Решение от 23 октября 2025 г. по делу № А56-14901/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-14901/2025
24 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: Россия 191002, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Московская Б., д14, корп.1, кв. 43, ОГРНИП: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191124, <...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>);

третьи лица: 1) СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»; 2) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого имущества»;

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, при участии: - от истца: ФИО2 (он-лайн), - от ответчика: ФИО3 (доверенность от 27.12.2024), - от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении:

 нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 166, литера Б, площадью 136,1 кв.м, кадастровый номер: 78:13:0007311:1028, этажность 2, в том числе подземных 0;

 земельного участка, площадью 131 кв.м, кадастровый номер: 78:13:0007311:1944, занимаемого зданием и необходимого для его использования, входящего в состав земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города

федерального значения Санкт-Петербурга, муниципальный округ Волковское, Лиговский проспект, земельный участок 166б,

путем принятия пунктов 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Объекта составляет 12 485 035 рублей, НДС не облагается и включает в себя:

2.1.1. Цена продажи Здания составляет 9 378 280 рублей, в соответствии с отчетом от 22.01.2025 г. № КС-2001/018 об оценке нежилого здания общей площадью 136,1 кв.м, кадастровый номер 78:13:0007311:1028, расположенного по адресу: <...>, литера Б, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «КС-Аналитик», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния Объекта, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, находящегося в залоге у продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта (пункт 2.1 и 2.1.1 договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

2.1.2. Цена продажи Участка составляет 3 106 755 (Три миллиона сто шесть тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей, в соответствии с отчетом от 22.01.2025 г. № КС-2001/018 об оценке нежилого здания общей площадью 136,1 кв.м, кадастровый номер 78:13:0007311:1028, расположенного по адресу: <...>, литера Б, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «КС- Аналитик», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния объекта, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого имущества» (далее – ГУИОН).

Определением от 08.07.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО4, в связи с чем производство по делу приостановлено.

В арбитражный суд 02.09.2025 поступило заключение эксперта от 01.09.2025 № 08/07/2025-1 с приложением счета, в связи с чем определением суда от 23.09.2025 производство по делу возобновлено.

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителей в арбитражный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для представления рецензии на заключение эксперта.

Частью 1 статьи 163 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании.

В данном случае арбитражный суд не усматривает оснований для объявления перерыва в судебном заседании, поскольку действующее законодательство не предусматривает предоставление лицами, участвующими в деле, рецензии на экспертные заключения. Более того, истец был ознакомлен с экспертным заключением 13.10.2025 и имел возможность сформулировать возражения по экспертному заключению, однако ни письменных, ни устных вопросов к экспертному заключению не представил, в связи с чем суд не усматривает оснований для объявления перерыва в судебном заседании.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика полагал, что договор должен быть заключен по цене, указанной в направленном ранее истцу проекте договора купли-продажи, поскольку проведенная экспертиза подтвердила обоснованность указанной выкупной цены объектов.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Истец на основании заключенного с ответчиком договора аренды № 21-А053483 от 22.06.2022 (далее – Договор аренды) является арендатором двухэтажного нежилого здания, кадастровый номер: 78:13:0007311:1028, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 166, литера Б (далее – Здание).

Срок действия Договора аренды по 21.06.2032 (пункт 1.3).

Здание расположено на земельном участке площадью 131 кв. м, кадастровый номер 78:13:0007311:1944 по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, земельный участок 166б (далее - Участок).

В целях реализации преимущественного права на приобретение Здания, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о выкупе Здания.

