Решение от 26 января 2017 г. по делу № А32-36462/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-36462/2016

Резолютивная часть решения объявлена 23.01.2017, полный текст решения изготовлен 27.01.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Краснодарского края «Армавирский механико-технологический техникум» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к закрытому акционерному обществу Многопрофильная фирма «Гермес» (ИНН <***> ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство образования, науки и молодежной политики Краснодарского края, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края,

о расторжении договора аренды № 5 от 01.08.2007, обязании освободить занимаемые помещения; взыскании штрафа за нарушение условий договора,

при участии: от истца- представитель по доверенности ФИО2, ФИО3, от ответчика- не явился, извещен, от третьего лица (Министерства образования, науки и молодежной политики Краснодарского края)- представитель по доверенности ФИО4, от третьего лица (Департамент имущественных отношений Краснодарского края)- представитель по доверенности ФИО5, от третьего лица (Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края)- представитель по доверенности ФИО6,

У С Т А Н О В И Л:

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Краснодарского края «Армавирский механико-технологический техникум» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Многопрофильная фирма «Гермес» о расторжении договора аренды № 5 от 01.08.2007, обязании освободить занимаемые помещения; взыскании штрафа за нарушение условий договора.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды.

Истец и третьи лица обеспечили явку представителей по доверенности в судебное заседание.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, не обеспечил явку представителя по доверенности в судебное заседание.

19.01.2017 в адрес арбитражного суда потупило ходатайство от ЗАО Многопрофильная фирма «Гермес» об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя, а также нахождением представителя в служебной командировке.

Согласно ч. ст. 4 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Суд отмечает, что факт невозможности участия представителя юридического лица в заседании не является безусловным основанием для отложения судебного заседания; болезнь или служебная командировка представителя не являются уважительными причинами невозможности участия стороны в судебном заседании и само по себе не является основанием для отложения судебного заседания. Таким образом, заявленное ходатайство не подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд отмечает, что 23.01.2017 после оглашения резолютивной части решения в адрес суда поступило ходатайство ответчика об отложении судебного заседания, согласно которому ЗАО Многопрофильная фирма «Гермес» просит суд отложить судебное заседание в целях подготовки ходатайства о назначении судебной экспертизы по настоящему делу.

Относительно заявленного ходатайства суд поясняет, что в связи с поступлением в адрес арбитражного суда уже после оглашения резолютивной части судебного акта, такое ходатайство не подлежит рассмотрению судом.

Однако стоит также отметить, что проведение судебной экспертизы в рамках настоящего дела нелесообразно, поскольку истцом не заявлено требование о приведении помещений в первоначальное состояние.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв относительно заявленных требований, согласно которому ЗАО Многопрофильная фирма «Гермес» возражает относительно удовлетворения заявленных требований.

Министерством образования, науки и молодежной политики Краснодарского края в материалы дела представлен отзыв относительно заявленных требований, согласно которому третье лицо поддерживает заявленные требования, просит удовлетворить в полном объеме.

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в материалы дела представлен отзыв относительно заявленных требований в полном объеме, согласно которому третье лицо поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края в материалы дела представлен отзыв относительно заявленных требований, согласно которому третье лицо поддерживает заявленные требования, просит вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Помимо прочего, суд отмечает, что в ходе судебного заседания, открытого 23.01.2017 в 11 час. 30 мин., представителем истца заявлено ходатайство о приобщении материалам дела акта осмотра нежилых подвальных помещений, расположенных по адресу: <...> от 18.01.2017.

Суд, руководствуясь ст. 66, 67, 68 АПК РФ, удовлетворил заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, заслушав пояснения истца, ответчика, третьих лиц, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.08.2016 № 23/037/014/2016-3557, здание учебного корпуса, расположенное по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации Краснодарский край, является объектом культурного наследия. Кроме того, в отношении указанного объекта зарегистрировано право оперативного управления Государственного бюджетного профессионального учреждения Краснодарского края «Армавирский механико-технологический техникум».

01.08.2007 между Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Армавирский механико-технологический техникум пищевой промышленности» (переименован в государственное бюджетное профессиональное учреждение Краснодарского края «Армавирский механико-технологический техникум») и закрытым акционерным обществом многопрофильная фирма «Гермес» заключен договор аренды N 5 недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно условиям которого, арендодатель передал арендатору в аренду нежилые помещения, принадлежащие техникуму на праве оперативного управления, нежилые помещения № 1, № 2 и № 3 расположенные в подвале здания учебного корпуса по адресу: <...>.

Согласно п. 1.3 указанного договора срок его действия определен с 01.08.2007 по 20.12.2022.

01.08.2007 нежилые помещения переданы арендодателем по акту приема-передачи и приняты арендатором без замечаний.

Истец отмечает, что договор аренды был согласован с Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю 02.08.2007 № 402-07 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 27.09.2007 - номер регистрации 23-23-37/006/2007-996.

Дополнительным соглашением от 18.03.2009 к договору аренды от 01.08.2007 № 5 стороны согласовали изменение размера арендной платы, согласно которому размер арендной платы составил 178 621,75 руб. в год и соответственно 14 885,15 руб. в месяц.

В соответствии с п. 2.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать арендуемые помещения по целевому назначению, в соответствии с условиями договора и обеспечить их сохранность.

Согласно условиям п. 2.4.8 договора аренды арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 4.2 договора, арендатор за несвоевременное и ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных п. 2.4.8 договора несет ответственность в виде штрафа в размере четырехкратной месячной суммы арендной платы.

П. 5.3 договора установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 2.4.1-2.4.15, 2.5.1, 2.5.2.

