Решение от 11 мая 2023 г. по делу № А73-20881/2022

107/2023-88985(1)



Арбитражный суд Хабаровского края г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20881/2022
г. Хабаровск
11 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.05.2023.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Н.Л.Коваленко, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреиснкого муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680271, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «НИКО» (ОГРН <***>,

ИНН <***>, 680271, <...>)

о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения

при участии: от ответчика - ФИО2, и.о. директора.

Администрация Новоургальского городского поселения Верхнебуреиснкого муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НИКО» (далее – ООО «НИКО», Общество, ответчик) о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда Новоургальского городского поселения № 195 от 26.03.2018 и освобождении нежилого помещения площадью 1240,70 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Исковое заявление обосновано положениями статей 309, 310, пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивировано тем, что арендатор не исполняет договорные обязательства по оплате за переданное в аренду помещение, что является основанием для расторжения правоотношений сторон.

16.02.2023 в суд от истца поступило заявление, подписанное главой городского поселения, об отказе от иска и прекращении производства по делу, со ссылкой на погашение ответчиком задолженности по договору.

В предварительном судебном заседании представитель истца не поддержал заявление об отказе от иска, поступившее в суд 16.02.2023. Поддержаны заявленные требования, с указанием на то, что задолженность по арендной плате Обществом погашена, но осталась непогашенной задолженность по коммунальным услугам.


В судебном заседании, назначенном на 18.04.2023, истец указал об истечении срока действия договора № 195, поддержала требования об освобождении помещения. Заявление в порядке статьи 49 АПК РФ истцом не подано.

Ответчик, возражая против исковых требований, указала на погашение задолженности, послужившее основанием для направления Администрацией предупреждения о досрочном расторжении договора. Кроме того, сослалась на продление арендных отношений, о чем представила Соглашение от 27.03.2023, подписанное сторонами.

Представитель истца указала на ничтожность Соглашения от 27.03.2023 и заявила ходатайство об отложении судебного разбирательства для уточнения позиции по спору.

Ходатайство истца судом удовлетворено, судебное разбирательство отложено на 10.05.2023.

10.05.2023 от истца в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации, с указанием на то, что Администрация на исковых требованиях настаивает.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указала, что задолженность по арендной плате, наличие которой явилось основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора, погашена, срок действия договора аренды продлен соглашением от 27.03.2023.

Суд рассмотрел спор по существу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца. Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 26 марта 2018 года между Администрацией Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (Арендодатель) и ООО «НИКО» (Арендатор), на основании проведённого аукциона, заключен договор объекта нежилого фонда Новоургальского городского поселения № 195, по условиям которого Обществу в аренду передано нежилые помещения № 1-86, общей площадью 1240,70 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Договор заключен на срок по 26.03.2023 (пункт 1.3).

По акту приема-передачи (Приложение № 1 к договору) нежилые помещения переданы ответчику в аренду.

Сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям данного вида сделок.

Разделом 2 указанного договора стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы.

Согласно пункту 2.1. договора арендная плата составляет сумму в размере 50 869 руб. в месяц, 610 428 руб. в год.

Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.2 договора).

Пунктами 6.2, 6.2.3. договора определено, что договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию Арендодателя в случае не внесения арендной платы более двух раз подряд в установленные сроки.

В адрес ответчика Администрацией направлены претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате. В претензии от 01.10.2021 № 1044/1-15 указано о необходимости погасить задолженность, о расторжении договора и возврате помещений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.


Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из разъяснений, изложенных Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 14 Постановления от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Из материалов дела следует, что в спорном договоре стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение значительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Предоставив конкретное помещение в пользование ответчику на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. На момент рассмотрения настоящего спора долг по арендной плате ответчиком погашен.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.


Указанная правовая позиция изложена в разъяснениях Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», а также в Определении Верховного Суда РФ от 12.11.2014 № 306- ЭС14-4202.

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды № 195 заключен сроком с 26.03.2018 по 26.03.2023.

