Решение от 11 октября 2023 г. по делу № А01-3178/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А01-3178/2022
г. Майкоп
11 октября 2023 года.
Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 11 октября 2023 года.


Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Аутлевой Р.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чундышко Н.А., рассмотрев материалы дела № А01-3178/2022 по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>, 353440, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 385008, <...>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 2 798 221 рубля 40 копеек, пени в размере 448 311 рублей 17 копеек, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом, о времени и месте рассмотрения спора,



УСТАНОВИЛ:

02.06.2022 Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 3700001875 от 21.03.2005 за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 в размере 2 798 221 рубля 40 копеек, пени за период с 03.04.2019 по 24.03.2022 в размере 448 311 рублей 17 копеек.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А32-25803/2022.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2022 дело № А32-25803/2022 передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Адыгея.

15.09.2022 в Арбитражный суд Республики Адыгея поступили указанные материалы, делу присвоен № А01-3178/2022.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.09.2022 дело принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании и судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 19.10.2022.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.10.2022 предварительное судебное заседание отложено до 30.11.2022.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.12.2022 суд завершил предварительное судебное заседание и назначил судебное заседание на 18.01.2023.

Определениями Арбитражного суда Республики Адыгея судебное заседание отложено до 27.09.2023.

В судебном заседание 27.09.2023 лица, участвующие в деле, уведомленные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечили.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в заседании суда объявлен перерыв до 04.10.2023 до 09 часов 02 минут, информация об объявленном перерыве, а также информация о движении дела размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено 04.10.2023 в том же составе суда, в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела по договору аренды земельного участка от 21.03.2005 №3700001875, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа и обществом, последнему в пользование сроком до 09.03.2015г. передан земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, расположенный по адресу: г-к Анапа, 3 «Б» микрорайон, общей площадью 7 667 кв.м. для строительства многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей (л.д.20-23, т.1).

Размер ежегодной арендной платы составил 511 312 рублей, с внесением её равными частями в срок до 10.04., 10.07., 10.10. и до 10.11. календарного года (п. 3.3 – 3.5 договора).

За ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,3 % от суммы просроченного платежа.

Дополнительным соглашением от 06.11.2007 стороны внесли изменения в предмет договора, указав, что в пользование общества передан земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, расположенный по адресу: г-к Анапа, ул. Владимирская, 154, общей площадью 7 667 кв.м., для многоквартирного жилищного строительства со встроенными нежилыми помещениями.

Дополнительным соглашением от 18.12.2014 увеличена площадь участка - до 15 015 кв.м. и изменен вид разрешенного использования – «для многоквартирного жилищного строительства; для размещения детского дошкольного учреждения; для благоустройства», также был продлен срок аренды - до 09.03.2025г.

Ссылаясь на наличие у ответчика неисполненных обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.05.2005 №3700001875 за период с 01.04.2019г. по 31.12.2021г. в размере 2 798 221 рубля 40 копеек, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, арендатор указал на завершение строительства четырех многоквартирных жилых домов (далее – МКД) в границах участка и необходимость исчисления платы за участок с исключением площади 11 530 кв.м., занятой МКД.

Представленными копиями разрешений на ввод в эксплуатацию от 25.06.2015 №23-301000-61-2015, от 24.08.2015 №23-301000-80-2015, от 09.11.2017 №23-301000-76-2017, от 15.06.2020 №23-301000-33-2020 подтвержден факт завершения строительства четырех корпусов жилого комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0102035:19, по адресу: г-к Анапа, ул. Владимирская, 154.

По мнению общества, определение площади, в отношении которой у ООО «Вюн-Кон-Сервис» сохраняется обязанность по внесению арендной платы следует производить в части нормативной площади земельного участка, необходимого для размещения объектов: многоквартирный дом по улице Владимирская, 154 корпус 4 (2 882,5 кв.м.), «Детское дошкольное учреждение» на 80 мест» из норматива 44 кв.м. на одно место (80 х 44 = 3 520 кв.м.).

В представленном контррасчете, исходя из площади 6 402, 5кв.м. необходимой для строительства и эксплуатации многоквартирного дома по улице Владимирская, 154 корпус 4 и дошкольного учреждения общество признало наличие задолженности за период с 01.04.2019г. по 31.12.2020г. в размере 409 388 рублей 87 копеек и из площади 3 520 кв.м., необходимой для строительства и эксплуатации дошкольного учреждения, общество признало наличие задолженности за период с 01.01.2021г. по 31.12.2021г. в размере 80 216 рублей 55 копеек.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610, 614 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее -Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) содержатся разъяснения по разрешению споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Имеющимися в деле разрешениями на ввод в эксплуатацию №23-301000-61-2015 от 25.06.2015, №23-301000-80-2015 от 24.08.2015, №23-301000-76-2017 от 09.11.2017, №23-301000-33-2020 от 15.06.2020 подтвержден факт завершения строительства МКД и введение их ответчиком в гражданский оборот в установленном порядке.

Представленными в материалы дела выписками о правах на недвижимое имущество, а также сведениями, содержащимися в открытых источниках: публичной кадастровой карте, установлено, что в границах арендуемого земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 23:37:0102035:5486 (жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, корпус 1, площадью 13 081,6 кв.м.), 23:37:0102035:5794 жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, корпус 2, площадью 13 075 кв.м.), 23:37:0102035:6489 (жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, площадью 14 223,8 кв.м.), 23:37:0102035:9253 (жилой комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и размещением детского дошкольного учреждения. Корпус 4, площадью 14 225, 9 кв.м.), 23:37:0102035:9626 (сооружение - трубопровод) и 23:37:0102035:9627 (сооружение – трубопровод).

Из представленных обществом свидетельств о государственной регистрации прав и выписок из ЕГРН также следует, что на жилое помещение с кадастровым номером 23:37:0102035:5694, расположенное в многоквартирном жилом доме по ул. Владимирская, 154 корпус 1, кв. 208, первый собственник зарегистрировал свое право 22.04.2016г.

В корпусе 2, по ул. Владимирская 154, 22.07.2016г. зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру № 171 (к.н. 23:37:0102035:5883).

04.05.2018г. зарегистрировано право собственности ФИО2 на квартиру № 23, Владимирская 154, корпус 3 (к.н. 23:37:0102035:6533).

29.12.2020г. зарегистрировано право собственности ФИО3 на квартиру № 202 Владимирская 154, корпус 4 (к.н. 23:37:0102035:9369).

Таким образом, ответчиком подтвержден факт завершения строительства многоквартирных домов и регистрации права собственности на квартиры, расположенные в этих МКД за гражданами.

Сложившаяся правоприменительная практика по данной категории дел указывает на то, что если в условиях комплексной застройки зарегистрировано право собственности на помещение в одном из многоквартирных жилых домов, то площадь, необходимая для эксплуатации указанного многоквартирного дома не должна учитываться при определении размера арендной платы, поскольку установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 по делу № А41-14691/2015, определении Верховного Суда РФ от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526 по делу № А65-18933/2015, постановлении Президиума ВАС РФ № 11642/11 от 24.01.2012, определении Верховного Суда РФ от 29.03.2019 № 301-ЭС19-3454 по делу № А17-4111/2018).

Таким образом, с учетом зарегистрированных прав на жилые помещения в многоквартирных жилых домах по ул. Владимирская, 154 корпус 1 (22.04.2016г.), по ул. Владимирская 154 корпусе 2 (22.07.2016г.) и по ул. Владимирская, 154 корпус 3 (04.05.2018г.), суд приходит к выводу, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации указанных многоквартирных домов (7 705,5 кв.м.), не должна учитываться при определении размера арендной платы за спорный период.