По результатам рассмотрения заявления Предпринимателя Комитетом было издано распоряжение 18.12.2024 № 2851-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 166, литера Б, одновременно с отчуждением земельного участка», согласно которому цена продажи составила 21 000 000 руб. (НДС не облагается), в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.11.2024 № КО49/00128/2024, выполненным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», в том числе: из которых рыночная стоимость Здания 9 400 000 руб. и рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Волковское, Лиговский проспект, земельный участок 166б, площадью 131 кв. м, кадастровый номер 78:13:0007311:1944 (далее - Участок), занимаемого Зданием и необходимого для его использования, 11 600 000 руб.; форма платежа: в рассрочку, помесячно, равными долями, период рассрочки: 60 месяцев, и в адрес Предпринимателя направлен проект договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге следующего содержания:

«ДОГОВОР № _________________ -ПП купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком,

на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права

на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге

Санкт-Петербург «_____» ___________________2024г.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 (далее - Комитет, Продавец), в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее — Учреждение), в лице ФИО5, действующей на основании доверенности от 28.12.2023, удостоверенной ФИО6, нотариусом нотариального округа Санкт- Петербург, зарегистрированной в реестре за № 78/688-н/78-2023-2-676, с одной стороны,

и индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: гор. Тверь, гражданство - Российская Федерация, паспорт <...>, выдан 06.09.2006, 28 отделом милиции Центрального района Санкт-Петербурга, код подразделения 782-028, (далее - Покупатель), с другой стороны, (далее вместе - Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании распоряжения Комитета от 18.12.2024 № 2851-РЗ «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт- Петербург, Лиговский проспект, дом 166, литера Б, одновременно с отчуждением земельного участка» (далее - Распоряжение) заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

Объект - указанные в п. 1.1 Договора:

1) нежилое здание;

2) земельный участок, на котором расположено нежилое здание.

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных Договором:

1.1.1. Нежилое здание (далее - Здание), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 166, литера Б, площадью 136,1 кв. м, кадастровый номер 78:13:0007311:1028, этажность: 2, в том числе подземных 0.

1.12. Земельный участок, площадью 131 кв. м, кадастровый номер 78:13:0007311:1944, занимаемый Зданием и необходимый для его использования (далее - Участок), входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Волковское, Лиговский проспект, земельный участок 166б.

Вид разрешенного использования Участка: деловое управление.

1.2. Описание Объекта содержится в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемых к настоящему Договору.

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Цена продажи Объекта составляет 21 000 000 (Двадцать один миллион) рублей, НДС не облагается и включает в себя:

2.1.1. Цена продажи Здания составляет 9 400 000 (Девять миллионов четыреста тысяч) рублей.

2.1.2. Цена продажи Участка составляет — 11 600 000 (Одиннадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей.

2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения Договора в соответствии с приложениями 1, 2 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на следующие реквизиты:

Получатель: ИНН <***>, КПП 784201001 УФК по г. Санкт-Петербургу (СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»)

Банк получателя: СЕВЕРО-ЗАПАДНОЕ ГУ БАНКА РОССИИ// УФК по г. Санкт-Петербургу г. Санкт-Петербург

БИК 014030106 Номер банковского счета: № 40102810945370000005 Номер казначейского счета: № 03100643000000017200 ОКТОМ 40902000 КБК для здания: 830 1 14 02023 02 0000 410 КБК для земельного участка: 830 1 14 06022 02 0000 430 КБК для оплаты процентов (рассрочка): 830 1 11 09042 02 0400 120

КБК для оплаты неустойки (пени штрафы) 830 1 16 07090 02 0000 140.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 3 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно с даты заключения настоящего Договора.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 21% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложениях 1,2 к Договору.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

в один из предусмотренных в Приложениях 1,2 к договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложениях 1,2 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.2 Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. В течение 5 рабочих дней с даты заключения Договора подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган), заявление о государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

3.1.2. На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2 Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.2. Передать Продавцу в течение 2 календарных дней с момента подписания Договора комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

3.2.3. Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Здания от 22.06.2022 № 21-А053483 на дату заключения Договора.

3.24. Обеспечить беспрепятственный доступ на Объект представителям Продавца для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора в пределах срока, установленного Договором для полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта.

О предстоящем осмотре Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления за 5 дней до даты осмотра.

3.2.5. Не производить перепланировку Объекта, результатом которой будет являться изменение внешних границ Объекта и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций Объекта.

В случае обнаружения Продавцом самовольных перепланировок Объекта, результатом которых является изменение внешних границ Объекта и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций Объекта, установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования таковые должны быть ликвидированы Покупателем, а здание приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Продавца. Факт самовольной перепланировки Объекта фиксируется актом Продавца.