Вместе с тем, что сторонами 27.03.2023 подписано Соглашение, распространяющее свое действие с 26.03.2023, согласно которому срок действие договора аренды № 195 от 26.03.2018 продляется с 26.03.2023 до даты заключения договора аренды на основании аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

На основании пунктов 1, 3 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества предусмотрены положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным Законом случаев.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную


деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Применение частей 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В пункте 4.2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

С учетом изложенного, ссылка представителя истца на ничтожность Соглашения признана судом несостоятельной.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспорено, что обязанность по внесению арендных платежей в спорный период арендатор надлежащим образом не исполнял, в результате чего за ним образовалась задолженность, которая на момент рассмотрения настоящего спора погашена, что подтверждено истцом. Также представлены подписанные сторонами акты сверки, указывающие об отсутствии задолженности по договору.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или


установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Факт направления ответчику претензии об устранении договорных нарушений, с предложением расторгнуть договор, подтвержден материалами настоящего дела, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден порядок уведомления арендатора о досрочном расторжении договора аренды.

Пункт 6.2.3. договора аренды предусматривает досрочное его расторжение в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.

Указанное условие не противоречит статье 619 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Как отмечено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Кроме того, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», даже признание нарушения договора существенным не является основанием, автоматически влекущим расторжение договора судом; в частности, если сторона, допустившая такое нарушение, устранила его в разумный срок.

Судом принимается во внимание длительность правоотношений сторон.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором.

Судом установлено, что за спорный период ответчиком перечислена арендная плата. Понятие разумного срока гражданским законодательством не урегулировано.

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Волеизъявление Арендодателя, выраженное при подписании и исполнении договора аренды, а также при подписании соглашения от 27.03.2023, по существу направлено на получение определенного дохода от использования арендатором помещения.

Денежные средства от аренды поступили в бюджет городского поселения, таким образом, цель заключения договора аренды достигнута.


Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о

расторжении договора аренды и освобождении помещений сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Кроме того, судом принято во внимание противоречивое поведение истца. Так, после обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды, 16.02.2023 направлено в суд заявление об отказе от иска и прекращении производства по делу, со ссылкой на погашение ответчиком задолженности по договору, которое не поддержано представителем Администрации в предварительном судебном заседании. После чего, настаивая на заявленных требованиях, истец заключает с ответчиком Соглашение от 27.03.2023 к договору аренды, тем самым выражая согласие на правоотношения с ответчиком, связанные с арендой имущества.

Эстоппель - принцип, в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства. Это связано с тем, что такое поведение нарушает принцип добросовестности.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Принцип «эстоппель» в процессуальном праве означает утрату права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении.

Принцип эстоппель формально ограничивает право стороны в споре на судебную защиту, поскольку умаляет объем процессуальных прав одной из сторон в части заявления возражений и новых требований. Но такое ограничение имеет место только тогда и только в той мере, когда и в какой это необходимо для защиты процессуальных прав и законных интересов другой стороны судебного спора. Данный институт представляет собой средство защиты одной из сторон судебного спора от злоупотребления другой стороной своими процессуальными правами. Сущность данного средства защиты состоит в лишении одной из сторон судебного спора права выдвигать возражения и новые требования в том случае, когда имеет место совокупность следующих обстоятельств (ситуация эстоппель):

- стороной в судебном споре была сформулирована и доведена до участников процесса и суда ясная и недвусмысленная позиция по конкретным вопросам, выраженная на основе свободного и обдуманного волеизъявления этой стороны;

- эта позиция, воспринятая как добросовестное поведение, легла в основу последующего добросовестного процессуального поведения (совершения определенных действий либо воздержания от таковых) другой стороны судебного спора;


- стороной, сформулировавшей указанную позицию, создана ситуация эстоппель: первоначально сформулированная и доведенная позиция существенно изменена по вопросам, относящимся к одним и тем же фактам, то есть допущено непоследовательное и (или) противоречивое поведение в отношении другой стороны спора;

- в результате непоследовательного и (или) противоречивого поведения недобросовестной стороны судебного спора нанесен ущерб позиции либо наступили иные неблагоприятные последствия для другой стороны спора.

Принцип эстоппель, будучи специальным производным от общеправового принципа недопустимости недобросовестного поведения, направлен не на умаление права на судебную защиту, а на обеспечение соблюдения данного права, является средством такого обеспечения.

В силу принципа процессуального эстоппеля (ограничивающего непоследовательное, противоречивое процессуальное поведение стороны спора) влечет для такой стороны правовое последствие в виде невозможности корректировки изначально занятого правового подхода.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины в доход федерального бюджета в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Н.Л.Коваленко

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 23.11.2022 20:49:00

Кому выдана Коваленко Наталья Леонидовна