В то же время, если земельный участок под МКД самостоятельно не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, после регистрации права собственности на любое из помещений, договор аренды земельного участка, который передан под строительство многоквартирного дома и других объектов недвижимости, продолжает действовать в отношении части участка, необходимой для завершения строительства иных объектов.

Как указали стороны, спорный земельный участок формировался для многоквартирного жилищного строительства и для размещения детского дошкольного учреждения. Следовательно, наряду с многоквартирными домами, на участке подлежит размещению детское дошкольное учреждение, строительство которого не завершено, что представителями сторон не оспаривалось. Доказательств обратного суду не представлено.

По мнению общества, нормативная площадь земельного участка, необходимого для размещения дошкольного учреждения на 80 мест составляет 3 520 кв.м. При расчете площади, предназначенной для размещения детского дошкольного учреждения, ООО «Вюн-Кон-Сервис» сослалось на заключение эксперта НП ЭО «Кубань-Экспертиза» от 17.02.2020 №2020/01/02-1, в соответствии с которым с учетом СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» для дошкольных образовательных организаций, при их вместимости до 100 мест, предусмотрена площадь отводимого земельного участка из расчета 44 кв. метров на одно место.

Оценив доводы ответчика в указанной части, суд не находит достаточных обоснований для расчета арендной платы из площади 3 520 кв.м., принимая во внимание порядок формирования исходного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, с включением в его границы площади ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:95 (4 741 кв.м.) с видом разрешенного использования: «для дошкольного образовательного учреждения».

В соответствии с представленной копией решения Анапского городского суда от 22.09.2014 по делу № 2-2888/2014, вступившего в законную силу, общество обратилось в суд с иском к администрации г-к Анапа об объединении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:0019 с земельным участком с кадастровым номером 23:37:0102035:95, площадью 4 741 кв.м., расположенным по адресу: г-к Анапа, ул. Ленина, 203. Из текста решения следует, что между сторонами указанного спора 22.08.2007г. заключен договор социального и делового партнерства № 1076 по условиям которого общество обязывалось построить детское дошкольное учреждение на 200 мест. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:95, площадью 4 741 кв.м., формировался именно для строительства детского дошкольного учреждения.

По указанному судебному акту осуществлен кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, с включением в его границы площади 4 741 кв.м., ранее существовавшего объекта с кадастровым номером 23:37:0102035:95.

Кроме того, в заключении эксперта НП ЭО «Кубань-Экспертиза» от 17.02.2020 №2020/01/02-1, на которое ссылается ответчик, в ответе на вопрос №2, указано на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:95, площадью 4 741 кв.м., при выполнении норм проектирования и строительства, возможно размещение детского дошкольного учреждения на 80 мест, вместе с тем каких-либо выводов о превышении отведенной площади строительства заключение не содержит.

В этой связи, суд отмечает, что установление площади предельных (минимальных) размеров образуемых земельных участков, в соответствии с градостроительными регламентами или иными нормативными правовыми актами для конкретного объекта, не означает невозможность формирования участка большей площади с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и т.д.

При неоднократном отложении судебного разбирательства истцу было предложено представить возражения на контррасчет общества.

Принцип осуществления арбитражного судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон закреплен в положениях частей 1 и 2 статьи 8, частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ.

Общее правило распределения бремени доказывания между участниками спора закрепляет главный элемент состязательного начала арбитражного процесса: каждому заинтересованному лицу надлежит доказывать факты, которые обосновывают его юридическую позицию.

В силу принципа состязательности стороны, иные участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить арбитражному суду все существенно значимые для дела юридические факты, указать или представить доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

В связи с этим сторона процесса вправе представить в подтверждение своих требований или возражений определенные доказательства, которые могут быть признаны судом минимально достаточными для подтверждения обстоятельств, на которые ссылается такая сторона, при отсутствии их опровержения другой стороной спора. При этом нежелание второй стороны представить доказательства, подтверждающие ее возражения и опровергающие доводы первой стороны, представившей доказательства, должно быть квалифицировано исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент.

