Решение от 25 марта 2021 г. по делу № А60-53264/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-53264/2020
25 марта 2021 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.В. Высоцкой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело №А60-53264/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Профессиональный центр" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Отраслевому органу Администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об оспаривании отказов № 3623 от 15.09.2020, № 3695 от 21.09.2020, обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № 4295 от 31.05.2018,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: муниципальное образование Серовский городской округ в лице Администрации Серовского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Родной город" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании

от заявителя: представители не явились, извещены надлежащим образом,

от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по доверенности № 72 от 25.12.2020,

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: представители не явились, извещены надлежащим образом.

Лицу, участвующему в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

10.03.2021 от заявителя поступили письменные дополнения.

В судебном заседании от заинтересованного лица поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к отзыву. Ходатайство судом удовлетворено, дополнение к отзыву приобщено к материалам дела.

Других заявлений и ходатайств не поступило.

Общество с ограниченной ответственностью "Профессиональный центр" обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований) о признании незаконным отказа Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" (далее – КУМИ, заинтересованное лицо) о включении общества с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр», как собственника объектов недвижимости на земельном участке, в число арендаторов земельного участка 66:61:0210004:40 по адресу: <...>, в подготовке и заключении в трех экземплярах Дополнительного соглашения к Договору № 4295 аренды земельного участка от 31.05.2018 с включением общества с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр» в число арендаторов по договору, выраженный в письмах № 3623 от 15.09.2020 и № 3695 от 21.09.2020; обязании устранить допущенные нарушения прав общества с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр» путем повторного рассмотрения заявления № 23 от 07.09.2020 в сроки, установленные законом, и об исполнении решения суда известить общество с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр» и Арбитражный суд Свердловской области в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование Серовский городской округ в лице Администрации Серовского городского округа, общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Родной город".

Заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, дополнениях к отзыву.

Позиции третьих лиц изложены в отзывах.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр» (далее – ООО «Профессиональный центр», общество, заявитель) является собственником объектов недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 66:61:0210004:518, площадью 1866,2 кв.м., по адресу: <...>, блок В (дата государственной регистрации права 28.11.2018) и помещения с кадастровым номером: 66:61:0210004:502, площадью 500,5 кв.м., по адресу: <...>, (дата государственной регистрации права 30.12.2019).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером: 66:61:0210004:40 по адресу <...>, который был предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» (далее – ООО «Агентство недвижимости «Родной город») по договору № 4295 аренды земельного участка от 31.05.2018.

07.09.20202 ООО «Профессиональный центр» обратилось к заинтересованному лицу с заявлением о включении общества как собственника объектов недвижимости на земельном участке, в число арендаторов земельного участка 66:61:0210004:40 по адресу <...>, подготовке в трех экземплярах и направлении в адрес общества дополнительного соглашения к договору № 4295 аренды земельного участка от 31.05.2018 с включением в число арендаторов по договору.

КУМИ в письмах идентичного содержания № 3623 от 15.09.2020 и № 3695 от 21.09.2020 отказало ООО «Профессиональный центр» во включении в число арендаторов, указав на отсутствие множественности лиц, на стороне арендатора.

Полагая незаконным отказ Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" во включении общества с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр», как собственника объектов недвижимости на земельном участке, в число арендаторов земельного участка 66:61:0210004:40, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Заинтересованное лицо пояснило, что право застройки на спорном земельном участке принадлежит арендатору - ООО «Агентство недвижимости «Родной город». В связи с окончанием срока действия договора № 3138, и не завершением строительства многоэтажного многоквартирного дома, между муниципальным образованием Серовский городской округ, в лице ООА СГО «КУМИ», и ООО «Агентство недвижимости «Родной город» заключен договор №4295 аренды земельного участка от 31.05.2018 для завершения строительства многоэтажного многоквартирного дома.