3.3. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

4. Обременение права собственности

4.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения:

4.1.1. В связи с оплатой цены продажи Объекта в рассрочку в силу закона Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

Залог прекращается после полной оплаты цены продажи Объекта.

В течение пятнадцати календарных дней с момента поступления актов сверки расчетов, подписанных Сторонами в связи с поступлением уведомления Покупателя об оплате оставшейся части цены продажи Объекта по Договору, Комитет направляет в Регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об обременении (залоге) в отношении Объекта.

4.2. Иные обременения:

4.2.1. В отношении Здания действуют следующие обременения (ограничения):

4.2.1.1. В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, Здание находится в границах функциональной зоны «ЖЗ» - зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).

4.2.1.2. В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Здание расположено в границах территориальной зоны «ТЗЖДЗ» - многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов), с включением объектов инженерной инфраструктуры.

4.2.13. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (далее Закон от 19.01.2009 № 820-7) Здание расположено в единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2(участок ОЗРЗ-2(13)) объектов культурного наследия, в связи с чем в отношении Здания действуют ограничения, установленные для указанной зоны охраны.

4.2.1.4. Согласно приказу Минкультуры России от 30.10.2020 № 1295 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург» (далее - историческое по селение), Здание расположено в границах территории исторического поселения.

4.2.2. В отношении Участка действуют следующие обременения (ограничения):

4.2.2.1. В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, Участок находится в функциональной зоне ЖЗ - зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).

4.2.2.2. В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Участок

расположен в территориальной зоне «ТЗЖДЗ» - многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов), с включением объектов инженерной инфраструктуры.

4.2.23. В соответствии с Законом от 19.01.2009 № 820-7 Участок расположен в единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2 (участок ОЗРЗ-2(1З)) объектов культурного наследия, в связи с чем в отношении Участка действуют ограничения, установленные для указанной зоны охраны.

4.2.24. Согласно приказу Минкультуры России от 30.10.2020 № 1295 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург» (далее историческое поселение), Участок расположен в границах территории исторического поселения.

4.2.2.5. Часть Участка площадью 9 кв.м. расположена в охранной зоне газораспределительной сети;

4.2.2.6. Часть Участка, площадью 63 кв.м, расположена в охранной зоне канализационных сетей площадью;

4.2.2.7. Часть Участка, площадью 20 кв.м, расположена в охранной зоне подземных кабельных линий электропередачи;

4.2.2.8. Участок (весь), площадью 131 кв.м, расположен в единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

4.2.2.9. Участок (весь), площадью 131 кв.м, расположен в третьей подзоне приаэродромной территории аэродрома Санкт-Петербурга (Пулково); Тип зоны: Охранная зона транспорта;

4.2.2.10. Участок (весь), площадью 131 кв.м, расположен в четвертой подзоне приаэродромной территории аэродрома Санкт-Петербурга (Пулково); Тип зоны: Охранная зона транспорта;

4.2.2.11. Участок (весь), площадью 131 кв.м, расположен в пятой подзоне приаэродромной территории аэродрома Санкт-Петербурга (Пулково); Тип зоны: Охранная зона транспорта;

4.22.12. Участок (весь), площадью 131 кв.м, расположен в шестой подзоне приаэродромной территории аэродрома Санкт-Петербурга (Пулково); Тип зоны: Охранная зона транспорта;

4.2.2.13. Участок (весь), площадью 131 кв.м, расположен в единой зоне регулирования застройки: и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга второй категории (ОЗРЗ-2); Тип зоны: Зона охраны объекта культурного наследия.

4.2.2.14. На Участок распространяются следующие ограничения (обременения) в использовании:

 единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

 охранная зона газораспределительной сети, охранная зона канализационных сетей;

 охранная зона подземных кабельных линий электропередачи;  пятая подзона приаэродромной территории;  третья подзона приаэродромной территории;  четвертая подзона приаэродромной территории;  шестая подзона приаэродромной территории.

4.2.2.15. Собственник обязан обеспечить сохранность существующих коммуникаций и сооружений с беспрепятственным доступом к ним представителей эксплуатирующих организаций.

5. Возникновение права собственности

5.1. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента

государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

5.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к

Покупателю с момента заключения Договора.

6. Особые условия

6.1. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, передаче объекта во владение и пользование третьим лицам, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя „по оплате цены продажи объекта допускается только с письменного согласия залогодержателя путем заключения договора, стороной которого выступает Комитет.

В случае обращения Комитетом взыскания на Объект по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», все права аренды и иные права пользования в отношении Объекта, предоставленные Покупателем третьим лицам, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на Объект.

6.2. Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

7.3. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.4. В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором, свыше 5 календарных дней:

7.4.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи Объекта.

7.4.2. Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

7.5. В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки:

7.5.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 % от цены продажи Объекта.

7.5.2. На Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.6. Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Здания от 22.06.2022 № 21-А053483 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.

В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Здания от 22.06.2022 № 21-А053483 на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

7.7. За неисполнение обязанности, предусмотренной п. 3.2.5. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 5 % от цены продажи Объекта.

7.8. За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.2 Договора, Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,15 % от цены продажи Объекта (пункт 2.1 Договора) за каждый день просрочки.

8. Прочие условия

8.1. Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве общей долевой собственности на Объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных разделами 3 и 4 Договора.

8.2. До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта Е технической документацией к нему.

8.3. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

8.5. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области или судом общей юрисдикции в соответствии с их компетенцией.

8.6. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

8.7. С момента заключения Договора договор аренды Здания от 22.06.2022 № 21-А053483 прекращает свое действие (статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации) за исключением обязательства по оплате арендных платежей.

8.8. Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приложения:

1. График платежей за Здание.

2. График платежей за Участок.

3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на

Здание от 09.12.2024 № КУВИ-001/2024-298645140;

4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на Участок от

19.12.2024 № КУВИ-001/2024-307459490.

9. Реквизиты и подписи Сторон:

1. Комитет:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, зарегистрированный Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному району Санкт-Петербурга 17.12.2002, основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>, КПП 784201001, место нахождения: ул. Новгородская, д.20, лит. А, пом.2-Н, Санкт-Петербург, 191144,

в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество СЕНЕ-Петербурга», зарегистрированного Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 29.05.2017, основной государственный регистрационный номер 1177847189190, ИНН <***>, КПП 784201001, зарегистрированного по адресу: ул. Новгородская, д. 20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191124.

2. Покупатель:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: гор. Тверь, гражданство — Российская Федерация, паспорт <...>, выдан 28 отделом милиции Центрального района Санкт-Петербурга 06.09.2006, код подразделения 782-028, зарегистрирован по адресу: <...>, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, ОКПО 0174400080, ОКВЭД 69,20, расч. счет 408028[0100000057192 Филиал «Центральный» банка ВТБ (ПАО) г, Москва, кор. счет 30101810145250000411, БИК 044525411.От Продавца: От Покупателя:».

Полагая, что выкупная цена Здания и Участка завышена, истец обратился за независимой оценкой в ООО «КС-Аналитик».

По итогам определения выкупной стоимости Здания и Участка оценщиком ООО «КС-Аналитик» ФИО7 был подготовлен отчет от 22.01.2025 № КС-2001/018, согласно которому выкупная цена Здания и Участка составляет 12 485 035 руб., в том числе: 3 106 755 руб. стоимость Участка и 9 378 280 руб. стоимость Здания.

Учитывая данные обстоятельства, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 22.01.2025 к проекту договора купли продажи, предложив изложить пункты 2.1, 2.1.1 и 2.1.2 Договора в иной редакции, в ответ на который Учреждение письмом от 03.02.2025 № 04-19-2940/25-0-1 сообщило о невозможности заключения договора купли-продажи Здания и Участка на условиях предложенного истцом протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договоров, истец обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи Здания и Участка.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование подлежащим удовлетворению частично ввиду следующего.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются

преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Как установлено судом, Комитет предложил Предпринимателю заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУИОН в отчете об оценке рыночной стоимости от 18.11.2024 № КО49/00128/2024. Однако Предприниматель не согласился с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направил ответчику протокол разногласий в отношении условия договора купли-продажи о цене.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости Здания и Участка. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ГУИОН о рыночной стоимости Здания и Участка и независимого оценщика, содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорных объектов.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены Здания и Участка суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости спорных объектов.