Как усматривается из материалов дела, истец достоверно знал о назначенных судебных заседаниях по делу и аргументированных возражениях арендатора в части расчета платы за участок из остаточной площади, вместе с тем уклонился от опровержения контррасчета ответчика.

В свою очередь, ответчик, представив соответствующие возражения, уклонился от обоснования необходимыми и достаточными доказательствами размера исключаемой площади участка.

Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Как указывалось ранее, стороны ходатайств о проведении судебной экспертизы суду не заявили, в этой связи суд полагает возможным основывать свои выводы на вступившем в законную силу судебном акте по ранее рассмотренному делу, которым установлена обязанность застройщика осуществить строительство детского дошкольного учреждения на площади участка 4 741 кв.м.

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

С учетом изложенного, арендную плату суд считает необходимым исчислять из площади участка 4 741 кв.м., представленного арендатору для строительства детского дошкольного учреждения.

Исходя из установленной площади участка необходимого для строительства детского дошкольного учреждения, суд приходит к выводу, что площадь земельного участка, предназначенного для размещения и эксплуатации многоквартирного дома по улице Владимирская, 154 корпус 4, должна составлять 2 568, 5 кв.м.

С учетом изложенного, расчет арендной платы должен производиться:

- за период с 01.04.2019 по 29.12.2020 исходя из площади 7 309, 5 кв.м.;

- за период с 30.12.2020 по 31.12.2021 исходя из площади 4 741 кв.м.

Проверяя расчет стоимости арендной платы, суд руководствуется пунктами 1, 2 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13 апреля 2017 года № 181 (в редакции решения от 08.07.2021 № 164), которыми предусмотрено, что при предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.

Ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли, находящиеся в собственности муниципального образования г-к Анапа, установлены в Приложении № 2 к данному нормативному правовому акту: ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки составляет 0,5 %. В случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, ставка составляет 5 %.

Расчет истца соответствует установленному нормативному порядку определения платы за пользование публичным имуществом. Ставка 5% применена обоснованно, ввиду осуществления строительства на участке в течение более чем трех лет, начиная с даты заключения дополнительного соглашения от 18.12.2014.

С учетом того, что общая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:19 (15 015 кв. м) составляла:

- с 01.04.2019 г. по 31.12.2020 г. – 182 802 670 рублей 05 копеек;

- с 01.01.2021 по 31.12.2021 г. - 113 557 093 рубля 65 копеек,

кадастровая стоимость частей земельного участка для расчета арендной платы за период взыскания должна определяться следующим образом:

- в период с 01.04.2019 г. по 29.12.2020 г. - кадастровая стоимость части земельного участка площадью 7 309,5 кв. метра пропорционально составит – 88 990 750 рублей 36 копеек ((182 802 670,05 Х 7309,5) / 15015);

- в период с 30.12.2020 г. по 01.01.2021 г. - кадастровая стоимость части земельного участка площадью 4 741 кв.м. пропорционально составит – 57 720 110 рублей 47 копеек ((182 802 670,05 Х 4741 / 15015);

- в период с 02.01.2021 г. по 31.12.2021 г. - кадастровая стоимость части земельного участка площадью 4 741 кв.м. пропорционально составит – 35 855 756 рублей 31 копейка ((113 557 093,65 Х 4741) / 15015).

Таким образом, годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

- за период с 01.04.2019 г. по 29.12.2020 г. – (88 990 750,36 рублей (Кс) Х 0,5 % (С) = 444 953,75 рублей (годовая)/365 Х 639 дней) - 778 973 рубля 82 копейки;

- за период с 30.12.2020 г. по 31.12.2020 г. – (57 720 110,47 рублей (Кс) Х 0,5 % (С) = 128 564,51 рублей (годовая)/ 365 Х 2 дня) – 1 581 рубль 37 копеек;

- за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2021 г. – (35 855 756,31 рублей (Кс) Х 0,5 % (С) = 179278,78 рублей (годовая) 365 дней) - 179 278 рублей 78 копеек;

Исходя из изложенного, общий размер арендной платы, подлежащий уплате за период с 01.04.2019 г. по 31.12.2021 г. составит 959 833 рубля 97 копеек.