КУМИ обратило внимание суда на то, что земельный участок предоставлен для строительства одного многоквартирного дома, которое осуществляется на основании разрешения на строительство, в соответствии с которым многоквартирный дом состоит из трех пусковых комплексов. В настоящее время установлено, что на пусковой комплекс (блок «В») зарегистрировано право собственности, как на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 66:61:0210004:518), за ООО «Профессиональный центр» (договор купли-продажи от 23.11.2018), пусковой комплекс (блок «Б», кадастровый номер 66:61:0210004:492) введен в эксплуатацию, является многоквартирным домом, произведена регистрация права собственности на жилые и нежилые помещения, средняя часть объекта (пусковой комплекс «блок А») не завершена строительством, права не зарегистрированы, инвестиционные договоры с ЖСК «Новый дом» и ФИО3 расторгнуты в судебном порядке (А60-64631/2018, А60-58162/2018). Так как на участке несколько пользователей (собственники в МКД, ООО «Профессиональный центр - ОНС, ООО «Агентство недвижимости «Родной город» - арендатор и застройщик), то каждый из пользователей фактически является обладателем части участка.

Под частью земельного участка следует понимать сформированную и индивидуализированную в соответствии с законодательством составляющую земельного участка, которая является объектом земельных отношений и отдельных гражданских отношений. Часть земельного участка не может являться объектом таких сделок, как дарение, мена, продажа, т.е. сделок, связанных с отчуждением, так как в силу ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектами данных сделок могут являться лишь прошедшие кадастровый учет земельные участки. Часть земельного участка может быть объектом аренды, сервитута и залога. Сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (п. 4 ч. 3, п. 3 ч. 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации № 218-ФЗ).

Заинтересованное лицо считает, что заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. Договор в отношении такого земельного участка признается незаключенным.

Ввиду того, что в пользование новому собственнику пускового комплекса (блок В) перешла не вся вещь (объект) в целом, а только ее отдельная часть, возможность включения ООО «Профессиональный центр», как собственника, в число арендаторов земельного участка с кадастровым номером 66:61:0210004:40, по мнению заинтересованного лица, исключена. ООО «Профессиональный центр» как приобретателю части объекта незавершенного строительства (пусковой комплекс «блок В») в части многоквартирного дома, не полностью введенного в эксплуатацию, не может принадлежать право аренды на весь земельный участок.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

По смыслу ст.ст. 65, 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Исходя из ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае заявителем зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества.

Исходя из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из изложенного следует, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на объекты недвижимости заявитель приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенными им объектами и необходимым для их использования на праве аренды, при этом факт пользования земельным участком представляется очевидным в связи с использованием заявителем объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Из изложенного следует, что к заявителю перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды.

При этом переход к приобретателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно статьям 35, 36 ЗК РФ, статье 552 ГК РФ, пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Доводы заинтересованного лица об обратном, принимая во внимание изложенное, подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела.

При названных обстоятельствах, суд признает отказ Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" о включении ООО «Профессиональный центр», как собственника объектов недвижимости на земельном участке, в число арендаторов земельного участка 66:61:0210004:40 по адресу: <...>, в подготовке и заключении в трех экземплярах Дополнительного соглашения к Договору № 4295 аренды земельного участка от 31.05.2018 с включением ООО «Профессиональный центр» в число арендаторов по договору, выраженный в письмах № 3623 от 15.09.2020 и № 3695 от 21.09.2020, незаконным.

В качестве способа устранения нарушенных прав заявителя суд обязывает Отраслевой орган администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" подготовить и передать заявителю Дополнительного соглашения к Договору № 4295 аренды земельного участка от 31.05.2018 с включением ООО «Профессиональный центр» в число арендаторов по договору.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные заявителем судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной при подаче заявления, подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать незаконным отказ Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" о включении общества с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр», как собственника объектов недвижимости на земельном участке, в число арендаторов земельного участка 66:61:0210004:40 по адресу: <...>, в подготовке и заключении в трех экземплярах Дополнительного соглашения к Договору № 4295 аренды земельного участка от 31.05.2018 с включением общества с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр» (ИНН <***>, КПП 668001001, ОГРН <***>) в число арендаторов по договору, выраженный в письмах № 3623 от 15.09.2020 и № 3695 от 21.09.2020.

Обязать Отраслевой орган администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр» путем подготовки и передачи заявителю Дополнительного соглашения к Договору № 4295 аренды земельного участка от 31.05.2018 с включением ООО «Профессиональный центр» в число арендаторов по договору.

3. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Отраслевого органа Администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Профессиональный центр" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.В. Высоцкая