подобная информация не является общеизвестной и доступной, однако истец, представляя собой орган власти, был обязан обладать подобной информацией при формировании земельного участка и указать на наличие подобного обременения в договоре аренды. Ни в одном документе нет сведений о наличии подобного объекта. Из схемы охранной зоны и зоны минимально-допустимых расстояний видно, что большая часть земельного участка (как контур 29/1, так и контур 29/2) не может быть использована для строительства общественного здания. В землеустроительном деле (единственный документ, который доступен ООО «Комсервис») отсутствуют любые упоминания о наличии наблюдательной скважины. аким образом, большая часть земельного участка находится в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины № 150, при этом не имеет правового значения, когда были внесены сведения о наличии данной скважины. Ограничения установлены в целях обеспечения безопасной эксплуатации опасных производственных объектов, объектов системы газоснабжения, предотвращения причинения вреда жизни и здоровью людей, и окружающей среде. В соответствии с письмом ООО «Газпром ПХГ» от 17.05.2023, строительство торгово-развлекательного спортивного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:29 в границах 500-метровой зоны минимальных расстояний от устья скважины №150 недопустимо и нарушает законодательство. Поведение ООО «Комсервис» никаким образом не влияет на нахождение по границе земельного участка наблюдательной скважины подземного газохранилища. Любое строение подлежало бы сносу, как опасное для людей, находящихся в нем. Указанные факты являются достаточным основанием для того чтобы утверждать, что встречное исполнение со стороны арендодателя по договору аренды отсутствует.

В судебном заседании 17.06.2025 представитель ООО «Газпром ПХГ» пояснил, что наблюдательная скважина №150 (инвентарный номер 30571/XXIX лит. XXIX) с кадастровым (условным) номером 40-40-01/015/2007-607, глубиной 40,0 м, расположена по адресу: <...> м юго-восточнее промплощадки Калужского ПХГ и входит в состав объектов Калужского ПХГ, эксплуатируемого филиалом Общества «Калужское УПХГ». В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» филиал ООО «Газпром ПХГ» «Калужское УПХГ» является производственным объектом 1 класса опасности. С учетом норм действующего законодательства на спорном земельном участке в границах охранной зоны невозможно строительство спортивно-, культурно-торгового комплекса. Представитель третьего лица также указал, что 29.12.2007 между Управлением Роснедвижимости по Калужской области и Калужским УПХК был подписан акт о том, что по материалам кадастрового учета и землеустройства на карты (планы) землепользования и землеустройства г. Калуги нанесены земельные участки под объектами ПХГ, в том числе и спорной скважины. Однако информация о наличии обременений не была отражена в сведениях ЕГРН; указал, что минимальное расстояние до ближайшего дома составляет 618 м, что является допустимым, т.к. минимальное расстояние до жилых домов – 300м; отметил, что Городская Управа знала нахождении данной скважины, что должно быть отражено в землеустроительном деле на земельный участок под спорной скважиной.

В судебном заседании 23.09.2025 представители ответчика предоставили в табличном виде переписку по поводу спорного земельного участка; пояснили, что Общество к арендодателю обращалось с заявлением о внесении изменений договор аренды земельного участка после того, как была установлена невозможность использования земельного участка.

В судебном заседании 23.09.2025 представитель третьего лица представил копию распоряжения Городского Головы Городской Управы города Калуги от 23.04.2001 №1559-р, согласно которому земельный участок 0,01га пастбищ из земель совхоза им. Циолковского МО «Город Калуга» был изъят и предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ООО «Мострансгаз» под охранную зону существующей газовой скважины №150, что свидетельствует о том, что истец знал о нахождение спорной скважины и, соответственно, о наличии охранной зоны на спорном земельном участке.

В судебном заседании 20.10.2025 представитель истца представил дополнительные пояснения, в которых указал, что на момент заключения договора аренды от 26.10.2006 № 245 с ООО «Аврора-КП» земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:29 соответствовал предмету договора. При этом после введения ограничений приказом МЧС России от 17.06.2015 № 302, ответчик не обращался в суд о расторжении договора или признании его недействительным, а также не стал обращаться в суд об изменении договора аренды. В настоящее время пользуется земельным участком без уплаты арендной платы, что не может свидетельствовать о его добросовестном поведении как участника гражданского оборота.

Выделение земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:67 площадью 28 017 кв.м. и его изъятие у арендатора для государственных нужд, были проведены с согласия арендатора. Убытки, которые были причинены выделением и изъятием части земельного участка арендатору были присуждены в рамках дела № А23-2220/2016. Истец не может отвечать в данном случае за волеизъявление ответчика, выраженное согласием на изменение конфигурации земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, которое в дальнейшем привело к невозможности, по мнению ООО «Комсервис», использования земельного участка из-за отсутствия к нему подъезда. Кроме того, ООО «Комсервис» в письменных пояснениях не упоминает намерений по использованию земельного участка, при этом его процессуальная позиция выражается в отказе от расторжения договора аренды и возврата земли.

Определением суда от 20.10.2025 в порядке ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение наименование истца с Городской Управы города Калуги на Администрацию городского округа города Калуги Калужской области.

30.12.2025 от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которым просил суд взыскать 10 501 222 руб. 23 коп., в том числе основную задолженность по арендной плате за землю за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в сумме 3 872 132 руб. 09 коп., неустойку (пени) за просрочку арендных обязательств за период с 02.10.2020 по 12.12.2025 в размере 6 629 090 руб. 14 коп.

В судебном заседании 02.02.2026 был объявлен перерыв до 09.02.2026 до 14 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования с учетом их последнего уточнения.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявленные истцом уточнения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» № 8900-р от 25.10.2006 на основании заявления ООО «Аврора-КП» от 09.09.2006 (само общество согласно решению единственного участника создано 27.09.2006) утвержден акт выбора земельного участка, проект его границ из земель поселений для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса, а также предварительно согласовано место размещения данного объекта.

Спорный земельный участок в площади 172 908 кв.м поставлен на кадастровый учет 26.10.2006 с присвоением кадастрового номера 40:26:000177:29.

На основании распоряжения Городского Головы городского округа «город Калуга» от 26.10.2006 №8929-р, между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аврора-КП» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса от 26.10.2006 №245.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения с кадастровым №40:26:000177:0029, общей площадью 172 908 кв. м.. находящийся по адресу: <...> район д. 3 используемый для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемых к договору, являющегося его неотъемлемой частью (Приложение 1).

Срок аренды устанавливается на 49 лет с момента государственной регистрации договора (п. 2.1.)

Пунктом 1.3. договора установлено, что в состав арендуемого земельного участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки.

На основании п. 1.4 договора ограничения по использованию участка не предусмотрены.

В силу п. 1.5. договора обременения по использованию земельного участка не имеются.

Размер и порядок внесения арендной платы закреплен в разделе 3 договора.

Согласно п. 3.1. расчет ареной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок ареной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается Арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за I квартал – до 1 апреля, за II квартал – до 1 июля, за III квартал – до 1 октября, за IV квартал – до 25 декабря текущего года.

Согласно п. 3.5. договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки ареной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

В случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя (п. 3.6.).

В случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в Арбитражном суде Калужской области.

По акту приема-передачи имущество передано арендодателю – ООО «Аврора-КП».

В установленном порядке 23.11.2006 договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

28.08.2012 между ООО «Аврора-КП» и ООО «Комсерис» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (соглашение о перенайме), в соответствии с которым право аренды на земельный участок перешло к ответчику.

Из материалов дела следует, что по итогам торгов, проведенных в рамках банкротных процедур прежнего арендатора, ООО «Комсервис» (несмотря на дату соглашения о передаче прав и обязанностей от 28.08.2012) в декабре 2012 года (протокол торгов) приобрело право аренды спорного земельного участка площадью 17,29 га по цене 610 000 руб.

По акту приема-передачи имущество передано новому арендатору.

На основании заявлений Государственного казенного учреждения Калужской области «Калугадорзаказчик» от 17.09.2013, от 03.03.2014, информации, опубликованной в газете «Калужская неделя», было принято постановление Городской Управы города Калуги от 04.04.2014 № 3813-пи «Об утверждении Государственному учреждению Калужской области «Калугадорзаказчик» акта о выборе, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта «Обход г. Калуга на участке Секиотово – Анненки с мостом через реку Ока» по адресу г. Калуга».

В соответствии с данным постановлением утверждена схема расположения земельного участка для строительства дороги, согласно которой часть земельного участка для строительства вышеуказанного объекта расположена на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:29, находящемся в аренде у ответчика.

07.03.2014 письмом №АБ-567-14 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» обратилось к ООО «Комсервис» за согласованием акта о выборе земельного участка (трассы) для строительства, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта «Обход г. Калуга на участке Секиотово — Анненки с мостом через реку Ока».

21.04.2014 принято постановление Городской управы города Калуги №4580-пи «Об утверждении Государственному казенному учреждению Калужской области «Калугадорзаказчик» акта о выборе схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта «Обход города Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока» по адресу: город Калуга.

31.12.2014 года Управление строительства и земельных отношений города Калуги письмом №10274/06-14 сообщило, что согласие Городской Управы города Калуги на раздел земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029 , арендуемого ООО «Комсервис», может быть дано после получения в письменной форме соответствующего согласия арендатора.

18.03.2015 письмом № АБ-428-15 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» испросило у ответчика письменное согласие на проведение кадастровых работ по разделу земельного участка площадью 172 908 кв.м с кадастровым номером 40:26:000177:29, с дальнейшей передачей сформированных земельных участков, общей площадью 59 895 кв.м, в том числе 28 126 кв.м. в постоянное пользование для строительства вышеуказанного объекта, и 31 759 кв.м. во временное пользование (на период строительства) при условии возмещения убытков и упущенной выгоды, причиненных правообладателю при изъятии и занятии земельных участков.

30.03.2015 письмом № ИС-01-13 ООО «Комсервис» дало согласие на проведение работ по межеванию для дальнейшего раздела с передачей сформированных земельных участков, в том числе общей площадью 31 759 кв.м. по соглашению о временном занятии земельного участка на период строительства. Также ООО «Комсервис» попросило предоставить проекты соответствующих договоров о передаче части прав и обязанностей по договору аренды в постоянное и временное пользование.

Приказом Министерства экономического развития Калужской области от 30.09.2015 № 1000-п в соответствии с Постановлением правительства Калужской области от 04.12.2013 № 652 «Об утверждении государственной программы Калужской области «Развитие дорожного хозяйства Калужской области», на основании постановления Городской Управы города Калуги от 21.04.2014 № 4580-ни «Об утверждении акта о выборе, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта «Обход г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через реку Оку» по адресу: г. Калуга, приказа Управления архитектуры и градостроительства Калужской области от 16.06.2015 № 01-ПМ «Об утверждении проекта межевания территории для строительства обхода г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через р. Оку в Калужской области», разрешения на строительство, выданного в соответствии с постановлением Городской Управы города Калуги от 26.06.2015 № 7966-пи, изъят путем выкупа для размещения объекта «Строительство обхода г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через р. Оку» для государственных нужд Калужской области земельный участок площадью 28 017 кв.м.

В целях изъятия путем выкупа для государственных нужд Калужской области и на основании письменного согласия ООО «Комсервис» от 30.03.2015 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» были проведены кадастровые работы по межеванию многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 40:26:0001 77:0029.

По результатам кадастровых работ 19.07.2015 образованы земельные участки:

- с кадастровым номером 40:26:000177:29 (исходный в измененных площади и конфигурации) площадью 144 891 кв.м, ставший двухконтурным: 40:26:000177:29/1 и 40:26:000177:29/2;

- временный с кадастровым номером 40:26:000177:66 площадью 31 728 кв.м, на котором расположился временный строительный городок;

- с кадастровым номером 40:26:000177:67 площадью 28 017 кв.м, непосредственно занятый объектом строительства, изъятый у общества для государственных нужд.

В соответствии с вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области по делу №А23-2220/2016 по иску ГКО КУ «Калугадорзаказчик» об изъятии земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:67, площадью 28 017 кв.м., находящийся по адресу: <...> р-н д. 3, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, относящегося к категории земель населенных пунктов, предназначенного для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса, с возмещением величины убытков в размере 31 604 000 руб. был изъят у ООО «Комсервис» для государственных нужд.

Земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:66 (входит полностью в площадь земельного участка с кадастровым номером 40:26:0001 77:0029), площадью 31728+/- 134 кв.м. также был передан ГКУ КО «Калугадорзаказчик» по акту от 22.01.2018, на данном земельном участке был сооружен строительный городок.

22.01.2018 между ООО «Комсервис» и ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» было заключено соглашение о компенсации выплат по убыткам, причиненным временным занятием земельного участка, попадающего в зону строительства: «Строительство обхода г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Оку» и определение ставки арендной платы за пользование земельным участком.

27.06.2018 ООО «Комсервис» обращалось к ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» с просьбой разъяснить, каким образом после завершения строительства будет осуществлен проезд к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29.

03.08.2018 года письмом №2770-18 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» сообщило, что после завершения строительства доступ к земельному участку будет осуществляться по землям общего пользования <...> через земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:75.

06.11.2018 в письме №4375-18 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» указало, что земельный участок освобожден, пригласило представителя ООО «Комсервис» 07.11.2018 по адресу: <...> для передачи земельного участка и подписания акта приема-передачи.

30.11.2018 ООО «Комсервис» направило в адрес ГКУ КО «Калугадорзаказчик» письмо, где сообщалось, что при осмотре 28.11.2018 арендуемого земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 выяснилось отсутствие доступа к его части (контур 40:26:000177:29/2) в связи с возведением дорожного ограждения, в том числе по границе с земельным участком с кадастровым номером 40:26:000177:75.

В ответе от 28.12.2018 года №2770-18 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» сообщило, что проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, предусмотрено дорожное ограждение барьерного типа т.3.3.4, и не предусмотрен съезд к вышеуказанному земельному участку. Для доступа предлагалось запросить письменное согласование организации съезда.

Вышеуказанное письмо было направлено в адрес ответчика вместе с актами возврата земельного участка, содержит повторное требование к обществу подписания акта возврата земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:66. Обществом акт не подписан в связи с тем, что, по его мнению, к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 не предоставлен подъезд, что исключило возможность его использования по целевому назначению.

Истец, ссылаясь на то, что в настоящий момент строительство на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:66 завершено, с момента окончания строительства у ответчика имеется возможность использовать спорный земельный участок по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, а отсутствие доступа к контура 29/2 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 возникло по вине самого арендатора, обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в сумме 3 872 132 руб. 09 коп., неустойку (пени) за просрочку арендных обязательств за период с 02.10.2020 по 12.12.2025 в размере 6 629 090 руб. 14 коп. (с учетом уточнения), предварительно направив в адрес ответчика претензию № 11643/06-20 от 27.10.2020.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает исковые требования Администрации городского округа города Калуги Калужской области подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу норм п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В ходе разрешения спора позиция общества заключалась в том, что им выявлены ограничения и обременения земельного участка, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению - строительстве объекта недвижимости.

Как следствие, общество полагает отсутствующими правовые основания для оплаты землепользования по арендному правоотношению, поскольку со стороны истца не обеспечено должное встречное предоставление земли.

Изначально общество в качестве невозможности использования земельного участка указывало на лишение его в результате строительства автодороги доступа к ставшему двухконтурным арендуемому земельному участку.

Впоследствии, по мнению общества, ему стало известно о возникновении в результате строительства автодороги федерального значения придорожной полосы, о наложении на территорию исходного земельного участка охранной зоны и зоны минимально допустимых расстояний наблюдательной скважины, эксплуатируемой филиалом ООО «Газпром ПХГ» «Калужское УПХГ». Кроме того, имеются и иные обременения участка в виде охранных зон объектов электроэнергии, линии и сооружений связи, зоны затопления реки Оки.

При первоначальном рассмотрении дела определением от 24.08.2023 в целях определения возможности использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования, судом назначалась экспертиза (ООО «Экспертное учреждение репутация», эксперт ФИО4), по итогам которой сделаны выводы о том, что использование земельного участка по целевому назначению невозможно в связи с его расположением в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины № 150 ООО «Газпром ПХГ», а также в границах охранной зоны ВЛ-110 кВ ПАО «Россети Центр и Приволжье». Также в заключении экспертизы изложены выводы эксперта о вариантах доступа на спорный земельный участок, которые возможно использовать для строительства нежилого здания; для дальнейшей эксплуатации нежилого здания потребуется расширение имеющихся подъездов, которое невозможно на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:28.

Между тем данные довода ответчика подлежат отклонению в силу следующих обстоятельств.

Направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Центрального округа указал на необходимость дать оценку добросовестности поведения стороны арендатора при заявлении им о недолжном встречном предоставлении по договору аренды, с учетом того, что до подачи настоящего иска общество не обращалось по вопросу отсутствия доступа к участку и невозможности его использования; не просило об изменении условий договора, отказалось от расторжения договора и возврата земли.

Из материалов дела следует, что условиями договора аренды от 26.10.2006 установлен четырехлетний нормативный срок строительства объекта недвижимости.

Вместе с тем, начиная с момента заключения соглашения о передаче прав и обязанностей - 28.08.2012, ООО «Комсервис» так и не приступило к строительству спортивно-культурно-торгового комплекса.

Сумма же общих компенсаций за спорный земельный участок, к освоению которого общество даже не приступало, уже составила более 38 млн. руб. (соглашение от 22.02.2017 о компенсации убытков, причиненных временным занятием земельного участка; исполненное решение Арбитражного суда Калужской области по делу № А23-2220/2016).

Также необходимо отметить, что Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» № 8900-р от 25.10.2006 на основании заявления ООО «Аврора-КП» от 09.09.2006 утвержден акт выбора земельного участка, проект его границ из земель поселений для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса, а также предварительно согласовано место размещения данного объекта.

Таким образом, местоположение участка согласно акту выбора было предложено к предоставлению самим ООО «Аврора-КП», а не истцом по настоящему делу.

При этом соглашение о передаче прав и обязанностей от 28.08.2012 между ООО «Аврора-КП» и ООО «Комсервис» было заключено по итогам торгов, проведенных в рамках банкротных процедур прежнего арендатора. В силу соглашения об уступке покупатель уведомлен о существующих ограничениях (обременениях) имущества, существующих на момент заключения данного соглашения (пункт 1.2).

Кроме того, из представленных доказательств усматривается, что в 2016 году обществу направлялась документация по утверждению проекта планировки территории и проекта межевания территории для строительства автодороги, последнее было осведомлено о предстоящем изъятии части земельного участка, занятого непосредственно автодорогой, конфигурации изымаемого земельного участка, и как следствие, конфигурации и площади оставшегося арендуемого участка; а утверждение общества о том, что ГКУ КО «Калугадорзаказчик» обязалось обеспечить по итогам строительства автодороги доступ к арендованному земельному участку общества, безосновательно; самим обществом мер по организации подъезда не принималось.

Из дела следует, что ГКУ КО «Калугадорзаказчик» 28.12.2018 сообщало обществу о том, что проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, предусмотрено дорожное ограждение барьерного типа (том 3.3.4) и не предусмотрен съезд к спорному земельному участку. Также разъяснялось, что доступ должен осуществляться с земель общего пользования. Для обеспечения съезда обществу предлагалось запросить письменное согласование.

В соответствии с ответом ФКУ «Упрдор Москва-Бобруйск» от 09.08.2022 доступ к спорному земельному участку необходимо осуществлять через местную сеть автодорог без устройства дополнительных примыканий к автомобильной дороге.

Необходимость получения при строительстве примыканий согласия, выданного в письменной форме владельцем автомобильной дороги федерального значения, при наличии разрешения на строительство, выдаваемого в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и Законом № 257-ФЗ, содержится и в приказе Минтранса России от 18.08.2020 № 313 «Об утверждении Порядка установления и использования полос отвода автомобильных дорог федерального значения», а также в письме Федерального дорожного агентства от 29.08.2017 № 01-28/30655 «О согласовании проектов технических требований и условий».

Доводов в опровержение утверждений истца о том, что, давая согласие на раздел участка, общество соглашалось с проектной документаций строительства автодороги, не предусматривающей съездов и примыканий к спорному земельному участку, ответчиком не представлено.

Более того в соответствии с выводами экспертного заключения № 271123-38 установлено несколько подъездов к контурам 29/1 и 29/2 спорного земельного участка.

Доказательств принятия мер обществом, несущим риск своей предпринимательской деятельности, при покупке права аренды спорного земельного участка, на протяжении 9 лет существования договорных отношений, в том числе в пределах искового периода по настоящему делу, в частности мер по установлению возможных ограничений и обременений земельного участка в целях использования для строительства объекта недвижимости, с учетом того, что ограничения в использовании, в частности наличии охранной зоны ВЛ 110 кВ, зон для обслуживания инженерных сетей, зон осушительных каналов, отображены еще в кадастровом паспорте участка при его образовании (2006); а ограничения по использованию земли в связи с нахождением вблизи участка наблюдательной скважины существовали с 1983 года, не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о намерении общества в действительности использовать земельный участок, равно как и доказательств обращения в адрес собственника автодороги за согласованием съезда (примыканий), ответчиком также не представлено.

В сложившейся ситуации недостаток, заключающийся в обременениях земельного участка в виде охранных зон, арендатором был обнаружен лишь в 2022 году, тогда как права по договору аренды были ему переданы еще в 2012 году; с какими-либо неудобствами, связанным с вышеуказанным недостатком, ООО «Комсервис» не сталкивалось из-за того, что в принципе не использовало земельный участок, при чем по причинам, никак не связанным с дефектом.

В сложившихся обстоятельствах суд не вправе допустить снижение арендной платы из-за дефектного характера предоставления, поскольку арендатор в принципе не столкнулся с дефектами, так как не использовал объект по причинам, не связанным с дефектом.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что взыскание арендной платы в таком случае допустимо, поскольку отказ арендатора от расторжения договора аренды свидетельствует о сохранении у последнего намерения использовать спорный земельный участок, а заявление о недолжном встречном предоставлении по договору аренды является проявлением недобросовестного поведения со стороны арендатора.

Из представленного истцом расчета исковых требований следует, что он требует взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в сумме 3 872 132 руб. 09 коп.

Вместе с тем, проверив расчет истца, суд находит его не верным, произведенным без учета нижеизложенных правовых норм и фактических обстоятельств по делу.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:66, который входит полностью в площадь земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029, был передан ГКУ КО «Калугадорзаказчик» по акту от 22.01.2018 в целях его использования для строительства объекта: обход г. Калуги на земельном участке Секиотово-Аненки с мостом через реку Оку

ГКУ КО «Клугадорзаказчик» пригласило представителя ООО «Комсервиса» для передачи земельного участка и подписания акта приема-передачи 07.11.2018 (письмо №4375-18 от 06.11.2018).

Доказательств направления вышеуказанного письма в адрес ответчика в материалы дела представлено не было.

Вместе с тем в ответном письме от 30.11.2018 ООО «Комсервис» указало, что 28.11.2018 совместно с представителями ГКУ КО «Клугадорзаказчик» был обследован земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:66, образованный из земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029, с целью подписания акта приема-передачи данного земельного участка.

Обществом акт не подписан в связи с тем, что, по его мнению, к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 не предоставлен подъезд, что исключило возможность его использования по целевому назначению.

Между тем, как уже было отмечено ранее, в соответствии с выводами экспертного заключения № 271123-38 установлено несколько подъездов к контурам 29/1 и 29/2 спорного земельного участка.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Однако акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ (п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)).

С учетом вышеизложенного, а также отсутствием оснований у ООО «Комсервис» для отказа в приеме земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:66 от ГКУ КО «Клугадорзаказчик», суд приходит к выводу о необходимости расчета арендной платы с 29.11.2018, а не с 01.01.2018, согласно расчету истца.

Довод ответчика о то, что расчет арендной платы должен производиться с 26.02.2019, поскольку письмо ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» с актом о возврате земельного участка №2770-18 было направлено в адрес ООО «Комсервис» почтой 13.02.2019, а получено последним 25.02.2019, подлежит отклонению, поскольку данное письмо содержало уже повторное требование к обществу подписания акта возврата земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:66; ответчик не был лишен возможности подписать акт приема-передачи земельного участка еще 28.11.2018, в день проведения его осмотра.

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 29.11.2018 по 30.09.2020 не представлено.

С учетом периода взыскания арендной платы (с 29.11.2018) и датой подачи настоящего искового заявления (05.03.2021), довод о пропуске срока исковой давности правового значения не имеет.

Площадь земельного участка, указанная при расчете суммы долга, составляет 144 891 кв.м.

Вместе с тем, согласно данным ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029 по состоянию на 20.01.2026 составляет 143 317 кв.м.

Согласно пояснениям ППК «Роскадастр», 07.07.2025 на основании ч. 7 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органом регистрации прав была исправлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:0029, в соответствии с решением о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН №16543рн от 04.06.2025.

Реестровая ошибка заключалась в следующем: границы земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029 пересекали границы земельных участков с кадастровыми номерами 40:26:000177:40, 40:26:000000:1118, 40:26:000000:2149.

Причиной выявленной ошибки являлось несоответствие описания местоположения границ земельного участка действующему законодательству.

В результате исправления реестровой ошибки площадь земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029 была уменьшена на 1 574 кв.м. и составила 143 317 кв.м.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что расчет задолженности необходимо осуществлять, исходя из фактической площади земельного участка - 143 317 кв.м., поскольку указанная в спорный период площадь в размере 144 891 кв.м. была внесена ошибочно.

Согласно пояснениям ППК «Роскадастр» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029 в размере 72 122 250 руб. 70 коп. была рассчитана путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка – 797, 70 руб. / кв.м., установленного приказом Минэкономразвития Калужской обл. от 15.11.2013 №1375-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Калуга» Калужской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по городскому округу «Город Калуга» Калужской области», на площадь земельного участка 144 891 кв.м.

Указанная кадастровая стоимость применялась с 18.01.2025 по 31.12.2018.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка 143 317 кв.м. будет составлять 71 328 870 руб. 90 коп. (497, 70 руб. х 143 317 кв.м.).

Таким образом, годовой размер арендной платы в 2018 году составит 1 785 238 руб. 97 коп.

09.01.2029 в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029 в размере 58 435 989 руб. 21 коп. в соответствии с Приказом Минэкономразвития Калужской обл. от 08.10.2018 №1225-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калужской области».

Указанная кадастровая стоимость применялась с 01.01.2029 по 31.12.2022.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка 143 317 кв.м. будет составлять 57 801 179 руб. 27 коп. (403,31 руб. х 143 317 кв.м.).

Таким образом, годовой размер арендной платы в 2019 году составит 1 156 023 руб. 58 коп., а в 2020 году – 1 187 236 руб. 22 коп.

Исходя из вышеизложенного, и принимая во внимание, что на момент судебного разбирательства ответчик не представил доказательств погашения задолженности по арендной плате, требования истца о взыскании арендной платы за период с 29.11.2018 по 30.09.2020 в сумме 2 206 234 руб. 01 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, в удовлетворении остальной части данного искового требования следует отказать.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы истец просил взыскать неустойку за период с02.10.2020 по 12.12.2025 в сумме 6 629 090 руб. 14 коп. (исключив период с 01.04.2022 по 03.10.2022).

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора стороны установили ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени, начисляемой из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с корректировкой суммы основного долга, судом самостоятельно произведен расчет суммы неустойки за спорный период.

На основании статей 309, 310, 330 ГК РФ суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании неустойки в сумме 3 777 072 руб. 63 коп., в остальной части во взыскании неустойки следует отказать.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально объему удовлетворения судом заявленных истцом требований.

Поскольку истец при обращении с иском в суд в силу пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

В соответствии с абз. 1 и 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2025 № 39 «О некоторых вопросах уплаты государственной пошлины при рассмотрении дел в судах» размер подлежащей уплате государственной пошлины определяется на день обращения с заявлением в суд в том числе и тогда, когда заявление было оставлено без движения, предоставлялась отсрочка, рассрочка уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 5 НК РФ, пункт 28 статьи 19 Федерального закона от 8 августа 2024 года № 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах», часть 3 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 3 АПК РФ, часть 5 статьи 2 КАС РФ).

В случае, если в суд обратилось лицо, освобожденное от уплаты государственной пошлины, а ко дню принятия судебного акта размер государственной пошлины увеличился и судебный акт принят в пользу заявителя, с лица, не в пользу которого принят судебный акт, государственная пошлина взыскивается в доход бюджета бюджетной системы Российской Федерации в размере, действовавшем на день обращения заявителя в суд.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комсервис» (ИНН <***>), г. Москва в пользу Администрации городского округа города Калуги Калужской области (ИНН <***>), г. Калуга задолженность в сумме 2 206 234 руб. 01 коп. и неустойку в размере 3 777 072 руб. 63 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комсервис» (ИНН <***>), г. Москва в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 43 021 руб. 23 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.


Судья Е.В. Иванова