Суд, обращает внимание, что в спорном периоде ООО «Вюн-Кон-Сервис» платежным поручением № 1150 от 10.05.2021 произвело перечисление денежных средств в сумме 1 000 000 рублей в счет оплаты арендной платы за землю по договору аренды №3700001875 от 21.03.2005.

Таким образом, сумма арендной платы, определенная судом, была полностью уплачена ООО «Вюн-Кон-Сервис» 10.05.2021, в связи с чем исковые требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Договором аренды имущества, заключенным сторонами, предусмотрена неустойка 0,3% за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы (пункт 6.2 договора). Сведений об изменении условий обеспечения обязательства материалы дела не содержат.

Вместе с тем, истец произвел расчет штрафных санкций за период с 03.04.2019 по 24.03.2019 на задолженность, образованную на 03.04.2019, по правилам статьи 395 ГК РФ (из расчета 1/300 Ключевой ставки ЦБ РФ).

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если истец обосновывает требование о взыскании суммы санкции за просрочку в исполнении денежного обязательства ссылками на пункт 1 статьи 395 ГК РФ, когда договором предусмотрена неустойка, положения пункт 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Между тем, то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в то время как соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (Обзор судебной практики от 06.07.2016 № 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016; далее - Обзор № 2).

Как разъяснено в абзаце шестом ответа на вопрос 2 Обзора № 2, если размер процентов, рассчитанных на основании статьи 395 ГК РФ, превышает размер неустойки, суд при установлении факта нарушения денежного обязательства удовлетворяет исковые требования частично в пределах размера суммы неустойки, подлежащей взысканию.

Применение ответственности к правонарушителю является вопросом права, а вопрос квалификации правоотношений - это исключительная компетенция суда (пункт 1 статьи 168 АПК РФ, пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»). Арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

В соответствии с условиями Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №3700001875 от 21.03.2005 в редакции Соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 06.11.2007, арендная плата подлежащая уплате, рассчитывается за каждый день использования в соответствующем арендном периоде и вносится до 10 числа 4,7,10,11 месяца.

Однако, в настоящем деле истцом неправомерно определен начальный период взыскания пени за спорный период с 03.04.2019, поскольку за период с 01.04.2019 г. по 31.12.2021 г. право для начисления пени возникло с 11.07.2019.

Конечный период начисления пени будет определяться датой 10.05.2021 г., то есть датой полного погашения задолженности.

Кроме того, решением арбитражного суда Краснодарского края от 28 июня 2019 года по делу № А32-21065/2019 взыскано с ООО «Вюн-Кон-Сервис» в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.03.2005 № 3700001875 за период с 01.07.2017 по 31.03.2019 в размере 880 674 рубля 14 копеек, а также пеню за период с 30.09.2017 по 02.04.2019 в размере 96 626 рублей 52 копейки.

На основании 25 платежных документов по возбужденному исполнительному производству на основании решения арбитражного суда Краснодарского края от 28 июня 2019 года с ООО «Вюн-Кон-Сервис» было взыскано 1 226 321 рубль 76 копеек.

Исходя из вышеизложенного, задолженность по арендной плате и пени за предыдущий спорный период, то есть до 01.04.2019 г. ООО «Вюн-Кон-Сервис» была погашена в полном объеме.

Принимая во внимание ранее установленные обстоятельства ввода в эксплуатацию МКД и регистрации прав на объекты, с учетом сведений об оплатах, содержащихся в лицевом счете арендатора, суд производит расчет неустойки:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

111507,88

11.07.2019

Новая задолженность на 111507,88 руб.

111507,88

11.07.2019

28.07.2019

18

7.5

111507,88 х 18 х 1/300 х 7.5%

412,43 р.

111507,88

29.07.2019

08.09.2019

42

7.25

111507,88 х 42 х 1/300 х 7.25%

930,25 р.

111507,88

09.09.2019

10.10.2019

32

7
111507,88 х 32 х 1/300 х 7%

684,32 р.

223 015,76

11.10.2019

Новая задолженность на 111507,88 руб.

223 015,76

11.10.2019

27.10.2019

17

7
223 015,76 х 17 х 1/300 х 7%

727,09 р.

223 015,76

28.10.2019

10.11.2019

14

6.5

223 015,76 х 14 х 1/300 х 6.5%

556,01 р.

334 523,64

11.11.2019

Новая задолженность на 111507,88 руб.

334 523,64

11.11.2019

15.12.2019

35

6.5

334 523,64 х 35 х 1/300 х 6.5%

2 085,04 р.

334 523,64

16.12.2019

09.02.2020

56

6.25

334 523,64х 56 х 1/300 х 6.25%

3 201,50 р.

334 523,64

10.02.2020

10.04.2020

61

6
334 523,64 х 61 х 1/300 х 6%

3 345,24 р.

446 031,52

11.04.2020

Новая задолженность на 111507,88 руб.

446 031,52

11.04.2020

26.04.2020

16

6
446 031,52 х 16 х 1/300 х 6%

1 169,92 р.

446 031,52

27.04.2020

21.06.2020

56

5.5

446 031,52 х 1/300 х 5.5%

3 753,49 р.

446 031,52

22.06.2020

10.07.2020

19

4.5

446 031,52 х 19 х 1/300 х 4.5%

1 041,96 р.

557 539,40

11.07.2020

Новая задолженность на 111507,88 руб.

557 537,40

11.07.2020

26.07.2020

16

4.5

557 537,40 х 16 х 1/300 х 4.5%

1 096, 80 р

557 537,40

27.07.2020

10.10.2020

76

4.25

557 537,40 х 76 х 1/300 х 4.25%

4 920, 36 р.

669 047,28

11.10.2020

Новая задолженность на 111507,88 руб.


669 047,28

11.10.2020

10.11.2020

31

4.25

669 047,28 х 31 х 1/300 х 4.25%

2 408,39 р.

780 555, 19

11.11.2020

Новая задолженность на 111 507,91 руб.

780 555, 19

11.11.2020

21.03.2021

131

4.25

780 555, 19 х 131 х 1/300 х 4.25%

11 893,48 р.

780 555, 19

22.03.2021

10.04.2021

20

4.5

780 555, 19 х 20 х 1/300 х 4.5%

1 924,66 р.

825374,88

11.04.2021

Новая задолженность на 44 819,69 руб.

825374,88

11.04.2021

25.04.2021

15

4.5

825374,88х 15 х 1/300 х 4.5%

1 526,38 р.

825374,88

26.04.2021

10.05.2021

15

5
825374,88 х 15 х 1/300 х 5%

1 695,98 р.

Сумма неустойки: 43 373,30 руб.


Таким образом, по расчету суда взысканию подлежат пени в размере 43 373 рублей 30 копеек.

Согласно пункту 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и корреспондирующих ей положений пункта 4 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобождён от уплаты государственной пошлины.

С учетом удовлетворения иска на 1,34 %, государственная пошлина, за рассмотрение иска от которой был освобожден истец (39 233 рубля), подлежит взысканию с ответчика в размере 525 рублей 72 копейки.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>, г-к Анапа, ул. Крымская, д.99) пени за период с 11.07.2019г. по 10.05.2021г. в размере 43 373 рублей 30 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 525 рублей 72 копеек.

Решение направить лицам, участвующим в деле.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.


Судья Р.В. Аутлева