Проведение экспертизы поручено эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО4. Судом перед экспертом поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 166, литера Б, площадью 136,1 кв.м, кадастровый номер: 78:13:0007311:1028, этажность 2, в том числе подземных 0 и земельного участка, площадью 131 кв.м, кадастровый номер: 78:13:0007311:1944, занимаемого Зданием и необходимого для его использования, входящего в состав земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт- Петербурга, муниципальный округ Волковское, Лиговский проспект, земельный участок 1666, по состоянию на 18.12.2024?».

В материалы дела поступило заключение эксперта от 01.09.2025 № 08/07/2025-1, согласно которому рыночная стоимость Здания и Участка по состоянию на 18.12.2024 составляет 20 200 000 руб., в том числе 16 160 000 руб. стоимость Здания, 4 040 000 руб. стоимость Участка.

Кроме того, экспертом дополнительно определено, что на дату обращения истца с заявлением о выкупе спорных объектов (19.09.2024) рыночная стоимость спорных

объектов составляет 20 100 000 руб., в том числе 16 884 000 руб. стоимость Здания и 3 216 000 руб. стоимость Участка.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Истцом мотивированных возражений относительно экспертного заключения в материалы дела не представлено, выводы эксперта не оспорены. Комитетом также не представлено возражений относительно экспертного заключения.

Согласно позиции ГУИОН экспертизы выполнена в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценочной и судебно-экспертной деятельности, разница в размерах рыночной стоимости спорных объектов вызвана интервальной природой рыночной стоимости.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу что заключение эксперта от 01.09.2025 № 08/07/2025-1 отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Представленное в материалы дела заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, в том числе проходимости пешеходных потоков при анализе параметра местоположения, - оцениваются судом как обоснованные. Применение метода сравнительного подхода в данном случае позволяет получить наиболее достоверные результаты поскольку имеется достаточное количество информации о сделках (предложениях) по аналогичным объектам недвижимости. Кроме того, сравнительный подход напрямую демонстрирует требования рынка и ориентирован на факты.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости спорных объектов на дату обращения истца с заявлением о выкупе спорных объектов, в связи с чем пункты 2.1, 2.1.1 и 2.1.2 договора купли-продажи спорных объектов подлежат изложению в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Объекта составляет - 20 100 000 (двадцать миллионов сто тысяч) рублей, НДС не облагается и включает в себя:

2.1.1. Цена продажи Здания составляет 16 884 000 (шестнадцать миллионов восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей.

2.1.2. Цена продажи Участка составляет 3 216 000 (три миллиона двести шестнадцать тысяч) рублей».

Что касается распределения судебных расходов по делу.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. В связи с изложенным, понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции и по оплате судебной экспертизы остаются на истце.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Имущество Санкт-Петербурга», индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 166, литера Б, площадью 136,1 кв.м, кадастровый номер: 78:13:0007311:1028, этажность 2, в том числе подземных 0 И земельного участка, площадью 131 кв.м, кадастровый номер: 78:13:0007311:1944, занимаемого зданием и необходимого для его использования, входящего в состав земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга, муниципальный округ Волковское, Лиговский проспект, земельный участок 166б, изложив пункты 2.1, 2.1.1 и 2.1.2 данного договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Объекта составляет - 20 100 000 (двадцать миллионов сто тысяч) рублей, НДС не облагается и включает в себя:

2.1.2. Цена продажи Здания составляет 16 884 000 (шестнадцать миллионов восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей.

2.1.2. Цена продажи Участка составляет 3 216 000 (три миллиона двести шестнадцать тысяч) рублей».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.