Истец отмечает, что факт самовольного осуществления перепланировки обнаружен в ходе обследования арендуемых помещений и зафиксирован актами проверок от 23.06.2015, 25.01.2016.

В результате осмотра арендуемых ответчиком помещений, проведенного 25.01.2016 комиссией Техникума, в присутствии директора и юриста ЗАО МФ «Гермес», экспертом Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Армавиру, 18.02.2016 подготовлено техническое заключение, которым определено несоответствие нежилых помещений, переданных по договору аренды, выразившееся в увеличении общей площади на 3.9 кв.м.

Экспертом установлено, что перепланировка нежилых помещений №1-3, расположенных по адресу: <...> велась без проектной документации разработанной и утвержденной в установленном порядке.

Истец отмечает, что в процессе эксплуатации арендатором имущества было выявлено, что ЗАО МФ «Гермес» существенно нарушило условия пунктов 2.4.2., 2.4.8, 4.2 договора аренды - произвело несанкционированную перепланировку арендованных помещений без получения согласия истца и без согласования с компетентными органами: собственника - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, а также без письменного разрешения и задания на проведение работ по перепланировке помещений и согласованной документации, выдаваемых Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, осуществляющим контроль за состоянием объектов культурного наследия, включенных в реестр.

В связи с указанными обстоятельствами, истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись письма от 21.10.2015 №01-10/001-998; от 04.12.2015 №01-10/001-1172; от 15.03.2016 №01-10/001-210; от 27.05.2016 № 01-10/001-462 с предупреждением о необходимости приведения в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений по договору аренды в соответствии техническим паспортом на здание от 20.11.2006, с указанием разумного месячного срока для устранения нарушений. Претензионные письма оставлены ответчиком без удовлетворения.

В уведомлении № 01-10/001-798, направленном истцом в адрес ответчика 01.09.2016, предлагалось в месячный срок со дня его получения досрочно расторгнуть договор аренды, в связи с незаконной перепланировкой и необходимостью погашения штрафа за ненадлежащее исполнение условий пункта 2.4.8 договора аренды.

Истец отмечает, что до настоящего времени требования, обозначенные арендодателем в уведомлении от 01.09.2016 не исполнены арендатором.

Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору аренды, истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Относительно требования истца о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 01.08.2007 № 5 суд отмечает следующее.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно требований ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела (акт осмотра нежилых подвальных помещений, расположенных по адресу: <...> от 18.01.2017).

Помимо прочего, в материалы дела также представлены уведомления ответчика истцом о необходимости приведения в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений по договору аренды в соответствии техническим паспортом на здание от 20.11.2006 (претензионные письма от 21.10.2015 №01-10/001-998; от 04.12.2015 №01-10/001-1172; от 15.03.2016 №01-10/001-210; от 27.05.2016 № 01-10/001-462).

Судом также принимается во внимание требование п. 5.3 договора, согласно которому стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 2.4.1-2.4.15, 2.5.1, 2.5.2.

Пунктом 2.4.8 установлен запрет на производство арендатором перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя. Факт осуществления перепланировки и переоборудования арендованных помещений судом установлен, стороны пояснили, что письменного согласия арендодателя на осуществление указанных изменений арендатор не получал.

На основании вышеизложенного, требование истца о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 01.08.2007 № 5, подлежит удовлетворению, как законное и обоснованное.

Помимо прочего, истцом заявлено требование об обязании ответчика освободить нежилые помещения № 1, № 2 и № 3 расположенные в подвале здания учебного корпуса по адресу: <...>.

Пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтвержден факт владения ответчиком нежилыми помещениями № 1, № 2 и № 3, расположенными в подвале здания учебного корпуса по адресу: <...>.

С учетом того, что договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 01.08.2007 № 5. расторгнут, основания для занятия спорных помещений у ответчика отсутствуют.

На основании вышеизложенного, требования истца об обязании ответчика освободить нежилые помещения № 1, № 2 и № 3 расположенные в подвале здания учебного корпуса по адресу: <...>, подлежат удовлетворению, как законные и обоснованные.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа в размере 59 540,60 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 4.2 договора, арендатор за несвоевременное и ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных п. 2.4.8 договора несет ответственность в виде штрафа в размере четырехкратной месячной суммы арендной платы.

Суд проверил представленный расчет истца и признал его верным. Размер месячной арендной платы согласно дополнительного соглашения № 1 от 18.03.2009 к договору аренды от 01.08.2007 № 5, составляет 14 885,15 руб.

14 885, 15 * 4 = 59 540, 60 руб.

Таким образом, требование истца о взыскании суммы штрафа подлежат удовлетворению, в размере 59 540,60 руб., как законное и обоснованное.

Согласно требований ст. 110 АПК РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Приобщить к материалам дела акт осмотра нежилых подвальных помещений, расположенных по адресу: <...> от 18.01.2017.

В удовлетворении ходатайства закрытого акционерного общества многопрофильная фирма «Гермес» (ИНН <***> ОГРН <***>) об отложении судебного разбирательства отказать.

Расторгнуть договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления от 01.08.2007 № 5 (дата государственной регистрации 27.09.2007 № 2323-37/006/2007-996).

Обязать закрытое акционерное общество многопрофильная фирма «Гермес» (ИНН <***> ОГРН <***>) освободить нежилые помещения № 1, № 2 и № 3 расположенные в подвале здания учебного корпуса по адресу: <...>.

Взыскать с закрытого акционерного общества многопрофильная фирма «Гермес» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Краснодарского края «Армавирский механико-технологический техникум» (ИНН <***> ОГРН <***>) штраф в размере 59 540,60 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 14 382 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев